Retail Opportunity Investments Corp. (NASDAQ:ROIC) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 23 avril 2020 ET
Entreprises participantes
Stuart Tanz – Directeur général
Michael Haines – Directeur financier
Rich Schoebel – Directeur général des opérations
Participants à la conférence téléphonique
Collin Mings – Raymond James
Todd Thomas – KeyBanc
Christy McElroy – Citigroup
R.J. Milligan – Baird
Jeremy Metz – BMO Marchés des capitaux
Barry Oxford – D.A. Davidson
Craig Schmidt – BOA
Wes Golladay – RBC Marchés des capitaux
Vince Tibone – Conseillers de la rue verte
Michael Gorman – BTIG
Chris Lucas – Capital One
Opérateur
Bienvenue à la conférence téléphonique du premier trimestre de Retail Opportunity Investments 2020. Les participants sont actuellement en mode écoute seulement. Suite aux commentaires préparés par l’entreprise, la conférence sera ouverte aux questions.
Veuillez noter que certaines questions abordées dans le présent document constituent des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Bien que la société estime que les attentes reflétées dans ces déclarations prévisionnelles sont basées sur des hypothèses raisonnables, la société ne peut donner aucune garantie que ces attentes seront réalisées. Ces déclarations prévisionnelles impliquent des risques connus et inconnus, des incertitudes et d’autres facteurs qui peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des résultats futurs exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prévisionnelles et ces attentes.
Les informations concernant ces risques et facteurs sont décrites dans les documents déposés par la société auprès de la Securities and Exchange Commission, y compris son dernier rapport annuel sur le formulaire 10-K. Les participants sont encouragés à se référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC concernant ces risques et facteurs, ainsi que pour plus d’informations concernant les résultats financiers et opérationnels de la société. Les documents déposés par la société peuvent être consultés sur son site web.
Je voudrais maintenant vous présenter Stuart Tanz, le directeur général de la société.
Stuart Tanz
Je vous remercie. Je suis accompagné aujourd’hui de Michael Haines, notre directeur financier, et de Rich Schoebel, notre directeur des opérations. Nous aimerions commencer par vous exprimer notre gratitude à tous pour avoir pris le temps de vous joindre à nous aujourd’hui. Nous savons que la conduite des affaires n’est pas facile en cette période stressante et difficile. Nous espérons que vous et vos familles vous portez bien et que vous êtes restés en sécurité et en bonne santé.
Passons à nos affaires. Notre objectif aujourd’hui est de fournir une évaluation franche et ouverte de l’état de notre entreprise et des mesures prudentes importantes que nous prenons pour protéger notre entreprise pendant cette crise, ainsi que de ce que nous faisons pour protéger l’entreprise en ce qui concerne l’impact potentiel à long terme. Tout d’abord, en ce qui concerne nos résultats du premier trimestre, nos activités ont été largement conformes aux attentes, voire même un peu supérieures dans certains domaines.
Le FFO était de 0,29 $ par action pour le premier trimestre. Le taux de location de notre portefeuille était bien supérieur à 97 %, une fois encore, proche d’un autre record. Le NOI du même centre a augmenté de 3,3 % au cours du premier trimestre, et nous avons de nouveau affiché de fortes marges de relocation, à 22,5 % pour les nouveaux baux et 8 % pour les renouvellements.
Bien que nous ayons enregistré un premier trimestre solide, ce qui n’apparaît pas dans nos résultats, c’est que jusqu’à ce que la pandémie frappe, nous étions en voie de réaliser un premier trimestre record, grâce à la forte demande d’espace, ainsi qu’aux solides fondamentaux sous-jacents de notre portefeuille et des marchés sur lesquels nous opérons.
Bien que ces fondamentaux aient été soudainement gelés il y a six semaines, notre entreprise a remarquablement bien résisté, et nous sommes convaincus qu’elle pourra rebondir une fois que ce sera le cas, en grande partie grâce à notre stratégie de base de longue date qui consiste à nous concentrer sur le secteur des produits de première nécessité. En fait, 79 % de nos locataires basés sur la GLA ont été désignés comme entreprises essentielles selon les directives de l’État, dont plus de 89 % sont actuellement ouverts et en activité au 17 avril.
De plus, 98 % de notre portefeuille est composé d’épiceries et/ou de pharmacies, qui ont toutes été extrêmement occupées pendant cette crise à servir leurs communautés. Si nos centres commerciaux affichent des performances remarquables, compte tenu des circonstances sans précédent, nous ne sommes pas à l’abri des défis extraordinaires auxquels sont confrontés les propriétaires de commerces de détail dans tout le pays aujourd’hui.
Au 17 avril, 70,4 % de nos locataires sur la base de la SLB étaient ouverts et en activité, ce qui signifie que 29,6 % de nos locataires sont temporairement fermés. En termes de revenus, aujourd’hui, nous avons reçu environ 68% de nos factures d’avril sur une base de caisse, qui comprend le loyer de base et la CAM. Heureusement, ces 68 % sont suffisants pour couvrir nos coûts fixes moyens mensuels normaux, y compris les frais d’exploitation des biens immobiliers, les frais généraux et administratifs, le service de la dette et les plafonds.
En outre, comme beaucoup d’entre vous l’ont peut-être vu dans les nouvelles, le 1er avril dernier, le gouverneur de l’Oregon a émis une ordonnance qui donne effectivement à tous les locataires commerciaux le droit de ne pas payer de loyer d’avril à juin. Malgré cette ordonnance, à ce jour, plus de 70 % de nos locataires de Portland ont payé leur loyer et le CAM comme d’habitude, ce qui, selon nous, en dit long sur les avantages de notre orientation vers les besoins quotidiens.
En ce qui concerne les locataires qui sont temporairement fermés et qui ont demandé de l’aide, nous abordons la situation de chaque locataire avec soin et réflexion, en faisant de notre mieux pour trouver des solutions raisonnables à mesure que la commande de logement se poursuit. Heureusement, [today]Aucun locataire temporairement fermé ne nous a dit qu’il allait fermer définitivement. En fait, les réactions ont été tout le contraire jusqu’à présent.
En outre, en ce qui concerne nos locataires clés, nous avons une exposition limitée aux détaillants traditionnels de grande surface dans les secteurs des biens de consommation, du théâtre et du fitness traditionnel. Ainsi, en ce qui concerne l’impact potentiel à long terme sur notre portefeuille, s’il devait y avoir des retombées pour nos locataires dans ces secteurs, l’impact sur notre activité devrait être gérable.
En ce qui concerne l’impact à court terme que nous connaissons, étant donné que les commandes de séjours à domicile sont toujours en vigueur, nous ne savons pas encore quel pourrait être l’impact en mai ou juin. Du côté positif, les locataires qui sont actuellement fermés sont tous prêts à rouvrir. En ce qui concerne l’approche progressive du gouvernement pour la réouverture de l’économie, lorsque la côte ouest entrera dans la phase 1, alors 99,7% de notre base de locataires devrait être autorisée à être ouverte en suivant les directives de distanciation sociale et autres. Les autres locataires, qui ne sont que cinq à exploiter des garderies, devraient être autorisés à rouvrir dans la phase 2.
Alors que nous sommes assis ici aujourd’hui, les États de la côte ouest n’ont pas encore dit quand ils lèveront leurs ordres de rester à la maison et commenceront la phase 1. En outre, une fois qu’ils l’auront fait, nous pensons qu’il pourrait falloir un peu plus de temps dans certains secteurs pour que les clients reprennent leurs habitudes d’achat, de loisirs et de restauration. Dans cette optique, nous avons pris des mesures importantes pour améliorer notre situation financière dans le but de disposer des moyens et de la flexibilité nécessaires pour continuer à gérer nos activités et notre portefeuille de manière efficace et efficiente.
L’une des mesures que nous avons prises consiste à suspendre temporairement le dividende trimestriel de la société. Avant que la pandémie ne frappe à la mi-mars, nous avions déjà déclaré notre dividende trimestriel normal, que l’entreprise a versé le 30 mars, comme elle s’y était engagée auparavant. Une fois de plus, compte tenu des circonstances sans précédent et du fait que les commandes de produits à domicile sont toujours en vigueur, il reste à voir comment les mois de mai et juin pourraient se dérouler. Par conséquent, nous pensons que ne pas déclarer de dividende pour le deuxième trimestre est la ligne de conduite prudente à adopter pour le moment. À l’avenir, nous avons l’intention d’évaluer soigneusement les futures déclarations de dividendes chaque trimestre.
