M/I Homes, Inc. (NYSE:MHO)

Conférence téléphonique sur les revenus du 1er trimestre 2020

Avril 00, 2020 16:00 PM ET

Entreprises participantes

Phil Creek – Vice-président exécutif, directeur financier

Bob Schottenstein – PDG et président

Tom Mason – Vice-président exécutif

Derek Klutch – Président de la société hypothécaire

Ann Marie Hunker – VP, Contrôleur de gestion

Kevin Hake – Premier vice-président

Participants à la conférence téléphonique

Alan Ratner – Zelman and Associates

Alex Barron – Recherche sur le logement

Jay McCandless – Wedbush

Art Winston – Conseillers pilotes

Opérateur

Mesdames et Messieurs, merci d’être à l’écoute. Bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de M/I Homes. Pour l’instant, tous les participants sont en mode d’écoute seulement. Après les remarques des orateurs, il y aura une session de questions-réponses [Operator Instructions]. Je vous remercie.

Je voudrais maintenant passer la parole à votre M. Phil Creek. Monsieur, la parole est à vous.

Phil Creek

Je vous remercie. Et merci de vous joindre à nous aujourd’hui. Bob Schottenstein, notre PDG et président, Tom Mason, vice-président directeur général, Derek Klutch, président de notre société de prêts hypothécaires, Ann Marie Hunker, vice-présidente, contrôleur de gestion, et Kevin Hake, vice-président directeur, m’ont rejoint à différents endroits.

Tout d’abord, pour aborder la question de la divulgation équitable de la réglementation, nous vous encourageons à poser toutes les questions concernant les sujets que vous considérez comme importants pendant cet appel, car il nous est interdit de discuter directement avec vous d’éléments importants non publics. Et en ce qui concerne les déclarations prospectives, je tiens à rappeler à tous que la mise en garde concernant les déclarations prospectives contenue dans le communiqué de presse d’aujourd’hui s’applique également à tout commentaire fait au cours de cet appel, y compris les commentaires relatifs à COVID-19. Soyez également informés que la société ne s’engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives faites au cours de cet appel.

Au cours de cet appel, nous divulguons également certaines mesures financières non conformes aux normes GAAP. Une présentation de la mesure financière la plus directement comparable calculée conformément aux GAAP et un rapprochement des différences entre la mesure financière non-GAAP et la mesure GAAP, qui a été incluse dans notre communiqué sur les résultats publié plus tôt aujourd’hui et disponible sur notre site web.

Sur ce, je passe la parole à Bob.

Bob Schottenstein

Merci, Phil. Bon après-midi. Et merci à tous de vous être joints à nous pour examiner les résultats de notre premier trimestre. Nous avons connu un premier trimestre exceptionnel, caractérisé par des recettes et des livraisons records, un nombre record de nouveaux contrats et un arriéré record. Toutefois, alors que nous publions nos résultats aujourd’hui, nous savons tous que le monde est aujourd’hui radicalement différent de ce qu’il était pendant la majeure partie du premier trimestre. Et nous continuons tous à être confrontés aux effets de la pandémie COVID-19, à la fois en termes de maladie généralisée et de pertes de vies humaines qui touchent tant de personnes dans notre pays, ainsi qu’aux graves effets financiers causés par l’arrêt substantiel de notre économie.

C’est une période qui ne ressemble à rien de ce que nous avons connu. Et depuis début mars, notre principale préoccupation a été et continue d’être la santé et le bien-être de nos employés, de nos partenaires commerciaux, de nos clients et de leurs familles. Nous suivons de près les mises à jour du CDC, ainsi que les conseils des autorités étatiques, locales et fédérales, et nous adaptons continuellement nos activités et notre entreprise pour protéger nos employés, nos clients et notre environnement de travail.

Aujourd’hui, la grande majorité de nos employés opèrent à distance et tous pratiquent une distanciation appropriée. Dans le même temps, nous faisons tout ce que nous pouvons en tant qu’entreprise pour continuer à vendre, construire et livrer des maisons en toute sécurité. Afin de fonctionner et de continuer à fonctionner dans l’environnement actuel, nous tirons parti de notre plateforme et de nos outils numériques existants et continuons à utiliser des moyens créatifs pour interagir avec nos clients, ainsi qu’avec nos partenaires commerciaux.

La construction de logements et les services hypothécaires ont été désignés comme essentiels sur tous nos marchés, à l’exception de Detroit. Detroit représente un peu moins de 5 % de notre activité. Ainsi, la plupart de nos communautés, plus de 95 %, ainsi que nos efforts de vente et de construction dans cette ville, restent ouverts aux affaires. Cela dit, là où nous sommes ouverts, nos activités sont limitées. Nos bureaux de vente sont désormais ouverts uniquement sur rendez-vous. Jusqu’à présent, cette méthode de vente a été assez efficace. Mais il est clair que notre activité a été adaptée, car il y a eu une baisse marquée du trafic piétonnier et des ventes depuis la dernière moitié du mois de mars.

Cela étant dit, nous sommes encouragés par le fait que, sur la plupart de nos marchés, notre trafic en ligne, en particulier depuis ce mois de mars, a augmenté de manière significative d’une année sur l’autre. Notre succès à cultiver les pistes en ligne et à les convertir en rendez-vous est un élément essentiel de nos activités, et ce depuis un certain temps. C’est un aspect auquel nous accordons une grande importance jour après jour.

