Ce graphique de Len Kiefer chez Freddie Mac montre les derniers mouvements des taux d’accession à la propriété. Le Census Bureau a publié une mise à jour des taux d’accession à la propriété, et la tendance reste relativement positive.
Le graphique montre que le taux d’accession à la propriété est encore très faible, si l’on tient compte de l’âge. Le groupe le plus intéressant en termes de tendances récentes est celui des moins de 35 ans, qui a réussi à atteindre le bas de l’échelle des normes historiques. Cette tranche d’âge n’était pas du tout présente sur le marché du logement lorsque la crise a frappé, elle bénéficie donc de bilans moins endommagés.
Dans les autres tranches d’âge, les cicatrices de la crise sont encore assez importantes. Pourtant, même s’il reste encore beaucoup de chemin à parcourir, il est agréable de voir un mouvement dans la bonne direction.
Toutefois, ce mouvement a ses limites, et je pense que ce que nous constatons ici est la poursuite de l’installation des ménages américains dans la « nouvelle normalité ». Selon la Fed de New York, le score médian FICO des emprunteurs hypothécaires avant la crise avait tendance à osciller autour de 715. Pendant la crise, il est passé à 780 et est généralement resté élevé – 770 à la fin de 2019.
Il est difficile d’imaginer que les taux d’accession à la propriété augmentent encore beaucoup plus sans un assouplissement supplémentaire des normes de prêt.
En fait, une source importante d’augmentation de l’accession à la propriété est probablement le travail que les ménages américains font pour améliorer leur crédit. La Fair Isaac Corporation estime que le score FICO moyen pour l’ensemble du marché (et pas seulement pour les montages de prêts hypothécaires) est passé de 690 à 706 en 2009, son niveau le plus bas.
Ça a l’air génial. Les réglementations macroprudentielles incitent les Américains à être plus prudents. Mais les Américains ne peuvent pas tout faire. Plus que tout, les scores de crédit sont une mesure de l’âge que vous avez. Êtes-vous jeune, avec des prêts étudiants ou une carte de crédit sans provision ? Ou êtes-vous un couple de retraités avec les restes d’une hypothèque contractée en 1995, vivant d’une pension et d’un IRA ?
Le fait est que, vous savez ce qui a été un facteur important pour ce couple de retraités avec le score de 830 FICO, en train de rembourser les dernières années de leur hypothèque ? En 1995…..ils ont pu obtenir un prêt hypothécaire.
La hausse moyenne du score FICO et l’augmentation timide du taux d’accession à la propriété reflètent les tentatives de certains Américains de se conformer aux nouvelles normes plus strictes en matière de propriété. Toutes choses égales par ailleurs, c’est peut-être une bonne chose. Il semble que ce soit le cas. Mais nous devons garder à l’esprit que la manière dont nous créons cette tendance – en fait la seule manière de la créer – passe par des politiques d’exclusion. Des règles et des règlements qui mettent un gardien supplémentaire sur le chemin du cycle de vie du crédit des ménages.
Pour un certain nombre de ménages marginaux, les nouvelles normes sont à portée de main, et ils ont fait l’effort de s’adapter. Selon Ethan Dornhelm de Fair Isaac, ce groupe est à l’origine de l’augmentation des scores FICO. De nombreux ménages ont été bloqués par intermittence sur les marchés du crédit. Mais l’analyse des ménages qui ont eu un usage continu du crédit depuis 2009 montre que ces ménages ont augmenté leur score FICO moyen de 29 points.
Les retards de paiement au niveau des comptes ont diminué de plus de 10 %, l’utilisation des cartes de crédit est nettement plus faible, les antécédents de crédit sont plus longs et les demandes de crédit moins nombreuses – il n’est pas surprenant que cette population ait connu une amélioration majeure de son score FICO.
Ces ménages ont un peu retardé l’accession à la propriété, mais leur bilan est plus sain. Et s’ils s’engagent dans cet ajustement, c’est parce que l’exclusion rend les rendements meilleurs. En excluant un grand nombre de ménages du marché de l’accession à la propriété, les maisons de premier niveau sont bien plus intéressantes pour ceux qui peuvent les obtenir.
C’est un des prix de la « macroprudence ». Elle crée un fossé entre les nantis et les démunis. Les Américains un peu plus aisés obtiennent une meilleure situation en tant que propriétaires, mais ils doivent travailler un peu plus dur pour être « qualifiés ». Il est peu probable que les autres Américains franchissent ce cap et finissent par payer des loyers plus élevés parce que lorsque la propriété devient une meilleure affaire pour les familles, elle le devient aussi pour les propriétaires. L’exclusion augmente leurs revenus locatifs.
