Choice Properties Real Estate Investment Trust (OTC:PPRQF) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 23 avril 2020 11:00 ET

Entreprises participantes

Doris Baughan – Première vice-présidente, avocate générale et secrétaire

Rael Diamond – Président et directeur général

Mario Barrafato – Directeur financier

Ana Radic – Vice-présidente exécutive, location et opérations

Participants à la conférence téléphonique

Sam Damiani – TD Securities

Pammi Bir – RBC Marchés des capitaux

Jenny Ma – BMO Marchés des capitaux

Mike Markidis – Desjardin

Tal Woolley – Financière Banque Nationale

Himanshu Gupta – Banque Scotia

Mike Markidis – Desjardins

Opérateur

Mesdames et Messieurs, je vous remercie de votre présence et vous souhaite la bienvenue à l’annonce des résultats du premier trimestre de Choice Properties Real Estate Investment Trust. Pour l’instant, tous les participants sont en mode d’écoute seulement. Après la présentation de l’orateur, il y aura une session de questions-réponses. [Operator Instructions] Veuillez également noter que la conférence d’aujourd’hui est enregistrée.

Je voudrais maintenant passer la parole à votre oratrice d’aujourd’hui, Doris Baughan, première vice-présidente, avocate générale et secrétaire. Je vous remercie. Je vous en prie, allez-y.

Doris Baughan

Je vous remercie. Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique de Choice Properties Q1 2020. Je suis accompagné ce matin par Rael Diamond, président et directeur général, Mario Barrafato, directeur financier, et Ana Radic, vice-présidente exécutive, location et opérations.

Avant de commencer l’appel d’aujourd’hui, j’aimerais vous rappeler qu’en discutant de nos résultats financiers et d’exploitation et en répondant ensuite à vos questions, nous pouvons faire des déclarations prospectives, y compris des déclarations concernant les objectifs de Choice Properties, les stratégies pour atteindre ces objectifs, ainsi que des déclarations concernant les croyances, les plans, les estimations, les intentions, les perspectives de la direction et des déclarations similaires concernant des événements, des résultats, des circonstances, des performances ou des exceptions futurs prévus qui ne sont pas des faits historiques.

Les déclarations sont basées sur nos estimations et hypothèses actuelles et sont soumises à des risques et incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des conclusions de ces déclarations prospectives. Des informations supplémentaires sur les risques matériels qui peuvent avoir un impact sur nos résultats financiers et les estimations et hypothèses que nous avons faites en appliquant – en faisant ces déclarations, peuvent être trouvées dans les états financiers et le rapport de gestion du premier trimestre 2020 récemment déposés, qui sont disponibles sur notre site web et sur SEDAR.

Je vais maintenant passer la parole à Raël.

Rael Diamond

Merci, Doris, et bonjour à tous. Merci d’avoir pris le temps de vous joindre à notre conférence téléphonique du premier trimestre. Nous sommes satisfaits des résultats financiers et opérationnels du premier trimestre.

Permettez-moi de commencer par reconnaître que l’impact de la pandémie COVID-19 est profond. Nous avons pris des mesures réfléchies pour atténuer les effets de la pandémie sur nos activités commerciales quotidiennes et nous continuons à nous concentrer sur ce qui est le mieux pour nos employés, nos locataires et les autres parties prenantes. Bien qu’il soit encore tôt et que l’on ne puisse pas prédire tous les effets de la pandémie COVID-19, nous restons convaincus que notre modèle d’entreprise et notre approche disciplinée de la gestion financière nous permettront de résister à la tempête.

Nous prévoyons que la pandémie actuelle aura l’impact le plus notable sur nos locataires de détail. Cependant, nous sommes dans une position enviable, car environ 75 % de notre portefeuille de vente au détail est loué à des épiceries, des pharmacies ou d’autres locataires par nécessité ayant des activités commerciales stables.

Au-delà du commerce de détail, nous possédons également des propriétés industrielles, de bureaux et résidentielles de haute qualité dans les plus grands marchés du Canada. Cette diversification nous permet de réduire davantage les risques et de stabiliser les flux de trésorerie. En tant que l’un des plus grands propriétaires immobiliers du Canada, nous avons un rôle important à jouer pour aider les Canadiens et leurs entreprises en ces temps sans précédent.

Au début de ce mois, nous avons annoncé que nous aidions les petites entreprises et les locataires indépendants admissibles à bénéficier d’un report temporaire de loyer. Jusqu’à présent, nous avons reporté environ 5 millions de dollars de loyer contractuel mensuel et les réactions de ces locataires ont été généralement très positives.

En plus des petits locataires admissibles que nous avons accepté d’aider, avec des reports de loyer, nous avons reçu de nombreuses demandes d’autres locataires demandant des concessions de location ou déclarant simplement qu’ils ne paieraient pas de loyer pendant cette pandémie. Nous sommes en discussion avec nos grands locataires, qui ont été affectés par la COVID et nous examinerons les demandes de report de loyer au cas par cas.

