L’effondrement du marché a pénalisé de nombreux secteurs et stocks, et bien que beaucoup aient fortement rebondi, de nombreux stocks se négocient encore à des prix “de soutien”.

(Source)

L’un d’entre eux est le capital net des magasins de location (STOR), qui a fortement chuté cette année et qui est en baisse de plus de 50 % depuis le début de l’année, affichant des résultats encore pires que ceux de ses pairs, comme les revenus immobiliers (O) qui ont baissé de 27 % et les biens immobiliers nationaux de détail (NNN) qui ont perdu 38 %.

Sur la même période, l’indice S&P 500 du marché large n’a baissé que d’environ 14 %. Alors, qu’est-ce qui explique la sous-performance de ces sociétés de placement immobilier à bail net, et pourquoi est-ce une opportunité pour les investisseurs ?

Que se passe-t-il chez STORE Capital ?

Généralement, les sociétés de placement immobilier à bail net sont considérées comme résistantes à la récession en raison de leur modèle commercial général qui vise un faible risque. Elles louent principalement leurs propres propriétés à des locataires uniques qui, à leur tour, sont responsables de la gestion de ces propriétés et, évidemment, du paiement du bail. En général, ces baux sont conclus pour le long terme, ce qui rend les flux de trésorerie fiables et prévisibles car ils augmentent avec le temps en raison des indexations de loyer qui sont souvent intégrées dans ces contrats.

Il s’agit en fait d’un des modèles commerciaux les plus simples que l’on puisse imaginer. Des sociétés comme STORE Capital financent l’achat de biens immobiliers lucratifs et attrayants et les louent ensuite à des locataires du secteur de la vente au détail. Quelle que soit la différence entre le coût de financement et les revenus locatifs, la FPI comptabilise le bénéfice (moins les autres dépenses). Les loyers augmentant au fil du temps en raison des indexateurs de loyers intégrés et le coût de financement restant stable, du moins s’il s’agit d’un contrat à taux fixe, les revenus, les fonds d’exploitation (FFO), augmenteront progressivement au fil du temps.

Depuis l’introduction en bourse de STORE en 2014, le titre est passé de 20 à environ 41 dollars, avant de s’effondrer à environ 17 dollars aujourd’hui. En d’autres termes, une entreprise très rentable qui a largement récompensé les investisseurs depuis son introduction en bourse peut désormais être achetée à un prix encore plus bas. Et c’est exactement ce que je fais.

GraphiqueDonnées par YCharts

STORE Capital est une société de placement immobilier de grande qualité qui possède plus de 2 500 propriétés à travers les États-Unis, avec plus de 470 locataires différents dans plus de 100 secteurs différents et un taux d’occupation supérieur à 99 %.

(Source : STORE Capital Investor Relations)

On ne peut donc pas vraiment dire que STORE Capital présente un risque de cluster dans presque toutes les circonstances, qu’il s’agisse d’une récession, d’un incendie, d’une tornade ou de l’effondrement d’un secteur, mais une pandémie qui entraîne la fermeture d’entreprises dans presque tous les secteurs et industries est quelque chose de différent.

Le secteur de la vente au détail a été particulièrement touché pendant cette crise, et à première vue, l’exposition de 19 % de STORE ne semble pas vraiment préoccupante. Cependant, la majorité de son loyer de base et de ses intérêts provient du secteur des services, les restaurants, l’éducation des enfants, les clubs de santé et les cinémas représentant environ 30 % de la part de ce segment. Comme beaucoup de ces entreprises ont fermé dans la plupart des États depuis plus d’un mois maintenant, la grande question est de savoir quel impact cela aura sur les revenus locatifs de STORE.

(Source : Présentation de l’investisseur STORE Capital)

Ses locataires demanderont-ils une tolérance d’un mois, de deux mois, de trois mois ? Vont-ils payer comme si tout allait bien ? Demanderont-ils une aide au titre de la loi CARES, et combien de temps cette situation va-t-elle perdurer ?

Alors que les experts en soins de santé et les majors des deux plus grandes villes américaines – New York et Los Angeles – plaident en faveur d’un éloignement physique intense après le 30 avril, le président fait pression pour que les entreprises rouvrent et que les gens reprennent le travail. La vérité et la réalité se situent probablement quelque part entre les deux, mais il est indéniable que l’ouverture d’un restaurant en période d’éloignement physique signifierait que la capacité antérieure d’un propriétaire de, disons, 100 tables devra être réduite à au moins 50 tables pour maintenir un éloignement physique adéquat. Cela pourrait facilement signifier que de nombreuses petites, mais aussi moyennes et grandes entreprises ne peuvent plus se permettre de payer leur loyer, car elles ne peuvent tout simplement plus gérer leur entreprise de manière à couvrir leurs dépenses, le loyer étant généralement le premier ou le deuxième poste de dépenses.

