Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) Conférence téléphonique sur les résultats du 1er trimestre 2020 23 avril 2020 9:00 ET

Entreprises participantes

Gerard Sweeney – Président, directeur général et administrateur

Thomas Wirth – Vice-président et directeur financier

George Johnstone – Vice-président exécutif, Opérations

Participants à la conférence téléphonique

Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch

Craig Mailman – KeyBanc Capital Markets Inc.

Jason Green – Evercore ISI

Emmanuel Korchman – Citigroup

Michael Lewis – SunTrust

Omotayo Okusanya – Mizuho Securities

John Guinee – Stifel

Bill Crow – Raymond James

Daniel Ismail – Conseillers de la rue verte

Opérateur

Mesdames et Messieurs, merci d’être à l’écoute. Et bienvenue à l’appel aux résultats du premier trimestre 2020 du Brandywine Realty Trust. Pour l’instant, toutes les lignes des participants sont en mode écoute seulement. Après la présentation des intervenants, il y aura une séance de questions-réponses. [Operator Instructions] Veuillez noter que la conférence d’aujourd’hui est enregistrée [Operator Instructions].

Je voudrais maintenant passer la parole à votre orateur d’aujourd’hui, M. Jerry Sweeney, président et directeur général. Monsieur, vous pouvez commencer.

Gérard Sweeney

Crystal, merci beaucoup. Bonjour à tous et merci d’avoir participé à notre appel aux gains du premier trimestre 2020. Je suis accompagné aujourd’hui de George Johnstone, notre vice-président exécutif des opérations, de Dan Palazzo, notre vice-président et directeur de la comptabilité, et de Tom Wirth, notre vice-président exécutif et directeur financier.

Avant de commencer, certaines informations discutées pendant notre appel peuvent constituer des déclarations prévisionnelles au sens de la loi fédérale sur les valeurs mobilières. Bien que nous estimions que les estimations reflétées dans ces déclarations sont basées sur des hypothèses raisonnables, nous ne pouvons pas garantir que les résultats escomptés seront atteints. Pour plus d’informations sur les facteurs qui pourraient avoir un impact sur nos résultats anticipés, veuillez vous référer à notre communiqué de presse, ainsi qu’à nos rapports annuels et trimestriels les plus récents que nous avons déposés auprès de la SEC.

Eh bien, ce n’est pas un moment ordinaire, et d’abord et avant tout, nous tous à Brandywine espérons sincèrement que vous et les vôtres êtes en sécurité, en bonne santé, et que vous vous abritez dans des endroits heureux et aussi productifs que possible. La pandémie a tout bouleversé et a présenté un nouveau paysage pour tout le monde et pour chaque entreprise. Bien que la durée de la crise reste incertaine, nous avons évalué l’impact de la crise sur chaque élément de notre entreprise, la sécurité des employés, des locataires et des fournisseurs, un retour à la sauvegarde des opérations de construction, les retards dans le calendrier de construction, le pipeline de location à terme et l’activité de renouvellement et, bien sûr, toutes les implications financières connexes. Des détails supplémentaires sur ces sujets et d’autres sont présentés dans notre encart COVID qui se trouve aux pages 1 à 13 de notre dossier complémentaire.

Si l’on considère le premier trimestre, nous ouvrons l’année en force. Nos résultats du premier trimestre ont été parmi les meilleurs que nous ayons eus ces dernières années. Nous avons eu une excellente activité de location, le taux de location évalué à la valeur du marché était de près de 16 % sur la base des GAAP et de 8 % sur la base de la trésorerie. Les chiffres des magasins comparables ont été légèrement supérieurs à notre plan initial. Les coûts d’investissement se situaient dans la partie inférieure de notre fourchette cible. Notre taux de rétention était de 76 % et nous avons affiché des FFO de 0,35 $, ce qui était conforme au consensus.

Notre réserve de crédit-bail s’est bien développée, avec notamment une excellente activité de crédit-bail à terme sur plusieurs de nos projets de développement. Ce bon départ est bien sûr dans le rétroviseur et tout cela n’est pas pertinent dans les circonstances, et nous nous concentrons entièrement sur la voie à suivre. Et alors que nous nous penchons sur l’impact du virus, il est important de réfléchir à la situation actuelle et à la manière d’extrapoler la situation actuelle à court et moyen terme. Voici donc quelques observations de notre équipe avant d’exposer notre stratégie pour l’année 20.

Tout d’abord, nous avons 25 ans d’expérience dans la création d’une culture d’entreprise forte et dans l’établissement de relations durables avec nos locataires, nos fournisseurs et les communautés. Jamais le temps d’avoir construit ces ponts n’a été plus important qu’aujourd’hui. Nous avons donc commis une erreur en communiquant de manière excessive avec toutes nos parties prenantes.

Deuxièmement, la paraphrase et le nombre de spécialistes du comportement et d’économistes, la façon dont les gens se comportent en cas de pandémie n’est pas vraiment un bon guide pour savoir comment ils vont agir ou vivre leur vie en temps normal. Comme l’a dit une personne, nous vivons au milieu d’une grande expérience forcée et nous ne savons pas vraiment comment cette expérience va se dérouler. C’est pourquoi nous sommes restés en contact étroit avec nos locataires, nos vendeurs, les dirigeants politiques et communautaires. La voie à suivre et le rythme que nous avons suivi sur ce chemin sont quelque peu incertains.

Veuillez noter que lors de l’élaboration de notre plan d’entreprise révisé COVID 2020, nous avons évalué de manière pragmatique les risques futurs et intégré toutes ces hypothèses dans notre plan. Compte tenu des circonstances actuelles, ce plan est aussi précis que possible.

Troisièmement, chaque crise comporte des éléments de danger et d’opportunité. Notre priorité claire a été d’évaluer chaque élément de risque et de mettre en place des plans pour en atténuer ou en anticiper efficacement les effets. Mais nous nous concentrons également sur l’opportunité qui nous est offerte d’anticiper les situations où nous pouvons améliorer l’exécution de notre plan d’entreprise, que ce soit en prolongeant la durée des baux, en améliorant la tarification de nos chaînes d’approvisionnement actuelles. Nous travaillons avec des partenaires institutionnels pour rechercher des opportunités où la position sur le marché, la base de talents et le capital peuvent créer des opportunités de croissance.

Ainsi, en examinant les facteurs de risque dans notre plan d’affaires COVID-19, notre première priorité est la sécurité de tous nos employés, locataires et bâtiments. Nous sommes très heureux d’annoncer qu’aucun employé de Brandywine n’a contracté le virus, et conformément aux directives de l’État et du CDC, nous avons maintenu une lumière d’ouverture des portes à l’approche de toutes nos opérations dans les bâtiments, et maintenu une communication étroite avec nos locataires, nos vendeurs, et les responsables locaux de la santé et de la municipalité.

Deuxièmement, nous avons mis l’accent sur la stabilité de notre plate-forme économique en accordant une attention particulière à chacun des points suivants. La perception des loyers, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une période ordinaire et que les ordres de séjour à domicile sont en vigueur, nous avons reçu des demandes de report de loyer de la part des locataires. Les détails complets de ces efforts se trouvent à la page 9 de notre sup. En fin de compte, environ 1,6 % de nos loyers proviennent de locataires au détail. La facturation mensuelle normale était d’environ 500 000 dollars. Nous avons reçu 150 000 $ en avril. 29 locataires, soit 45 % des baux, ont été ou sont en train de documenter les reports de loyer. Environ 2,1 % de nos loyers proviennent de locataires qui travaillent en collaboration et se réunissent en conférence. La facturation mensuelle normale est de 675 000 dollars. En avril, nous avons reçu 580 000 dollars.

Pour le mois d’avril, nous avons reçu 95 % des loyers globaux, 96 % du taux de recouvrement de nos locataires de bureaux et 100 % du taux de recouvrement de nos 30 principaux locataires. La grande majorité des demandes d’allègement des loyers proviennent de nos locataires de détail et de nos collègues de travail. Pour l’instant, aucune réduction de loyer n’a été accordée. Les situations de report de loyer nous sont remboursées soit en 2020 ou en 21, soit par le biais de prolongations de bail.

Juste un point également, nos baux sont clairs et nos locataires ont l’obligation légale de nous payer des loyers. Nous reconnaissons certes que toute entreprise souhaite préserver ses liquidités, mais l’obligation légale de nous payer un loyer est claire. Et comme nous l’avons fait tout au long de notre histoire, nous travaillerons certainement avec les entreprises qui ont vraiment besoin de systèmes de ponts.

Du point de vue de l’assurance, il est également clair que nous ne pouvons pas compter sur notre politique immobilière standard pour nous rembourser les loyers non payés par les locataires en défaut de leurs obligations contractuelles. Nous avons cependant eu la prévoyance de souscrire une couverture subliminale de 5 millions de dollars pour les interruptions dues à des maladies contagieuses dans le cadre de notre police d’assurance habitation, qui, nous le pensons, sera opérationnelle en cas de sinistre de force majeure, comme dans le cas où nous avons des arrêts de travail importants dus à des mandats gouvernementaux. En raison de l’incertitude quant à la possibilité de les récupérer, nous n’avons inclus aucun produit d’assurance et notre plan d’affaires révisé.

Nous avons également été touchés par certains arrêts de travail dans le secteur de la construction. La grande majorité de nos activités de construction sont restées arrêtées, à l’exception d’Austin, qui a été fermée pendant un certain temps, et de certaines de nos activités à MetDC. Dans notre plan 2020, nous partons du principe que les travaux de construction reprendront dans les 30 prochains jours. En fait, en Pennsylvanie, notre gouverneur a annoncé hier soir des plans pour relancer l’ouverture de notre économie le 8 mai, et a accéléré le redémarrage de la construction, évidemment en respectant les distances de sécurité et les directives du CDC le 1er mai.