Au début de l’année, les conditions de logement étaient très bonnes, aussi bonnes que celles que nous avons connues depuis longtemps, et nous sommes entrés dans l’année 2020 avec un formidable élan opérationnel. Comme Phil le dira bientôt, nous avons enregistré des ventes record en janvier et février et jusqu’à la mi-mars, cette tendance s’est poursuivie. Comme indiqué dans le communiqué de ce matin, la pandémie de COVID-19 a commencé à avoir un impact sur nos activités dans la seconde moitié du mois de mars. Le trafic a diminué et notre taux d’annulation est passé à 28 %, ce qui a entraîné une baisse d’environ 50 % de nos nouveaux contrats pour la dernière moitié du mois de mars par rapport aux niveaux de l’année précédente.

Ces dernières semaines, nous avons constaté une amélioration légère mais notable des conditions, reflétant l’amélioration de ce que l’on appelle l’aplatissement de la courbe de la pandémie et les premiers stades du retour au travail pour certaines entreprises sur certains marchés. Plus précisément, nos nouveaux contrats pour les trois premières semaines d’avril se sont améliorés, aidés par une légère baisse du taux d’annulation. Plus précisément, les nouveaux contrats du mois d’avril à ce jour sont inférieurs d’environ 35 % au niveau de l’année précédente. En raison des effets globaux inconnus d’un ralentissement économique sur la demande des acheteurs de logements, nous avons pris un certain nombre de mesures pour prolonger ou retarder un nombre important de nos achats de terrains et bloquer les rachats sur nos marchés. Dans quelques cas, nous avons même résilié des contrats.

Nous avons également réduit le rythme de développement de nos terres pour nous aligner sur nos besoins. Nous continuerons à surveiller les conditions du marché et le visage de nos ventes et livraisons de maisons, et nous ajusterons nos terrains et les frais généraux connexes en conséquence. De la même manière, nous avons rapidement réduit notre rythme de construction de nouveaux logements d’inventaire ou dits “spéciaux” qui ne font pas l’objet d’un contrat d’achat. Nous continuerons à aller de l’avant pour être très sélectifs dans le démarrage de ces maisons en stock. Dans l’ensemble, on peut dire que nous gérons très prudemment, en nous appuyant sur la vaste expérience de nos équipes de gestion dans chacun de nos marchés pour continuer à exécuter et à progresser en ces temps sans précédent.

Je vais maintenant mentionner quelques points forts de nos résultats du premier trimestre avant de céder la parole à Phil qui les décrira plus en détail. Comme je l’ai mentionné au début, nous avons eu de nombreux records. Nous avons réalisé un chiffre d’affaires record de 578 millions de dollars au premier trimestre, soit une augmentation de 20 % par rapport au premier trimestre de l’année dernière, grâce au nombre record de 1 495 fermetures de logements au cours du trimestre. C’est 26 % de mieux qu’il y a un an. Le revenu avant impôt pour le trimestre a été de 76 meilleur qu’il y a un an, et le revenu net pour le trimestre a augmenté de 79%. Notre bénéfice dilué par action a augmenté à 1,09 $ contre 0,63 $ l’année dernière.

Nous avons continué à développer notre gamme de maisons de la série smart, la plus abordable, qui nous a permis d’atteindre un rythme et une marge supérieurs à la moyenne. À la fin du trimestre, nos maisons de la série smart étaient proposées dans 63 de nos communautés actives, soit 28 % du total des communautés M/I et cela représente l’ensemble de nos 15 marchés et cumule 30 % de nos ventes totales avant le premier trimestre.

À l’échelle de l’entreprise, la valeur des ventes de notre carnet de commandes à la fin du trimestre était de 1,3 milliard de dollars, un record absolu. Les unités du carnet de commandes ont augmenté de 23 % pour atteindre un record trimestriel de 3 265 logements, tandis que le prix de vente moyen du carnet de commandes était relativement stable, en baisse de 1 % en raison d’un changement de composition et de l’impact de nos communautés de la série intelligente. Il est important de noter que notre bilan et nos liquidités restent très solides. Nous avons terminé le trimestre avec des capitaux propres de plus d’un milliard de dollars et un ratio d’endettement très sain de 39 % pour la construction de logements, ce qui représente une baisse significative par rapport aux 47 % de la fin du premier trimestre de l’année dernière.

Je conclurai mes commentaires en exprimant ma profonde gratitude à tous nos employés et à nos équipes de direction dans toutes nos divisions pour leur persévérance et leurs capacités à faire face à cette situation de front, ainsi que pour leur dévouement et leur résilience. Nous sommes entrés dans cette crise dans la meilleure forme de l’histoire de l’entreprise et, comme je l’ai déjà mentionné, avec une dynamique opérationnelle importante. Je suis convaincu que nous allons traverser cette crise et que nous allons émerger comme une entreprise de construction de maisons encore plus forte et meilleure.

Sur ce, je vais le remettre à Phil.

