Aperçu de la situation

Parfois, le timing est vraiment parfait.

Quelques jours à peine avant que les importantes baisses liées à la pandémie de COVID-19 ne commencent à causer des maux de tête aux investisseurs, Northview (téléscripteur américain : OTC:NPRUF téléscripteur canadien : NVU.UN), une société de placement immobilier basée et opérant au Canada, a annoncé qu’elle était en train d’être rachetée par Starlight Group Property Holdings Inc. et KingSett Capital Inc.

L’offre était également assez décente. Le prix de l’offre est de 36,25 dollars canadiens par unité, soit une prime de 12 % sur le prix de clôture de la veille. Cette offre a propulsé le prix unitaire de Northview à un niveau record, légèrement supérieur à 36,50 dollars canadiens. La raison d’une évaluation supérieure au prix de l’offre était un certain optimisme quant à l’émergence d’une offre plus élevée, mais le 23 marsrdNorthview a annoncé la fin de sa période de “go-shop”. Cette mesure a effectivement éliminé toute possibilité d’offre plus élevée et a fixé le prix d’acquisition à 36,25 dollars canadiens par unité.

Le prix de l’unité a fluctué de façon importante, tout comme le reste du marché, s’échangeant entre 36,70 et 26,36 dollars canadiens depuis l’annonce. Il s’est rapidement remis de cette baisse induite par la COVID-19 et se situe actuellement à 33,17 dollars canadiens au moment de la rédaction du présent document. (À la clôture, le 15 avrilth.)

Toutes ces turbulences mises à part, il semble assez clair que Northview sera acquise pour un prix de 36,25 dollars canadiens par unité, ce qui représente une hausse de 9,29 % par rapport au prix actuel. Selon Northview, la transaction devrait être conclue d’ici le troisième trimestre 2020.

L’annonce mentionne également ce qui suit :

Les détenteurs de parts peuvent choisir de recevoir tout ou partie du prix de l’offre en parts d’un nouveau fonds multi-résidentiel qui serait propriétaire d’un portefeuille géographiquement diversifié de propriétés Northview situées dans six provinces canadiennes et deux territoires (le “High Yield Fund”). Le High Yield Fund demandera l’inscription de ses parts sur une bourse de valeurs mobilières canadienne (la “Bourse”) en même temps que la clôture de la transaction.

(Source)

Il n’y a pas d’autres détails disponibles sur ce fonds, il est donc impossible de l’analyser pour l’instant, mais je pense qu’il est important de savoir qu’une telle possibilité existera également pour les détenteurs de parts.

Vous pouvez lire le communiqué de presse complet de l’acquisition ici.

La société

Avant de nous plonger dans les détails de cet arbitrage de fusion, il convient de faire un bref tour d’horizon de l’entreprise. Je serai bref, car l’article porte essentiellement sur le prochain arbitrage de fusion. Pour plus de détails sur l’entreprise elle-même, je vous suggère de consulter son site web ou de lire ce que mes collègues ont écrit sur Northview ici, sur Seeking Alpha.

Northview est elle-même le résultat d’une fusion annoncée fin 2015 entre Northern Property REIT et True North Apartment REIT. Ces deux sociétés ont fusionné afin de créer l’une des plus grandes sociétés de placement immobilier résidentiel cotées en bourse au Canada, avec des activités dans la majeure partie du pays.

Leur portefeuille comprend environ 27 000 unités résidentielles et 1,2 million de pieds carrés d’espace commercial sur plus de 60 marchés dans huit provinces et deux territoires, avec une forte exposition à l’Ouest et au Nord du Canada ainsi qu’à l’Ontario. Vous pouvez trouver plus de détails sur leur exposition géographique en regardant cette carte qui explique le pourcentage du revenu net d’exploitation par région.

Revenu d'exploitation de Northview par région(Carte tirée de la présentation aux investisseurs de Northview, octobre 2019)

Profit attendu

Cet arbitrage de fusion comporte deux parties distinctes.