Mais l’impact de cet arrêt temporaire de travail dans notre plan ’20 est de 2,3 millions de dollars de GAAP NOI, 218 000 pieds carrés d’occupation inférieure, ce qui réduit notre occupation de fin d’année de 1,4%. Nous passons également beaucoup de temps à examiner notre pipeline de location, qui s’élève actuellement à 1,3 million de pieds carrés. Notre équipe de location et nos directeurs exécutifs ont été en contact étroit et répété avec chaque prospect et représentant des locataires de notre pipeline de 1,3 million de pieds carrés.

Au mieux que nous puissions déterminer à ce jour, nous pensons qu’environ 52 % de ce pipeline, soit 670 000 pieds carrés, sont des opérations qui progressent, mais il est clair qu’avec l’arrêt, le calendrier d’exécution est incertain, mais nous prévoyons qu’il sera exécuté dans les 90 à 120 prochains jours.

Nous avons environ 45 % des contrats en attente à cause du virus. Sur la base des informations dont nous disposons, nous pensons que 10 % d’entre elles seront probablement exécutées, environ 70 %, ce qui est tout simplement trop tôt pour le dire, car beaucoup de nos clients potentiels se concentrent sur leurs propres affaires, par rapport à leurs besoins en espace de bureau. Et nous pensons qu’environ 15 % des besoins sont probablement morts à cause du virus et nous nous attendons à perdre le reste, soit environ 7 %, au profit d’un autre concurrent.

Nous passons également beaucoup de temps à examiner nos dépenses d’investissement. Et comme Tom le dira plus en détail, nous avons procédé à un examen approfondi de nos prévisions de dépenses pour le reste de l’année, et nous avons réduit ces dépenses de 50 millions de dollars, soit environ 20 %. Vous trouverez plus de détails à ce sujet à la page 11 de notre sup.

Nous avons procédé à quelques ajustements des recettes spéciales, comme vous pouvez vous y attendre. Et principalement en raison du ralentissement des locations prévues et de l’impact des arrêts de travail dans le secteur de la construction, nous réduisons notre objectif de recettes spéciales de 5 millions de dollars pour le ramener à 26 millions de dollars. Notre projet de redéveloppement au 1676 International Drive en Virginie du Nord a connu ces deux conditions, totalisant près de 60 % de ce glissement, soit 2,9 millions de dollars. Le calendrier de notre principal locataire dans ce projet a glissé jusqu’à la première partie de l’année 21, et le bail supplémentaire que nous avions prévu pour le reste de l’année 20 a également été reporté à l’année prochaine.

Dans l’ensemble, les retards de location ont totalisé environ 2,7 millions de dollars de recettes GAAP, et l’arrêt de travail de 2,3 millions de dollars mentionné précédemment explique le solde. Avec ces révisions, nous disposons de 1,1 million de dollars de recettes et de 149 000 pieds carrés pour réaliser notre plan que nous avons exposé dans notre communiqué de presse d’hier.

Du point de vue de la couverture des dividendes et de la liquidité, l’entreprise est en excellente forme. Nous prévoyons de disposer de 400 à 480 millions de dollars sur notre ligne de crédit d’ici la fin de l’année, ce chiffre dépendant du refinancement ou du remboursement d’une hypothèque de 80 millions de dollars garantissant l’une de nos propriétés du CBD de Philadelphie. Nous n’avons qu’une seule hypothèque de 10 millions de dollars arrivant à échéance en 2021, aucune obligation non garantie n’arrivant à échéance avant 23. Nous générons 85 millions de dollars de cash-flow libre après le service de la dette et le paiement des dividendes, et ce dividende est extrêmement bien couvert avec un ratio de 54 % de FFO et de 70 % de CAD.

Et en regardant nos orientations, nous avons fixé notre nouvelle fourchette à 1,37 $ à 1,45 $ par action. L’impact de cette fourchette sur nos mesures opérationnelles est détaillé dans le communiqué de presse et à la page 16 de notre sup. Pour faire un rapprochement très rapide, notre point médian précédent était de 1,46 $ par action. Nous avons augmenté et Tom parlera au cours de sa conversation de nos réserves de projet, qui ont diminué de 0,02 $.

Nous avons fait une vente d’immeuble qui nous a coûté 0,01 $. Les diapositives de location de nos bureaux sont proches de 0,02 $ par action, les diapositives de construction nous coûteront 0,01 $. Nous prévoyons de perdre 0,01 $ par le biais de nos entreprises communes. Et nous prévoyons de perdre encore 0,01 $ à cause de la perte des recettes du stationnement et de la composante hôtelière de notre projet AKA à la tour FMC.

Le rachat d’actions, que nous avons également annoncé, a permis de récupérer 0,03 $, de sorte que notre nouveau point médian est de 1,41 $. Une fois ces éléments pris en compte, nous aimerions donc examiner rapidement les possibilités de développement qui s’offrent à nous.

Tout d’abord, sur le plan du développement, nos quatre actifs de production, c’est-à-dire Garza, Four Points 650 et 155 King of Prussia Road, sont tous approuvés, tous les travaux sont payés, ils sont entièrement documentés, la tarification a été finalisée et ils sont prêts à être mis en service sous réserve de location. Comme nous l’avons déjà indiqué, chacun de ces projets peut être achevé dans un délai de quatre à six trimestres et coûte entre 40 et 70 millions de dollars.

Avant COVID-19, nous avions une solide réserve de contrats qui auraient pu donner le coup d’envoi à un ou plusieurs de ces projets. Au vu de la crise actuelle, il est clair que le lancement de tout développement est une décision élective, qui sera évaluée au cas par cas. Et à ce titre, vous noterez dans notre plan d’entreprise révisé que nous avons réduit nos deux projets de démarrage pour 2020 à un seul, ce que nous avons réalisé avec le démarrage de notre projet du 3000 Market Street.

En examinant nos projets de développement existants au 405 Colorado, comme nous l’avons identifié dans notre supplément, nous avons eu une déception après la clôture du trimestre. Notre locataire principal de 70 000 pieds carrés a résilié son bail en vertu d’un droit de résiliation unique, si nous n’avions pas respecté une date de livraison intermédiaire. Sur la base du calendrier de construction initial, nous disposions d’un coussin important pour respecter cette échéance.

L’entrepreneur général, tout en étant capable de terminer le projet dans les délais, a manqué cette date importante. Nous aurons naturellement une réclamation contre ce contractant, mais pour l’instant, notre priorité est de faire construire et louer le projet. Ainsi, ce projet est maintenant loué à 18 %, avec 160 000 pieds carrés à louer, et ce que nous savons sera un ajout très intéressant à la ligne d’horizon d’Austin.

Et un grand nombre d’accords ont été conclus avant la crise, et nous nous attendons à ce qu’ils réapparaissent, et j’ai été en contact avec un certain nombre de ces perspectives. En raison de la courte interruption des travaux de construction à Austin, nous avons reporté la date d’achèvement au premier trimestre de l’année 21, et en raison de cet événement lié aux locataires, la date de stabilisation a été repoussée au quatrième trimestre de l’année 21.

Sur le bâtiment du Bulletin, uniquement en raison de l’arrêt des travaux de construction obligatoire. Nous repoussons la date d’achèvement d’un trimestre au troisième trimestre de l’année 20, étant donné que ce bâtiment est entièrement loué, nous avons repoussé la date de stabilisation au quatrième trimestre de l’année 20, de sorte qu’elle sera entièrement stabilisée.

3000 Market Street, il s’agit d’un projet de rénovation au sein de Schuylkill Yards. Ce bâtiment de 64 000 pieds carrés est entièrement converti en un centre de sciences de la vie. Et nous avons la chance d’avoir récemment signé un bail avec un locataire spécialisé dans les sciences de la vie, qui prendra l’ensemble du bâtiment sur un bail de 12 ans commençant au troisième trimestre de l’année 21, et qui nous permettra d’obtenir un rendement de 8,5 %. Nous sommes donc très enthousiastes. C’est vraiment un grand point d’exclamation pour notre nouvelle poussée des sciences de la vie à University City.

Juste une mise à jour rapide sur les chantiers Broadmoor et Schuylkill. Sur Broadmoor, nous faisons avancer le bloc A, qui est une combinaison de 360 000 pieds carrés d’immeuble de bureaux et de 340 appartements, jusqu’à la conception finale et la tarification. À Schuylkill Yards, nous poursuivons le processus de développement de la conception d’un bâtiment dédié aux sciences de la vie, et nous prévoyons qu’avec le calendrier que nous avons mis en place, les conditions du marché le permettant, cela pourrait commencer au cours du premier semestre de l’année.

Sur notre projet Schuylkill Yards West, qui est notre tour résidentielle de bureaux, comme vous le savez d’après les appels précédents, qui est entièrement approuvé, tarifé et prêt à démarrer, sous réserve de la finalisation de notre structure de dette et de capitaux propres. Il est certain que le virus a eu un impact important sur le calendrier de démarrage de ce projet. Nous continuons à travailler avec notre partenaire privilégié de QOZ, mais la crise a certainement ralenti le rythme de l’obtention du financement. Nous restons optimistes quant à la possibilité de franchir la ligne d’arrivée, lorsque la situation reviendra à un certain niveau de normalité.

Sur le plan des investissements, nous avons vendu une propriété au cours du trimestre pour 18 millions de dollars. Nous avons également racheté pour 55 millions de dollars d’économies nettes après dividendes de nos propres actions. Ces actions ont été achetées à un taux plafond de 10,5 % et un rendement de dividende de 8 %, et une valeur imputée de 203 dollars par pied carré.

Comme nous l’avons évalué en ce qui concerne le cours de notre action, il s’agissait d’un bon investissement, qui a permis d’obtenir des rendements immédiats et meilleurs sur nos développements ciblés, et qui a été payé par la vente d’actifs et la réduction des dépenses en capital de 50 millions de dollars. Pour fournir un cadre de référence, les taux de plafond moyens sur nos marchés pour les ventes d’actifs depuis la grande crise financière ont été de 6,4 %, et un prix moyen par pied carré de 350 dollars. Ces deux mesures font plus que soutenir cet investissement, et lorsque vous comparez cela aux coûts de remplacement actuels entre 400 et 600 dollars, cela amplifie encore la validité de cet investissement dans nos propres actions.