Les loyers du mois d’avril sont maintenant arrivés à échéance. Et depuis hier, nous avons reçu 86 % du loyer contractuel. Pour plus de clarté, le montant non perçu de 14 % comprend le report de loyer que nous avons déjà offert à nos locataires. Il est trop tôt pour déterminer le montant des loyers qui seront retenus dans les mois à venir, car la durée et l’impact global de la pandémie sont inconnus pour l’instant. Toutefois, du point de vue des liquidités, nous disposons d’environ 1,3 milliard de dollars de liquidités disponibles sur notre facilité de crédit et nous sommes bien placés pour faire face au marché actuel. M. Mario expliquera plus en détail la solidité de notre bilan. Mais avant de le lui remettre, j’aimerais prendre un moment pour discuter des activités de transaction.

Les dispositions sont une partie importante de notre stratégie. Nous cherchons à céder des actifs non essentiels ou non stratégiques de manière opportune. Au cours du trimestre, nous avons conclu la vente de quatre actifs non essentiels pour un produit brut de 135 millions de dollars. Il s’agit des magasins d’Oak Brook, notre seul actif américain, pour un produit d’environ 98 millions de dollars, d’une participation de 50 % dans une propriété résidentielle d’Edmonton pour 10 millions de dollars et d’un actif de bureau de la banlieue de Halifax pour 27 millions de dollars.

Nous avons réinvesti 22 millions de dollars de ces recettes dans une propriété à Coquitlam, en Colombie-Britannique. Cet actif est directement adjacent à notre actif existant sur North Rd. et il s’agissait d’une acquisition stratégique pour son potentiel de réaménagement à long terme. Le site combiné est bien situé près de deux lignes de la gare du Skytrain de Vancouver.

L’assemblage de terres supplémentaires nous permettra de dégager une plus grande densité et d’améliorer la configuration du site.

En ce qui concerne notre programme de prêts mezzanine, au cours du trimestre, l’emprunteur d’un prêt mezzanine de 24 millions de dollars a fait défaut de paiement. Le prêt est garanti par une propriété commerciale à Barrie, en Ontario, et par deux autres propriétés où Choice est partenaire de coentreprise. Au cours du trimestre, Choice a remboursé l’hypothèque de premier rang sur la propriété, d’un montant d’environ 44 millions de dollars. Choice est maintenant le seul prêteur garanti sur la propriété et travaille avec le séquestre pour assurer la bonne gestion de l’actif et du processus de vente.

Nous avons déjà pris une provision d’environ 3 millions de dollars en rapport avec ce prêt. Sur le plan du développement, les choses ont bien progressé au premier trimestre, avec l’achèvement et le transfert de six projets nous coûtant environ 20 millions de dollars. Le programme de développement a également commencé à voir les effets de la pandémie COVID-19. À court terme, nos initiatives de développement seront probablement affectées par des retards temporaires dus à des arrêts de travail, des pénuries de main-d’œuvre et des retards potentiels dans la chaîne d’approvisionnement.

Nos deux plus grands projets en cours sont le développement résidentiel au 39 East Liberty Village et au 390 Dufferin, tous deux situés dans le centre-ville de Toronto. Ces projets sont en construction verticale et, à ce jour, la construction sur les sites se poursuit. Bien qu’il puisse y avoir quelques retards à court terme pour ces projets, ils continuent à bien progresser. Les travaux de planification et de rezonage devraient se poursuivre sans retard important.

Toutefois, nous nous attendons à des retards dans le démarrage de la construction de nouveaux projets de développement. Bien que ces retards devraient être de courte durée, nous sommes convaincus que nos initiatives de développement à long terme nous donnent la possibilité d’ajouter des biens immobiliers de haute qualité à notre portefeuille à un coût raisonnable.

Je voudrais maintenant passer la parole à Mario pour qu’il fasse le point sur nos résultats financiers pour le trimestre.

Mario Barrafato

Merci, Raël, bonjour à tous. Je commencerai par un bref aperçu de nos résultats financiers, puis je parlerai de notre activité de bilan. Dans l’ensemble, nos résultats pour le premier trimestre 2020 ont été conformes à nos attentes et continuent de refléter la stabilité de notre portefeuille. Nos fonds d’exploitation déclarés pour le premier trimestre se sont élevés à 170,7 millions de dollars, soit 0,244 dollar par unité diluée. En comparaison, le premier trimestre de 2019 avait enregistré 169,3 millions de dollars, soit 0,252 $ par unité diluée.