Phil Creek

Merci, Bob. Les nouveaux contrats pour le premier trimestre ont augmenté de 27 %, pour atteindre le chiffre record de 2 089, contre 1 644 pour le premier trimestre de l’année dernière. Et notre rythme de vente pour la communauté s’est amélioré, passant à 3,1 par mois au premier trimestre contre 2,6 au premier trimestre de l’année dernière. Nos nouveaux contrats ont augmenté de 66 % en janvier, de 58 % en février et de 17 % en mars.

Dans la deuxième moitié du mois de mars, nos nouveaux contrats ont diminué de 50 % et pour les trois premières semaines d’avril, nos nouveaux contrats ont diminué de 35 %. Notre taux d’annulation a été de 28 % pour la deuxième moitié du mois de mars et de 26 % pour les trois premières semaines d’avril. En ce qui concerne notre profil d’acheteur, environ 50 % de nos ventes du premier trimestre ont été faites à des acheteurs débutants, contre 49 % au quatrième trimestre de l’année dernière, et environ 50 % de nos ventes du premier trimestre ont été des maisons en stock, contre 44 % au quatrième trimestre de l’année dernière.

Le nombre de nos communautés était de 223 à la fin du premier trimestre, soit une augmentation de 4 % par rapport au premier trimestre de 2019. La répartition par région est de 98 dans la région Nord et de 125 dans la région Sud. Au cours du trimestre, nous avons ouvert 17 nouvelles communautés tout en fermant en 19. En raison de l’incertitude de l’environnement actuel, nous retirons notre estimation précédente et ne fournissons pas d’informations estimées pour le reste de l’année. Au cours du premier trimestre, nous avons livré un nombre record de 1 495 logements, soit 56 % de notre carnet de commandes contre 54 % il y a un an.

Les recettes ont augmenté de 20 % au premier trimestre, atteignant un record de 578 millions de dollars. Notre cours de clôture moyen pour le premier trimestre était de 374 000 dollars, soit une baisse de 5 % par rapport au cours de clôture moyen du premier trimestre de l’année dernière, qui était de 393 000 dollars. Et le prix de vente de notre carnet de commandes est de 399 000 $, soit une baisse de 1 % par rapport à l’année dernière. Le prix de vente moyen de notre série de produits intelligents est de 305 000 $. Notre marge au premier trimestre était de 20,2 %, en hausse de 90 points de base par rapport à l’année précédente et de 100 points de base par rapport au quatrième trimestre de l’année dernière. Et nos coûts de construction et de main-d’œuvre sont restés stables par rapport au premier trimestre de l’année dernière.

Nos frais généraux et administratifs du premier trimestre ont représenté 12,2 des revenus, soit une amélioration de 70 points de base par rapport à 12,9 il y a un an, ce qui reflète le levier d’exploitation. Les frais d’intérêt ont diminué de 2,1 millions de dollars pour le trimestre par rapport à l’année dernière. Les intérêts encourus pour le trimestre se sont élevés à 11,9 millions de dollars, contre 12,9 millions de dollars il y a un an. Et la diminution des intérêts est due à la baisse de l’encours des emprunts au cours du premier trimestre, ainsi qu’à un taux d’emprunt moyen pondéré plus faible. Et au cours du trimestre, nous avons généré 59 millions de dollars d’EBITDA contre 40 millions de dollars au premier trimestre de l’année dernière.

Nous avons 22 millions de dollars d’intérêts capitalisés sur notre bilan, soit environ 1 % de notre actif total. Et notre taux d’imposition effectif était de 23 % au premier trimestre, contre 25 % au premier trimestre de l’année dernière. Notre taux du premier trimestre a bénéficié du crédit d’impôt sur l’énergie et nous estimons actuellement notre taux effectif annuel pour 2020 à environ 24 %. Notre bénéfice par action dilué pour le trimestre est passé à 1,09 $ par action contre 0,63 $ par action l’année dernière. Et au cours du premier trimestre de cette année, nous avons racheté 2 millions de dollars de nos actions en circulation. Derek Klutch va maintenant aborder les résultats de notre société de crédit hypothécaire.

Derek Klutch

Merci Phil. Nous disposons d’une équipe solide et expérimentée dans nos opérations de prêts hypothécaires et de titres sur nos marchés, et elle a déjà pris des mesures pour servir nos clients avec soin dans cet environnement difficile. La technologie dans laquelle nous avons investi au cours des dernières années nous permet de travailler à distance à partir d’une seule demande tout au long du processus de prêt hypothécaire. Et nous avons mis en œuvre certains changements pour nous permettre de procéder à des clôtures, tout en maintenant des directives de distanciation sociale.

Le revenu avant impôt du premier trimestre pour les services financiers s’est élevé à 5,6 millions de dollars, soit une augmentation de 14 % par rapport au premier trimestre de 2019. Les revenus ont également augmenté de 14 %, à 13,5 millions de dollars, en raison d’un plus grand volume de prêts fermés et vendus. Nos résultats ont été affectés par une réduction de la valeur de nos droits de gestion des prêts hypothécaires et des marges causée par la perturbation du marché hypothécaire. Le ratio prêt/valeur de nos prêts hypothécaires pour le premier trimestre était de 84 % en 2020, soit une légère hausse par rapport aux 82 % du premier trimestre de 2019. 72 % des prêts clôturés au cours du trimestre étaient conventionnels et 28 % étaient FHA ou VA, et cela se compare à 76 % et 24 % respectivement au premier trimestre de 2019.