Tout d’abord, il y a l’élément de la plus-value. Comme indiqué précédemment, les parts de Northview se négocient actuellement à 33,17 dollars canadiens et l’offre est fixée à 36,25 dollars canadiens, ce qui représente une une hausse de 9,29%.. Cela signifie un rendement annuel supérieur à 18 % si la fusion est réalisée dans les 6 mois et un rendement annuel supérieur à 12 % si la fusion est réalisée dans les 9 mois. Le rendement annuel réel devrait se situer quelque part entre les deux, car la direction a déclaré que la transaction devrait être conclue d’ici le troisième trimestre de 2020.

Deuxièmement, et c’est très important, il y a la distribution mensuelle. Northview distribue actuellement 0,1358 dollar canadien par unité chaque mois, et cette distribution devrait se poursuivre jusqu’à la clôture de la transaction. C’est une caractéristique extrêmement intéressante pour un arbitrage de fusion, car vous percevrez des paiements chaque mois en attendant la fin de la fusion. Elle permet de lisser le risque en fournissant un revenu supplémentaire si la fusion prend plus de temps que prévu, ce qui est une possibilité dans la situation actuelle de pandémie. Le site le rendement actuel de leur distribution est de 0,41% chaque moissoit 4,9 % par an.

Si tout se passe comme prévu, les investisseurs peuvent s’attendre à percevoir plus de 9 % de la prime au cours des 6 à 9 prochains mois, avec un supplément de 0,41 % par mois en distributions.

Risques

Comme toujours, il y a des risques. Comme pour tous les arbitrages de fusion, le risque est lié à la transaction elle-même. Il se peut que la transaction ne se déroule pas comme prévu pour un certain nombre de raisons ou qu’elle soit retardée.

COVID-19 :

Nous ne savons toujours pas à quel point le virus va nuire à l’économie et aux marchés financiers. L’immobilier résidentiel devrait être assez bien protégé des effets, d’autant plus que le gouvernement du Canada ainsi que certains gouvernements provinciaux interviennent pour aider les gens à faire face aux difficultés financières dues au COVID-19. (vous trouverez des informations sur certaines de ces mesures dans le plan de réponse économique du Canada à la COVID-19). Néanmoins, cet événement sans précédent ne doit pas être ignoré.

Financier :

En raison de la situation de COVID-19, les banques et autres institutions financières pourraient être confrontées à des difficultés et pourraient être plus prudentes dans leurs prêts. Cependant, selon l’annonce de la transaction : La transaction n’est pas soumise à une condition de financement.

Cette seule phrase est un ajout très bienvenu et, à mon avis, augmente considérablement la possibilité que cette fusion se réalise comme prévu.

Réglementaire :

Il y a les habituelles étapes réglementaires à franchir, notamment le vote des porteurs de parts sur la transaction. Pour plus de détails sur l’aspect réglementaire, veuillez consulter les paragraphes sous “Détails de la transaction” dans l’annonce.

Résumé

Il n’existe pas de certitude dans le monde d’aujourd’hui, mais je crois que cette fusion a de très grandes chances de se dérouler comme prévu.

Cela signifie que les investisseurs percevraient une prime de plus de 9 % pour un investissement d’environ 6 à 9 mois, ainsi qu’une distribution mensuelle de 0,41 % au prix actuel. En raison de la sécurité relative de la transaction, du rendement mensuel stable et de la forte hausse générale, je pense que cela représente un bon rapport risque/récompense en ces temps difficiles. Malgré cela, j’encourage vivement tous les investisseurs potentiels à faire preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne la fusion et les risques encourus avant d’investir.

Divulgation : Je suis/nous sommes longtemps NPRUF. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

Divulgation supplémentaire : Veuillez noter que la liste principale de ce FPI est au Canada et que, par conséquent, la devise utilisée dans cet article est le CAD. (Dollar canadien)


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