Il existe un nombre considérable de sources de capitaux privés qui recherchent activement des investissements de qualité, en particulier avec des partenaires bien capitalisés. Nous continuons à entretenir un dialogue actif avec plusieurs investisseurs institutionnels et sociétés de capital-investissement. Nous explorons plusieurs coentreprises au niveau des actifs qui permettraient d’améliorer le rendement du capital investi, d’accroître nos liquidités et de fournir du capital de croissance. Bien que ces discussions soient actives, constructives et continues, il n’y a aucune certitude quant à leur résultat, mais nous continuons à poursuivre et à espérer une amélioration continue des marchés de la dette.

La dernière opportunité, sur laquelle j’aimerais m’attarder un instant, est celle qui est ancrée dans l’avenir des moteurs de la demande du marché des bureaux après le virus. Que vous pensiez qu’il y aura plus ou moins de demande, plus de mètres carrés par employé, plus de travail à domicile, la constante immuable sera que les bureaux de haute qualité seront les bénéficiaires de tous les moteurs de la demande. Les locataires veulent clairement des environnements sûrs, sécurisés et sains.

Nous pensons que les propriétaires des meilleurs produits comme le Brandywine seront les bénéficiaires de ces futurs moteurs de la demande. Et je vous demande de noter la sécurité d’accès au bâtiment, l’ascenseur CVC [Indiscernible] que nous avons identifié dans notre notice complémentaire COVID. Et nous gardons également à l’esprit tous ces changements potentiels dans les préférences des consommateurs alors que nous finalisons notre plan de développement.

Très bien, Tom va maintenant donner un aperçu de nos résultats financiers.

Thomas Wirth

Merci, Jerry. Je voulais commencer par un examen du revenu net. Nous sommes arrivés à 7,9 millions de dollars, soit 0,04 dollar par action diluée. Les FFO se sont élevés à 61,4 millions de dollars, soit 0,35 dollar par action diluée. Quelques observations générales sur le premier trimestre, les résultats d’exploitation étaient généralement conformes à nos prévisions pour le quatrième trimestre. Les charges d’exploitation, dues à la baisse des frais généraux et administratifs, se sont élevées à 1 million de dollars par rapport aux prévisions. Cela s’explique par le fait qu’une partie de la rémunération et des honoraires professionnels a été comptabilisée à un moment donné.

Les frais d’intérêt ont diminué en raison des taux plus bas que nous avions prévus et d’une capitalisation des intérêts légèrement plus élevée. Les ratios de couverture des charges fixes et des intérêts du premier trimestre étaient respectivement de 3,7 % et 4,0 %. Ces deux paramètres se sont améliorés par rapport au premier trimestre 2019.

Comme les années précédentes, notre ratio dette nette annualisée/BAIIA a augmenté au premier trimestre, les frais généraux et administratifs passant à 6,7. Cette hausse est principalement due à l’augmentation séquentielle des frais généraux et administratifs, aux liquidités utilisées pour notre rachat d’actions, et elle est partiellement compensée par le produit de la vente de notre actif non essentiel qui n’est pas inclus dans notre plan d’affaires 2020.

En regardant les orientations pour 2020. Comme Jerry l’a souligné plus tôt, nous réduisons le point médian de nos prévisions de 0,05 $ par action. La réduction combinée de 5 millions de dollars des recettes spéculatives est de 0,03 dollar par action. Compte tenu des préoccupations économiques accrues de nos locataires, nous avons augmenté nos réserves prévues de 0,02 $ par action. Nous l’avons fait sur une base générale, et n’avons donc pas été inclus dans la révision de notre magasin commun pour le moment.

La vente d’actifs non essentiels au premier trimestre, y compris l’entreprise commune au quatrième trimestre, pour laquelle nous n’avons pas ajusté les prévisions, est d’environ 0,01 dollar par action. Nous prévoyons des baisses similaires pour la location de MAP, notre entreprise commune dont nous sommes propriétaires à 50 %, et pour certaines baisses également à 40-40, qui a ouvert et a obtenu son certificat de conformité en février de cette année. En plus de cela, nous pensons que notre parking et nos opérations de FMC seront affectés négativement à court terme, et nous mettons une part minuscule pour cette réduction, et ensuite la réduction pour compenser partiellement cela est le rachat qui est 0,03 $ de plus.

En ce qui concerne le deuxième trimestre 2020, nous avons les hypothèses générales suivantes. Les dépenses de fonctionnement au niveau du portefeuille s’élèveront à environ 80 millions de dollars. Ce montant sera séquentiellement inférieur de 3,3 millions de dollars à celui du premier trimestre, principalement en raison de l’augmentation de 1,8 million de dollars de certaines dépenses de fonctionnement, de son calendrier de R&M. 600 000 $ en raison de la perte de revenu GAAP pour la vente d’actifs non essentiels qui était là au premier trimestre, pas là au deuxième trimestre, et 1 million de dollars en raison du déménagement en mars de SHI Partners Skyway, et de la baisse des revenus hôteliers que nous prévoyons pour AKA.

La contribution des entreprises communes non consolidées aux fonds de roulement s’élèvera à 2 millions de dollars pour le premier trimestre, soit une baisse de 700 000 dollars, principalement pour le MAP et la mise en ligne de 40-40 qui subiront quelques pertes initiales au démarrage. Pour l’année entière, la contribution FFO est estimée à 9,5 millions de dollars.

G&A, nos dépenses de G&A pour le deuxième trimestre seront de 8,5 millions de dollars, très similaires à celles du premier trimestre. Pour l’ensemble de l’année, les frais généraux et administratifs s’élèveront à environ 32 millions de dollars. Les intérêts débiteurs seront de 21 millions de dollars pour le deuxième trimestre, 95,3 % de notre dette au bilan étant à taux fixe. Les intérêts capitalisés s’élèveront à environ 1 million de dollars et les charges d’intérêts pour l’année entière à environ 82 millions de dollars. Les intérêts capitalisés continueront à avoisiner les 3,2 millions de dollars pour l’année alors que nous poursuivons la construction du 405 Colorado.

Nous avons prolongé notre prêt hypothécaire à Two Logan Square pour une échéance supplémentaire du 1er mai au 1er août, ce qui représente un remboursement d’environ 80 millions de dollars à un taux de 3,98 %. Ce prêt est très bien couvert sur la base du NOI actuel qui a augmenté au fil du temps, et nous envisageons une extension ou un refinancement de ce prêt. Frais de résiliation, autres revenus, nous prévoyons que les frais de résiliation et autres revenus seront de 2,5 millions de dollars pour le deuxième trimestre et de 11,5 millions de dollars pour l’année.

Nos frais de gestion nets de location et de développement, NOI trimestriel sera de 2 millions de dollars, soit environ 8 millions de dollars pour le trimestre. Les ventes de terrains et la provision pour taxe seront nettes à zéro. Comme Jerry l’a mentionné, nous avons procédé à un rachat d’actions en mars 2020, à d’excellentes conditions économiques, et avons ensuite obtenu un rendement de dividende en espèces de 8 %. Comme les actions ont été rachetées à la fin du trimestre, le nombre moyen pondéré d’actions n’a pas eu d’impact sur nos résultats du premier trimestre.

En outre, la moyenne pondérée du nombre d’actions pour l’année sera réduite à environ 174 millions de dollars, et pour le deuxième trimestre, elle sera d’environ 172 millions de dollars comme moyenne pondérée du nombre d’actions. Nous n’avons pas prévu de GAB ni d’activité supplémentaire de rachat d’actions dans notre plan.

Pour les investissements, nous n’avons pas d’autre activité de vente supplémentaire dans notre plan. En revanche, nous avons l’achat du terrain de Radnor, qui a eu lieu ce trimestre. Et nous avons toujours la seule acquisition de bâtiment, au 250 King of Prussia Road, pour environ 20 millions de dollars. Ce montant sera versé plus tard dans l’année et sera affecté au réaménagement, de sorte qu’il n’y aura pas d’augmentation des recettes de NOI en 2020.

Le plan d’investissement tel qu’il a été présenté, nous avons examiné attentivement nos dépenses d’investissement et avons réduit le capital pour 2020 de 50 millions de dollars. Alors que nous avons réduit nos gains, nous avons économisé sur le capital pour 1676. La réduction du capital de développement est basée sur le fait que nous n’avons qu’un seul début de développement et que le marché 3000 est notre seul début de développement, ce qui aura pour effet de réduire le montant du capital potentiel que nous avions pour les deux autres débuts de développement. Sur la base de ce qui précède, notre fourchette de CAD restera entre 71 % et 78 %, car la baisse du capital peut être compensée par un loyer différé qui sera remboursé en 2020.

Les utilisations sont décrites à la page 12. Nous avons 91 millions de dollars de capital de développement, qui sont en train d’être dépensés. Nous avons des dividendes communs de 97 millions de dollars. Maintien des recettes de 36 millions de dollars. Et puis nous avons 40 millions de dollars de revenus créés. Et puis 6 millions de dollars d’amortissement d’hypothèques. Si nous remboursons l’emprunt, c’est 80 millions de dollars et l’acquisition d’une route du roi de Prusse.

Les sources principales seront les flux de trésorerie après intérêts de 182 millions de dollars. L’utilisation de la ligne de 150 millions de dollars, qui nous amènerait aux 200 millions de dollars prévus, et l’encaisse de 33 millions de dollars, ainsi que certaines ventes de terrains qui devraient encore avoir lieu plus tard dans l’année. Sur la base de ce plan d’investissement, nous aurions 200 millions de dollars en circulation sur notre ligne, ou 120 millions de dollars si nous refinançons l’hypothèque.