Notre avis d’intention comprenait des coûts uniques de 500 000 dollars, dont 900 000 dollars de créances douteuses, compensés par 400 000 dollars d’ajustements positifs de recouvrement des coûts. Aucun de ces éléments n’était lié à COVID. La baisse d’une année sur l’autre par unité de FFO est principalement due au désendettement qui a eu lieu en 2019. Le produit de l’émission d’actions et des cessions de biens a réduit notre endettement de 8,1 fois à 7,5 fois le ratio dette/EBITDA actuel.

Notre performance du premier trimestre comprend une croissance stable du revenu net d’exploitation des actifs. Il s’agit du premier trimestre qui reflète le portefeuille combiné de Choice Creek dans la même classification d’actifs. En comparaison avec le T1 2019, le NOI du même actif a augmenté de 1,8%. Cette croissance reflète les loyers échelonnés annuels intégrés à la partie du portefeuille de Loblaw ainsi que les liquidités supplémentaires générées par les activités de location tout au long de 2019 et du premier trimestre de 2020.

Le taux d’occupation en fin de trimestre reste élevé, à 97,5 %, avec un fort taux de 97,8 % pour le commerce de détail, 97,7 % pour l’industrie et 92,9 % pour les bureaux. Nous avons eu une absorption négative de 124 000 pieds carrés par rapport au quatrième trimestre. Toutefois, la moitié de cette superficie sera comblée au cours du second semestre.

Passons maintenant à notre bilan. L’année 2019 a été une année de transformation, car nous avons apporté de grandes améliorations à notre bilan en terminant l’année avec des mesures d’endettement et de liquidité parmi les meilleures du secteur. Nous continuons à améliorer notre bilan au premier trimestre en ajoutant des dettes à long terme à faible coût à notre structure de capital. Au cours du premier trimestre, nous avons émis 500 millions de dollars de débentures non garanties pour une durée moyenne pondérée de 14 ans et un coût de 3,15 %.

Un financement qui semble aujourd’hui très avantageux par rapport à l’environnement actuel. Le produit a été utilisé pour rembourser toutes nos obligations arrivant à échéance en 2020. Et grâce à cette transaction, nous n’avons plus d’échéance de dette importante pour le reste de l’année, ce qui réduit notre profil de risque et nous laisse en bonne position.

Nous avons terminé le trimestre dans une position de liquidité solide avec une capacité d’emprunt de 1,3 milliard de dollars sur notre facilité de crédit. En outre, nous disposons d’environ 12 milliards de dollars d’actifs non grevés que nous pouvons soit financer, soit élaguer pour lever des capitaux. COVID-19 n’a eu aucun impact sur notre performance financière.

Toutefois, cela a eu un impact sur certaines des hypothèses de risque utilisées dans nos évaluations immobilières, ce qui a entraîné la déclaration d’une perte de juste valeur de 148 millions de dollars. Nous n’en sommes qu’au début et nous espérons avoir une plus grande visibilité dans les trimestres à venir sur les changements potentiels des flux de trésorerie et du profil de risque et sur l’impact qu’ils auront sur nos évaluations.

Comme pour COVID, notre priorité financière à court terme est de maintenir une forte position de liquidité. Cela inclut la préservation du capital, en maximisant les montants à tirer sur nos facilités de crédit. Dans cette optique, nous surveillons nos dépenses d’investissement et, lorsque nous envisageons d’utiliser nos facilités de crédit, nous recherchons d’autres sources de financement. Ainsi, de notre faible niveau d’endettement, à notre niveau élevé de liquidité, en passant par notre notation de crédit de qualité, nous pensons être bien placés pour gérer l’environnement actuel difficile.

Je vais maintenant renvoyer l’appel à Raël.

Rael Diamond

Merci, Mario. Avant d’ouvrir la discussion, je voudrais résumer les raisons pour lesquelles nous pensons que nous sortirons de la crise dans une meilleure position que la plupart des autres. Et il y a quatre raisons pour lesquelles je dis cela. Premièrement, notre équipe. Je suis incroyablement fier de la réaction de notre équipe jusqu’à présent. Ils se sont adaptés et sont restés connectés, allant au-delà de leurs collègues et de nos talents.

Deuxièmement, notre portefeuille. Nous possédons un portefeuille immobilier de grande qualité et avons un programme de développement qui nous permettra d’ajouter des actifs immobiliers stables de grande qualité au cours des prochaines années. Ensuite, notre bilan. Nous avons un bilan solide avec plus de 1,3 milliard de dollars de liquidités qui nous donne la flexibilité nécessaire pour aider à isoler Choice Properties face à toute la volatilité du marché.

Et enfin, notre relation stratégique avec notre principal locataire et le parrainage d’un important porteur de parts. Loblaw est notre principal locataire, qui représente 56 % de notre chiffre d’affaires brut. Notre relation avec Loblaw est solide et continuera à créer de grandes opportunités pour le FPI.