Je vais maintenant céder la parole à Michael Haines, notre directeur financier, pour discuter de l’origine des choses d’un point de vue financier. Mike ?
Michael Haines
Merci, Stuart. Au cours des six dernières semaines, depuis que la pandémie a frappé, nous avons analysé avec soin les besoins potentiels de liquidités de l’entreprise pour cette année, ainsi que pour 2021, en tenant compte des échéances de la dette, des recettes potentielles par rapport aux dépenses fixes et des coûts potentiels de relocation. En termes d’échéances de la dette, heureusement, nous n’avons aucune dette arrivant à échéance pour les deux prochaines années.
En fait, en termes de dette non garantie, nous n’avons pas de dette non garantie arrivant à échéance pour les quatre prochaines années environ avant la fin 2023. En ce qui concerne la dette garantie, nous n’avons que quelques petites hypothèques totalisant 23 millions de dollars, qui arriveront à échéance dans deux ans, au milieu de l’année 2022, et les billets garantis par une dette arrivant à échéance jusqu’en 2024. En outre, nous n’avons que quatre hypothèques au total dans notre portefeuille.
Heureusement, nous ne sommes pas accablés par les problèmes des services hypothécaires comme le sont actuellement tant de propriétaires de centres commerciaux. Nous avons toujours évité de recourir à la dette hypothécaire et utilisons plutôt des dettes à long terme non garanties à faible levier financier pour développer notre entreprise.
En termes de recettes par rapport aux dépenses fixes, comme Stuart l’avait indiqué, pour le mois d’avril, nous avons reçu jusqu’à présent suffisamment de recettes en espèces pour couvrir nos coûts fixes moyens mensuels normaux. Mais comme l’a également indiqué Stuart, nous ne savons pas encore à quoi ressembleront les mois de mai et juin, ni combien de temps il faudra pour que les recettes en espèces reviennent à leur niveau antérieur.
En tant que telle, notre analyse des liquidités est basée sur une série d’hypothèses prudentes et inclut également la prise en compte de coûts de relocation significatifs en cas de retombées pour les locataires. En tenant compte de tous ces facteurs, nous avons tiré un total de 130 millions de dollars sur notre facilité de crédit. Là encore, l’objectif est de disposer des moyens nécessaires pour répondre à nos besoins de trésorerie potentiels jusqu’à cette année et 2021, ainsi que de pouvoir continuer à respecter nos engagements en matière de dette.
Avec un tirage de 130 millions de dollars, nous avons actuellement un encours d’environ 233 millions de dollars sur notre ligne de crédit de 600 millions de dollars, dont vous vous souvenez peut-être, nous venons de la réactiver il y a quelques mois, en décembre, où nous avons réduit l’écart d’emprunt sur notre ligne à 90 points de base au-dessus du LIBOR et avons prolongé l’échéance de quatre ans supplémentaires jusqu’en février 2024.
Enfin, à la lumière des circonstances actuelles, nous avons retiré nos orientations en matière de FFO pour 2020. Nous espérons que lorsque les commandes de logements à domicile seront levées et que tous les locataires pourront rouvrir, nous aurons une plus grande clarté quant à l’impact sur nos activités et serons en mesure de fournir de nouvelles orientations.
Je passe maintenant la parole à Rich Schoebel, notre directeur de l’exploitation. Rich ?
Rich Schoebel
Merci, Mike. Comme l’a fait remarquer Stuart, face à des circonstances exceptionnellement difficiles, notre portefeuille a continué à enregistrer des performances remarquables. Nos 88 centres commerciaux continuent d’être ouverts et de fonctionner selon les directives et les mandats locaux, étatiques et fédéraux. Et comme Stuart l’a souligné, 86 de nos 88 centres commerciaux sont des centres d’alimentation et/ou de pharmacie, qui sont tous ouverts.
Au cours des discussions que nous avons eues ces dernières semaines avec nos locataires de l’épicerie, nous avons constamment entendu dire qu’ils connaissaient une croissance record des ventes dans tous les domaines, dans certains cas, de 50 à 80 %, des chiffres incroyables. En outre, l’un de nos épiciers, qui est l’un des plus puissants du pays, nous avait précédemment indiqué il y a quelques mois qu’il envisageait de déménager son magasin, mais il est maintenant impatient de mettre en place un nouveau bail à très long terme et il prévoit maintenant d’investir des capitaux importants pour améliorer son espace.
En ce qui concerne notre base globale de locataires, au 17 avril, 70,4 % de nos locataires sur la base de la SLB étaient ouverts et en activité, en répartissant cela entre les locataires d’ancrage et les autres. Au 17 avril, 78 % de nos locataires clés sont ouverts et 60 % de nos locataires non clés étaient ouverts. En outre, au 17 avril, 75% de nos locataires nationaux étaient ouverts, 84% de nos locataires régionaux étaient ouverts et 55% de nos locataires locaux étaient ouverts. Dans notre supplément, nous fournissons une ventilation par type de locataire en termes de pourcentage d’ouverture.
Les deux types de locataires qui ont été le plus touchés dans notre portefeuille en termes de fermetures temporaires sont les locataires du secteur du divertissement et de la remise en forme. Tous nos locataires du secteur des loisirs sont actuellement fermés. Heureusement, comme l’a fait remarquer Stuart, notre exposition est limitée. Sur les quelque 2 000 locataires que compte notre portefeuille, nous n’en avons que dix, qui ne représentent ensemble que 1,6 % de notre surface utile brute totale et les dix seuls quatre cinémas.
Dans nos discussions jusqu’à présent, les locataires de salles de cinéma travaillent dur pour développer de nouvelles stratégies afin de répondre aux préoccupations de distanciation sociale, et ils font des plans pour de grandes réouvertures. Bien qu’il faille du temps pour que leur fréquentation revienne pleinement, il est clair pour nous qu’ils se préparent tous à relever le défi.
En ce qui concerne les locataires de fitness, seuls 3 % de nos locataires de fitness basés sur la GLA sont actuellement ouverts. Comme dans le secteur du divertissement, nous avons pris soin au fil des ans de gérer le type de locataires de fitness que nous avons dans notre portefeuille. Aujourd’hui, la grande majorité de nos locataires de fitness sont des concepts de type boutique de 2 000 à 3 000 pieds carrés, dont beaucoup se concentrent sur des cours en petits groupes et des entraînements individuels.
Une fois que ces boutiques rouvriront, elles devraient pouvoir fonctionner pour la plupart comme avant, étant donné que leurs activités normales antérieures étaient largement conformes aux nouvelles pratiques de distanciation sociale. Quant aux exploitants de salles de sport traditionnelles, semblables à des salles de cinéma, ils prévoient tous de nouvelles stratégies visant à faire revenir leurs membres dans leurs salles rapidement.
Le seul segment du commerce de détail sur lequel tout le monde se concentre est le secteur de la restauration. En ce qui concerne notre portefeuille, nos locataires de restaurants se répartissent généralement en trois catégories : tout d’abord, ceux qui disposent d’un service au volant, des locataires comme Starbucks, Chick-fil-A, Burger King, pour n’en citer que quelques-uns, qui sont tous actuellement ouverts et continuent à générer de solides ventes, en fait meilleures que ce qu’ils attendaient.
La deuxième catégorie comprend les locataires dont l’activité a toujours été axée sur la vente à emporter et la livraison. Ces locataires sont également tous ouverts et enregistrent des ventes plus importantes que prévu. En fait, à titre d’exemple, un de nos locataires de pizzas à emporter nous a dit la semaine dernière qu’ils enregistraient des ventes record comme jamais auparavant et qu’ils faisaient tout leur possible pour répondre à la demande, car ils y voient une occasion d’accroître leur clientèle fidèle.
La troisième catégorie, qui représente environ un tiers de nos locataires de restaurants, est celle des restaurants traditionnels de type « casual dining ». Il n’est pas surprenant que la plupart d’entre eux soient actuellement fermés. Cela dit, beaucoup de ces restaurants utilisent le temps d’arrêt pour développer de nouveaux menus et toute une série d’autres choses, y compris certains qui procèdent actuellement à des améliorations intérieures afin que, lorsqu’ils rouvriront, ils soient les mieux placés pour ramener leurs clients fidèles.