Nous avons prévu que notre dette nette par rapport à l’EBITDA se situera entre 6,3x et 6,5x. Il est donc un peu plus élevé que là où il était, là où notre fourchette était auparavant, 6,1x à 6,3x. La raison principale est les glissements de leasing dont on a parlé, beaucoup d’entre eux affectent l’EBITDA au quatrième trimestre. Lorsque vous annualisez cet EBITDA, il en résulte un ratio dette nette/EBITDA plus élevé. La baisse des dépenses en capital compense les rachats d’actions, donc cela n’a pas d’incidence.

En outre, notre dette, la VAB sera d’environ 43%. Comme Jerry l’a mentionné, nous avons des dividendes bien couverts, à la fois par les FFO et les AFFO à hauteur de 54 % et 70 % respectivement. En outre, nous prévoyons que notre ratio de charges fixes continuera à avoisiner 3,7 et notre couverture des intérêts à environ 4,1.

Je vais maintenant renvoyer l’appel à Jerry.

Gérard Sweeney

Tom, merci beaucoup. Nous sommes désolés, nous avons dépassé de quelques minutes notre temps de parole habituel dans nos commentaires préparés, mais c’était important pour encadrer le processus de réflexion et le nouveau plan d’entreprise. Sur ce, Crystal, nous sommes heureux d’ouvrir le débat pour répondre à vos questions. Et comme nous le faisons toujours, nous vous demandons, pour gagner du temps, de vous limiter à une question et à un suivi. Je vous remercie.

Séance de questions-réponses

Opérateur

Je vous remercie. [Operator Instructions] Et notre première question vient de Jamie Feldman de la Bank of America. Votre ligne est ouverte.

Jamie Feldman

Merci, et bonjour. Et merci pour toutes ces informations, elles ont été très utiles, tant sur les paiements d’avril que sur l’ajout au supplément. Merci d’avoir fait cela. Je suppose que ma première question porte sur la police d’assurance. Pouvez-vous nous en dire plus sur la façon dont elle va fonctionner et sur le montant qu’elle pourrait couvrir ? Et est-ce par incident et par bâtiment ? Ou s’agit-il d’une couverture globale de 5 millions de dollars, avec autant de couleur que possible ? Et pensez-vous que c’est quelque chose de commun à tout le secteur ?

Gérard Sweeney

Jamie, merci pour ces commentaires. Notre équipe a vraiment travaillé très dur pour s’assurer que nous sommes en mesure de présenter un haut niveau de transparence sur ce que nous pensons.

En ce qui concerne les polices d’assurance, c’est une sorte de nouveau territoire pour moi aussi. Je pense que nous avons en quelque sorte vérifié que la police d’assurance habitation standard ne nous permettait pas vraiment d’être remboursés. Nous pensons que cette couverture est quelque peu unique, mais je ne peux vraiment pas parler de ce que font les autres compagnies. Et elle nous fournirait une couverture à hauteur de 5 millions de dollars au total. Parce que nous ne savons pas comment les compagnies d’assurance réagiront à cela, nous avons exclu cela de tout remboursement dans nos chiffres.

Nous pensons certainement qu’étant donné les dispositions de cette politique, que lorsque nous avons eu une perte de revenus due à un événement de force majeure, lorsque nous avons dû fermer en raison du virus et de la directive réglementaire, cette perte de revenus serait au moins un élément pouvant faire l’objet d’une réclamation au titre de la politique.

Et quand Tom et moi parlions du chiffre de l’arrêt de travail, nous avons quelques millions de dollars, nous pensons que ce serait certainement quelque chose sur lequel nous travaillerions avec les compagnies d’assurance. Mais, je pense vraiment, honnêtement, qu’il s’agit d’un tout nouveau domaine pour les compagnies d’assurance et qu’il reste à voir comment chacun réagira à cela et si l’État instituera une législation sur le remboursement des compagnies d’assurance. Nous l’avons vu dans quelques États différents.

Mais nous avons la chance de disposer d’un avenant à notre politique. Et, dans la mesure où nous pensons avoir une voie directe pour obtenir de l’argent, nous allons certainement le faire.

Jamie Feldman

D’accord. Merci. Donc, juste pour être clair, c’est 5 millions de dollars de recettes totales couvertes si ça se passe bien.

Gérard Sweeney

C’est exact.

Jamie Feldman

D’accord. Et puis, pouvez-vous nous en dire plus sur la rupture du bail de la 405 Colorado ? Y avait-il une sorte d’indemnité de rupture ? Et est-ce que c’est typique, comme pour les locataires de pouvoir marcher pour ce genre de retard ? Et pensez-vous – et vous attendez-vous à intenter une action en justice et comment pensez-vous que cela va se dérouler ? Et est-ce une autre chose que nous devons surveiller dans tout le secteur ?

Gérard Sweeney

Oui. Je pense que ce n’est pas quelque chose que vous devez surveiller dans tout le secteur. Je pense que c’est une situation très particulière. Je vais vous dire, c’est la seule fois que nous avons fait une transaction où un locataire avait un droit de résiliation, basé sur une date d’étape intermédiaire. Nous l’avons vraiment fait, je pense en raison des pressions du marché à Austin pour répondre aux conditions du marché, si les propriétaires sont prêts à offrir. Et je pense que nous l’avons évalué – le 405 n’est qu’un immeuble de 200 000 pieds carrés. Il y avait un locataire de 70 000 pieds carrés. Nous avons eu l’impression qu’il y avait une énorme demande. Nous savons que ce bâtiment, du point de vue architectural et du point de vue de la plaque de sol, devrait très, très bien résonner sur le marché.

Lorsque nous avons accepté de le faire, nous avions prévu un coussin suffisant dans le calendrier pour nous assurer que nous disposions d’une bonne marge de sécurité. Il s’est avéré que le contractant a pris du retard dans la réalisation de cette étape intermédiaire. Comme je l’ai dit, nous sommes toujours en mesure de livrer le projet dans les délais prévus. Et bien sûr, nous aurons une réclamation. Mais, pour l’instant, l’accent est mis sur la réalisation du projet. Nous avons redynamisé nos efforts de marketing. Nous avons une équipe formidable qui travaille sur ce projet.

Mais de notre point de vue, Jamie, regarde, c’est une déception, vraiment. C’est un ensemble de circonstances très, très unique. Nous n’avons jamais conclu d’autre accord de développement dans lequel nous avons eu un droit de résiliation par un locataire sur la base d’une date intermédiaire. Donc, alors que nous pensions avoir pris une bonne décision au départ, il s’est avéré que ce n’était pas le cas au fur et à mesure de l’évolution des choses.

Et encore une fois, je pense qu’en y regardant de plus près, ce n’est pas du tout une bonne nouvelle pour nous, en particulier compte tenu de la dynamique du marché aujourd’hui. Mais nous avons l’impression que le pipeline va refaire surface. Et franchement, l’une des choses dont nous nous sommes réjouis est notre capacité à obtenir la location complète du 3000 Market Street, au moment même où nous commençons les rénovations. D’un point de vue économique, cela a vraiment aidé à amortir les impacts éventuels en 2021.

Je vais donc vous donner un exemple. Le compromis entre ce locataire et le locataire du 3000 Market Street à Austin, au 405 et au 3000 Market, générera plus de 800 000 dollars de NOI en espèces supplémentaires par rapport à ce que nous aurions reçu du projet 405. Ce n’est donc pas une grande circonstance. Nous l’avons révélé dès que nous avons reçu la notification, mais soyez assurés que c’est une situation très, très unique pour Brandywine, et je m’attends à ce qu’elle le soit également pour le reste de la communauté immobilière.

Jamie Feldman

D’accord. Merci.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Craig Mailman de KeyBanc Capital Markets. Votre ligne est ouverte.

Craig Mailman

Merci, les gars. Juste une petite précision sur la 405. Ont-ils au moins essayé de vous faire payer un loyer ou autre chose ? Ou bien ils se sont retirés immédiatement ?

Gérard Sweeney

Non. Il y a eu des discussions, Craig, où nous nous sommes efforcés de leur fournir un certain nombre d’alternatives relatives à des prolongations à court terme pour répondre à leur préoccupation, et quelques autres choses. Et je pense qu’ils ont simplement décidé qu’il était dans leur intérêt de résilier le bail.

Craig Mailman

Je t’ai eu. Et puis, plus largement, sur le pipeline du leasing. C’était un peu utile de le passer en revue. Est-ce que certains de ces accords sont liés à l’espace commercial, puisque vous retournez au Macquarie Reliance ? Pourriez-vous nous dire ce que vous pensez du calendrier de ce retour, compte tenu de ce qui se passe ?

Gérard Sweeney

Excellente question. Je vais commencer et George, peut-être que tu peux décrocher. Ecoutez, je pense que nous avons un bon pipeline sur le commerce. Encore une fois, le virus a clairement eu un impact sur la manière dont les gens – sur ce sur quoi les gens se concentrent, mais j’ai en fait pensé lorsque nous avons fait notre évaluation du pipeline Craig, d’un point de vue plus large, que plus de la moitié de ce pipeline est encore actif, est vraiment nous avons pensé très, très positif. Et nous pensons qu’il est très encourageant de voir que l’exécution des baux va s’étendre sur 90 à 120 jours.

Et nous pensons certainement qu’avec certains de ces États qui commencent le processus de réouverture, en particulier la Pennsylvanie et Austin au Texas, nous nous sentons en assez bonne forme pour résister au – au moins au coup initial.

Sur l’espace Macquarie, nous avons signé un bail de 38 000 pieds carrés au cours du trimestre, avec la société des sciences de la vie, que nous sommes très heureux d’intégrer à notre portefeuille en tant que locataire d’expansion. Cela représente donc environ 25 % de l’espace. Nous avons encore 20 % de l’espace en négociation de bail avancée, ce qui nous réjouit beaucoup. Et puis nous avons des propositions en cours pour ces 10 % supplémentaires de l’espace. Donc, au moment où nous sommes assis aujourd’hui, nous pensons être en très bonne position pour un peu plus de 50 % de cet espace. Et c’est certainement une priorité pour notre entreprise, mais je pense que nous sommes assez satisfaits des résultats obtenus jusqu’à présent. Et le pipeline, nous devrons évidemment passer un certain temps non seulement sur l’espace Macquarie, mais aussi sur le reste du pipeline, en nous assurant que nous pouvons convertir ces espaces en baux pleinement exécutés. Mais, George, vous vouliez ajouter quelque chose à ce sujet ?

