Les actions de Macerich (MAC) ont baissé de près de 80 % au cours de l’année écoulée et les actions depuis le début de l’année ont baissé d’un peu plus de 67 %. Malgré cette tendance baissière, le titre a connu un sentiment haussier presque unanime. Le tableau suivant montre l’écrasante majorité des articles du début de l’année jusqu’à la fin du mois de février, avant que COVID-19 ne devienne une grande perturbation. Si l’on étend la période à mars et avril, tous les articles depuis fin février ont été étiquetés comme haussiers. Cela porte le total à 18 articles haussiers, 2 articles neutres et 1 article baissier. Avec ce sentiment haussier quasi unanime, il est logique d’examiner la situation pour voir si tous ceux qui sont optimistes quant à l’avenir ont un argument valable.

1er janvier – 28 février

1er janvier – 13 avril

Haussier

11

18

Neutre

2

2

Baissier

1

1

Baisse des recettes et des attentes

Les actions de Macerich ont eu de mauvais résultats pendant des années, et la raison en est que les changements dans les tendances d’achat et les fermetures de magasins exercent une pression à la baisse sur les revenus et les résultats de Macerich. Les données du tableau ci-dessous montrent que les revenus de Macerich ont eu tendance à baisser au cours des cinq dernières années. En outre, le deuxième tableau montre les indications données par l’entreprise au quatrième trimestre de chaque année pour le NOI du même centre. Tout comme les revenus, la croissance du NOI du même centre est en baisse. Un point positif est que la croissance du NOI du même centre est toujours positive, ce qui est difficile à obtenir dans les centres commerciaux et les points de vente. Par exemple, Tanger Outlets (SKT), dont je vous ai parlé, a enregistré huit trimestres consécutifs de croissance négative de son revenu net d’investissement dans les centres commerciaux.

Recettes

2015

$1,288,149,000

2016

$1,041,271,000

2017

$993,662,000

2018

$960,351,000

2019

$927,462,000

Présentations supplémentaires trimestrielles

Orientation de la croissance du NOI du même centre

Faible

Haut

Orientation pour 2016

4.50%

à

5.00%

Orientation pour 2017

3.00%

à

4.00%

Orientation pour 2018

2.00%

à

2.50%

Orientation pour 2019

0.50%

à

1.00%

Orientation 2020

0.50%

à

1.00%

Présentations supplémentaires trimestrielles

Achats d’initiés

Beaucoup de gens ont souligné le fait que Macerich a beaucoup d’achats d’initiés. Normalement, les délits d’initiés peuvent être considérés comme un bon signal, mais je ne crois pas que ce soit le cas de Macerich. Pour être clair, ce n’est pas un mauvais signal lorsque les initiés achètent, mais après avoir examiné les données, il est difficile d’être trop optimiste quant aux récents achats d’initiés. Le tableau est rempli d’achats d’initiés car le titre est passé de plus de 40 dollars en mai dernier à un niveau inférieur à 10 dollars aujourd’hui. En outre, même si les prix sont les plus bas depuis une décennie, le montant en dollars que les initiés achètent est inférieur à celui du début de l’année 2020, ou à celui de l’ensemble des données de 2019. Au vu de ces données, je ne suis pas très optimiste quant aux achats récents des initiés pour Macerich.

FinViz

Aperçu de la dette

Dans cette section, j’examinerai la dette par année d’échéance pour Macerich. La majorité de la dette de Macerich est garantie par des hypothèques sur leurs propriétés. Le tableau suivant est une ventilation par année d’échéance pour toutes les dettes énumérées dans la présentation complémentaire du quatrième trimestre 2019 (pages 29 et 30). NOTE : Il s’agit des données à la fin de 2019 et n’inclut aucun des tirages récents sur leurs lignes de crédit. Comme vous pouvez le voir, ils n’ont pas beaucoup de dettes/hypothèques en 2020, mais en 2021 et 2022, ils ont des échéances importantes. Je ne vais pas essayer de deviner quelles propriétés Macerich pourrait rendre aux prêteurs ou choisir de refinancer le moment venu.

Données du T4 2019 Présentation complémentaire de Macerich

Ce que je dirai, c’est qu’étant donné les tendances qui étaient en place avant COVID-19 et maintenant pendant, je m’attends à ce que Macerich ne puisse pas obtenir des taux aussi bas que par le passé. C’est déjà le cas, comme le montrent les données du tableau suivant. Le tableau des données montre trois propriétés qui avaient des hypothèques arrivant à échéance en 2019 et quel était leur ancien taux par rapport au nouveau. En outre, Macerich regroupe ses propriétés en cinq catégories principales, le groupe 1 étant les propriétés de la plus haute qualité avec les ventes les plus élevées par pied carré et le groupe 5 étant les propriétés de la plus basse qualité avec les ventes les plus basses par pied carré. Les propriétés que Macerich avait avec des échéances en 2019 se trouvaient dans les groupes deux et trois. Logiquement, la seule propriété du groupe 3 a connu la plus forte augmentation du taux d’intérêt, tandis que les emplacements de meilleure qualité du groupe 2 ont également affiché des taux d’intérêt plus élevés, ils ont connu une augmentation nettement plus faible que l’emplacement du groupe 3. En d’autres termes, les propriétés des groupes 3,4,5 dont l’échéance est proche sont plus susceptibles de connaître une forte augmentation du taux d’intérêt du prêt hypothécaire au moment du refinancement que les propriétés de meilleure qualité des groupes 1 et 2. Dans le paragraphe suivant, je vais examiner les groupes auxquels appartiennent les échéances à venir.