Bien qu’il y ait actuellement beaucoup de spéculations quant à la nécessité de réduire le nombre de places assises, étant donné que notre portefeuille est situé dans des communautés de banlieue, nos locataires de restaurants occasionnels sont généralement des restaurants à prix moyen qui n’atteignent leur capacité que quelques soirs par semaine et seulement pendant une heure de pointe environ. En d’autres termes, à l’avenir, la distance sociale ne devrait pas être un problème insurmontable pour ces locataires.
Ainsi, même s’il faut du temps pour savoir s’il y aura ou non un impact à long terme sur l’ensemble du secteur de la restauration, nous espérons qu’avec quelques ajustements, le secteur pourra rebondir. En outre, étant donné que seul un tiers environ de nos locataires de restaurants sont des restaurants traditionnels, nous devrions être en mesure de gérer les éventuelles retombées s’il y en avait.
Passons maintenant à la manière dont nous travaillons avec les locataires qui sont temporairement fermés. Comme l’a fait remarquer Stuart, au 17 avril, 29,6 % de nos locataires sur la base de la SLB sont temporairement fermés. Nous avons été en contact avec tous ces locataires, en nous attendant à ce que beaucoup d’entre eux aient besoin d’une sorte de report de loyer.
En ce qui concerne les locataires clés qui sont temporairement fermés, ils se concentrent actuellement sur les défis immédiats de la fermeture, comme les problèmes d’employés et d’inventaire. Beaucoup d’entre eux ne nous ont donc pas encore fait part d’une demande spécifique. Jusqu’à présent, nous avons convenu avec un locataire pilier, un centre de remise en forme, de reporter 75 % de son loyer de base pour avril et mai, ce qui représente un report total d’environ 45 000 $ pour les deux mois.
En ce qui concerne les locataires non locataires qui sont temporairement fermés, un certain nombre d’entre eux ont été proactifs avec nous en demandant un report de loyer, allant du report d’une partie de leur loyer mensuel au report du montant total. Aujourd’hui, nous avons accepté de reporter un total de 205 000 dollars de loyer pour la période d’avril à juin.
Dans le cadre de l’accord sur le report de loyer, les locataires sont tenus de se tenir au courant de la CAM et, dans la plupart des cas, ils doivent payer le loyer reporté à partir de juillet sous forme de mensualités amorties sur six mois, de juillet à décembre. De plus, si l’un de ces locataires a reçu une aide financière du gouvernement, il est tenu de nous verser l’intégralité du loyer différé à ce moment-là.
En fait, plusieurs locataires viennent de nous informer qu’ils n’auront plus besoin de différer le loyer parce qu’ils ont reçu une subvention de prêt du gouvernement et qu’ils vont maintenant payer le loyer dans sa totalité. D’une manière générale, le processus de travail avec les locataires sur le report de loyer est très fluide et il est difficile de prévoir où il pourrait aboutir alors que nous sommes assis ici aujourd’hui.
Par exemple, dans le cas de certains locataires, nous avons donné notre accord de principe aux conditions du report de loyer et nous avons envoyé les documents, mais le locataire nous a contacté pour nous dire qu’il avait changé d’avis et qu’il paierait le loyer normalement. En outre, comme l’ont fait remarquer Stuart et Mike, étant donné qu’aucune date n’a encore été fixée par les États quant à la date à laquelle les ordonnances de maintien à domicile seront levées, nous ne savons pas encore ce que les mois de mai et juin pourraient apporter en termes de destination finale de ce processus de report de loyer.
En ce qui concerne l’activité de location en cours, depuis que la pandémie a frappé il y a six semaines, si le nombre de contrats signés a considérablement ralenti, il y a encore beaucoup de détaillants, y compris des locataires nationaux, régionaux et locaux qui regardent activement les sites, c’est-à-dire virtuellement en ligne.
En fait, il existe aujourd’hui sur le marché un certain nombre de détaillants opportunistes qui sont optimistes et cherchent des sites clés qu’ils ont en vue depuis des années et sur lesquels ils n’ont pas pu entrer. Si ces sites devenaient disponibles, ils seraient prêts à saisir l’occasion. Nous considérons toute cette activité et cet intérêt comme un indicateur positif possible de la façon dont les choses pourraient rebondir une fois que ce sera passé.
En termes de contrats effectivement exécutés pendant la pandémie, notre activité a surtout porté sur le renouvellement jusqu’à présent, bien que nous ayons également signé de nouveaux baux. En ce qui concerne les renouvellements, les locataires que nous avions prévu de renouveler avant que la pandémie ne frappe l’ont fait, y compris tout récemment le renouvellement d’un détaillant national de vêtements hors prix dont les magasins sont temporairement fermés.
Et nous sommes également en train de négocier avec le même détaillant, le renouvellement anticipé de son bail d’ancrage dans le cadre de la signature d’un nouveau bail d’ancrage à long terme pour une de ses autres marques. En ce qui concerne les nouvelles activités de location, la plupart d’entre elles se font jusqu’à présent avec des locataires plus petits, principalement dans le secteur des services, mais nous avons également signé récemment un nouveau bail de 53 000 pieds carrés avec un épicier important.
En ce qui concerne l’expiration prévue de notre bail d’ancrage pour le reste de l’année, alors qu’il est prévu qu’un bail d’ancrage expire, celui d’un des plus grands épiciers nationaux, nous sommes actuellement en discussion avec le locataire pour un renouvellement à long terme. Comme l’autre épicier que j’ai mentionné, cette épicerie est également très désireuse de renouveler son bail.
En outre, si l’on considère l’expiration de nos baux de mouillage pour l’année prochaine, 2021, nous avons 13 baux de mouillage qui expirent au total. La plupart de ces 10 baux sont en fait des baux d’épiceries et de pharmacies. Les trois autres baux sont conclus avec des locataires qui ont toujours été très performants dans nos propriétés, et nous espérons que leur activité reprendra une fois que ce sera le cas. Donc, tout comme nous n’avons pas de problème de maturité de la dette, comme l’a souligné Mike, nous n’avons pas non plus de problème concernant l’expiration prévue des baux principaux pour les deux prochaines années.
Enfin, étant donné qu’environ un tiers de notre GLA est temporairement fermé, nous avons réduit de manière appropriée une série de services immobiliers afin d’être en équilibre avec les besoins actuels des locataires qui sont ouverts, ce qui contribuera à réduire les dépenses de fonctionnement des immeubles jusqu’à ce que tous les locataires soient de nouveau opérationnels. En outre, nous avons reporté pour le moment toutes les améliorations immobilières et les projets d’aménagement paysager non essentiels.
Maintenant, je renvoie l’appel à Stuart.
Stuart Tanz
Merci, Rich. En ce qui concerne les acquisitions, compte tenu de l’incertitude quant à l’impact à court et à long terme de la pandémie, nous avons suspendu toute activité d’acquisition, y compris la transaction en cours dont nous avons discuté lors de notre dernier appel en février.
En ce qui concerne l’activité du marché, il n’y a eu pratiquement aucun commerce dans le centre d’épicerie du secteur de la côte ouest au cours du dernier mois. Cela dit, une fois que cela sera passé et que le marché se réouvrira, nous pensons que le secteur de l’épicerie restera un type de propriété recherché dans le secteur de la vente au détail, peut-être même davantage à l’avenir.
En ce qui concerne les dispositions, nous avons une vente en cours qui est bloquée pour l’instant car la [buyers financing] a été mis en attente. L’acheteur reste en contact avec nous, et il espère aller de l’avant avec l’achat de la propriété une fois que cela sera complètement passé.
En ce qui concerne notre programme de densification, nous continuons à travailler avec les urbanistes et à faire des progrès dans le processus d’attribution des droits sur les trois projets de densification que nous avons menés.
Enfin, j’aimerais résumer ce qui distingue la ROIC et ce qu’il est important de se rappeler pendant cette crise : nos 88 centres commerciaux sont tous ouverts et opérationnels ; 98 % de notre portefeuille était axé sur l’épicerie et/ou la pharmacie ; notre base de locataires est diversifiée, axée sur les besoins quotidiens, et ils sont résistants ; 95 % de notre portefeuille n’est pas encombré ; notre bilan est solide avec essentiellement aucune dette arrivant à échéance dans les quatre prochaines années environ ; et le plus important est peut-être notre expertise de la côte ouest et des centres commerciaux axés sur l’épicerie.