George Johnstone

Oui, bien sûr. Je vous remercie. L’espace Reliance, comme vous vous en souvenez, nous revient à 12/31 de 20, c’est un 141 000 pieds carrés. Nous avons environ 200 000 pieds carrés de perspectives dans ce pipeline que le Jerry a détaillé dans son commentaire. Il faut donc s’attendre à ce que les conversations vous choisissent, car les choses commencent à revenir à un certain niveau de normalité.

Et, encore une fois, nous avons mis en place des plans pour ce dont nous avons besoin pour réaffecter cet espace une fois que nous l’aurons récupéré de ce locataire. Et nous nous sentons bien avec le pipeline que nous avons. Je pense que tout se résume à la rapidité avec laquelle certaines de ces entreprises peuvent prendre leurs décisions en matière de besoins d’espace.

Craig Mailman

C’est utile. Je peux peut-être en glisser un de plus. Jerry, vous avez des discussions avec les partenaires de la JV sur le développement, n’importe quel – et je sais qu’il est encore tôt, mais n’importe quel changement de prix ou comment vous pensez que ces partenaires pourraient vouloir évaluer le risque ?

Gérard Sweeney

Oui. Excellente question, Craig. Et, je pense que le grand joker sur la tarification en ce moment est, semble-t-il, ce que sera le coût de la dette. Donc, nous n’avons pas vraiment perçu, lors de nos discussions avec les partenaires financiers sur ces grands projets de développement, si c’est Schuylkill Yards ou Broadmoor. Je pense qu’il y a toujours un haut niveau de conviction que ces projets seront extrêmement fructueux.

Je pense donc que nous sommes tous en train de réfléchir à ce que sera le coût de la dette. Et il est clair que ces marchés sont un peu disloqués. Donc ni Brandywine ni son partenaire ne sont prêts à faire des concessions sur les prix tant que nous ne connaissons pas le coût sous-jacent de la dette.

Donc, je pense que dans un sens plus large, nous avons été très encouragés par le nombre de partenaires institutionnels, de sources de capitaux, de sociétés de capital-investissement qui nous ont contactés de manière proactive pour nous parler d’une sorte de structure de capital-risque sur certains actifs existants, où nous pensons que la tarification est très conforme à ce que nous aurions attendu. Nous avons également commencé à discuter de la manière dont nous pouvons nous engager davantage du côté offensif de l’équation, si nous provoquons n’importe quel type de dislocation dans la fixation des prix.

Je pense donc que le grand raccrochage sur le marché des investissements en ce moment, que vous appeliez cela une période de réflexion ou que Barry Sternick ait mentionné une sorte de coma à court terme, nous devons juste attendre que certains de ces marchés de la dette se dégèlent. Et je pense que cela aura un impact sur la fixation des prix.

Ce que nous constatons du point de vue des tarifs de location, et en interrogeant à nouveau tous les membres de notre équipe et les experts du marché extérieurs, c’est que nous ne voyons pas vraiment d’impact important sur les tarifs. En fait, nous pensons plutôt que certains de nos projets de grande qualité vont finir par faire l’objet d’une demande supplémentaire, car les locataires commencent à s’intéresser à la qualité des locaux. Je veux dire que notre capacité à mettre à niveau nos systèmes de CVCA avec des filtres de niveau MERV est assez importante. Certains bâtiments peuvent le faire, pas tous les bâtiments le peuvent, mais certainement les points d’accès contrôlant le flux d’air, la capacité de séparation sont tous des éléments clés.

C’est donc une réponse un peu décousu, mais pour répondre directement à votre question, nous n’avons pas vraiment constaté de changement significatif dans la tarification. Ce que nous avons vu, c’est un afflux significatif de sources de capital-investissement cherchant à faire des transactions, évidemment sous réserve de ce que le prix global pourrait être sur le marché de la dette.

Craig Mailman

Super. Merci, Jerry.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Jason Green de Evercore ISI. Votre ligne est ouverte.

Jason Green

Bonjour. Sur les 95 % de collections, y a-t-il un niveau de dépôt de garantie dans ce chiffre ? Ou bien les 95% de collections pures sont-ils similaires au cours normal des affaires ?

Gérard Sweeney

George, tu veux bien prendre ça ?

George Johnstone

Bien sûr. Oui. C’était tout l’encaissement. Il n’y a pas eu de dépôt de garantie pour couvrir le loyer du mois d’avril.

Jason Green

J’ai compris. Et puis dans votre jeu, vous avez parlé de certaines améliorations que vous apportez aux actifs pour les positionner en vue de leur réouverture. Êtes-vous en mesure de fournir un montant total en dollars, puis un montant au pied carré, pour ce type de dépenses ?

Gérard Sweeney

Oui. Nous sommes en train de calculer cela. Je veux dire que le filtrage accru représente une prime d’environ 50 % par rapport aux filtres existants. Mais quand on y ajoute d’autres couches, je pense que c’est une augmentation de 100 000 dollars. Le problème est de savoir si vos systèmes peuvent prendre en charge les nouveaux systèmes de filtrage. S’ils le peuvent, c’est une amélioration assez simple. S’ils ne le peuvent pas, c’est une amélioration importante. Nous avons donc eu la chance d’investir beaucoup d’argent dans notre équipement de chauffage, de ventilation et de climatisation et dans nos systèmes mécaniques. Nous sommes donc en bonne position pour cela.

Mais Jason, c’est certainement quelque chose sur lequel nous allons nous concentrer au cours des deux prochains mois. Nous ne voulons donc pas vraiment vous donner un chiffre, mais nous y voyons une opportunité pour nous de renforcer la qualité de nos actifs et aussi de mettre en avant les préoccupations dérivées ou les préoccupations des locataires concernant la sécurité et la santé du lieu de travail. George, je ne sais pas, si vous avez quelque chose à ajouter à cela.

George Johnstone

Non, je pense que vous avez couvert la plus grande partie. Le filtrage n’est qu’une petite augmentation progressive, mais encore une fois, je pense qu’en évaluant ce coût, il y a peut-être d’autres projets normaux que nous pouvons en quelque sorte remplacer pour rester en place.

Jason Green

J’ai compris. Merci.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient d’Emmanuel Korchman de la Citi. Votre ligne est ouverte.

Emmanuel Korchman

Bonjour à tous. Gérard ou Tom, je suppose que vous avez un peu abordé le sujet, mais en ce qui concerne le rachat, je me demandais juste comment vous envisagiez d’utiliser l’argent qui a probablement été plus retardé dans les dépenses de CapEx pour les dépenses en place et aussi les dépenses de développement pour racheter des actions, ce qui ressemble plus à un événement permanent. Alors, ne devrez-vous pas simplement réunir cet argent par le biais de nouveaux capitaux propres le moment venu ? Voulez-vous en quelque sorte construire ce que ces dépenses de CapEx allaient financer ou trouver d’autres moyens de trouver ce capital ?

Gérard Sweeney

Eh bien, Manny, Tom et moi allons faire équipe. Une grande partie des dépenses d’investissement différées était liée à l’enchaînement de certaines dépenses pour nos projets de développement. Donc, ces projets, comme je l’ai mentionné, sont vraiment électifs à tout moment, mais certainement à ce moment précis. Nous avons donc pu économiser quelques dollars en reportant l’un de ces démarrages jusqu’à ce que nous ayons plus de visibilité sur l’activité de location. De toute évidence, 3000 Market s’est révélé être une grande force de transaction. Et certainement en reportant les paquets de lancement anticipé, certains travaux de préparation du site, je veux dire, toutes ces choses coûtent beaucoup d’argent et nous les avons reportées jusqu’à ce que nous soyons réellement prêts à démarrer le projet.

Nous avions un certain nombre de projets de construction de base, mais ils ne totalisaient que 7 ou 8 millions de dollars, et nous avons reporté environ six d’entre eux, parce que nous avons pu les reporter sans créer de problèmes de sécurité ou de maintenance préventive. Et nous examinerons cela en 2021.

Mais regardez, en examinant le programme de rachat d’actions, numéro un, nous avons pensé que nous avions beaucoup de liquidité et je pense que les chiffres soutiennent que nous avons beaucoup de liquidité, pour nous concentrer certainement sur nos opportunités de croissance à court terme.

Deuxièmement, étant donné le rythme et la teneur de nos discussions avec un certain nombre d’investisseurs institutionnels et de sociétés de capital-investissement, nous avons estimé qu’à un moment donné, dans un avenir proche, comme je l’ai mentionné à la dernière question sur le calendrier de la dette, nous avons la capacité de recycler une partie du capital au sein de l’organisation pour fournir des liquidités supplémentaires afin de répondre à certaines des opportunités de croissance.

Troisièmement, et je pense que c’est fondamental, nous avons examiné les paramètres commerciaux de notre entreprise, nous avons examiné le taux plafond, le prix au pied carré. Et je pense que nous nous sommes assis objectivement et avons dit qu’à ces niveaux, étant donné le coût de remplacement, je pense que j’ai fait référence dans les commentaires, nous avons examiné depuis la grande crise financière les fourchettes d’actifs négociables. Donc, même si vous revenez à la grande crise financière, le fait d’avoir des taux plafonds pour les ventes d’actifs bien en dessous du taux plafond des échanges pour nos actions, nous a donné beaucoup de réconfort en nous montrant que nous pouvions générer des liquidités supplémentaires en effectuant des ventes d’actifs au comptant et les récupérer.

Je pense donc que nous avons eu une situation unique avec la vente des actifs, la possibilité de reporter certaines dépenses de développement, qui a créé les liquidités nécessaires pour que nous puissions aller de l’avant et réaliser ce programme de rachat d’actions net de 55 millions de dollars.