Ancien taux

Nouveau taux

Différence

Groupe

Centre régional du village de SanTan

3.14%

4.34%

1.20%

Groupe 3

Centre de la mode Chandler

3.77%

4.18%

0.41%

Groupe 2

Centre commercial Kings Plaza

3.67%

3.71%

0.04%

Groupe 2

Présentations complémentaires de Macerich pour le T4 2018 et le T4 2019

Pour le reste de l’année 2020 et pour 2021/2022, où de nombreuses échéances sont prévues, si Macerich décide de conserver les propriétés, les taux d’intérêt seront probablement beaucoup plus élevés. Sept des neuf propriétés consolidées avec des échéances en 2020, 2021 ou 2022 sont dans les groupes 3, 4, 5 et seulement deux, dans le groupe 2.

Maturité

Taux actuel

Groupe

Tapez

Centre commercial Danbury Fair

10/1/2020

5.53%

Groupe 3

Fixe

Boutiques de mode des chutes du Niagara, États-Unis

10/6/2020

4.89%

Groupe 4

Fixe

Centre commercial Green Acres

2/3/2021

3.61%

Groupe 3

Fixe

Green Acres Commons

3/29/2021

4.40%

Groupe 3

Flottant

Tucson La Encantada

3/1/2022

4.23%

Groupe 2

Fixe

Vue sur le Pacifique

4/1/2022

4.08%

Groupe 4

Fixe

Oaks, le

6/5/2022

4.14%

Groupe 3

Fixe

Le centre commercial de Towne

11/1/2022

4.48%

Groupe 5

Fixe

Place Santa Monica

12/9/2022

3.34%

Groupe 2

Flottant

Exposition de l’État

Un graphique intéressant tiré de la présentation complémentaire du quatrième trimestre indique qu’une majorité de sites de Macerich risquent d’être fermés pendant une période prolongée. New York et la Californie sont les deux États qui sont susceptibles d’avoir le plus de restrictions et pour la plus longue période. Macerich est très exposé à ces deux États, qui représentent un peu plus de 50 % du NOI. Compte tenu de ces données, il est probable que le redémarrage sera très lent pour Macerich. Je ne suis pas un fan des centres commerciaux/points de vente, mais si vous cherchez vraiment la maison “la moins mauvaise” du quartier, j’ai inclus un graphique de Simon Property Group (SPG) montrant leur répartition par état. Simon Property Group a un peu plus de 21% de son NOI provenant de New York et de Californie et a un portefeuille beaucoup plus diversifié par zone géographique.

Présentations supplémentaires trimestrielles

Présentation complémentaire du quatrième trimestre du groupe Simon Property

Immobilier

Il est évident que Macerich a une certaine valeur, parce qu’elle possède des biens immobiliers de grande qualité et que chacun a son opinion sur la valeur de Macerich à la suite de l’accord conclu avec Simon Property pour Taubman Centers (TCO). Comme l’a fait remarquer un autre contributeur, le Colorado Wealth Managements Fund, dans un article de février sur l’accord, le taux plafond implicite pour les actifs de TCO était de 6,2 %. Le graphique suivant montre que Taubman possède les actifs de la plus haute qualité sur le marché et je crois que si quelqu’un voulait acheter Macerich, il ne paierait pas un taux plafond inférieur à 6 % pour Macerich alors que Simon a payé 6,2 % pour Taubman.

Présentation de l’investisseur TCO

Réflexions finales

En conclusion, je pense que les actions de Macerich sont trop optimistes, étant donné que la tendance à la baisse des revenus qui prévalait avant la COVID-19 va probablement se poursuivre. Ensuite, si l’on ajoute à la baisse des revenus les nombreuses échéances de la dette au cours des prochaines années, la perspective de coûts d’intérêt plus élevés, la réduction des dividendes, la dilution (une partie du dividende payé en actions) et près de 20 % des actions vendues à découvert, on obtient un titre facile à éviter. De nombreuses sociétés de placement immobilier sont de meilleurs parieurs à long terme parce qu’elles n’ont pas ces problèmes et/ou étaient en meilleure position au moment du krach COVID-19. Ne vous méprenez pas, les actions de Macerich pourraient augmenter en raison d’une couverture à court terme ou d’un rebond technique, mais à long terme, je pense que le cours de l’action restera difficile.

Clause de non-responsabilité

Divulgation : Je n’ai/nous n’avons aucune position sur les actions mentionnées et je ne prévois pas d’en prendre dans les 72 heures à venir. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


Commencer à trader avec eToro