Depuis plus de 25 ans, nous nous concentrons exclusivement sur la côte ouest et sur le secteur de l’épicerie. Au cours de cette période, nous avons réussi à opérer et à créer de la valeur grâce à un certain nombre de circonstances différentes et difficiles. Si la crise actuelle n’est vraiment rien de nouveau et aura sans aucun doute un impact durable sur nous tous, nous restons confiants dans notre capacité à aller de l’avant et à continuer à créer de la valeur à long terme.
Nous allons maintenant ouvrir l’appel pour vos questions. Opérateur ?
Séance de questions-réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Je montre que notre première question vient de Collin Mings de Raymond James. Allez-y, je vous prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Collin.
Collin Mings
Bonjour, Stuart. Tout d’abord, en ce qui concerne le dividende, pouvez-vous nous en dire plus sur la décision de suspendre complètement la distribution pour l’instant au lieu de la réduire ? Et ensuite, de manière plus générale, pouvez-vous nous expliquer comment vous avez l’intention d’équilibrer les alternatives d’allocation de capital à l’avenir ? La société a racheté des actions pendant un certain temps au cours du trimestre et il est clair qu’elle s’oriente maintenant davantage vers la préservation des liquidités. Une fois que vos exigences en matière de distribution de FPI seront satisfaites, comment comptez-vous déployer les liquidités restantes ?
Stuart Tanz
Eh bien, je vais d’abord m’occuper du dividende en termes de réduction du dividende. Ainsi, lorsque nous avons reçu suffisamment de recettes en espèces en avril – bien que nous ayons reçu suffisamment de recettes en espèces en avril pour couvrir la moyenne mensuelle des coûts fixes, il n’y avait pas encore beaucoup de cash-flow libre au-delà de cela. En outre, étant donné que la règle du maintien à domicile est toujours en vigueur sur la côte ouest, nous ne savons pas encore à quoi pourraient ressembler les mois de mai et juin en termes de cash-flow.
Nous pourrions donc nous retrouver avec un flux de trésorerie important pour le deuxième trimestre, mais bien sûr, personne – nous l’avons suspendu temporairement pour le trimestre, mais en supposant que les locataires puissent rouvrir à un moment donné ici dans le mois ou les deux prochains mois, et que les recettes en espèces reviennent à des niveaux normaux alors que nous nous dirigeons vers le troisième trimestre, nous pourrions recommencer à verser un dividende d’ici le troisième trimestre. Mike, voulez-vous parler de l’allocation du capital ?
Michael Haines
Bien sûr. Comme vous le savez, nous avons divulgué, nous avons effectué le prélèvement à des fins de liquidité. Cela va vraiment dépendre de la durée de ces commandes – des commandes de séjours à domicile. Et une fois que les locataires seront de nouveau opérationnels, nous pourrons évaluer nos flux de trésorerie, nous pourrons gérer cela. En ce qui concerne les exigences en matière de distribution, nous avons pleinement l’intention de rester en conformité avec les règles du FPI à cet égard. Nous n’en sommes pas sûrs – il est vraiment trop tôt pour dire à quoi ressemblera le revenu imposable de 2020. Donc, si nous ne ressentons pas le besoin d’avoir ces liquidités dans le bilan au fur et à mesure de l’année, alors nous supprimerons tout simplement ces liquidités et réduirons le solde de la ligne.
Collin Mings
Oui, je suppose que c’est ce que je voulais dire dans la deuxième partie de ma question. Comme vous le pensez maintenant, en ayant la possibilité de réinitialiser le dividende, si vous voulez, à l’avenir, l’intention serait peut-être d’adopter un ratio de distribution plus conservateur et de conserver une partie de ce flux de trésorerie excédentaire pour peut-être accélérer les livraisons ou, encore, racheter éventuellement des actions, compte tenu de l’endroit où elles se négocient, en supposant qu’elles soient toujours inférieures à votre valeur liquidative ? J’essaie juste de réfléchir à la manière dont vous équilibrez ces différentes alternatives pour l’avenir.
Stuart Tanz
La politique de dividende est évidemment menée au niveau du conseil d’administration, mais si les choses s’ouvrent plus vite que nous le pensons et se normalisent plus vite que nous le pensons, nous examinerons certainement les ratios de distribution à ce moment-là et nous déterminerons alors ce qui est juste en termes de dividende. Il est donc difficile de répondre à la question pour le moment, mais c’est une chose que nous allons bien sûr envisager à l’avenir.
Collin Mings
Compris. Si vous changez de sujet, reconnaissez simplement qu’il y a beaucoup d’incertitude ici. Et encore une fois, c’est clair dans les remarques préparées, Stuart, mais juste sur la base de vos conversations avec les locataires et de certaines des pièces en mouvement, comme vous en avez discuté sur le processus de permis et ainsi que sur certaines des mesures de relance du gouvernement qui sont entrées en jeu ici. Vous attendriez-vous à une forte baisse en mai par rapport à ce que vous avez collecté en avril ? Ou bien vous attendez-vous maintenant à un niveau similaire ?
Stuart Tanz
Encore une fois, c’est difficile à prévoir. Le mois d’avril, je pense, a été meilleur que ce que nous avions prévu, mais à ce stade, il est difficile de vous dire où les mois de mai et juin vont se terminer. J’aimerais pouvoir répondre à la question, mais, encore une fois, cela dépend de la rapidité avec laquelle les choses s’ouvrent et de la rapidité avec laquelle les locataires actuels qui ne sont pas ouverts se stabilisent et ouvrent leurs portes.
Collin Mings
D’accord. Merci Stuart. Je vais le retourner.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Todd Thomas de KeyBanc. Allez-y, je vous en prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Todd.
Todd Thomas
Salut, merci. Bonjour. J’espère que tout le monde va bien. Première question pour Mike – enfin, je suppose, Stuart peut-être aussi. Vous avez mentionné que 68 % des recettes facturées en avril sur une base de caisse sont suffisantes pour couvrir vos frais fixes mensuels normaux, je suppose, les frais généraux et administratifs, les dépenses d’investissement et le service de la dette. Avez-vous mis l’accent sur le modèle et examiné les dépenses variables un peu plus attentivement pour voir jusqu’où ces 68 % peuvent aller avant que votre trésorerie ne soit négative ?
Stuart Tanz
Je veux dire que nous avons fait beaucoup d’analyses de sensibilité. Et encore une fois, cela va juste varier en fonction de l’aspect des reçus en termes de mai et juin. Je pense qu’il faudrait que le montant baisse assez fortement pour que nous nous retrouvions vraiment dans ce que j’appellerais une situation très stressante.
Todd Thomas
D’accord. Cherchez-vous d’autres moyens de réduire les coûts ? Vous avez suspendu le dividende. Y a-t-il d’autres initiatives de réduction des coûts que vous envisagez aujourd’hui ?
Stuart Tanz
La réponse est oui, nous sommes toujours à la recherche d’initiatives permettant de réduire les coûts, jour après jour. Comme vous le savez sans doute, notre organisation est plutôt mince et méchante. En fait, même du point de vue des frais généraux et administratifs, nous avons le plus faible ratio frais généraux et administratifs/revenus parmi nos pairs. Et au niveau de l’immobilier, Rich et son équipe ont fait un excellent travail en termes de – sur le – regard sur les dépenses.
Donc, nous continuons à chercher où nous pouvons comprimer les dollars, que ce soit en réduisant les CapEx, en arrêtant de construire des chemins de sortie, comme ça, mais nous regardons constamment ce qui se passe, jour après jour. Il s’agit donc d’un objectif en constante évolution, mais nous continuons à progresser sur ce front.
Todd Thomas
D’accord. Et puis, Mike, juste pour être clair, je n’étais pas sûr sur la base de vos commentaires, mais est-ce que les 130 millions de dollars que vous avez tirés sur la ligne, est-ce que c’est votre hypothèse actuelle pour l’argent dont vous pensez avoir besoin potentiellement jusqu’en 2021 pour faire le pont entre la situation actuelle et la réouverture et la normalisation ici ? De quel genre d’hypothèses parlez-vous ? Est-ce que c’est ce que vous essayez de communiquer dans vos travaux concernant le retrait ?