Cela pourrait soit forcer ces locataires à cesser leurs activités, ce qui est la dernière chose que l’on souhaite, soit leur faire renégocier les loyers avec STORE afin de rendre hommage à l’environnement d’exploitation actuel. Pour STORE, un loyer plus bas est évidemment mieux que pas de loyer du tout, et je suppose qu’il ne serait pas non plus plus plus facile de trouver un nouveau locataire qui soit prêt et capable de payer le loyer actuel.

Quels sont les avantages pour les investisseurs en dividendes ?

Le taux d’occupation de 99,5 % de STORE ne restera probablement pas aussi élevé au cours du deuxième trimestre, à moins que des mesures drastiques ne soient prises, comme des programmes étendus pour les petites entreprises et au moins quelques baisses ou reports temporaires de loyer pour ses locataires. Cela va évidemment nuire à FFO et, en fin de compte, pourrait également signifier que l’impressionnante croissance des dividendes de STORE depuis son introduction en bourse devra être mise en pause.

(Source : Présentation de l’investisseur STORE Capital)

À l’heure actuelle, le stock donne un rendement record de plus de 8 %, ce qui est inouï pour un stock de si grande qualité, mais en période de pandémie, rien n’est impossible. Le taux de rendement actuel de 70 % est l’un des meilleurs du secteur, mais il risque d’être décimé au deuxième et certainement au troisième trimestre, si la période d’éloignement physique doit se prolonger pendant encore de nombreux mois. Nombre de ses locataires pourraient rapidement connaître des difficultés financières, et lorsque ces entreprises ne pourront plus se permettre de payer un loyer, cela finira par affecter également STORE et porter son taux de redistribution à des niveaux malsains. C’est un risque très tangible pour les investisseurs à ce stade, et la principale raison pour laquelle le titre se négocie à un rendement aussi spectaculaire.

J’ai vraiment apprécié la mise à jour du PDG à la mi-mars sur la situation des coronavirus, et voici quelques passages clés pour moi :

STORE a conclu l’année 2019 avec près de 100 millions de dollars en espèces et une ligne de crédit inutilisée de 600 millions de dollars entièrement engagée. En janvier, nous avons répondu à nos besoins en capitaux propres pour le trimestre en émettant environ 150 millions de dollars de nouvelles actions à un prix moyen pondéré de 36 dollars par action…

STORE a bénéficié d’un dividende bien protégé depuis ses débuts en tant que société publique. Aujourd’hui, notre dividende est enviablement parmi les plus protégés de nos pairs et offre à STORE des marges de sécurité qui sont précieuses dans des périodes volatiles et incertaines comme celle-ci…

Compte tenu de la pression sur le cours de nos actions, beaucoup d’entre nous chez STORE ont récemment acheté des actions, ce qui reflète notre juste confiance dans notre modèle commercial et nos clients. Personnellement, j’aurais aimé attendre jusqu’à aujourd’hui, mais nous avons une fenêtre de négociation pour les initiés qui s’est fermée ! Une chose que nous n’avons pas l’intention de faire, c’est de racheter des actions

(Source : CEO Letter To Shareholders)

En bref, STORE Capital dispose de liquidités suffisantes pour l’instant, d’un dividende bien protégé et d’importants achats d’initiés démontrant l’engagement et la confiance de la direction dans ses activités.

Investisseurs à emporter

L’économie est actuellement en chute libre, et comme de nombreux locataires de STORE ont été contraints de fermer leur entreprise, il est concevable que beaucoup d’entre eux seront bientôt confrontés à des difficultés financières. La loi CARES a apporté un certain soulagement, mais étant donné l’ampleur sans précédent de la situation, le degré de besoin d’aide financière reste élevé. Je m’attends à ce que le Congrès adopte plus de lois pour canaliser plus de fonds vers ces petites entreprises, le plus tôt sera le mieux. La grande question est vraiment de savoir combien de temps cette situation va persister et combien de temps il faudra aux entreprises pour reprendre leurs activités normales. Je ne serais pas surpris que le dividende soit réduit à un moment donné, mais à moyen et long terme, les actifs de STORE sont de grande qualité et devraient toujours être très demandés. Le cours de l’action pourrait certainement baisser encore plus, mais cela ne fera que créer une occasion encore meilleure pour les investisseurs d’investir dans une entreprise de haute qualité.

À moins de croire que l’économie américaine ne survivra pas à la COVID-19 et sera piégée dans une profonde dépression pendant des années, je considère qu’il s’agit aujourd’hui d’une grande opportunité pour le revenu et l’appréciation du capital.

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s STOR. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

Divulgation supplémentaire : Je n’offre pas de conseils financiers, mais seulement mon opinion personnelle. Les investisseurs peuvent prendre en considération d’autres aspects et leur propre diligence avant de prendre une décision.


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