Les deux questions les plus fréquentes que je reçois de mes amis sont

  • Dois-je acheter des actions ?
  • Dois-je refinancer ma maison ?

Comme les lecteurs le savent, la réponse à la première question est “oui” avec une allocation adaptée à votre tolérance au risque, une diversification adéquate et un horizon à moyen terme.

La réponse à la deuxième question est “attendez”.

Les taux hypothécaires aux États-Unis étant de nouveau proches ou à des niveaux historiquement bas, la réponse à la deuxième question pourrait sembler agressive pour certains. Certains pourraient se demander : “Si je peux me refinancer aujourd’hui et réduire mon paiement hypothécaire, pourquoi ne pas exécuter ? La réponse est confirmée par le fait que je m’attends à ce que les taux hypothécaires baissent encore.

Pour illustrer ce point, j’ai inclus deux graphiques simples. Le premier graphique présente un historique de plus de vingt ans des taux hypothécaires conventionnels à 30 ans et les rendements du Trésor à 10 ans en vigueur sur cet horizon temporel.

Plus précisément, la ligne bleue est l’indice de la moyenne nationale fixe sur 30 ans des prêts hypothécaires à l’habitat aux États-Unis, établi par Bankrate.com. Cette mesure, qui est le taux hypothécaire conforme moyen pour les hypothèques conventionnelles sur 30 ans dans ce pays, a clôturé hier à 3,56 %, et est juste 0,24 % au-dessus du plus bas de cette série chronologique (3,32 % atteint en septembre 2016).

La ligne orange est le rendement du bon du Trésor à échéance constante de 10 ans. Hier encore, ce taux n’était que de 0,62 %, soit 0,08 % de plus que le rendement le plus bas jamais atteint le 9 mars 2020.

Taux hypothécaires à 30 ans et rendement du Trésor à 10 ansSource : Bloomberg, Bankrate.com, Trésor américain

Les lecteurs doivent noter que les deux taux ont eu tendance à évoluer en tandem. Pensez à la ligne orange – où le gouvernement américain peut emprunter de l’argent pour une période de dix ans – comme un taux de base dans l’économie à partir duquel d’autres produits sensibles aux taux d’intérêt et ayant une durée similaire sont tarifés. Les prêteurs du marché hypothécaire reçoivent à la fois une prime pour le risque de crédit (c’est-à-dire une compensation pour la défaillance de l’emprunteur et la valeur de la garantie inférieure au montant du prêt) et une prime pour la possibilité offerte à l’emprunteur de rembourser son prêt hypothécaire par anticipation.

Cette option de remboursement anticipé est en partie la raison pour laquelle je fais référence à un prêt hypothécaire sur 30 ans par rapport à un rendement du Trésor sur 10 ans. Si le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans est le produit de prêt le plus populaire aux États-Unis, la durée moyenne d’un prêt hypothécaire est plus proche de 7 ans, car les emprunteurs refinancent volontairement ou vendent leur maison et déménagent. Certains lecteurs peuvent préférer différents produits (par exemple, un prêt hypothécaire de 15 ans ou un prêt hypothécaire à taux variable). Bien qu’il n’y soit pas fait référence, cet article rendra compte du large écart entre les taux hypothécaires et les rendements du Trésor.

Si les deux taux du premier graphique ont eu tendance à évoluer en tandem, ils n’ont pas évolué exactement au même rythme dans le temps. La compensation du risque de crédit et du risque de remboursement anticipé évolue en fonction des différents environnements de marché. Dans le deuxième graphique, je montre juste la différence entre le taux hypothécaire moyen à 30 ans et le rendement du Trésor à 10 ans.

Différence entre les taux hypothécaires en vigueur et les rendements du TrésorLa différence actuelle entre ces deux taux (2,94 %) est historiquement élevée. Sur l’ensemble de ces données, cette différence moyenne a été plus proche de 1,63 %.

Pourquoi la différence actuelle est-elle si élevée ? Tout d’abord, regardez la dernière fois où cette différence était si élevée. C’était pendant la crise financière liée au logement en 2008-2009. Il serait certainement logique que les prêteurs sur le marché du logement exigent une plus grande compensation pour avoir pris des risques sur le marché hypothécaire à cette époque. Étant donné la forte augmentation historique du chômage récemment, une partie de l’écart actuel est certainement fonction de l’augmentation du risque de crédit.