Michael Haines
Oui, c’est exactement ce à quoi je faisais référence. Nous l’avons fait – nous avons analysé nos besoins en liquidités jusqu’à la fin de l’année prochaine. Nous espérons que tout sera réouvert bien avant cela, peut-être même cette année, mais nous voulons être prudents et examiner nos besoins jusqu’en 2021, ce qui inclut nos coûts fixes d’exploitation, certains coûts de relocation et autres. Cela nous amène donc à la fin de l’année prochaine.
Todd Thomas
D’accord. Et inclus dans cela – ou quelles sortes d’hypothèses faites-vous en termes de normalisation des ventes des locataires et/ou de retombées potentielles ?
Michael Haines
Nous avons adopté une approche assez conservatrice en ce qui concerne la réduction des recettes et nous avons en quelque sorte suivi ce rythme, puis nous avons examiné ce dont nous aurions besoin pour fonctionner au-delà. Nous avons ensuite examiné ce dont nous aurions besoin pour fonctionner au-delà.
Todd Thomas
D’accord. Très bien. Je vous remercie.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Christy McElroy de Citigroup. Allez-y, je vous en prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Christy.
Christy McElroy
Bonjour, les gars. Merci. Juste en ce qui concerne les 67,5 % du loyer de base d’avril et la campagne, pourriez-vous nous donner le chiffre du loyer seul étant donné que la collecte de la CAM peut parfois être payée à l’avance ? Et les loyers différés dont vous avez parlé, les accords différés, sont-ils inclus dans le calcul en fonction de ce qui a été facturé ?
Rich Schoebel
Pour la deuxième partie, oui, ce qui a été facturé était 100% de tout. Donc, oui à cela. Et la perception des loyers était en fait un peu meilleure en termes de pourcentage. Nous avons inclus et je peux vous donner cette couleur aussi.
Christy McElroy
Ok, super. Merci. Et puis, en ce qui concerne les restaurants, il faut comprendre qu’ils représentent environ 13 % de la surface utile totale (GLA), mais qu’est-ce que les restaurants en pourcentage de la surface utile totale (ABR) ? Et quelle était la perception des loyers pour cette catégorie en avril ?
Rich Schoebel
Je pense que nous avons le RBA au bout des doigts. Nous pouvons certainement assurer un suivi avec vous à ce sujet. Et quelle était la deuxième partie, Christy ?
Christy McElroy
Quelle était la perception des loyers des restaurants en avril pour cette catégorie ?
Rich Schoebel
Les loyers perçus pour les restaurants semblaient être un peu plus de 50 %, se rapprochant de 52 %.
Christy McElroy
Oui, il serait vraiment utile d’avoir ce pourcentage d’informations ABR. Et puis juste un suivi – vous avez parlé des locataires comme les cinémas et les restaurants qui se préparent à la distanciation sociale, mais si cela a pour conséquence de limiter les possibilités de revenus pour ces types de locataires et de réduire le loyer qu’ils peuvent payer pendant une période potentiellement importante. Comment envisagez-vous de travailler avec certains de ces locataires sur des réductions de loyer à plus long terme ? Est-ce quelque chose que vous envisagez ?
Stuart Tanz
Je veux dire, je pense que le défi consiste à comprendre quels seront les volumes et, évidemment, il peut aussi y avoir une certaine réduction des coûts en ce qui concerne les nouvelles opérations. Nous essayons donc d’adopter une approche prudente à cet égard, car je ne pense pas qu’il y ait d’incertitude. Des locataires sont venus nous voir et nous ont dit : « Je ne peux payer que x, mais nous sommes – nous devons comprendre comment ils sont arrivés à ce chiffre, car il n’y a certainement personne qui puisse aujourd’hui prédire quels seront les volumes. Donc, nous essayons d’envisager ces reports à court terme, et – mais il faut comprendre que, selon les volumes qui finiront par être plus normalisés, nous devrons peut-être revoir certains d’entre eux.
Christy McElroy
C’est vrai. D’accord, merci.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de R.J. Milligan de Baird. Je vous en prie, allez-y.
Stuart Tanz
Bonjour, R.J.
R.J. Milligan
Bonjour, bonjour sur la côte Est. J’étais curieux, vous avez donné quelques statistiques sur le nombre de locataires désignés comme essentiels qui sont ouverts et fonctionnent sur la base de la GLA. Avez-vous ces chiffres sur la base d’un ABR ?
Stuart Tanz
Non, nous ne le faisons pas.
R.J. Milligan
Serait-il juste de supposer qu’étant donné que la plupart de vos ancres sont ouvertes et en activité et qu’elles occupent un pourcentage plus élevé de la superficie, que si elles étaient sur une base ABR, elles seraient en fait plus faibles en termes de ce qui est ouvert ?
Stuart Tanz
Non. Je pense qu’il sera en fait assez proche du pourcentage de GLA.
R.J. Milligan
D’accord. Mike, je crois que certaines des clauses restrictives bancaires sur la ligne non garantie sont calculées en utilisant l’EBITDA annualisé du trimestre en cours. Y a-t-il un risque pour les covenants du 2e trimestre ? Et travaillez-vous actuellement avec l’un de vos prêteurs non garantis pour modifier ces covenants ?
Michael Haines
Ne travaille pas actuellement avec les prêteurs. Nous avons étudié la question et nous l’avons testée sous tension pour voir quel type de base – la nôtre – c’est une base GAAP. Donc, comme les accords de report de loyer ne seront pas soumis à des clauses de modification de bail, nous continuons à facturer les revenus conformément aux baux sur une base GAAP. Ainsi, notre EBITDA GAAP ne sera affecté que si je prends une importante réserve pour créances douteuses au cours du trimestre. Et cela dépendra en grande partie de la capacité de paiement des locataires, qu’ils aient pu ou non bénéficier des programmes d’aide du gouvernement. Et c’est une situation très fluide, mais du point de vue des GAAP du deuxième trimestre, l’EBITDA, la seule chose qui va vraiment être largement affectée est l’estimation de la charge des créances douteuses que nous devrons établir d’ici juin.
R.J. Milligan
J’ai compris. Et enfin, le – évidemment, il y a eu beaucoup de détaillants dans les médias qui ont la capacité de payer un loyer mais qui ont choisi de ne pas le payer. Je suis juste curieux, surtout compte tenu de votre exposition en Californie, avec – je pense qu’il y a un moratoire sur les expulsions, je pense, pendant 12 mois après la fin de la fermeture. Et je suis juste curieux de savoir quel genre de recours vous avez contre certains de ces locataires qui décident de ne pas payer de loyer, qui peuvent effectivement payer un loyer ?
Stuart Tanz
Eh bien, cela a été frustrant. Je pense que vous avez mis le doigt sur le problème en ce qui concerne ce que nous avons reçu en avril parce qu’il y a eu une série de locataires que nous connaissons qui peuvent payer un loyer et qui ne l’ont pas fait. Nous avons donc été aussi agressifs que possible, mais compte tenu des mandats actuels, vous ne pouvez pas faire grand-chose. Cela a donc été un peu frustrant, et je suis sûr que cela le sera aussi pour le groupe de pairs. Mais je pense qu’au fur et à mesure que nous avancerons dans le reste du mois et en mai, je pense qu’une grande partie de ce problème sera en quelque sorte résolu en termes de travail avec ces locataires. Il s’agit d’un grand partenariat. Je veux dire que nous sommes tous dans le même bateau, c’est l’essentiel. Nous devons donc tous nous aider les uns les autres et nous trouverons un moyen. Nous allons nous en sortir. Et plus important encore, je pense qu’au bout du compte, nous en sortirons en bonne forme.
R.J. Milligan
D’accord. Merci les gars.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Jeremy Metz, de BMO Capital Markets. Allez-y, je vous en prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Jeremy.
Jeremy Metz
Salut, les gars. Stuart, je voulais juste avoir votre avis sur le rachat d’actions que vous avez fait. Si nous revenons en arrière, vous avez parfois parlé de réduire l’effet de levier. Vous avez fait des acquisitions qui étaient en cours. Vous avez eu celle, on dirait, sous contrat, tout cela au cours de notre dernier mois, février. Donc, je me demandais si vous aviez décidé d’utiliser l’effet de levier et de racheter des actions, compte tenu de ce qui se passait à l’époque.