George Weston est notre plus grand détenteur de parts, avec environ 63% de Choice, et s’engage à soutenir nos plans de croissance en tant que propriétaire, gestionnaire et développeur à long terme d’un portefeuille immobilier diversifié de haute qualité. Ces relations continueront à assurer la stabilité et la croissance de Choice.

Opérateur, nous allons maintenant ouvrir l’appel à questions.

Séance de questions-réponses

Opérateur

Je vous remercie. [Operator Instructions] La première question est posée par Sam Damiani de TD Securities. Votre ligne est ouverte.

Sam Damiani

Merci et bonjour à tous. Pour commencer, il est bon de constater que COVID n’a pas eu d’impact sur les résultats du premier trimestre. Mais je suppose que depuis lors, il y a des preuves anecdotiques sur le front du leasing en termes d’impact sur le ralentissement économique ?

Rael Diamond

Oui. Sam, c’est Raël. Il est vraiment trop tôt pour le dire. Nous avons en fait fait fait de grands progrès sur les échéances de nos baux jusqu’à présent. Je pense qu’il nous restait environ 2 millions de pieds. Et à la fin du mois de mars, nous avions soit renouvelé, soit avec une forte probabilité de renouvellement, environ 50 % d’entre eux. Mais pour le reste de l’année, il est encore une fois, vraiment trop tôt pour le dire, car la plupart des locataires sont vraiment concentrés sur la lutte contre la pandémie actuelle.

Sam Damiani

C’est vrai. D’accord. Et je viens de voir que le WALT de Loblaw n’a diminué que de 0,1 année par rapport au quatrième trimestre, ce qui est une baisse exceptionnellement faible, ce qui semblerait indiquer que certains renouvellements ou prolongations ont peut-être été exécutés au cours du premier trimestre. Si c’est le cas, pourriez-vous nous dire quel type d’augmentation de loyer a été pris en compte dans ces renouvellements ?

Mario Barrafato

Salut, Sam. Oui, je suis désolé. Je n’ai pas de réponse à cette question, mais nous allons y réfléchir. Il se peut que ce soit une combinaison de certaines des acquisitions et qu’il s’agisse simplement de l’équilibre de la durée moyenne des baux. Mais c’est tout ce à quoi je peux penser pour l’instant, mais je vais – nous allons suivre la question.

Sam Damiani

D’accord. Peut-être une dernière petite. Environ 10 % des loyers qui n’ont pas été payés et n’ont pas été reportés, où en sont les discussions avec ces locataires ? Et combien pensez-vous récupérer dans les prochaines semaines, je suppose ?

Rael Diamond

Sam, c’est Raël. Encore une fois, il est trop tôt pour le dire maintenant, mais nous sommes en discussion avec les locataires sur la réception de ces loyers. Et nous sommes convaincus que nous en percevrons la majorité. Mais encore une fois, il est vraiment trop tôt.

Sam Damiani

Super. Merci.

Opérateur

La prochaine question est de Pammi Bir de RBC Capital Markets. Votre ligne est ouverte.

Pammi Bir

Merci et bonjour. Pouvez-vous nous parler de ce qui se passe ou de ce que vous voyez sur le terrain en Alberta en ce qui concerne vos portefeuilles de bureaux et d’activités industrielles ?

Rael Diamond

Salut, Pammi, c’est Raël. Alors pourquoi je ne commencerais pas et Ana pourra alors te donner un peu plus de couleur. Tout d’abord, en ce qui concerne le bureau, il faut se rappeler que le bureau ne représente que 1% et que le bureau de Calgary représente moins de 1% de notre revenu total. C’est un défi en ce moment.

Du côté industriel, nous avons en fait – ce trimestre, nous avons annoncé que nous avions loué le reste des locaux vacants dans notre parc industriel et commercial de Great Plains, nous en sommes donc très heureux. Et peut-être qu’Ana peut vous donner un peu plus de couleur sur le côté bureau et industriel.

Ana Radic

Salut. Oui. Je veux dire qu’en général, nous constatons encore une activité raisonnable du côté industriel dans tout le pays et aussi en Alberta. Nous avons répondu à des appels d’offres ou à des utilisateurs de logistique sur le marché, donc je pense qu’il y a encore une certaine activité dans ce secteur.

Le déménagement dans les bureaux a été assez calme, étant donné que les locataires ne peuvent pas visiter les locaux et que les gens sont vraiment limités dans leurs mouvements, donc nous constatons une sorte de tranquillité, généralement sur le marché des bureaux.

Pammi Bir

Je vous remercie. Je reviens peut-être à la collecte des loyers. En ce qui concerne le mois de mai, vous avez fait des remarques de haut niveau, je suppose. Mais pouvez-vous nous dire quel genre d’indications ou de conversations vous avez avec les locataires concernant le mois de mai ou même d’autres – un peu plus loin dans l’année ?

