UDR (UDR) est une grande société de gestion d’appartements qui a fait ses preuves en matière d’augmentation des loyers et de croissance de son chiffre d’affaires. Avec des dettes minimales arrivant à échéance en 2020 et un bilan soutenu par une notation de crédit élevée, l’UDR semble disposer de liquidités suffisantes pour survivre à toute insuffisance potentielle de loyers. À long terme, je pense que l’UDR sera en mesure d’augmenter les loyers de manière constante pendant de nombreuses années, voire des décennies, après 2020. L’UDR est une action classique de croissance à un prix raisonnable et je note les actions à l’achat.

Présentation de l’UDR

L’UDR est un grand opérateur d’appartements sur les principaux marchés du pays, et est membre du S&P 500 :

(Présentation 2020)

Les appartements bénéficient de décors attrayants. Il est très populaire de posséder des biens immobiliers, ce qui a fait augmenter les prix. Cela a rendu la location encore plus populaire, comme le montre l’augmentation de la propension à louer dans toutes les tranches d’âge et dans toutes les zones géographiques :

(Présentation 2020)

L’augmentation de la dette des étudiants est un autre facteur qui contribue à cette situation. Comme nous pouvons le voir ci-dessous, un nombre croissant de personnes âgées de 18 à 34 ans vivent chez leurs parents, ce qui laisse supposer un marché croissant pour les sociétés de placement immobilier à appartements telles que l’UDR.

(Présentation 2020)

Depuis 2013, l’UDR a surpassé ses pairs en termes de croissance de l’INO des SS, de croissance des FFO par action et de croissance des dividendes :

(Présentation 2020)

L’UDR attribue sa surperformance à ses investissements technologiques et à ses initiatives de réduction des coûts. Il est logique que les grandes entreprises puissent réaliser des synergies importantes à partir des améliorations technologiques puisqu’elles peuvent se permettre de tels investissements. Au cours des dernières années, l’UDR s’est efforcée de centraliser ses équipes administratives et commerciales sur l’ensemble du portefeuille (les synergies étant au cœur de ses activités) tout en externalisant les tâches de maintenance. Elle a également installé la technologie SmartHome, qui permet de réduire encore les frais généraux de maintenance. L’UDR travaille à l’amélioration de ses capacités de libre-service.

(Présentation 2020)

L’accent mis par l’entreprise sur les progrès technologiques et les capacités de libre-service lui a permis d’augmenter la rentabilité par employé (ce qui est une façon amicale de dire “réduire ses effectifs”).

(Présentation 2020)

Cela n’a pas eu d’effet négatif sur la satisfaction des locataires, puisque le chiffre d’affaires des locataires a en fait légèrement diminué. Il est important de contrôler la rotation des locataires car l’UDR est en mesure d’augmenter les loyers principalement lors des renouvellements de baux (les nouveaux baux ont généré des écarts de 0 % par rapport à l’année précédente en 2020) :

(Présentation 2020)

L’UDR estime que ses initiatives technologiques ont contribué à la plus grande partie de la croissance de son INO pour les SS par rapport à ses pairs :

(Présentation 2020)

L’entreprise a enregistré de solides résultats financiers en 2019, avec une croissance de 3,6 % de son chiffre d’affaires et de 4 % de son revenu net d’exploitation. L’UDR avait précédemment prévu pour 2020 une croissance de 3,4 % de l’INO de la SS et des fonds de roulement annuels de 2,03 dollars par action, soit une croissance de 5,8 %. Bien que je ne prévoie pas que l’UDR soit en mesure d’augmenter de 4 % l’INO SS, car il semble qu’une grande partie des résultats à court terme en termes d’amélioration de l’efficacité opérationnelle ait été réalisée, je prévois une croissance annuelle de 2 à 3 % de l’INO SS sur le long terme grâce aux augmentations annuelles des loyers. Être propriétaire d’un appartement est un modèle d’entreprise plutôt enviable en raison de la constance des revenus et de la croissance – ce qui ouvre la voie à une expansion multiple potentielle importante.

BBB+ Bilan

L’UDR a un bilan solide, noté BBB+ ou équivalent, avec un ratio dette normalisée/EBITDA de 5,8 fois :

(Présentation 2020)

La société a un calendrier d’échéances bien échelonné, avec des échéances gérables en 2020.