Stuart Tanz
Oui, je veux dire, écoutez, je vous dirais que nous sommes probablement plus chanceux qu’intelligents en termes de rupture de cet accord parce que nous avons rompu bien avant que la pandémie ne frappe. Et c’est parce qu’après avoir souscrit les actifs, nous avons senti que cela ne répondait pas à nos critères ou normes actuels. En ce qui concerne notre rachat, je veux dire que nous l’avons commencé au moment même où la pandémie commençait et nous avons très vite réalisé que ce n’était pas une bonne utilisation de notre capital. Nous avons donc immédiatement mis un terme à cette situation. Et je ne pense pas que nous allons racheter des actions à l’avenir, étant donné les problèmes de liquidité dans tout le secteur. C’est donc là que les choses se passent en ce moment, Jeremy, sur les deux fronts.
Jeremy Metz
Et en ce qui concerne l’acquisition que vous avez abandonnée, aviez-vous de l’argent liquide que vous deviez laisser ? Ou n’étiez-vous pas encore à ce stade ?
Stuart Tanz
Non. Nous avions la possibilité de résilier le contrat sans pénalité. Nous l’avons fait avant de nous engager à fond.
Jeremy Metz
Très bien. Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Je montre que notre prochaine question vient de Barry Oxford du D.A. Davidson. Je vous en prie, allez-y.
Barry Oxford
Super, merci les gars. Stuart, pour en revenir aux recettes des loyers, il faut dire que les 68% d’avril, c’est tout l’argent reçu des locataires ? Ou est-ce qu’une partie de cet argent provenait du seau de dépôt de garantie ?
Stuart Tanz
Non. Tous les loyers. Tous les loyers en espèces et CAM.
Barry Oxford
Super. Parfait. Parfait. Et puis ma prochaine question, c’est juste une sorte de changement de vitesse pour l’évaluation des centres commerciaux avec épicerie. Est-il trop tôt pour faire un commentaire sur ce qui a changé ? Et sur les marchés du crédit ou de la dette, peut-on obtenir une dette ou une hypothèque pour acheter un centre communautaire dès maintenant ? Ou bien est-ce la cause de l’absence ou du faible nombre de transactions ?
Stuart Tanz
Oui, je veux dire, je pense que le plus grand problème est évidemment de comprendre l’avis d’intention à venir et de savoir où cet avis d’intention pourrait s’installer dans le contexte actuel. Je pense que la seule chose qui continuera à se distinguer dans ce secteur, c’est que le centre commercial avec épicerie deviendra beaucoup plus précieux. En ce qui concerne le secteur, je pense que les produits de première nécessité, sur lesquels nous nous sommes concentrés pendant de nombreuses décennies, comme nous l’avons toujours dit, vont continuer à être le segment le plus recherché du secteur.
En termes de financement, d’après ce que j’ai lu, et je reçois des centaines de rapports par jour sur ce qui se passe sur le terrain, comme vous, j’en suis sûr, les marchés du financement sont provisoirement fermés. Bien que ce que nous entendons sur le terrain, c’est que s’il s’agit d’un centre très solide axé sur l’épicerie, il y a encore un peu de financement disponible, mais c’est le seul segment du commerce de détail actuellement où vous pouvez même obtenir ou avoir une conversation en ce qui concerne le financement par emprunt.
Barry Oxford
Et puis aussi dans le même ordre d’idée. Donc, à mesure que nous sortons de cette situation et que les marchés s’ouvrent à nouveau, voyez-vous l’écart entre les propriétés A et B s’élargir, à l’avenir ou ?
Stuart Tanz
Oui.
Barry Oxford
Oui, donc vous percevez – vous allez percevoir une fuite vers la qualité ?
Stuart Tanz
Correct.
Barry Oxford
D’accord. Parfait. J’apprécie le temps que vous m’avez accordé.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Craig Schmidt de BOA. Allez-y, je vous en prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Craig.
Craig Schmidt
Bonjour. Compte tenu de vos commentaires sur l’allègement des loyers, faites-vous des concessions pour obtenir un changement de contrôle ou une prolongation de la durée du bail ?
Rich Schoebel
Oui. Je veux dire, Craig, c’est – cela dépend vraiment de la situation. Là – comme Stuart l’a mentionné dans ses remarques préparées, je pense – nous traitons chacun d’entre eux sur une base individuelle. Nous essayons de bien comprendre les opérations commerciales actuelles et les projets futurs du locataire, mais s’il y a une échéance proche à traiter ou une disposition onéreuse dans le bail qui a freiné notre équipe de location ou quelque chose du genre, nous traitons tout cela en même temps.
Stuart Tanz
Oui. Je veux dire, souvenez-vous, nous n’accordons pas d’allégement ou de report de loyer, et nous envisageons la colocation, les exclusions. Je veux dire tout ce qui se trouve dans un bail et qui concerne notre base de locataires, de sorte que si nous finissons par accorder un report de loyer, nous obtenons, espérons-le, plus qu’un simple report en ce qui concerne la manière dont nous négocions avec notre base de locataires. Cela pourrait donc, à mon avis, ouvrir des perspectives à plus long terme en ce qui concerne la colocation et les exclusions.
Craig Schmidt
D’accord. Super. Et quand avez-vous tiré les 130 millions de dollars de votre installation ?
Michael Haines
Salut Craig, c’est Mike. Nous en avons tiré une partie à la toute fin du mois de mars, puis un montant supplémentaire à la mi-avril.
Craig Schmidt
D’accord. Je suppose que lorsque je regarde les liquidités et les équivalents à la fin du mois de mars, c’est 63 millions de dollars, et maintenant c’est 133 millions de dollars. Est-ce que ce sont les deux tranches ?
Michael Haines
Oui.
Craig Schmidt
Ok, super. Et puis merci pour le statut de locataire de base à la table à la fin de votre supplément. Je me demandais juste quels locataires sont inclus dans la catégorie hors prix. J’aurais pensé à TJX, et Ross et Burlington, mais évidemment, ce n’est pas le cas.
Stuart Tanz
Oui, ces locataires sont dans la catégorie des vêtements. Les hors-prix sont des choses comme les Grands Lots et ce genre de choses.
Craig Schmidt
D’accord. Super. Merci.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Wes Golladay, de RBC Capital Markets. Je vous en prie, allez-y.
Stuart Tanz
Bonjour, Wes.
Wes Golladay
Bonjour, les gars. Si l’on considère les 30 % de locataires qui ne paient pas, pour revenir à la question de R.J., quelle est la taille du groupe de ceux qui peuvent payer mais ne paient pas ? Et y a-t-il une co-location là-dedans ?
Rich Schoebel
Et je pense que c’est un peu difficile à quantifier en pourcentage. Tous ceux qui n’ont pas payé ont été contactés par nous, et les conversations ont été entamées. Certains de ces contacts ont pris la forme d’un avis de demande, d’autres d’un appel téléphonique. Ceux que nous pensons pouvoir payer reçoivent les avis de mise en demeure. Et cela génère un rappel téléphonique très rapide. Et c’est ainsi que nous sommes – dans tous ces locataires, nous pensons, avoir la capacité de payer. Comme nous l’avons dit plus tôt, nous examinons chaque cas individuellement et nous devons comprendre leur accès au capital sur d’autres fronts plutôt que de nous adresser uniquement au propriétaire.
Je veux dire que nous avons très tôt encouragé notre base de locataires à se mettre en avant dans les programmes du SBA. Et comme nous l’avons évoqué dans les remarques préparées qui semblent porter leurs fruits, les gens nous contactent presque quotidiennement pour nous dire : « déchirez la paperasse, je vais payer mon loyer ». Je veux dire que nous le souhaitons à chaque locataire, mais il suffit que cela ait un sens.
Stuart Tanz
Et il n’y a pas – nous n’avons pas eu de problèmes de colocation, Wes, en ce qui concerne la perception de nos loyers.
Wes Golladay
D’accord. Et puis, peut-être en restant dans le cadre du programme PPP, avez-vous une idée du pourcentage de vos locataires qui peuvent bénéficier de ce programme ? Et parmi ceux qui ont fait une demande, ont-ils un très bon taux de réussite pour obtenir des fonds du programme ?
Rich Schoebel
Il y a certains sous-ensembles qui, pour une raison ou une autre, ne remplissent pas les conditions requises, et c’est certainement un critère que nous prenons en considération, et nous faisons les demandes de report. Je n’ai pas de statistiques à ce sujet. Bien souvent, il s’agit de quelqu’un qui est trop grand, qui a trop d’employés ou qui n’a pas encore ouvert ou qui a ouvert récemment et qui n’a pas assez de temps sur le – là-bas, mais il est difficile d’y mettre un pourcentage.