Rael Diamond

Oui. Donc, encore une fois, nous devons le diviser en deux seaux. L’un est celui des petites entreprises et des petites entreprises supplémentaires auxquelles nous avions déjà proposé un report de loyer pour avril et mai, et comme nous l’avons dit, il s’élevait à environ 5 millions de dollars.

Quant aux grands locataires, beaucoup d’entre eux – je pense qu’il faut encore le diviser en deux seaux. Nous allons essayer de travailler avec ces locataires et certains d’entre eux sont en activité et font preuve d’opportunisme dans cet environnement. Nous allons essayer de travailler avec ces locataires et certains d’entre eux sont en activité et font preuve d’opportunisme dans cet environnement. Et nous allons essayer d’obtenir le meilleur loyer possible de ces locataires.

Pammi Bir

J’ai compris. Je reviens sur les prêts mezz. Y a-t-il d’autres prêts en cours avec cet emprunteur qui a fait défaut de paiement à Barrie ?

Rael Diamond

Non. Une fois que nous aurons nettoyé cela, ce sera la fin de notre relation avec cet emprunteur.

Pammi Bir

D’accord. Je suppose qu’il suffit de regarder le reste du livre de prêt mezz.

Rael Diamond

Désolé. Pammi, je veux corriger. Il y a un petit prêt mezz qui fait partie de l’autre garantie, que nous aurions l’intention d’obtenir — qui est là pour la vie et nous avons fait référence aux deux autres sociétés et c’est petit. Je pense qu’il est inférieur à 2 millions de dollars.

Pammi Bir

D’accord. J’ai compris. Et en regardant le reste du livre des prêts mezz, quels sont vos — y a-t-il d’autres sujets de préoccupation potentiels en termes de santé financière des emprunteurs ou des problèmes de recouvrement ou de remboursement ?

Rael Diamond

Non, rien pour l’instant. Et rappelez-vous la façon dont nous avions l’habitude de considérer les prêts mezz, c’était stratégique pour faire avancer notre programme de développement. Des emprunteurs vraiment, vraiment crédibles, des développeurs crédibles et nous espérons continuer à travailler avec ces partenaires. Celui de Barrie était une relation historique et nous n’avons rien d’autre à faire avec eux.

Pammi Bir

J’ai compris. Peut-être juste une dernière pour moi, Raël. En ce qui concerne la perte de valeur comptabilisée au cours du trimestre, quelle est la part de l’industrie et des bureaux de l’Alberta par rapport au commerce de détail non rattaché à la province ?

Mario Barrafato

Hé Pammi, sur les 130 millions de dollars d’ajustement supplémentaire, je dirais probablement environ 30 millions de dollars liés — étaient liés à l’Alberta. Et puis le reste du côté du centre de pouvoir, nous avons pris de grosses dépréciations l’année dernière. Donc — et alors — et alors le plus grand ajustement aurait été ces centres commerciaux de quartier où il n’y avait pas une présence importante ou significative de l’épicerie.

Pammi Bir

J’ai compris. Merci beaucoup Raël. Merci. Je vais le retourner.

Opérateur

La question suivante est posée par Jenny Ma de BMO Capital Markets. Votre ligne est ouverte.

Jenny Ma

Merci, bonjour. Peut-être pour répondre aux questions de Pammi sur les gains de la juste valeur, cela devient probablement un peu technique, mais du côté du commerce de détail, on a dit qu’il s’agissait de centres commerciaux qui n’étaient pas ancrés dans un magasin de la ville. Alors, est-ce vraiment spécifique à Loblaw comme les épiceries et les Shoppers Drug Mart ou est-ce vraiment plus que cela – ou est-ce que cela exclut simplement tous les centres commerciaux avec un magasin d’alimentation ou une pharmacie ?

Mario Barrafato

Ainsi, de la manière que nous avons décrite comme étant non ancrée dans un magasin d’alimentation, nous avons en fait examiné le pourcentage de revenu provenant de nos locataires d’épicerie. Et si le pourcentage de revenu était supérieur à 70 ou 80 %, nous n’ajustions jamais les taux d’actualisation des actifs qui étaient inférieurs au pourcentage que nous avions ajusté à la hausse. Et nous pensons toujours que dans cet environnement, compte tenu de ce qui se passe, cela montre que les centres d’alimentation sont souhaitables, mais cela montre aussi qu’ils sont stables.

Jenny Ma

D’accord. C’est utile. Et puis, lorsque nous examinons les possibilités d’acquisition, vous faites régulièrement des affaires avec Loblaw. Est-ce que c’est quelque chose que nous devrions nous attendre à prendre une pause étant donné le contexte actuel du marché ?

Rael Diamond

Oui. Jenny, je pense que nous nous sommes vraiment concentrés ces dernières semaines, en particulier sur la réponse à ce qui se passe dans le secteur. Et nous nous attendions à ce que, pendant que nous — dans le contexte actuel de crise, nous cherchons à faire une pause et à réexaminer la situation vers la fin de l’année, je suppose.