Le montant moyen de notre hypothèque est passé à 306 000 dollars au premier trimestre 2020, contre 315 000 dollars l’année dernière. Le nombre de prêts accordés a augmenté pour atteindre un record au premier trimestre de 1 131 prêts et le volume des prêts vendus a augmenté de 15 %. Pour le trimestre, la cote de crédit moyenne des emprunteurs sur les prêts hypothécaires émis par M/I Financial était de 741, en baisse par rapport à 744 au dernier trimestre. Nos opérations hypothécaires ont représenté environ 85 % de notre activité au cours du premier trimestre, soit une augmentation significative par rapport aux 79 % de l’année dernière.

Nous avons maintenu deux facilités de crédit hypothécaire pour entrepôt distinctes, qui nous permettent de financer nos montages hypothécaires avant la vente aux investisseurs. Au 31 mars, nous avions un encours de 105 millions de dollars au titre de l’accord d’entreposage du MIF, qui est un engagement de 125 millions de dollars qui expire en juin 2020, et nous avions également un encours de 40 millions de dollars au titre de la facilité de mise en pension séparée de 65 millions de dollars, qui expire en octobre de cette année. Ces deux facilités sont des lignes d’entreposage typiques de 364 jours que nous prolongeons chaque année. Nous travaillons avec nos prêteurs sur l’accord d’entreposage qui expire en juin, et nous attendons l’approbation et la clôture en mai.

Sur ce, je vais rappeler Phil.

Phil Creek

Merci Derek. En ce qui concerne le résumé du bilan, notre situation financière reste solide avec 1 milliard de dollars de capitaux propres, un ratio d’endettement de 39 % pour la construction de logements et 448 millions de dollars de liquidités disponibles à la fin du trimestre. Nous surveillons attentivement nos liquidités et nos dépenses, comme toujours, en même temps que notre bilan.

Au 31 mars 20, l’inventaire total de la construction de logements s’élevait à 1,8 milliard de dollars, soit 92 millions de dollars de plus que l’année dernière. Et notre investissement en terrains non vendus au 31 mars est de 809 millions de dollars, contre 796 millions de dollars l’année dernière. Au 31 mars, nous avions 396 millions de dollars de terrains bruts et de terrains en développement et 413 millions de dollars de terrains finis invendus. Nous possédions 5 169 lots finis invendus avec un coût moyen de 80 000 par lot et ce lot moyen a coûté 20 % d’un arriéré d’environ 399 000 $ pour le prix de vente. Notre objectif est de maintenir un approvisionnement d’environ un an en lots finis et de posséder un approvisionnement de deux à trois ans.

Les lots possédés et contrôlés au 31 mars totalisaient plus de 33 800 lots, dont 14 800 étaient possédés et 19 000 sous contrat. Nous possédons 6 800 lots dans notre région Nord et 8 000 lots dans notre région Sud. Il y a un an, nous possédions 14 500 lots et en contrôlions 13 500 autres, soit un total de 28 000 lots. L’augmentation des lots contrôlés est principalement due à des positions supplémentaires pour notre produit de série intelligente. Et au cours de la première commande de 2020, nous avons dépensé 76 millions de dollars pour l’achat de terrains et 62 millions de dollars pour l’aménagement du territoire, pour un total de 138 millions de dollars et environ 45 % du montant de l’achat a été consacré à des terrains bruts.

Nous surveillons attentivement nos dépenses en terres. Et en raison de l’incertitude de l’environnement actuel, nous retirons nos estimations précédentes et ne fournissons pas d’estimation pour l’année. Et à la fin du trimestre, nous avions 556 maisons inventoriées, soit environ deux par communauté et 1 322 maisons inventoriées au total. Et sur le total de l’inventaire, 582 se trouvent dans la région Nord et 740 dans la région Sud. Au 31 mars 19, nous avions 560 maisons inventoriées et 1 278 maisons inventoriées au total.

Ceci complète notre présentation. Nous allons maintenant ouvrir l’appel pour toute question ou commentaire.

Séance de questions-réponses

Opérateur

[Operator Instructions] Et votre première question viendra de la ligne d’Alan Ratner de Zelman and Associates. Monsieur, votre ligne est maintenant en ligne. Veuillez poursuivre.

Alan Ratner

Je suis heureux d’entendre que tout le monde va bien. J’espère que tout le monde dans l’entreprise va aussi bien. Et merci pour tous les grands détails, comme toujours. Les résultats du mois d’avril sont donc évidemment encourageants et je pense que nous constatons un élan similaire de la part d’autres entreprises qui ont fait état de leurs résultats ces derniers jours. Je suis curieux de savoir si vous pouvez nous parler un peu de l’amélioration de la demande et de votre portefeuille, tant sur le plan géographique que sur celui des produits. L’une des choses qui semblent bénéficier en ce moment est l’inventaire spécial, vous voyez beaucoup moins de concurrence du côté de la revente. Je suis donc curieux de savoir comment les acheteurs viennent et achètent des maisons aujourd’hui. Est-ce que ce phénomène est davantage lié à l’inventaire spécifique qu’il ne l’était peut-être avant la pandémie actuelle ? Et vous avez parlé d’une sorte de réduction des nouveaux départs de spécimens. Mais prévoyez-vous de modifier la répartition de vos activités entre les stocks de produits spécifiques et les stocks à construire à l’avenir ? Compte tenu du profil de risque et de la dynamique du marché ?