Emmanuel Korchman

Et quel était le taux plafond de la vente de Melbourne, Jerry ?

Gérard Sweeney

Oh, je suis désolé. En fait, j’ai oublié ce que c’était. Tom, tu sais ?

Thomas Wirth

Sur place, Manny, c’était assez élevé, à un chiffre près. Mais, nous avons un certain roulement à venir sur ce bâtiment, c’est pourquoi il est non essentiel et nous avons fait la vente ainsi. Donc, dans mon — en regardant ce que j’ai dit dans les remarques, nous avons perdu environ 600 000 $ de revenus au cours du premier trimestre, ce qui impliquerait un taux de plafonnement assez élevé. Mais, il y a un certain roulement à venir qui allait se faire. Il est donc difficile de fixer un taux plafond, mais il était dans les chiffres supérieurs du signal lorsque vous le normalisez.

Emmanuel Korchman

Merci, les gars.

Gérard Sweeney

Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Michael Lewis de SunTrust. Votre ligne est ouverte.

Michael Lewis

Super, merci. Quel est l’impact du renouvellement d’IBM sur les plans de Broadmoor ? Je sais qu’on se demande depuis un certain temps s’ils vont rester ou s’ils vont vouloir un nouveau bâtiment ou déménager. Ont-ils toujours la possibilité d’entrer dans un nouveau bâtiment s’il est construit à cet endroit ? Ou y a-t-il une sorte d’incertitude maintenant ?

Gérard Sweeney

Salut, Michael. Comme nous l’avons exposé dans le paquet complémentaire, nous pouvons encore construire environ 2,7 millions de pieds carrés avec les bâtiments IBM existants en place, numéro un. Deuxièmement, les programmes que nous mettons en place, en planifiant le bloc A en particulier, puis les blocs restants le long du burnet, nous pouvons faire tout cela sans vraiment affecter l’empreinte existante d’IBM. Le renouvellement que nous faisons avec IBM a couvert chacun des bâtiments, à l’exception du bâtiment 905, qui se trouve littéralement à l’endroit où nous emmènerions notre boulevard Palmway à l’arrière du site.

Nous continuons à travailler avec eux sur ce qu’ils veulent faire de ce bâtiment. S’ils veulent rester, ils sont sur une base de pont, je pense que cela nous convient, car il y a d’autres points d’accès à l’arrière du site. Nous leur avons toujours indiqué que s’ils souhaitaient emménager dans un bâtiment plus grand et consolidé, comme le bloc L à l’arrière du site, en direction de la voie ferrée, nous pourrions y aménager un bâtiment de 30 étages d’une superficie d’environ 1,2 million de pieds carrés. Ainsi, IBM pourrait se regrouper dans un seul bâtiment.

Nous avons donc pensé qu’il était important de les amener à s’engager plus largement pour une période de temps, ce qu’ils ont fait. Cela fait partie des nombreuses conversations avec notre équipe et IBM sur leurs plans à long terme. Je pense que nous avons donc en quelque sorte enfilé l’aiguille en leur faisant signer pour le niveau de base de la superficie en pieds carrés. Nous allons poursuivre le dialogue sur ce bâtiment. Mais je pense que le point essentiel à retenir est que nos plans actuels pour développer le côté “burnet” du site ne sont pas influencés par la présence d’IBM.

Michael Lewis

D’accord, merci. Et puis sur les 95% de souvenirs en avril, c’était bien. Vous avez mentionné la collaboration avec les locataires de magasins de détail, qui demandent des reports de paiement de manière disproportionnée. Y a-t-il d’autres tendances qui émergent dans le portefeuille, alors que vous discutez avec les locataires en termes de force ou de faiblesse, que ce soit par secteur d’activité ou par centre d’affaires, par rapport aux banlieues ou aux grands espaces, par rapport aux petites choses notables ?

Gérard Sweeney

George, pourquoi ne pas répondre à cette question, s’il vous plaît ?

George Johnstone

Bien sûr. Michael, bonjour. Ecoutez, je pense qu’en termes de tendance, c’est plutôt la location de bureaux de taille moyenne à petite. Et encore une fois, comme Jerry l’a mentionné dans son commentaire, je veux dire que tout le monde ne fait que gérer sa propre trésorerie. Ils essaient donc de déterminer où ils peuvent transférer des fonds et le loyer est évidemment une pièce importante de ce puzzle.

Je pense que, si nous évaluons ces derniers au cas par cas, je veux dire, avant tout, que nous devons avoir la ferme conviction que les locataires sont viables à long terme, et nous essayons de faire en sorte que ce report soit remboursé dans un délai de 18 à 24 mois maximum, avec une prolongation de la durée en même temps. Il ne s’est donc pas nécessairement identifié comme étant propre à un secteur particulier. Je pense qu’il s’agit plutôt de locations de taille moyenne à petite.

Michael Lewis

Une différence entre Philadelphie et Austin ou aucune tendance, selon vous ?

George Johnstone

Je dirais que le volume global des demandes a été plus important en Pennsylvanie qu’à Washington et à Austin.

Michael Lewis

Super, merci.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient d’Omotayo Okusanya de Mizuho. Votre ligne est ouverte.

Omotayo Okusanya

Oui. Bonjour. Félicitations pour le pré-bail au 3000 Market. Juste curieux de savoir qui est ce locataire ? Et si vous ne le pouvez pas, pouvez-vous simplement décrire globalement le secteur des sciences de la vie dans lequel il se trouve ou sa taille générale ? Je suis également curieux de savoir ce que vous pensez de la possibilité de lancer le reste des projets de sciences de la vie à Schuylkill ?

Gérard Sweeney

Bonjour. Nous ne pouvons pas divulguer l’identité du locataire. Je pense qu’ils veulent faire leur propre genre d’annonces. C’est un locataire bien connu dans la région de Philadelphie. C’est un grand

les crédits aux entreprises. Ils sont dans le domaine de la thérapie cellulaire et génétique. Ils ont d’autres présences dans la ville universitaire. Et nous avons été ravis de les faire venir et de nous concentrer sur le fait qu’ils puissent occuper tout le bâtiment. C’était vraiment une expérience pour nous, parce que nous avons vraiment constaté une énorme demande croissante pour les sciences de la vie, en particulier pour les entreprises de thérapie cellulaire et génique à Philadelphie. Et l’un des défis que nous devions relever, en toute franchise, était que le temps de construire ces grands bâtiments nous faisait courir le risque de perdre une partie de ce pipeline.

Nous avons donc pu agir très rapidement avec notre équipe de développement, des architectes et des ingénieurs pour obtenir vraiment la viabilité de la conversion de 3000 personnes en installations de sciences de la vie. Heureusement, nous avons pu le faire et le faire de manière très rentable. Et étant donné l’emplacement du projet, en tant que coin de premier plan à Schuylkill, nous avons eu un regain d’activité immédiat pour ce projet et le fait qu’il pouvait être livré dans un délai de neuf à douze mois.

Nous nous sommes donc vraiment servis de cela comme d’un catalyseur pour continuer à construire un pipeline. Nous étudions la possibilité de convertir quelques étages supplémentaires de nos bâtiments existants en sciences de la vie, ce que nous pouvons faire dans quelques cas pour essayer de capturer à nouveau cette demande à court terme. Mais cela a certainement renforcé, je pense, la validité de notre position qui consiste à essayer de développer réellement et de façon assez spectaculaire la composante sciences de la vie de Schuylkill Yards. Il est certain qu’il y a eu un ralentissement de l’activité globale.

Je vous dirai qu’il n’y a pas eu de ralentissement de l’activité en ce qui concerne les locataires des sciences de la vie, qu’ils soient indépendants affiliés aux universités ou aux systèmes de santé. Je pense que l’implantation de Schuylkill Yards commence vraiment à générer une marque beaucoup plus omniprésente dans ces secteurs. Nous avons discuté avec quelques sociétés d’incubation de la mise en place d’une pépinière pour les entreprises des sciences de la vie à Schuylkill Yards.

Nous considérons donc cela comme l’un des principaux catalyseurs de la verticalisation de Schuylkill Yards. Enfin, pour ce qui est de notre tour Schuylkill Yards West, nous avons apporté quelques modifications à sa conception afin de pouvoir accueillir plusieurs étages d’espace pour les sciences de la vie dans les 200 000 pieds carrés de bureaux. Encore une fois, c’est davantage pour répondre à l’augmentation considérable de la demande dans ce secteur. J’espère que cela répond à votre question.

Omotayo Okusanya

Oui, c’est très utile. Mais la verticalisation du reste de Schuylkill Yards, est-elle plus axée sur l’obtention d’un locataire clé dans le bâtiment ou sur l’obtention d’un financement ?

Gérard Sweeney

Donc, un peu des deux. Je pense que sur Schuylkill Yards West, c’est un bureau de 200 000 pieds carrés dont je viens de parler, nous pouvons y faire des sciences de la vie, et 220 unités d’habitation. Nous sommes prêts à le faire, étant donné la taille de la partie bureau et de la partie résidentielle. Là, il s’agit vraiment de constituer un pool de financement, et nous y travaillons activement, tant du point de vue des capitaux propres que de la dette.

L’autre bâtiment où nous avons des programmes, Schuylkill Yards West, est un produit de 800 000 pieds carrés pour les sciences de la vie et les bureaux, soit environ un tiers des bureaux pour les sciences de la vie. Là, nous recherchons un locataire principal pour faire avancer les choses. Comme nous l’avons indiqué dans le passé, nous cherchons un partenaire pour ces deux projets à Schuylkill Yards.

Et puis, comme je l’ai déjà mentionné, nous avançons dans la planification d’un bâtiment dédié aux sciences de la vie au sein de Schuylkill Yards et ce processus de planification devrait être achevé dans les prochains trimestres. Et pendant que nous poursuivons ce processus de développement de la conception, nous allons certainement commercialiser ce bâtiment dédié à certaines des perspectives émergentes que nous voyons.

Omotayo Okusanya

Super. Merci.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de John Guinee du Stifel. Votre ligne est ouverte.