Wes Golladay
Mais pensez-vous que les réactions générales ont été positives du point de vue de votre locataire ; il se peut qu’il attende simplement les fonds ? Ou pensez-vous qu’ils pensent que le programme a besoin d’être retravaillé ? Ou peut-être simplement un point de vue qualitatif sur le programme ?
Stuart Tanz
Je veux dire, je pense qu’il y a eu une certaine frustration quant à leur capacité à accéder au site web et à d’autres choses de ce genre, mais ce que nous avons vu, c’est que les locataires qui sont proactifs réussissent. Il est donc très rentable pour eux de se rendre sur les sites web et d’y déposer leur candidature. Il y a évidemment eu des problèmes de financement et nous sommes sûrs que plus – nous savons que plus de fonds ont été fournis et continueront à être fournis pour soutenir ce programme parce qu’il est désespérément nécessaire.
Wes Golladay
D’accord. Merci. C’est tout de moi.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Vince Tibone de Green Street Advisors. Allez-y, je vous en prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Vince.
Vince Tibone
Bonjour. Je suis juste curieux de savoir quelle est la catégorie de locataires de petits magasins qui est la plus préoccupante du point de vue de la liquidité et de la solvabilité, si cela dure encore quelques mois ?
Rich Schoebel
Je pense que certains des défis sont ceux qui sont très pratiques, les salons et les célibataires – et je pense plus ici aux magasins pour 1, 2, 3 personnes où ils sont très pratiques et où la distanciation sociale peut être un peu un défi pour eux. Beaucoup de locataires dans cet espace, les salons de manucure et les autres, peuvent être des immigrants récents et ne pas nécessairement avoir un bilan solide.
Vince Tibone
Oui, je veux dire que c’est logique. S’agit-il généralement de locataires avec lesquels vous avez déjà travaillé du côté du report de loyer ? Ou je veux dire, c’est juste curieux, ce genre de locataires où vous pensez qu’une réduction de loyer sera peut-être plus nécessaire qu’un report de loyer.
Rich Schoebel
Je veux dire que ce qui a été intéressant, du moins pour moi et peut-être que Stuart a d’autres idées, c’est que lorsque nous parlons de report, il ne s’agit généralement pas du loyer total, mais d’un pourcentage du loyer, que ce soit 25 %, 50 %, peut-être 75 % du loyer de base pour le mois, et ensuite de la totalité des charges triples nettes à payer. Ils sont très reconnaissants de toute forme d’assistance que nous pouvons leur offrir. Ainsi, une personne qui a bénéficié d’un report de 50 % pendant deux mois, donc en avril et mai, ne semble pas avoir de problème à payer ce que nous lui demandons, et elle est simplement heureuse de la marge de manœuvre que nous lui offrons.
Stuart Tanz
Oui. Dans un certain nombre de cas, Vince, ces locataires n’ont demandé que 50 ou 25 %. Ce n’est pas comme ils l’ont dit, nous avons besoin de 100%. Donc, chaque situation est différente. Et comme Rich l’a dit, c’est partout. Donc, chaque situation est différente.
Vince Tibone
Non, c’est logique. Un de plus pour moi. Je veux dire, est-ce que les économies réalisées sur les frais d’exploitation que vous avez mentionnées profitent au résultat net de la ROIC ? Ou bien passent-elles aux locataires par le biais d’une CAM inférieure ?
Rich Schoebel
En fin de compte, il sera vraiment transmis aux locataires par le CAM inférieur. Je veux dire, je suppose qu’il y a un léger impact sur nos frais administratifs, mais rien de significatif.
Vince Tibone
J’ai compris. D’accord. Donc, du point de vue du levier d’exploitation, il n’y a pas vraiment d’économies de frais d’exploitation qui modifieraient la marge de rendement du capital investi au deuxième trimestre, par exemple, juste pour clarifier.
Rich Schoebel
Oui, parce que la majorité, je veux dire 90 – j’invente ce pourcentage, mais 95% de nos baux sont des baux triple net, n’est-ce pas ? Donc, cela va être rapproché à la fin de l’année. Très peu de nos baux ont une composante brute, ce qui pourrait nous permettre d’en tirer un peu de bénéfices, mais il y en a quelques-uns.
Vince Tibone
D’accord. C’est utile. Merci. C’est tout ce que j’ai.
Stuart Tanz
Je vous remercie.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Michael Gorman de BTIG. Je vous en prie, allez-y.
Stuart Tanz
Bonjour, Mike.
Michael Gorman
Je voulais juste donner suite, je pense, à la question de Christy sur le type de distanciation sociale et de capacité, avez-vous eu des conversations avec certains de vos grands locataires piliers, des épiciers qui ont commencé à limiter la densité dans leurs magasins en raison de la situation ? Cela a-t-il eu un impact sur les tendances des ventes au cours des dernières semaines, alors qu’ils ont commencé à les mettre en œuvre ?
Stuart Tanz
Non, pas du tout. En fait, le « click and collect » a été, en parlant avec nos épiciers, comme nous le faisons souvent, très important – l’augmentation a été si spectaculaire tant en termes de « click and collect » qu’en termes de nombre de clients venant en magasin. Je pense que les épiciers ont fait un travail remarquable, tant en ce qui concerne l’espace social à l’intérieur du magasin que la propreté de leurs magasins.
C’est tout simplement étonnant par rapport à ce que nous avons entendu et à ce que nous avons vu sur le terrain. Nos épiceries et nos pharmacies ont donc fait un travail incroyable pour gérer cette crise, et nous ne voyons pas d’impact sur elles pour l’avenir en ce qui concerne la distanciation sociale.
Michael Gorman
J’ai compris. C’est super. Et pouvez-vous nous faire part d’une anecdote ou d’un des chiffres que vous avez vus concernant la répartition de votre volume d’achats en termes de clics et d’encaissement par rapport au trafic en magasin au cours des 4 à 6 dernières semaines pendant la crise ? La plupart des gains de vente sont-ils venus du côté des chaînes de magasins ?
Stuart Tanz
Je pense qu’il a été aussi bon au clic et à la collecte qu’à l’intérieur du magasin, d’après nos discussions. Je veux dire que c’est tout simplement incroyable de voir à quel point ces augmentations ont été dynamiques et importantes. Je veux dire, c’est – comme nous avons obtenu quelques ventes, je pense que comme Rich l’a mentionné au cours de son dialogue, c’est juste, je veux dire, étonnant quant aux chiffres. Et nous n’avons pas comptabilisé de pourcentage de loyer de ce point de vue. Alors Rich, je ne sais pas si vous voulez ajouter quelque chose à cela.
Rich Schoebel
Non, je veux dire, je pense que le thème que nous continuons à entendre est à quel point les épiciers sont reconnaissants d’avoir été proactifs sur le clic et d’avoir collecté de l’argent en amont parce qu’ils ont pu ensuite en tirer profit. Je veux dire qu’il y en a eu – donc l’un de nos meilleurs épiciers déploie maintenant le système « click and collect » dans 130 endroits qui n’en avaient pas auparavant. Je pense donc que nous n’avons pas de preuves ou de données anecdotiques sur les endroits où les ventes de produits à encliqueter et à collecter sont meilleures qu’en magasin, mais ils sont certainement reconnaissants de ces produits. Et ils ont trouvé de nouvelles façons de faire du « click and collect » qui n’impliquent pas l’investissement en capital qu’ils avaient initialement prévu en modifiant le parking et tout le reste, les panneaux et le reste.
Michael Gorman
Super. Et puis une dernière pour moi, qui étend un peu l’horizon temporel ici, Stuart. Je sais que c’est difficile car vous avez affaire à nous au quotidien, mais la ROIC est une entreprise qui s’est en quelque sorte construite à partir de la dernière crise. Que voyez-vous sur le marché qui soit similaire à l’horizon 2008, 2009 ? Et comme le coût des capitaux propres est en quelque sorte prohibitif, avez-vous d’autres conversations avec d’autres sources de capitaux qui vous permettraient d’être opportuniste si vous voyez que certains opérateurs moins sophistiqués subissent des retombées ici ?
