Au cours des 20 dernières années, les FPI ont généré 14,4 % par an en moyenne. Ils ont surpassé le S&P 500 (SPY), les actions de croissance (IWO), les actions de valeur (IWN), les services publics (XLU), etc. Les sociétés de placement immobilier (REIT) sont arrivées en tête de liste :
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Cette période de 20 ans a été marquée par deux krachs boursiers : Le site bulle internet (2000) et le grande crise financière (2008-2009). La période 2008-2009 a été particulièrement difficile pour les sociétés de placement immobilier (REIT), dont beaucoup ont enregistré une baisse allant jusqu’à 80 %.
Et pourtant, les sociétés de placement immobilier ont réussi à récupérer et à générer 14,4 % par an en moyenne et a surpassé toutes les autres classes d’actifs. Si vous aviez simplement conservé un portefeuille diversifié, conservé une approche cohérente et ignoré la volatilité, vous seriez sorti grand gagnant.
Cependant, la plupart des investisseurs individuels ne l’ont pas fait. Ils ont paniqué, ils ont manqué de patience et ils ont vendu au pire moment. Je suis prêt à parier que la plupart des investisseurs individuels dans les FPI n’ont pas obtenu un rendement proche des 14,4 % du secteur. Dans cet article, nous examinons les raisons pour lesquelles tant de personnes échouent dans les investissements en FPI et ce que vous pouvez faire pour améliorer vos rendements futurs.
Vous confondez jeux de hasard et investissements
La plupart des investisseurs individuels en FPI sont fixés sur les cotations quotidiennes, attendant impatiemment que les prix des FPI augmentent pour qu’ils puissent avoir l’impression de réaliser un bénéfice. Lorsque les prix commencent à baisser, ils commencent rapidement à paniquer et à perdre patience.
Ce que ces investisseurs ne réalisent pas, c’est qu’il est impossible de prédire les performances du marché à court terme. Les cours des actions des sociétés de placement immobilier (REIT) montent et descendent quotidiennement et personne ne peut prédire leurs performances à un horizon d’un an.
Tout peut arriver. Et donc, à moins que vous ne soyez prêt à vous engager pour plusieurs années, il n’y a vraiment aucun intérêt à investir dans des sociétés de placement immobilier. Vous pouvez tout aussi bien vous rendre à la table de roulette de votre casino local si vous comptez vous fixer sur les prix quotidiens. C’est la même chose, alors ne perdez pas votre temps et votre énergie.
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Le propriétaire contre le joueur
Lorsque vous investissez dans des sociétés de placement immobilier, vous êtes copropriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié. Vous devez donc penser comme un propriétaire, et non comme un joueur.
Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi les propriétaires obtiennent d’aussi bons rendements ?
- C’est parce qu’ils se concentrent d’abord sur les revenus locatifs.
- Ils attendent patiemment une appréciation à long terme.
- Et ils ignorent la volatilité à court terme de leur propriété.
Il en résulte moins d’erreurs et plus d’aggravation. Il est plus facile de le faire lorsqu’on investit dans une propriété privée parce qu’elle est illiquide et que vous n’avez pas de devis quotidien pour vous distraire.
Avec les sociétés de placement immobilier, vous obtenez les mêmes avantages économiques qu’une propriété privée, mais comme le marché est liquide, les investisseurs jettent leur chapeau de propriétaire et commencent à penser comme des joueurs.
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Il s’agit de la Première raison de l’échec de la plupart des investisseurs de FPI pour obtenir de bons rendements à long terme. Ils ne laissent pas assez de temps aux sociétés de placement immobilier pour faire vraiment leur magie. Vous négociez constamment des positions et essayez de chronométrer le marché.
Alors que les propriétaires privés gardent leur sang-froid, vous, en tant que propriétaire public (investisseur en immobilier), vous faites constamment des siennes. Et surtout, vous négociez beaucoup trop, ce qui entraîne une perte en capitalisation, plus d’erreurs et plus de frais de transaction.
Warren Buffett fait remarquer que les investisseurs doivent limiter leurs transactions au strict minimum, et c’est exactement ce que font les propriétaires :
Un propriétaire privé achète une propriété à louer et la garde pendant les 20 années suivantes pour financer sa retraite par des chèques de loyer réguliers. C’est ainsi que vous devriez envisager les sociétés de placement immobilier. Vous ne devez pas vous concentrer sur le prix, mais sur les revenus. Les biens immobiliers et les sociétés de placement immobilier ont toujours été appréciés à long terme, alors ne vous inquiétez pas de leurs fluctuations à court terme.
Cela nous ramène à aujourd’hui :
La crise du COVID-19
Le marché des FPI a chuté d’environ 30 % et tout le monde perd la tête. Les investisseurs affirment à nouveau que c’est la fin des REIT et que vous devriez rapidement sortir du marché avant de perdre encore plus.