John Guinee

Super. Merci, et merci à toute l’équipe d’avoir fait un si bon travail sur le sup et d’être le premier bureau nommé [ph] de faire un rapport. Probablement juste des petites lentes. Tout d’abord, des changements concernant le déménagement de Northrop Grumman prévu pour début 2021 ? Et ensuite, pouvez-vous donner des détails sur le bail de 540 000 pieds carrés d’IBM ? Et si cela figure quelque part dans le contrat ou dans un document déjà publié, faites-le moi savoir.

Gérard Sweeney

Salut, John. Je vais prendre le premier et ensuite George, si ça ne vous dérange pas de prendre le deuxième. Pas de changement dans leurs plans, John. Je pense qu’ils avaient prévu de s’installer dans un établissement propre. Je pense que de notre point de vue, nous avons un plan de rénovation en cours. Mais, comme nous l’avons mentionné lors de la dernière conférence, nous sommes également très attentifs à la question de savoir si nous allons céder cet actif par le biais d’une vente ou d’une sorte de coentreprise de financement structuré.

Mais, nous ne pensons pas que cette crise ou quoi que ce soit qui s’y rapporte aura un impact sur leur départ d’ici la fin de l’année. En fait, je pense qu’ils ont déjà commencé à déménager dans une partie de l’espace.

George, veux-tu reprendre le contrat avec IBM ?

George Johnstone

Absolument. John, page 14, dans le supplément, nous avons donné quelques détails, mais la location de 540 000 pieds carrés a été repoussée de cinq ans à mars 27. Nous l’avons fait avec seulement 4 % de commission de location pour le capital transactionnel, et 12,5 % d’évaluation à la valeur du marché sur la base des liquidités et 22 %, soit près de 23 %, sur la base des GAAP.

John Guinee

Super. Ok. Et puis je pense que vous avez encore beaucoup plus de capacité sur votre autorisation de rachat d’actions. Y a-t-il une raison pour laquelle vous ne feriez pas cela et si vous avez déjà abordé ce point, faites-le nous savoir ?

Gérard Sweeney

Eh bien, nous avons cette capacité au bon moment. L’un des principaux moteurs de ce que nous avons fait au cours du premier trimestre a été de maintenir un effet de levier neutre. Nous sommes donc en mesure de définir une source de capital pour le financer. Je pense que nous sommes très, très attentifs aux paramètres de notre bilan. Comme Tom l’a mentionné, avec le glissement des revenus du quatrième trimestre vers le premier et le deuxième trimestre de 2021, cela crée une légère pression à la hausse sur notre fourchette cible du point de vue de l’EBITDA.

Donc, je pense, John, que nous allons passer en revue l’algorithme qui consiste à déterminer quelle est la meilleure façon de déployer des capitaux, de maintenir une forte capacité de capital à l’avenir, de maintenir un bilan solide. Nous nous sommes donc arrêtés aux 55 millions de dollars nets, parce que nous avions une confiance totale dans la couverture de ce montant du point de vue de la liquidité. Dans la mesure où, certainement, certaines de ces autres ventes ou coentreprises potentielles iraient de l’avant, ce qui est encore une fois incertain. Je pense que nous considérerions certainement le niveau actuel des prix des actions comme un bénéficiaire d’une partie de ces produits.

John Guinee

D’accord. Et puis, en ce qui concerne Schuylkill Yards, je veux dire que c’est un endroit idéal pour quelqu’un qui utilise l’Amtrak tout le temps. Comment cela se compare-t-il avec le genre de ville universitaire chaleureuse située à quelques pâtés de maisons à l’ouest ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Gérard Sweeney

Oui, je pense que les avantages sont les premiers, c’est plus proche du centre ville. Deuxièmement, elle est plus proche des transports en commun, c’est-à-dire de la troisième gare la plus fréquentée du pays. Elle a une vue sur le fleuve, John. Et elle est également très proche de l’université Drexel et de l’université de Pennsylvanie.

Je pense que l’avantage, c’est qu’en l’évaluant plus à l’ouest, près de la 38e rue, où se trouve le centre de conception, ils ont ce que nous essayons de construire, c’est-à-dire une grappe. Ils ont donc déjà un peu d’envergure là-bas. C’est un développement de qualité, je pense que c’est un plus pour la ville, et un plus pour nos projets de création d’un plus grand cluster dans la ville universitaire.

Ils ont donc eu un peu d’avance sur nous, parce qu’ils y travaillent depuis une vingtaine d’années maintenant. Et ils ont quelques entreprises de sciences de la vie là-bas. Je pense qu’ils font de la conception réfléchie. Je pense qu’ils ont un accès limité aux transports de masse par rapport à l’endroit où nous sommes. Je pense que nous avons des équipements comparables. Donc, je pense que ce sera un processus très intéressant au cours des deux prochaines années, alors que nous travaillerons collectivement, en collaboration, en concurrence pour essayer de créer, nous pensons, un important pôle des sciences de la vie dans la section de la ville universitaire de Philadelphie.

John Guinee

Super, merci.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Bill Crow, de Raymond James. Votre ligne est ouverte.

Bill Crow

Je vous remercie. Bonjour, Jerry. Quand on pense à l’avenir du bureau dans ce monde post COVID ou, espérons-le, post COVID, au-delà de la signalisation que j’ai vue dans votre sup et de la filtration. Parlez de choses comme, avez-vous besoin de plus d’ascenseurs, lorsque vous pensez à la conception de nouveaux bâtiments ? Avez-vous besoin de plus de places de parking parce que vous hésitez à reprendre les transports en commun ? Est-ce que cela favorise davantage la construction de banlieues et la construction urbaine ?

Et que pensez-vous des plaques de sol à l’avenir ? Allons-nous vers des bureaux plus formels et loin de cet espace de collaboration ? Tout comme la première société de bureaux à avoir signalé, j’étais curieux de savoir ce que vous pensiez de cela ?

Gérard Sweeney

Oui. Bonjour, Bill. C’est une excellente question, et nous vous ferons part de nos observations à ce stade, d’accord. Nous y avons consacré beaucoup de temps. En fait, l’une des choses que nous avons faites dès le début est que nous sommes allés voir cinq des meilleurs cabinets d’architectes avec lesquels nous faisons affaire, y compris lors de la prochaine série de nos projets de développement, et que nous leur avons demandé de jeter un regard neuf sur ce à quoi, selon eux, l’environnement de bureau post-COVID ressemblerait. Et nous avons reçu des commentaires très intéressants sur les opérations, les éléments de conception. La climatisation, l’augmentation de l’infrastructure informatique, l’éclairage. Et je pense que nous nous sommes vraiment sentis bien à l’issue de ce projet, car je pense que nous avons toujours abordé nos développements et toute acquisition que nous faisons du point de vue, comme notre travail en tant que société de bureau est de fournir une enveloppe dans laquelle les entreprises mènent leurs activités, et de fournir des services de très haute qualité à cet effet.

Nous avons donc des planchers très efficaces, très peu de colonnes, de hauts plafonds, beaucoup de systèmes de verre de qualité supérieure, des ascenseurs à grande vitesse. Et je pense que lorsque nous avons examiné la situation, je pense que deux ou trois choses ont résonné. L’une est – et je suppose que le commentaire général est que personne ne le sait vraiment. Je pense que tout le monde spécule un peu. Mais je pense qu’en y regardant de plus près, il va certainement y avoir une migration de retour à plus de pieds carrés par employé.

Maintenant, que cela soit fait pour les grands postes de travail, les marchés ont migré de 10 par 10 à 6 par 6, que cela revienne à 10 par 10, ou qu’il y ait une séparation entre les postes de travail avec des panneaux de vanité. Il va certainement y avoir des schémas de circulation plus larges, nous pensons qu’il y aura plus de réflexion sur le flux directionnel des piétons, le flux des employés dans les espaces.

Nous avons déjà examiné certains de nos nouveaux développements, qui créent un environnement le moins touché possible. Ainsi, même dans certains de nos nouveaux développements, nous créons de petits vestibules qui apportent un soulagement de vanité par opposition à une porte entrant dans les toilettes, séparant les lavabos un peu plus. Nous avons toujours installé des systèmes de climatisation de haut niveau dans nos salles de bains. Je pense donc que nous sommes en bonne voie à cet égard.

Mais je pense que le lobby va être redessiné, Bill, je pense qu’il sera légèrement plus petit, qu’il sera moins un lieu de rassemblement. L’une des choses dont nous sommes vraiment satisfaits, c’est que cette étude a révélé qu’il y aura une forte demande pour des espaces intérieurs et extérieurs, et c’est exactement comme ça que nous concevons nos bâtiments. Nous créons beaucoup d’espace extérieur qui s’étend à l’intérieur de nos bâtiments, tout comme la possibilité d’avoir accès à l’air frais, y compris dans certains de nos bâtiments pour examiner la tarification en fonction de l’installation de fenêtres ouvrantes.

Mais une grande partie de cette expérience va tourner autour du locataire, et c’est pourquoi nous avons passé pas mal de temps sur certains de ces marqueurs de signalisation. Je pense qu’il pourrait y avoir un besoin de plus d’ascenseurs de sortie, mais là encore nous avons mis des ascenseurs assez rapides et donc le temps de réponse tend à être le meilleur du marché, pour 1000-1200 pieds par minute. Nous allons donc vraiment dans la bonne direction. Je pense qu’il y aura une plus grande utilisation de la technologie à commande vocale. Nous utilisons des ascenseurs de destination dans tous nos nouveaux bâtiments. Et il n’y a aucune raison pour que nous explorions la possibilité d’utiliser la commande vocale plutôt que la commande tactile. Certainement, l’incorporation d’un éclairage UV et de micro matériaux qui sont des sortes de tissus antimicrobiens dans nos espaces.