Jenny Ma

D’accord. C’est juste. Et puis ma dernière question concerne le développement. Donc, lorsque nous pensons aux deux plus grandes que vous avez décrites, pensez-vous que l’ampleur du retard serait principalement proportionnelle à l’ampleur de l’arrêt économique ? Ou pensez-vous qu’il y a certaines parties du cycle de développement qui auraient en fait un retard prolongé à cause de tout cela ?

Rael Diamond

Non. Sur ces deux projets, nous avons juste — nous avertissons qu’il pourrait y avoir un retard. Le premier doit être achevé au quatrième trimestre de 2020 ou, je pense, nous pourrions le terminer au quatrième trimestre de 2020 ou au premier trimestre de 21. Et pour l’instant, nous ne pensons pas qu’il y ait beaucoup de retard. Nous avertissons simplement qu’il pourrait y avoir un retard.

Jenny Ma

D’accord. Super. Et puis ma dernière question porte sur les éléments ponctuels qui ont été mentionnés. Je veux juste préciser qu’ils sont passés par la ligne NOI du compte de résultat.

Mario Barrafato

Oui, ils seraient tous les deux dans la ligne de l’avis d’intention.

Jenny Ma

D’accord. Parfait. C’est tout de moi. Je vais le faire passer.

Rael Diamond

Merci, Jenny.

Opérateur

La prochaine question est de Mike Markidis, de Desjardins. Votre ligne est ouverte.

Mike Markidis

Bonjour à tous. En ce qui concerne les 14 % de loyers impayés, ou je devrais plutôt dire de loyers différés et impayés à ce stade, avez-vous par hasard la superficie nécessaire pour répondre à la première question ? Et puis la deuxième chose, c’est juste pour confirmer. S’agit-il d’une méthode de calcul du loyer brut par rapport à un loyer de base ?

Rael Diamond

Malheureusement, je n’ai pas la superficie nécessaire à portée de main. Et puis oui, c’est le loyer brut.

Mike Markidis

D’accord. Super. Si possible, si vous pouviez faire un suivi avec la superficie hors ligne, ce serait utile. La deuxième question que j’aurais est juste pour confirmer les justes valeurs que vous aviez au 31 mars 2020. Est-ce que seuls les taux d’actualisation qui ont été touchés à ce stade apparaissent ainsi dans les tableaux ? Ou d’autres données ont-elles été laissées inchangées à ce stade en ce qui concerne vos hypothèses d’occupation, les taux de location et les TI ?

Mario Barrafato

Nous mettons donc toujours à jour nos modèles chaque trimestre pour les activités du trimestre, mais nous n’avons jamais fait d’hypothèses globales sur le report des hypothèses de renouvellement ou la modification des loyers. Nous n’avions tout simplement pas assez d’informations pour faire ces hypothèses.

Mike Markidis

D’accord. Je t’ai eu. Donc, juste les taux d’escompte. D’accord. C’est tout ce que j’ai. Merci beaucoup.

Opérateur

La question suivante est posée par Tal Woolley de la National Bank Financial. Votre ligne est ouverte.

Tal Woolley

Bonjour. Si nous passons en revue les différentes catégories d’actifs, y a-t-il quelque chose comme les coûts d’exploitation que nous, de l’extérieur, n’aurions pas forcément remarqué et que ceux qui gèrent les biens pendant cette crise n’auraient pas remarqué ? Comme je le pense, par exemple, les bureaux ou les – peut-être certains coûts supplémentaires que vous pourriez avoir à gérer ? Ce ne sont là que quelques exemples de ce genre de choses auxquelles nous devrions penser au cours des deux prochains trimestres.

Rael Diamond

Donc, rien d’un coût supplémentaire. Au contraire, nous avons certainement réalisé des économies de coûts, que nous avons l’intention de répercuter sur nos locataires. Et peut-être qu’Ana peut vous donner un aperçu de ce que cela représenterait pour les différentes catégories d’actifs.

Ana Radic

Bien sûr. Oui. Il est donc évident que nous devons ajuster nos opérations. Et étant donné le faible taux d’occupation du bâtiment, nous utilisons ce temps pour nous assurer que nous ajustons toutes les durées de fonctionnement de nos équipements ; la réduction des niveaux d’éclairage ; l’échange de tubes dans nos bâtiments pour que nous puissions réduire nos compensations énergétiques globales ont été un point important. Nous constatons donc déjà une baisse de notre consommation d’énergie.

Nous faisons également preuve de créativité dans la manière dont nous déployons nos équipes d’opérations. Il y a eu du travail que nous aurions sous-traité auparavant. Nous utilisons maintenant notre propre personnel pour effectuer la maintenance de notre portefeuille industriel, faire des réparations, etc. et, de manière générale, réduire les dépenses discrétionnaires, etc. En général, nous constatons donc une baisse marginale des coûts.