Bob Schottenstein

Laissez-moi essayer de répondre à ces deux questions. Je pense qu’à quelques exceptions près, l’augmentation de la vitesse de vente n’est pas du tout là où nous aimerions qu’elle soit, mais certainement mieux qu’elle ne l’était, comme vous l’avez remarqué. Nous l’avons constaté dans un certain nombre de nos 15 marchés. Les exceptions sont Detroit, qui est effectivement fermé. Je pense que les choses ont été un peu plus lentes en Floride, très honnêtement, et je voudrais particulièrement noter Orlando. Il est clair que le licenciement important d’employés comme ceux de Disney a créé un petit nuage sur ce marché. Pas aussi robuste – robuste n’est pas le bon mot, mais probablement pas aussi bien que ce à quoi on pourrait s’attendre dans cet environnement. Je pense que l’impact a été un peu plus important.

Je pense que Dallas est un peu pour nous un point positif, il semble tenir le coup peut-être même comparativement mieux que certains autres marchés. Mais nous constatons une bonne activité à Columbus, et Indianapolis, et Minneapolis et Chicago, nous avons eu de bons résultats à Austin. Je pense donc que la hausse a été assez bien partagée, avec Orlando d’un côté, et Dallas de l’autre. En ce qui concerne les faits, je pense que votre point de vue est intéressant. De manière générale, je pense que nous sommes en très bonne forme en ce qui concerne notre inventaire de spécifications.

Cela dit, compte tenu de la situation actuelle et des perspectives peut-être un peu plus optimistes qu’il y a quelques semaines sur l’année où nous avons géré la subdivision des entreprises par subdivision, non seulement chaque marché est différent, mais à l’intérieur des marchés, les communautés ont tendance à avoir leurs différences et, dans certains cas, à être importantes. Nous examinerons très attentivement toutes nos communautés au sein de chaque marché et il est possible que nous augmentions notre inventaire de spécifications là où nous pensons qu’il est logique de le faire.

Alan Ratner

Deuxième question, vous avez fourni de très bonnes données sur le volet hypothécaire de l’activité. Nous avons évidemment entendu parler du resserrement du marché, et il semblerait que, sur la base de vos moyennes, vous n’êtes pas trop touchés par ce phénomène. Mais je ne sais pas si vous pouvez nous donner des indications sur le resserrement que vous avez observé, en termes de chevauchements ou de notes FICO, sur tout ce qui limite votre capacité à obtenir des prêts, et sur le pourcentage de votre arriéré ou de vos commandes, cependant, si vous voulez y réfléchir, ces chevauchements se traduiraient-ils par une offre excédentaire ?

Derek Klutch

Oui, l’industrie a certainement resserré les normes de crédit, la cote de crédit et les ratios DTI. Il faut cependant garder à l’esprit que les investisseurs ont augmenté les scores de crédit minimums pour l’achat de prêts gouvernementaux, mais la FHA et la VA n’ont pas augmenté les scores de crédit, donc ils les assureront toujours. Nous avons juste dû modifier la façon dont nous vendons les prêts du gouvernement et à qui nous les vendons. Mais nous n’avons pas eu de restrictions sur la capacité à fournir les prêts du gouvernement.

En ce qui concerne les pourcentages, notre cote de crédit moyenne mentionnée est d’environ 740 plus la cote de crédit. Plus de 75 % des prêts que nous accordons sont supérieurs à 700 points de crédit et seulement 10 % environ, soit un peu plus de 10 %, sont inférieurs à 680 points de crédit. Donc, dans l’ensemble, nous n’avons pas vraiment eu d’effet négatif du fait du resserrement.

Alan Ratner

Et quand vous avez parlé de changer la façon dont vous vendez les prêts. Vendez-vous directement à Ginnie Mae, Fannie et Freddie dans les situations où vous court-circuitez peut-être les investisseurs qui mettent en place ces superpositions ?

Derek Klutch

Nous avons la possibilité de vendre directement aux agences pour les proposer à Ginnie, Fannie et Freddie, soit sur la base d’un service libéré, soit sur la base d’un service conservé.

Opérateur

Je vous remercie. Et votre prochaine question viendra de la ligne d’Alex Barron de Housing Research . Monsieur, allez-y, je vous en prie.

Alex Barron

Je voulais poser une question sur l’heure des factures. Avez-vous constaté une tension perceptible sur les délais de paiement en raison de contraintes de travail ou d’éloignement social ? C’est ma première question.

Phil Creek

Pas vraiment. Je veux dire que chaque marché a un défi ici et là avec certains produits et qu’il y a un petit problème ici et là. Mais dans l’ensemble, il n’y a pas vraiment de changements significatifs.

Alex Barron

Et que dire des incitations. Avez-vous constaté une augmentation du niveau des incitations que vous avez dû offrir dans les circonstances actuelles ou ressenti une concurrence accrue de la part d’autres constructeurs que vous devez essayer d’égaler ?