Je dirais certainement que le bilan moyen des ménages est en meilleure forme qu’il ne l’était avant la crise financière. Pour illustrer ce fait, j’ai inclus un graphique sur la dette des ménages américains en pourcentage du produit intérieur brut américain. La dette hypothécaire reste la principale dette des ménages. En partie grâce aux leçons tirées de la dernière crise, le ménage moyen est moins endetté qu’il ne l’était avant la crise.

Dette des ménages américains en pourcentage du PIBSource : Bloomberg

Les écarts de crédit sur les autres marchés n’ont pas atteint les sommets de la crise financière dans le contexte actuel de stress, et il serait absurde que les écarts de crédit sur le marché hypothécaire soient aussi importants que lors de l’épisode précédent. Les normes de prêt sont bien meilleures aujourd’hui. Les évaluations des logements sont moins détachées des revenus.

Je pense qu’un autre élément qui maintient les taux hypothécaires élevés par rapport aux rendements du Trésor est simplement une contrainte d’offre. Compte tenu de l’arrêt de l’économie, il a été plus difficile de traiter les demandes de refinancement des prêts hypothécaires. Il serait certainement plus difficile d’obtenir une évaluation du logement dans l’environnement actuel. Ce qui maintient les taux hypothécaires à un niveau élevé n’est probablement pas la disponibilité du crédit, mais la disponibilité du personnel pour souscrire et clôturer un prêt hypothécaire. Si c’est le cas, nous devrions voir cette contrainte d’offre levée avec la lente reprise de l’économie.

Un autre facteur favorisant la réduction de cet écart est que le gouvernement est incité à le faire. Le gouvernement distribuant des chèques de relance, une autre façon de mettre de l’argent dans les poches des consommateurs consiste à faire baisser les taux hypothécaires et à encourager une hausse de l’activité de refinancement. Les ménages pourraient réduire leurs mensualités ou retirer une partie de la valeur nette de leur maison afin d’atténuer la pénurie de liquidités liée à la baisse des niveaux d’emploi.

Bien que le gouvernement ne contrôle pas directement les taux hypothécaires sur les marchés privés, les entreprises parrainées par le gouvernement – notamment Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae – achètent la grande majorité des prêts hypothécaires admissibles. L’intervention du gouvernement sur les marchés du logement et des prêts fait certainement baisser les taux, mais ce n’est pas une nouveauté dans le monde de l’après-crise. Pour faire baisser encore plus les taux hypothécaires, la Réserve fédérale pourrait toujours augmenter le montant des titres adossés à des créances hypothécaires de l’Agence (MBB) qu’elle achète, financés par un prêt du Trésor américain. Une demande plus forte de titres adossés à des créances hypothécaires due aux achats de la Réserve fédérale fera augmenter les prix et baisser les rendements, ce qui conduira finalement à un cercle vertueux qui fera également baisser les taux hypothécaires en vigueur.

L’écart entre les taux hypothécaires et les rendements du Trésor est élevé. Une partie de cet écart est fonction des frictions dans le traitement des demandes de prêts hypothécaires qui s’atténueront avec le temps. Le gouvernement fédéral, qui mobilise la politique publique, la politique budgétaire et la politique monétaire pour limiter les retombées économiques de la crise de santé publique, verrait ses principales parties prenantes (ses contribuables) bénéficier de taux hypothécaires plus bas en cette période de stress. Les taux hypothécaires sont peut-être proches de leur plus bas niveau historique, mais il est très probable qu’ils vont encore baisser.

Décharge de responsabilité : Mes articles peuvent contenir des déclarations et des projections qui sont de nature prospective et donc intrinsèquement soumises à de nombreux risques, incertitudes et hypothèses. Bien que mes articles se concentrent sur la génération de rendements à long terme ajustés en fonction des risques, les décisions d’investissement impliquent nécessairement le risque de perte du capital. La situation de chaque investisseur varie considérablement, et les informations glanées dans mes articles doivent être appliquées à votre propre situation d’investissement, vos objectifs, votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement.

Divulgation : Je n’ai/nous n’avons aucune position sur les actions mentionnées et je ne prévois pas d’en prendre dans les 72 heures à venir. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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