Tal Woolley

D’accord. Et les plafonds de maintenance pour l’année, quel genre d’hypothèses devrions-nous utiliser pour 2020 ?

Rael Diamond

Je pense qu’en partant d’une hypothèse globale, il est trop tôt pour vous donner un bon chiffre, mais peut-être qu’Ana peut vous parler de l’approche que nous adoptons.

Ana Radic

Oui, bien sûr. Nous nous sommes donc vraiment concentrés sur les projets essentiels. Nous avons donc des projets liés à des contrats de location et à la préparation des locaux pour les locataires, donc nous faisons absolument avancer tout cela, mais comme notre capacité à mener à bien les projets d’entretien et d’amélioration est affectée, je veux dire que l’un de nos plus grands défis est en quelque sorte logistique, dans la mesure où Loblaw est notre locataire principal et où nous avons d’autres sites d’épicerie où nous avons eu des projets de pavage et de dégrossissage.

Ces sites connaissent en fait une augmentation du trafic et sont tout simplement – il n’est pas possible de commencer à fermer des parties du parking – désolé, le parking – oui, les parkings ou l’aire de stationnement. Nous adoptons donc une approche attentiste et nous coordonnons le remplacement des toits avec nos locataires qui se concentrent vraiment sur l’exploitation de leur entreprise. Cela nous oblige donc à repousser les projets plus loin dans l’année, et certains pourraient même se poursuivre l’année prochaine.

Rael Diamond

Donc, comme l’a dit Ana, nous considérons comme un énorme avantage le fait que notre principal locataire – ou nos épiceries – soit si occupé et que nous devions retarder les capitaux en raison de l’activité.

Tal Woolley

D’accord. Et puis, parmi les locataires qui ont choisi de ne pas payer de loyer jusqu’à présent, y a-t-il une façon de caractériser qui sont ces locataires ? Par exemple, y a-t-il un certain type de détaillant ou est-ce régional ? Par exemple, pouvez-vous nous donner un peu de couleur sur la localisation du risque ?

Rael Diamond

Oui, ce n’est donc pas vraiment régional, mais ça le serait – on s’attendrait à ce que les locataires, surtout ceux qui ne sont pas en activité. Donc si c’est le fitness, les utilisateurs seraient évidemment un grand non-payeur. Je ne sais pas Ana si vous voulez donner une autre couleur.

Ana Radic

Non. Je veux dire que ce serait le cas – ce sont surtout les locataires nationaux et régionaux qui ont été complètement fermés. Il est évident que toutes sortes de groupes de mode ou de biens de consommation sont touchés, les restaurants par exemple. Et puis nous avons des locataires qui ont été obligés de faire des drive-in et ainsi de suite. Ils nous demandent donc aussi de leur parler de la manière dont nous les aidons dans cette situation.

Tal Woolley

D’accord. Et puis juste ma dernière question. Vous êtes en quelque sorte dans une position unique dans le cadre d’un plus grand complexe Loblaw, Weston — George Weston. Et c’est probablement l’une des rares entités sur le marché qui pourrait même envisager de jouer un certain rôle — dans un certain bureau pendant cette période. Je reconnais que les gens sont très préoccupés par ce qui se passe aujourd’hui. Mais je me demande simplement, au cours de vos conversations avec Weston et Loblaw, s’il y a eu des changements potentiels de stratégie ou de tactique que vous pourriez les voir utiliser dans un proche avenir ou si c’est juste une sorte de routine pour l’instant.

Rael Diamond

Non. Pour l’instant, nous nous concentrons vraiment sur la réponse à ce qui se passe dans le secteur. À plus long terme, notre stratégie est la même : acquérir des actifs de haute qualité. Et il est clair que nous sommes dans une position financière bien plus solide que la plupart des autres et que nos propriétés sont clairement plus performantes que la plupart.

Ainsi, lorsque les choses commenceront à se stabiliser, nous chercherons certainement à être un acquéreur net d’actifs. Et Weston a été pour nous un excellent sponsor financier et un détenteur de parts très stable.

Tal Woolley

D’accord, c’est super. Merci beaucoup à tous.

Opérateur

La prochaine question est de Himanshu Gupta Scotiabank. Votre ligne est ouverte.

Himanshu Gupta

Merci et bonjour. Alors, en ce qui concerne la discussion sur la perception des loyers, comment équilibrer la viabilité à long terme des locataires et la perception des loyers à court terme ? Je veux dire, êtes-vous prêt à offrir une sorte de réduction de loyer ou d’introduction ou de loyer gratuit à court terme, peut-être par opposition à une sorte d’allocation au locataire ou à un locataire de remplacement à l’avenir ?