Phil Creek

Alex, c’est toujours une question de type subdivision par subdivision. En général, pas vraiment. Nous avons vendu quelques spécifications supplémentaires ces dernières semaines. Dans les commentaires que j’ai faits, nous avons environ 50% de maisons en stock au premier trimestre qui sont passées dans la fourchette de 55% à 60%, mais ce genre de mouvement se produit de temps en temps. Il y a toujours une sorte d’incitation à vendre des maisons plus anciennes, mais dans l’ensemble, il n’y a pas vraiment de changement.

Alex Barron

Et dernière question, qu’auriez-vous besoin de voir ou de ressentir et que recherchez-vous pour peut-être vous réengager du côté de la terre et de l’ouverture de nouvelles communautés ?

Bob Schottenstein

Nous ne nous sommes pas du tout désengagés du côté de la terre, et je ne pense pas que vous vouliez dire cela, ni n’avons renoncé à ouvrir de nouvelles communautés. Ce que nous avons fait, et c’est affaire par affaire, et nous avons beaucoup, beaucoup d’affaires dans nos 15 divisions, c’est que nous avons analysé chacune d’entre elles en profondeur. Et une grande partie de ce travail a été effectué il y a environ un mois, alors que nous étions au tout début de cette pandémie. Et en examinant ces contrats, nous pensions, et je pense que c’était largement partagé par beaucoup de nos concurrents, que nous avions besoin de plus de temps et que nous savions que nous aurions plus de 30, 60 ou 90 jours pour le faire.

Donc, là où nous avions négocié le droit de le faire en vertu des contrats qui étaient en place, comme vous le savez, la plupart de nos terres sont sous contrôle et ne sont pas encore possédées. Nous sommes retournés voir les vendeurs et/ou les promoteurs et, sur la base de chaque contrat, nous ne l’avons pas fait pour tous les contrats, mais nous avons pu le faire pour un assez grand nombre d’entre eux, nous avons pu obtenir plus de temps, soit le temps de décider de signer ou non une période de contingence, le temps de conclure quelle que soit la phase dans laquelle le contrat aurait pu se trouver.

Il y a eu très peu d’accords dont nous nous sommes réellement retirés et nous en avons conclu un certain nombre au cours des 30 derniers jours, parce qu’après avoir suivi ce processus très exhaustif, nous avons décidé qu’il était tout à fait logique de le faire en raison du prix, du produit, du point de vue du prix du marché, toutes ces choses. En ce qui concerne les nouvelles ouvertures communautaires, je voudrais simplement répéter ce que j’ai dit. Nous avons ouvert un certain nombre de nouvelles communautés cette année et nous avons prévu d’en ouvrir d’autres tout au long de l’année. Phil, je ne sais pas si vous voulez ajouter quelque chose de plus du côté des nouvelles communautés.

Phillip Creek

La seule chose que j’ajouterai en général, Bob, c’est que si vous regardez les terrains possédés, nous n’avons augmenté que d’environ 300 terrains par rapport à l’année dernière. Et si vous regardez le total des stocks invendus, nous n’avons augmenté que de 3 % environ, même si notre volume au premier trimestre était un peu plus élevé qu’il y a un an. Nous pensons donc avoir fait un assez bon travail de gestion de ces niveaux d’investissement et nous continuerons à le faire.

Opérateur

Je vous remercie. Et votre prochaine question viendra de la ligne de M. Jay McCandless de Wedbush. Monsieur, veuillez poursuivre.

Jay McCandless

Ma première question est de rester une minute sur la terre ferme, si vous pensez à ce que vous avez abandonné ou à ce que vous essayez d’acquérir maintenant. Est-ce une opportunité pour vous de vous lancer dans les séries intelligentes ou dans un produit plus abordable ?

Bob Schottenstein

Ce n’est pas vraiment ce que nous avons pensé. C’est peut-être ce qui pourrait arriver. Nous avons continué à développer les séries intelligentes au point qu’aujourd’hui, comme vous le savez, 30 % de l’activité du premier trimestre est assez proche de ce que nous avions prévu il y a 90 ou 180 jours. Je pense qu’elle continuera à croître entre 30 et 40 % de l’activité. Nous avons eu une grande entreprise, il n’est pas intelligent de dire qu’elle est très prospère pour nous. En ce qui concerne notre réflexion sur le terrain, il est vrai que lorsque cette crise sanitaire nous a frappés, nous sommes passés assez rapidement d’un statut d’entreprise presque à plein temps à un statut de défense important, mais pas à plein temps. Que nous soyons toujours à 10 ou 15 % de l’offensive, nous voulions rester très rapides sur la façon dont les choses pourraient se dégrader, mais nous savions aussi qu’il y aurait encore des opportunités.

Et comme je l’ai mentionné en réponse à la dernière question, nous avons conclu un grand nombre d’accords fonciers au cours des 30 derniers jours et nous en sommes très heureux. Non seulement parce que les choses se sont légèrement améliorées et que nous pensons que cela continuera probablement à s’améliorer un peu au fil des semaines, mais aussi parce que ces accords étaient sensés, qu’ils sont la bonne chose pour nous et qu’ils ont été négociés d’une manière qui, selon nous, produira de très bons résultats.