Les gens parient sur le montant que d’autres investisseurs seront prêts à payer pour leurs actions demain. Et ils ont complètement perdu de vue ce qu’ils possèdent vraiment : L’immobilier. Ce sont les temps qui déterminent le succès des investisseurs individuels.
- Allez-vous paniquer et vendre ?
- Ou bien serez-vous courageux et patient ?
Les investisseurs qui sont victimes de leurs émotions sont assurés sous-performer à long terme. Il est très tentant d’entrer et de sortir du marché, mais cela n’a jamais fonctionné pour personne. Vous ne serez pas capable de choisir un fond. Et vous risquez de rater la reprise.
D’autres investisseurs, qui gardent la tête froide et augmentent leurs positions alors que les prix sont bas, vont surpasser et de profiter finalement de cette dernière correction. Il y a un 100% de chance d’une éventuelle reprise. La volatilité va et vient, mais le marché a toujours fini par se redresser et a poursuivi sa trajectoire ascendante.
Cette fois-ci, les investisseurs paniquent à cause de l’épidémie de coronavirus. Mais comme pour toutes les épidémies passées, celle-ci finira par s’éteindre. Les catastrophes naturelles retardent l’activité économique mais ne modifient pas le potentiel de croissance à long terme de l’économie.
Une nouvelle opportunité pour 2008
De nombreuses sociétés de placement immobilier sont aujourd’hui cotées à des niveaux similaires à ceux de la crise financière de 2008-2009. Rétrospectivement, nous savons que les investissements réalisés en 2008-2009 ont été très lucratifs. Le monde ne s’est pas arrêté là et les FPI (VNQ) a presque triplé l’argent des investisseurs dans les deux années suivantes :
Pourtant, une fois de plus, on entend les investisseurs essayer de rationaliser les raisons « cette fois-ci, c’est différent » et pourquoi vous devriez vendre rapidement.
« Le locataire ne peut pas payer de loyer. Vendez ! »
« Les flux de trésorerie s’effondrent. Vendez !! »
« Les sociétés de placement immobilier font faillite. Vendez !!! »
Les prédicateurs de la fin du monde sont occupés à rédiger des articles sur la fin du monde et les émotions sont fortes.
La réalité est que le La crise de 2008-2009 était en fait plus dangereuse pour les FPI que la crise COVID-19. À l’époque, les sociétés de placement immobilier étaient surendettées et se dirigeaient vers le plus grave crash immobilier jamais enregistré. Ce fut un désastre en soi, mais ce qui a aggravé la situation, c’est l’effondrement du système bancaire. Soudain, les sociétés de placement immobilier n’ont plus été en mesure de refinancer les prêts, ce qui les a obligées à réduire les dividendes et à émettre des actions à des prix de vente défiant toute concurrence. Ce fut un désastre parfait, mais même alors, toutes les sociétés de placement immobilier ont survécu et une seule société de placement immobilier a dû se mettre temporairement sous la protection de la loi sur les faillites (une société de placement immobilier de centre commercial surendettée appelée GGP).
Comparons maintenant cela à aujourd’hui. Les bilans des FPI sont plus solides que jamais. L’effet de levier n’est que de 35 % et les échéances sont mieux échelonnées pour éviter une nouvelle crise de liquidités. Le système bancaire fonctionne normalement. En fait, les banques disposent de liquidités abondantes et les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Les plans de relance sont massifs et conçus pour aider les sociétés de placement immobilier et leurs locataires.
Les sociétés de placement immobilier connaîtront une forte baisse de leur trésorerie en 2020 en raison des loyers non payés, mais c’est seulement un problème temporaireet le paiement des loyers reprendra dès que la crise sera passée. Les sociétés de placement immobilier ne sont donc pas confrontées à une crise existentielle comme celle qu’elles ont connue en 208-2009.
Voici ce qu’il en est Brookfield’s (BAM) PDG, l’un des plus grands propriétaires de biens immobiliers au monde, a récemment commenté :
En 2008, avec la faillite du système bancaire, les propriétaires de biens immobiliers ne savaient pas si de nombreux prêteurs allaient exister à l’avenir. Aujourd’hui, le système bancaire est en bien meilleure forme. Il n’est jamais très agréable d’avoir un tel degré de chaos, mais cela passera.
Alors, avant de laisser les émotions prendre le dessus et de recommencer à jouer, envisagez peut-être pour une fois d’adopter l’approche inverse.
La plupart des sociétés de placement immobilier ne sont même pas proches de la faillite. Une fois la crise passée, elles retrouveront les sommets atteints précédemment et certaines d’entre elles dégageront un potentiel de croissance de 100 à 200 %.
Pensez comme un propriétaire, soyez patient et ne réagissez pas de manière excessive.
Assurez-vous de choisir les bons investissements et concentrez-vous sur les revenus en attendant la plus-value à long terme. Laissez la liquidité du marché des REIT vous servir, et non vous punir.
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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s BAM. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.