Rael Diamond

Je pense que ça va évoluer au fur et à mesure que l’Himanshu s’allonge. En ce moment, nous parlons aux locataires de reports et non encore de réductions.

Himanshu Gupta

Bien sûr. Et peut-être sur le plan de l’ajournement autour d’une période de 16 jours. D’après votre analyse, pensez-vous que cette période soit suffisante pour que les petits locataires puissent survivre à ce genre de turbulences du marché ? Et dans quelle mesure êtes-vous confiant quant au recouvrement éventuel de ce montant ? Je veux dire, avez-vous une idée de ce qu’il en est des créances irrécouvrables à ce stade ou est-il trop tôt pour le dire ?

Rael Diamond

Oui, je pense que vous l’avez bien dit. Il est vraiment trop tôt pour le dire maintenant. Et puis les différentes provinces vont, espérons-le, commencer à revenir plus tôt. Donc, encore une fois, nous aurons probablement d’autres informations à communiquer le trimestre prochain.

Et puis l’autre chose sur laquelle nous sommes assez positifs, c’est que le gouvernement parle évidemment d’aider les petits locataires et nous suivons évidemment cela et nous pensons que ce sera très utile.

Himanshu Gupta

Bien sûr. Et en fait, ma question suivante portait sur le plan de relance du gouvernement. Avez-vous une idée du pourcentage des petits locataires qui ont pu bénéficier d’une quelconque mesure de relance, ou bien attendez-vous encore que les programmes de relance fassent l’objet d’une présentation plus détaillée ?

Rael Diamond

Non, nous attendons évidemment que le gouvernement nous donne plus de détails.

Himanshu Gupta

D’accord. Et peut-être juste une question de clarification sur la discussion sur le report de loyer. Je pense que vous avez mentionné que vous êtes également en contact avec des locataires plus importants. Vous faites référence à des difficultés particulières ? Et quel type de demande recevez-vous de la part de vos grands locataires ?

Rael Diamond

Oui, nous préférons ne pas parler de noms de locataires spécifiques, mais comme nous l’avons dit précédemment, nous ne discutons vraiment que des reports et non de l’abattement.

Himanshu Gupta

J’ai compris. Ok. Merci. Je vais le retourner.

Opérateur

La prochaine question est de Sam Damiani de TD Securities. Votre ligne est ouverte.

Sam Damiani

Merci. Juste un suivi rapide avec l’augmentation potentielle des créances douteuses étant l’une des plus grandes variables ayant un impact sur les résultats à l’avenir. Devrions-nous considérer la note dans les états financiers concernant la modification de la provision comme étant en quelque sorte la seule information à cet égard ? Ou devrions-nous nous attendre à toute autre divulgation en termes d’impact des créances douteuses dans l’avis d’intention au cours du deuxième trimestre et au-delà ?

Mario Barrafato

Hé Sam, oui, je veux dire qu’en ce moment, nous traitons tout comme – est le revenu avec la créance et nous retardons juste la collecte. Et nous avons eu des discussions du genre “quand est-ce que vous réalisez qu’en l’absence d’insolvabilité, quand est-ce que vous la comptabilisez”. Donc, nous allons en quelque sorte jouer au cas par cas. Nous ne sommes pas sûrs de l’endroit où se fera la divulgation, mais si elle est importante, il y aura évidemment une divulgation complète.

Sam Damiani

Merci beaucoup.

Opérateur

[Operator Instructions] La prochaine question est de Mike Markidis avec Desjardin. Votre ligne est ouverte.

Mike Markidis

Merci. Juste un petit suivi et des excuses si vous avez couvert ce sujet lorsque Himanshu demandait des informations sur le stimulus. Mais Raël, vous avez mentionné et nous avez rappelé le — je vais me tromper d’acronyme mais le Programme canadien d’allégement des loyers commerciaux et je me rends compte que le gouvernement n’a pas publié de détails. Mais lors de vos discussions avec des gens comme je ne sais pas, je suppose que le terme serait des logos ou quelqu’un de l’industrie vous a-t-il — donné une idée de la façon dont cela pourrait fonctionner ou comment cela pourrait vous aider ? Je veux dire en dehors de l’évidence. J’essaie juste de penser à l’administration et à qui l’argent va.

Rael Diamond

Encore une fois, attendons d’autres divulgations. Nous ne voulons pas donner de fausses informations lors de l’appel.

Mike Markidis

D’accord. C’est juste. Merci.

Opérateur

Et il n’y a pas d’autres questions. Je renvoie la parole à M. Diamond pour ses remarques finales.

Rael Diamond

Nous tenons donc à remercier tout le monde de s’être joint à nous pour l’appel d’aujourd’hui. Veuillez faire tout votre possible pour rester en bonne santé et être en sécurité. Je vous remercie.

Opérateur

Mesdames et Messieurs, ceci conclut la conférence téléphonique d’aujourd’hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter. Je vous remercie.


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