Stuart Tanz
C’est une excellente question. La réponse est oui. Nous avons été approchés par des capitaux extérieurs. Nous examinons la question. Nous voyons qu’il pourrait y avoir des opportunités incroyables pour nous, mais encore une fois, cela reste à vérifier pour s’assurer que cela n’aura pas d’impact sur notre liquidité dans notre structure de capital à l’avenir, mais nous y pensons. Je commence à voir un peu de stress du point de vue des opportunités. Et c’est quelque chose que nous allons en quelque sorte – eh bien, je vais consacrer mon temps au cours des deux prochaines semaines à l’examen de ce type d’opportunité. Cela commence à ressembler à ce que nous avons vu dans les premiers jours de la ROIC.
Michael Gorman
Super. Merci les gars.
Stuart Tanz
Merci Michael.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Michael Mueller de JPMorgan. Allez-y, je vous prie.
Stuart Tanz
Bonjour, Mike.
Analyste non identifié
Bonjour, c’est [indiscernible] pour Mike. Je me demandais simplement, je suppose, que sur le pourcentage de votre base de locataires qui est actuellement fermé, avez-vous une idée approximative du nombre d’entre eux qui sont éligibles aux fonds gouvernementaux et du nombre de ceux qui ont fait une demande ?
Rich Schoebel
Je n’ai pas de pourcentage de personnes qui seraient éligibles. Je veux dire que je pense que ce que nous constatons ici, c’est que les locataires qui ont fermé leurs portes sont en fait en baisse. Je pense que pas plus tard qu’hier soir, notre gestionnaire immobilier à Portland a signalé que dix locataires ont ouvert leurs portes pour un certain niveau d’activité hier. Il semble donc – je veux dire, je ne veux pas aller trop loin, mais il semble que les gens commencent à trouver des moyens d’ouvrir sous les mandats du gouvernement, à pratiquer la distanciation sociale et à commencer à générer des ventes.
Analyste non identifié
J’ai compris. Et désolé si cela a été abordé plus tôt, mais c’est le cas – avant que vous ne retiriez vos conseils, je pense que vous vous attendez à ce que G&A augmente cette année, mais elle a baissé au premier trimestre. Devrions-nous considérer cela comme une sorte de taux d’exécution pour l’année ?
Stuart Tanz
Il est probablement trop tôt à ce stade pour examiner le taux d’exécution du point de vue des frais généraux et administratifs, simplement parce qu’il est encore trop tôt pour voir ce qui se passe, mais Mike, en ce qui concerne nos frais généraux et administratifs pour le trimestre, il est trop difficile de dire si cela va bouger. Et si cela bouge, jusqu’où cela peut descendre ou monter.
Michael Haines
Oui, je n’utiliserais que le premier trimestre comme taux de rotation pour l’instant. Nous y reviendrons en juin.
Analyste non identifié
J’ai compris. Merci. Soyez prudents.
Stuart Tanz
Je vous remercie. Vous aussi.
Opérateur
Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Chris Lucas de Capital One. Allez-y, je vous en prie.
Michael Haines
Salut, Chris.
Stuart Tanz
Bonjour.
Chris Lucas
Salut, les gars. Bonjour, Stuart. Quelques questions rapides pour vous, en ce qui concerne la collecte des loyers, avez-vous remarqué des différences géographiques ? Vous venez de mentionner que Portland a ouvert quelques magasins. Vous voulez juste savoir si, sur vos principaux marchés, vous avez vu quelque chose de géographique ou si c’était vraiment lié à un secteur d’activité ?
Rich Schoebel
Oui, c’est une question intéressante. Nous l’avons examinée l’autre jour, mais elle a été présentée de manière assez cohérente dans les différentes régions, ce qui nous a semblé intéressant, étant donné qu’elles se trouvent toutes à des stades très différents et ont des mandats différents, mais oui, c’était assez cohérent.
Chris Lucas
D’accord. Et puis j’ai manqué une partie de l’appel, donc je m’excuse si vous en avez parlé plus tôt, mais juste en ce qui concerne le début des baux et le rythme. Y a-t-il – comment devrions-nous penser à cela en ce qui concerne la façon dont – ce que les locataires vous disent en termes de capacité et de volonté d’ouverture. Y a-t-il – devrions-nous penser à cela de manière plus concrète ? Ou y a-t-il quelque chose qui se fait maintenant ?
Rich Schoebel
Oui. Nous allons de l’avant. Je veux dire que nous avons évidemment été en contact avec tous les locataires qui n’ont pas encore commencé et pour confirmer leur volonté de continuer à aller de l’avant. La plupart – tous ceux à qui nous avons parlé sont prêts à aller de l’avant. Je pense que les choses sont plus lentes parce que les villes sont plus lentes, mais presque toutes les municipalités où nous avons des projets en cours sont ouvertes d’une manière ou d’une autre. Nous avons des inspections. Nous achevons les travaux, mais je pense qu’il est un peu tôt pour dire si cela va avoir un impact sur le retard des mises en chantier ou sur un locataire qui est prêt à ouvrir demain, mais qui serait empêché d’ouvrir.
Stuart Tanz
Et Chris, nous sommes très proactifs, évidemment, d’un point de vue marketing, en travaillant avec les locataires sur ce que nous pouvons faire ensemble pour, une fois que les choses s’ouvrent, rendre l’atmosphère aussi propre que possible et, plus important encore, sur ce que nous pouvons faire d’un point de vue marketing pour que le public soit très à l’aise de revenir dans nos centres et d’aller dans les magasins qui ont été fermés. Je veux dire, c’est ce que j’ai mis en avant la semaine dernière. Nous pouvons – en anticipant que les choses pourraient s’ouvrir, espérons-le, très bientôt.
Chris Lucas
Je vous remercie pour cela. Et puis, une question sur les tendances en matière de paiement, et ce que je vois vraiment, c’est que vous avez beaucoup de petits locataires. Je ne sais pas s’ils paient tous par ACH, mais avez-vous vu quelque chose en ce qui concerne, disons, les paiements par carte de crédit pour ces très petits locataires, en février, mars, avril ?
Rich Schoebel
Certains – que nous avons proposés – viennent de commencer à offrir des paiements par carte de crédit aux locataires, et certains d’entre eux en profitent. Beaucoup paient encore par chèque papier, croyez-le ou non, manuscrit. Et ce que nous avons constaté, cependant, c’est que nous surveillons évidemment chaque jour les chèques qui arrivent, et ils proviennent de tous les types de locataires, des parents jusqu’aux locataires les plus âgés. Et cela est dû en grande partie au fait que nous sommes en communication constante avec eux et que nous travaillons sur le processus d’ajournement. Je pense donc que les tendances sont les suivantes : ce mois-ci est probablement un peu plus tardif que les mois précédents, mais le type de paiement est conforme à leur pratique historique. Quelques paquets de courrier prioritaire de plus et FedEx est, je pense, le moment où les avis de défaut de paiement ont été émis. Mais à part cela…
Chris Lucas
D’accord. J’apprécie. Merci. Et puis, Mike, juste – j’apprécie les divulgations là-dedans, mais je vous encourage vraiment à penser à fournir les expositions ABR. Vous l’avez fait dans les présentations aux investisseurs par le passé et dans le graphique, mais il est assez difficile de faire une sorte d’interpolation de ces données sans avoir de vrais chiffres. Et le GLA est utile, mais c’est – votre espace commercial est 2x plus les loyers du présentateur. Il est donc plus utile pour nous d’essayer de modéliser l’entreprise que d’avoir un risque ABR.
Stuart Tanz
Nous apprécions certainement vos commentaires, Chris.
Chris Lucas
Je vous remercie. C’est tout ce que j’ai les gars. Merci.
Michael Haines
Merci, Chris.
Stuart Tanz
Super, merci.
Opérateur
Je vous remercie. Je ne vois pas d’autres questions dans la file d’attente, Monsieur. Et à ce stade, je voudrais rappeler M. Stuart Tanz, PDG, pour ses remarques finales.
Stuart Tanz
Je vous remercie. En conclusion, je vous remercie encore une fois tous d’avoir pris votre temps aujourd’hui. Et si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à contacter Mike, Rich ou moi-même directement. Merci et bonne journée. Et restez en bonne santé et en sécurité. Merci beaucoup.
Opérateur
Je vous remercie. Merci, Mesdames et Messieurs. Ceci conclut la conférence téléphonique d’aujourd’hui. Merci d’y avoir participé. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.