Si c’est la nouvelle norme, alors à long terme, l’accession à la propriété augmentera un peu à partir de là, mais sans revenir aux normes antérieures. Peut-être juste quelques points de pourcentage de moins qu’auparavant. Les Américains qui sont propriétaires vivront dans des maisons un peu plus belles ou plus grandes. Ou peut-être feront-ils monter les prix des maisons dans des endroits privilégiés. Les Américains qui ne sont pas propriétaires vivront dans des logements un peu moins beaux, les loyers augmenteront au fil du temps et prendront une part un peu plus importante de leurs revenus. Cela ne sera pas perceptible. Ce n’est pas comme si vous pouviez visiter une maison de 600 000 $ aujourd’hui et ensuite aller dans un appartement loué à 800 $ par mois, puis revisiter des endroits similaires dans 10 ans et vous rendre compte : « Euh, il semble vraiment que les commodités relatives de cet appartement ont diminué d’environ 20 % par rapport aux commodités et à la valeur locative de cette belle maison ». Cela va arriver, et les journaux continueront à publier des articles sur l’horreur de la situation lorsque « Wall Street est votre propriétaire ». Nous remarquerons, vaguement, que les choses semblent plus difficiles pour le locataire de cet appartement.
Il n’existe pas de lieu de repos magique où nous savons que nous avons fait le bon compromis entre prudence et accès. Mais, une chose à retenir en lisant ces articles sur les propriétaires avides de Wall Street est que l’accès à la propriété n’est pas important en raison de la spéculation financière qu’implique la propriété. C’est au moins autant un coût qu’une opportunité. Ce qui est important, c’est que les propriétaires ne sont jamais dans ces articles furieux sur les propriétaires avides. Ce qui est important, c’est que nos maisons ont un caractère sacré, et lorsqu’une maison a un propriétaire et un locataire, ce caractère sacré est partagé. Il y a un conflit inhérent qui ne peut être guéri.
Mettez de côté ces bromures sur le rêve américain. Tout le monde ne devrait pas être ou ne veut pas être propriétaire d’une maison. Dans de nombreuses zones urbaines denses, dans les immeubles de grande hauteur, les conflits inhérents à la propriété peuvent même l’emporter sur les conflits inhérents à la location. Nous ne devrions pas imposer ce choix aux Américains.
À une époque où certaines villes ont des régimes politiques qui créent des prix immobiliers extrêmement élevés, il est facile de commencer à penser que la raison importante pour laquelle le couple de retraités a un score de 830 FICO est qu’ils étaient des spéculateurs. Mais, en réalité, il y a des couples comme ça à St. Louis tout comme à San Francisco. Le couple de St. Louis n’a peut-être pas obtenu les gains de la spéculation que le couple de San Francisco a obtenus, mais il est probable qu’ils partagent un score FICO élevé. La raison en est que depuis 30 ans, ils ont le meilleur propriétaire du monde, qui ne s’est jamais engagé dans un conflit sacré avec eux, et qui, de plus, n’a pas augmenté son loyer pour compenser la part de ce conflit qui revient au propriétaire.
Alors que nous continuons dans la « nouvelle normalité », lorsque vous voyez des articles sur les propriétaires cupides de Wall Street, il est bon de garder à l’esprit que le conflit dans lequel ils sont engagés n’est pas un produit de « Wall Street ». Il s’agit d’un conflit sans âge. Et, pour les ménages qui doivent s’y engager parce que, dans une certaine mesure, nous avons décidé, par l’intermédiaire des gardiens publics de l’accès au crédit, qu’ils doivent le faire, leur conflit était une imposition publique. Nous leur avons pris quelque chose de sacré. Peut-être, tout compte fait, pour le mieux. Mais, même ainsi, nous devrions reconnaître notre rôle dans leur travail. Nous devons tenter de prendre en compte ces coûts dans la recherche de la prudence publique.
Si les grandes villes facilitaient la construction de logements plus denses dans les centres-villes et à proximité au cours des vingt prochaines années, le taux d’accession à la propriété pourrait devenir encore plus bas qu’il ne l’est actuellement. Ce serait fantastique, car cela refléterait le fait que les Américains s’engagent dans des compromis volontaires – s’installer en ville en raison des opportunités et du style de vie qu’elle offre, même si cela s’accompagne de compromis sacrés sur le contrôle de l’espace personnel. Aujourd’hui, la politique du logement public rend ces compromis volontaires plus difficiles tout en imposant simultanément d’autres compromis involontaires.
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Note de l’éditeur : Les puces de résumé de cet article ont été choisies par les rédacteurs de Seeking Alpha.