(Présentation 2020)

L’UDR a récemment émis pour 200 millions de dollars de billets à 10 ans à un taux d’intérêt de 3,2 %.

Je ne prévois pas de problèmes de refinancement de la dette, mais dans une récente mise à jour de COVID-19, l’UDR a mis en évidence 900 millions de dollars de liquidités disponibles dans le cadre de ses facilités de crédit. Je pense que l’UDR devrait connaître une année solide sans drame de trésorerie, mais même en cas de volatilité, elle dispose de la souplesse de son bilan pour l’aider à traverser la tempête.

Évaluation et objectif de prix

L’UDR se négocie à environ 20 fois les fonds propres de base (AFFO) de 1,92 $ par action en 2019 et à un taux de rendement de 3,7 %. Bien que les résultats financiers puissent être quelque peu volatils en 2020, je prévois une reprise rapide en 2021 au plus tard, avec un retour à une croissance de 5 à 6 %. Mon estimation de la juste valeur sur 12 mois est de 51 dollars, ce qui représente un rendement de 2,8 %. À ce prix, les actions pourraient offrir un rendement à terme de 7 à 9 %, selon le profil de croissance des dividendes. Les actions ont un rendement total de 35 % à la hausse par rapport à cet objectif.

Risques

  • Si la COVID-19 persiste plus longtemps que prévu, l’UDR pourrait alors devoir émettre des concessions de loyer. Je ne vois pas de problème important dans la perception des loyers jusqu’à présent, car les pairs de Equity Residential (EQR) ont récemment révélé qu’ils ont reçu 93% du loyer d’avril. Le bilan de l’UDR, géré de manière prudente, lui donne également la possibilité de faire face à une baisse significative des loyers, mais là encore, je ne prévois pas de drame dans ce domaine.

  • Une grande partie de mon cas positif repose sur une expansion multiple. Je compte sur les investisseurs en dividendes pour valoriser le rendement croissant de l’UDR par rapport aux rendements faibles et stables des bons du Trésor américain. Sans expansion multiple, les actions pourraient ne rapporter que 8 à 10 % de rendement à terme, ce qui est solide mais peut-être pas satisfaisant pour de nombreux investisseurs.

  • Les futures mesures réglementaires pourraient limiter la capacité de l’UDR à augmenter les loyers, y compris les lois sur le contrôle des loyers. Celles-ci sont totalement hors du contrôle de l’UDR, et si des lois agressives de contrôle des loyers sont mises en œuvre, alors la société pourrait ne pas être en mesure de générer de fortes marges de loyers à l’avenir. À mon avis, il s’agit là du plus grand obstacle potentiel à la thèse à long terme.

Conclusion

L’UDR est un leader dans le secteur des sociétés de placement immobilier à appartements et a utilisé sa taille pour en tirer d’importantes synergies et une gestion des dépenses. En outre, elle a généré une forte croissance des flux de trésorerie grâce à une augmentation constante des loyers, ce qui s’est traduit par une croissance des dividendes d’environ 5 %. Je prévois une revalorisation en raison de la grande qualité de la croissance des bénéfices. Je note les actions à l’achat.

(TipRanks : Acheter UDR)

25 actions que j’aime plus que l’UDR

L’UDR n’est qu’un achat – le portefeuille Best of Breed comprend plus de 25 actions cotées “achat fort” ou même “achat de conviction”.

Certains investisseurs commencent par examiner l’évaluation des titres à l’aide d’un crible, et parmi ces entreprises bon marché, ils essaient de trouver celles dont l’achat peut se justifier. Je commence plutôt par une évaluation de la qualité, et ce n’est qu’à partir des entreprises les plus performantes que je commence à rechercher la valeur. Mon objectif est non seulement de battre le marché, mais aussi de le faire avec un taux de réussite élevé.

Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s UDR, EQR. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

Divulgation supplémentaire : AVERTISSEMENT : Julian Lin n’est pas un conseiller en investissement enregistré ou un planificateur financier. Bien que les informations contenues dans ses articles et ses commentaires sur SeekingAlpha.com ou ailleurs puissent sembler être des conseils financiers, ce n’est pas le cas et elles sont fournies à titre d’information uniquement. Faites vos propres recherches ou demandez l’avis d’un professionnel qualifié. Vous êtes responsable de vos propres décisions d’investissement.


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