Il y a donc beaucoup de pensées différentes qui y évoluent, je pense. Ce que nous savons avec certitude, et je le sais grâce aux discussions que j’ai eues avec beaucoup de nos locataires et aux commentaires de nos directeurs généraux qui ont parlé à beaucoup de nos principaux locataires, c’est que la qualité de l’espace, la circulation de l’air, la sécurité et la sûreté de l’environnement seront les priorités. Et je pense que Brandywine et, comme beaucoup d’autres entreprises publiques, sera extrêmement bien placée pour tirer parti de cette demande.

Il y a certainement une différence entre le type de demande différée et la demande détruite. Et je pense que nous sommes en train d’examiner une grande partie de cette demande de bureau qui sera en quelque sorte différée. Les locataires réfléchiront à la façon dont ils veulent aménager leur espace. Nous pensons que nous allons traverser une période, Bill, où il y aura un certain nombre de prolongations à court terme, car les locataires réfléchiront à la manière dont ils veulent encadrer leurs besoins en espace, à la manière dont ils veulent ramener leurs employés au travail de manière séquentielle.

Il n’a donc jamais été aussi important pour nous d’être excellents dans le domaine du service à la clientèle et d’anticiper et de répondre aux besoins de certains de nos locataires. J’espère que cela a répondu à l’essentiel de votre question.

Bill Crow

Oui. Non, c’est une période fascinante. Nous allons voir comment tout cela se passe. Mais merci pour les informations.

Gérard Sweeney

Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Daniel Ismail de Green Street Advisors. Votre ligne est ouverte.

Daniel Ismail

Je vous remercie. Bonjour. Juste un petit mot de ma part. Jerry, vous avez dit que les tarifs de location étaient relativement stables dans cet environnement. Pouvez-vous préciser si cela se fait sur une base nette effective et peut-être discuter de ce que font les concessions aux locataires dans cet environnement, étant entendu que, bien sûr, c’est assez tôt dans la partie, mais que toute information que vous pourrez partager sera utile ?

Gérard Sweeney

Oui, je vais partager avec vous des nouvelles en temps réel du front, car ce sujet a fait l’objet de discussions actives au sein de toute notre organisation de location et de commercialisation. En fait, nous constatons très peu d’impact sur les taux de location. Nous constatons probablement une croissance un peu plus lente des taux de location, au moins pour les 12 prochains mois. Nous n’avons constaté aucune augmentation importante des concessions – encore une fois, il est très tôt pour appeler.

Et comme je pense l’avoir évoqué avec Bill, je veux dire que nous pensons qu’un certain nombre de locataires passeront d’accords à long terme actuellement à des renouvellements à court terme, qui ont tendance à avoir un niveau de capital requis beaucoup plus faible, ce qui fait franchement augmenter les loyers effectifs nets. Nous pensons qu’il y aura probablement des pauses dans le développement spéculatif des bureaux. Et franchement, nous sommes sur des marchés où il n’y a pas eu beaucoup de cela de toute façon.

Je pense que l’un des risques que nous voyons, et il sera intéressant de voir comment cela se passe, est qu’à quel niveau les propriétaires de bâtiments de moindre qualité seront obligés de baisser leurs tarifs et d’améliorer leurs contrats de concession pour conclure des marchés dans des bâtiments qui n’ont peut-être pas le même niveau de capacité que nos bâtiments et d’autres bâtiments de grande qualité. Nous ne doutons pas que les locataires vont migrer vers des immeubles de meilleure qualité. Et la question qui se pose à ce sujet est la suivante : lorsque vous passez d’un A à un trophée ou d’un B à un A, il y a toujours cette pression concurrentielle du point de vue des prix pour décider ce que le trophée ou le propriétaire de qualité A acceptera.

Nous ne voyons donc pas vraiment de grandes perturbations. Je pense qu’un signe avant-coureur de ce phénomène est apparu lors de nombreuses discussions avec les locataires qui cherchent à obtenir une réduction de loyer. Et je pense que nous sommes vraiment heureux qu’un si faible pourcentage de nos locataires ait demandé une quelconque réduction de loyer. Mais dans le cadre de ces discussions, nous leur avons évidemment parlé de ce qu’ils… de ce qu’ils prévoient, de ce qu’ils pensent. Et je pense que nous avons été assez satisfaits du niveau de réponse que nous avons obtenu de la grande majorité des locataires sur leur utilisation continue des espaces de bureaux, leurs préoccupations sur l’ordonnancement et la façon dont nous pouvons les aider. Mais pour l’instant, les sujets de conversation ont davantage porté sur la sûreté et la sécurité que sur l’économie.

Daniel Ismail

C’est utile. Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. Et nous allons prendre notre dernière question pour un suivi de Jamie Feldman de la Bank of America. Votre ligne est ouverte.

Jamie Feldman

Super. Merci. Que disent les locataires dans le même sens ? Que disent les locataires au sujet du travail à domicile à plus long terme ? Pensent-ils qu’ils auront conservé un pourcentage plus important de leur main-d’œuvre dans le cadre de cet arrangement ou pas nécessairement ?

Gérard Sweeney

Oui, Jamie, encore une fois, je vais partager avec vous ce que nous savons, qui est anecdotique, et non définitif. Mais, chaque locataire à qui nous parlons, ce que nous entendons, c’est qu’il est impatient de retourner au bureau. Il y a une grande différence psychologique entre le fait d’avoir la possibilité de travailler à la maison et le fait d’être obligé de travailler à la maison. Nous considérons donc cela comme un réel élément positif. Je pense que la dynamique du travail à domicile a évolué. Je pense qu’elle s’est accélérée avec le déploiement rapide de la technologie qui permet à un grand nombre de personnes de travailler à domicile.

Je pense donc que cela pourrait avoir un effet d’inhibition sur les moteurs de la demande à l’avenir. Mais, je pense que du point de vue des propriétaires de bureaux, avec ceci – où nous avons globalement 81% de la main-d’œuvre sur des sortes d’arrêts obligatoires. Je pense que nous disons que les gens sont très désireux de revenir à un environnement de collaboration face à face ou masque à masque.

Et je pense que nous travaillons encore avec certains des plus gros locataires sur la manière dont ils vont revenir. Mais je pense qu’en y réfléchissant bien, il y aura certainement un pourcentage plus élevé de personnes qui travailleront à domicile, ce qui se traduira par le fait qu’elles auront un bureau, un poste de travail ou un bureau privé sur le site de leur entreprise. Je pense que tout cela reste à voir. Mais je pense que le déploiement de la technologie a été bon. Je pense que cela a permis à un certain nombre de locataires de continuer à mener leurs affaires. Je pense que la plupart des locataires à qui nous avons parlé ont trouvé que le résultat n’était pas optimal et qu’ils sont très impatients de retourner sur leur lieu de travail.

Jamie Feldman

D’accord. Merci. Et puis, lorsque vous pensez à l’amélioration de la qualité de l’air, y a-t-il certaines époques ou certains styles de bâtiments qui ne pourront pas faire l’objet de ce genre d’améliorations ? Je sais que vous avez parlé des filtres dans votre supplément, mais de manière générale, je suppose que la qualité de l’air sera un thème important à l’avenir.

Gérard Sweeney

Ce sera le cas. Je pense que des bâtiments plus grands, dotés de bonnes installations physiques et de systèmes de refroidissement, ainsi que de solides systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation et de systèmes mécaniques, seraient plus appropriés. Je pense que là où vous avez des unités de toit emballées, il est un peu plus difficile de faire certaines de ces choses. Alors je ne sais pas, George, si vous voulez nous faire part de votre point de vue à ce sujet ?

George Johnstone

Oui, je veux dire que lorsque nous avons évalué la classe d’inventaire à Philadelphie, nos gens ont estimé qu’il n’y avait probablement qu’environ 25 % du stock, dont la plupart est le nôtre, qui pouvait accueillir certaines de ces augmentations de filtres HVAC. C’est donc pour cette raison que nous avons pris l’initiative de les faire installer, de sorte que lorsque les gens reviennent, nous faisons déjà cocher cette case.

Jamie Feldman

D’accord. Et vous attendez-vous à ce que ce soit comme une norme, ce niveau ou pas ? Je suppose que vous ne pouvez pas l’être si ce n’est que 25% du stock ?

George Johnstone

Eh bien, je pense que ce que vous voyez, c’est que la plupart des bâtiments anciens les plus récents sont déjà conçus et construits pour cela. Je pense donc que c’est un peu plus difficile dans le cas des vieux bâtiments où il faudrait moderniser certains de ces systèmes.

Jamie Feldman

D’accord. Mais c’est faisable. C’est juste cher ?

George Johnstone

Correct.

Jamie Feldman

D’accord. Très bien. Merci.

Gérard Sweeney

Oui. Et je pense, Jamie, juste pour conclure, je veux dire, je pense que lorsque nous examinons nos nouveaux projets de développement, tout cela, tout ce que nous avons appris collectivement au cours des deux derniers mois, tous ces éléments sont pleinement pris en compte dans notre pipeline de développement à l’avenir, comme je m’attendrais à ce que chaque propriétaire le fasse aussi. Mais merci pour la question.

Opérateur

Mesdames et Messieurs, cela conclut notre séance de questions-réponses pour la conférence d’aujourd’hui. J’aimerais maintenant céder la parole à Gerard Sweeney pour ses remarques de clôture.

Gérard Sweeney

Super. Merci à tous pour votre participation. Je suis désolé que nous ayons couru un peu plus longtemps, mais c’est normal dans ce genre de situation. Nous apprécions votre engagement. Si vous avez des questions sur le forfait supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

Nous allons tous nous en sortir ensemble. Nous travaillons tous ensemble pour nous en sortir. Et de notre point de vue, restez en sécurité et en bonne santé et nous nous réjouissons de vous fournir une nouvelle mise à jour de votre plan d’entreprise lors de notre prochain appel trimestriel. Nous vous remercions de votre attention.

Opérateur

Mesdames et Messieurs, je vous remercie de votre participation à la conférence d’aujourd’hui. Ceci conclut le programme, vous pouvez tous vous déconnecter. Je vous souhaite à tous une excellente journée.


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