Même lorsque les accords que nous avons annulés, il y en a eu quelques-uns. Pour les 12 à 24 prochains mois, nous sommes très optimistes quant à notre activité et à la construction de logements en tant que secteur. Je pense qu’il pourrait y avoir un retour en arrière non intentionnel, mais néanmoins positif, sur les taux d’accession à la propriété pour sortir de cette crise, même si ce n’est pas le cas. Nous pensons que beaucoup d’autres constructeurs l’ont simplement et probablement entendu, et je pense qu’il est largement admis que les fondamentaux macroéconomiques vont dans la bonne direction pour améliorer les conditions de logement au cours des prochaines années. Et nous sommes sur le point de croître. Nous n’avons pas réduit nos objectifs de croissance. Nous verrons ce qu’il en sera cette année. Nous nous attendions à une nouvelle année record cette année. Cela a évidemment provoqué une pause dans cette réflexion. En fonction de la rapidité avec laquelle nous pourrons nous en sortir, nous aurons une meilleure idée de la situation.

Mais les terres que nous possédons et que nous avons sous notre contrôle nous donnent la capacité de nous réengager très efficacement dans nos objectifs de croissance, alors que nous commençons à voir plus de lumière au bout du tunnel, à sortir de cette crise et à mieux sentir à quoi ressemblera la reprise. Je suis beaucoup plus optimiste aujourd’hui qu’il y a un mois. Je ne pense pas que nous soyons idiots. Je pense que nous sommes intelligents. Et je pense que comme je l’ai dit, je crois vraiment à la construction de maisons, je l’ai toujours fait mais j’y crois vraiment. Et je pense que le taux d’accession à la propriété va en être positivement influencé.

Et nous savons tous que, même si ce taux n’augmente que d’un quart ou d’un demi pour cent, cela signifie que beaucoup plus de ménages vivent dans la maison et qu’une petite partie d’entre eux choisissent d’acheter plutôt que d’acheter du neuf. C’est une bonne nouvelle pour notre secteur et nous espérons obtenir notre juste part.

Jay McCandless

Oui, je suis d’accord. Le 29 avril, pour une raison quelconque, c’est beaucoup mieux que le 29 mars. Je suppose que ma deuxième question va dans le même sens, en pensant à certaines personnes dont nous sommes en train de réparer l’aiguille du crédit ou qui ont besoin d’un peu plus de temps pour devenir réellement propriétaires. Est-ce que ce que vous avez vu ces deux derniers mois vous a poussé à construire des maisons individuelles à louer ou à vous associer à un organisme de location de maisons individuelles pour vous aider à maintenir vos volumes si les choses devaient se dérouler un peu plus lentement à partir de maintenant ?

Bob Schottenstein

Non, c’est une excellente question. Mais pour toutes les raisons que nous avons évoquées en réponse à cette question, je sais que d’autres constructeurs la regardent différemment et c’est ce qui en fait un jeu intéressant. Mais nous pensons que nous pouvons mettre beaucoup de points sur le tableau en faisant ce que nous faisons. Nous n’avons pas mis beaucoup de points sur le plateau. Je pense que nous aurions eu des ventes parmi les plus fortes du secteur avant le 15 mars. Et nous sommes convaincus que nous avons la bonne stratégie et le bon objectif. Et en ce qui concerne les acheteurs en difficulté, nous faisons beaucoup avec cela maintenant pour essayer de les faire entrer dans notre produit en tant qu’acheteur. C’est une chose sur laquelle nous nous concentrons depuis près de deux ans et, en interne, nous l’appelons notre club d’accueil, qui fait partie de l’opération M/I Financial.

Jay McCandless

Et il est peut-être trop tôt pour poser cette question, mais la voici quand même. Constatez-vous une augmentation du nombre de constructeurs privés potentiels à vendre, ou une possibilité d’expansion ? Et si c’était le cas, chercheriez-vous à vous développer sur de nouveaux marchés ou à étendre vos activités là où vous êtes déjà présent ?

Bob Schottenstein

Personnellement, je ne connais personne qui se trouve dans le quartier, c’est assez difficile pour moi, je suppose, de réagir à vos questions et d’y réfléchir en ce moment. Mais, nous aimerions être sur d’autres marchés. Nous avons été très occupés par l’ouverture et un ou deux au cours des six, neuf derniers mois, n’ont pas été en mesure de trouver le bon accord. Mais nous reviendrons à ce genre de réflexion plus tôt que tard, je l’espère, car cela signifiera que nous sommes plus proches du signe évident.

Nous voulons continuer à être prudents du point de vue du bilan à court terme, même si nous disposons d’énormes quantités de liquidités et que notre dette publique n’arrivera pas à échéance avant 2025. Nous sommes donc en bonne santé financière et nous pourrions certainement faire quelque chose si la bonne occasion se présentait. Mais nous voulons nous assurer que nous avons beaucoup de lumière sur l’impact à long terme de la situation actuelle.

Jay McCandless

Et puis la dernière pour moi. Donc, belle amélioration dans l’annulation de la deuxième moitié de mars à début avril. Pourriez-vous nous dire combien de foyers ont effectivement annulé en avril ? Et peut-être aussi que certains constructeurs ont donné un aperçu des annulations en pourcentage de l’arriéré du début. Pourriez-vous tous me donner cette statistique également ?

Phil Creek

Jay, il y a beaucoup de façons différentes d’y arriver. Je veux dire que nous avons analysé très soigneusement les annulations pour savoir de quel point du processus elles provenaient. Une grande partie de nos annulations continuent d’arriver avant que les maisons ne soient mises en chantier. La partie qui s’est un peu déplacée est que même si environ 90 % des personnes qui doivent fermer sont encore en train de fermer et que normalement ces fermetures sont toutes prévues deux, trois semaines avant la date de fermeture. La bonne nouvelle, c’est qu’environ 90 % des gens ferment. Nous constatons que quelques personnes de plus annulent dès le processus de pré-clôture. Et encore une fois, je pense aux commentaires de Bob sur la prudence dans les spécifications de départ.

Depuis deux ans, notre TAM se situe entre 10 et 15 %, donc il est évident qu’il est un peu plus élevé que cela. Je veux dire que nous avons un arriéré record de plus de 3 000 unités. Mais la façon dont nous essayons de l’aborder, c’est que nous nous efforçons constamment d’éponger notre arriéré. Nous essayons d’être très prudents dans la mesure où nous n’avons pas beaucoup de maisons à vendre d’urgence dans notre arriéré. Nous essayons donc d’être prudents à cet égard et de nous assurer que notre arriéré fait l’affaire. Mais la bonne nouvelle, c’est qu’il diminue un peu et c’est une chose sur laquelle nous restons concentrés chaque jour.

Jay McCandless

Alors, à votre avis, quel est le montant de l’arriéré si une éventualité est derrière ou avec vous en ce moment ?

Phil Creek

Pour une maison à vendre ou autre, c’est moins de 10 %.

Opérateur

Merci [Operator Instructions] Votre prochaine question sera dans la lignée d’Art Winston de Pilot Advisors. Allez-y, s’il vous plaît.

Art Winston

Il était bon d’entendre que tout le monde dans l’entreprise est en sécurité et en bonne santé. Je voulais simplement vous remercier pour ce premier trimestre sensationnel qui a été formidable. Je pense avoir entendu dans les remarques préparées que vous avez dit que les maisons intelligentes ont une marge bénéficiaire légèrement plus élevée que le reste des maisons. Ai-je bien entendu ou mal entendu ?

Bob Schottenstein

Vous avez bien entendu qu’il y avait deux choses. Dans notre propre moyenne, nos communautés de séries intelligentes ont un meilleur rythme que celui des ventes par mois, ainsi que des marges brutes légèrement meilleures.

Art Winston

Ma prochaine question sur le terrain, il semble qu’en fait il n’y ait pas de valeur, pas d’actualisation en termes de ce que vous pourriez acheter ; en fait, le coût de ce que vous achetez est le même que celui que vous pensiez il y a trois mois, il semble.

Bob Schottenstein

Je pense que c’est vrai, mais pas complètement. Il y a eu quelques accords. Je ne sais pas si je peux donner trop de détails. Je ne veux pas induire en erreur. Mais je peux penser à plusieurs accords où nous avons pu, non pas que ce soit notre objectif, mais à la suite de ces conversations sur le fait de vouloir plus de temps, nous avons pu obtenir une réduction de prix. Je peux penser à un cas en particulier où la réduction de prix était de 10 %, soit environ 400 000 dollars par rapport à l’acquisition de plus de 4 millions de dollars. Il y en a peut-être une ou deux autres, mais je pense, ce qui est bien, que nous n’avons évidemment pas aimé quand nous avons dit non et que nous avons simplement résilié. Mais je pense que nous avons obtenu, peut-être dans deux, trois ou quatre cas, une sorte de concession de prix.

Art Winston

Ma prochaine question porte sur les droits de gestion des hypothèques, qui ont été détournés des bénéfices. Je suppose qu’il s’agit d’une charge non monétaire. Et je me demandais si cela devait devenir plus important ou un problème plus important à l’avenir plutôt que de devenir un problème moins important pour le moment ?

Derek Klutch

Oui, c’était une écriture non monétaire. Nous avons fait des tests de choc. Au niveau actuel des taux d’intérêt, nous ne pensons pas que ce sera un gros problème à l’avenir. Les taux d’intérêt ont augmenté de 25 points de base et nous ne voyons pas vraiment de dépréciation importante.

Art Winston

Et ma dernière, moins de la question. Mais dans quelle mesure dépensez-vous une petite partie de vos liquidités habituelles pour racheter des actions, étant donné que vous pourriez probablement – vous pourriez acheter votre terrain moins cher en achetant les actions qu’en achetant le terrain de quelqu’un d’autre, juste une petite quantité de rachat d’actions ?

Bob Schottenstein

Eh bien, comme nous l’avons révélé, nous avons dépensé environ 2 millions de dollars en actions au cours du trimestre. En ce moment, il y a tellement d’incertitude. Mais là encore, même avec les bons résultats, les stocks sont toujours nettement inférieurs aux prévisions. C’est quelque chose que nous continuerons à examiner, mais nous voulons que les banques se stabilisent un peu avant que nous n’y revenions.

Opérateur

[Operator Instructions] Il n’y a pas d’autres questions pour le moment. Veuillez continuer.

Phil Creek

Merci de nous rejoindre. Au plaisir de vous parler au prochain trimestre.

Opérateur

Merci à tous pour votre participation. Ceci conclut la conférence d’aujourd’hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter. Soyez prudents et passez une bonne journée.


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