JPMorgan Chase & Co. (NYSE:JPM) Conférence téléphonique sur les résultats du T1 2020 1er mai 2020 12:00 PM ET
Entreprises participantes
Ryan Burke – Vice-président, IR
Joe Russell – Président et directeur général
Tom Boyle – SVP et directeur financier
Participants à la conférence téléphonique
Jeff Spector – Banque d’Amérique
Jeremy Metz – BMO Marchés des capitaux
Steve Sakwa – Evercore
Todd Thomas – KeyBanc
Smedes Rose – Citi
Jonathan Hughes – Raymond James
Ronald Kamdem – Morgan Stanley
Todd Stender – Wells Fargo
Ki Bin Kim – SunTrust
Mike Mueller – JP Morgan
Spenser Allaway – Conseiller de la rue verte
Michael Bilerman – Citi
Opérateur
Mesdames et Messieurs, merci d’être là et bienvenue à l’appel à propositions sur les revenus du premier trimestre 2020 pour le stockage public. Pour l’instant, tous les participants ont été placés en mode d’écoute uniquement. Et la parole sera à vous pour poser vos questions après la présentation. [Operator Instructions]
J’ai maintenant le plaisir de donner la parole à Ryan Burke, vice-président des relations avec les investisseurs. Ryan, vous pouvez commencer.
Ryan Burke
Merci, Erica. Bonne journée à tous. Merci de vous joindre à nous pour notre appel aux résultats du premier trimestre 2020. Je suis en ligne avec Joe Russell et Tom Boyle. Avant de commencer, nous souhaitons vous rappeler que toutes les déclarations autres que les déclarations de faits historiques incluses dans cet appel sont des déclarations prospectives qui sont soumises à un certain nombre de risques et d’incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux prévus par les déclarations. Ces risques et autres facteurs pourraient avoir un effet négatif sur nos activités et nos résultats futurs qui sont décrits dans le communiqué de presse sur les résultats d’hier et dans nos rapports déposés auprès de la SEC.
Toutes les déclarations prospectives ne sont valables qu’à partir d’aujourd’hui, le 1er mai 2020. Nous n’assumons aucune obligation de mettre à jour ou de réviser ces déclarations, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d’événements futurs ou autres.
Un rapprochement avec les GAAP des mesures financières non-GAAP que nous fournissons sur cet appel est inclus dans notre communiqué de presse sur les résultats. Vous pouvez trouver notre communiqué de presse, les rapports de la SEC et une retransmission audio de cette conférence téléphonique sur notre site web publicstorage.com.
Comme d’habitude, nous vous demandons de limiter vos questions à deux au départ. Bien entendu, après cela, n’hésitez pas à refaire la queue si vous avez d’autres questions.
Sur ce, je vais le remettre à Joe.
Joe Russell
Merci, Ryan. Et merci de vous être joint à nous. Nous souhaitons le meilleur pour tous ceux qui nous écoutent aujourd’hui, en particulier ceux qui ont été personnellement touchés par la pandémie.
Je tiens tout d’abord à remercier nos employés, nos clients et nos partenaires commerciaux pour leurs efforts extraordinaires et leur flexibilité alors que nous nous adaptons à cet environnement. Notre objectif est simple. La sécurité est la priorité absolue dans tout ce que nous faisons, en protégeant nos employés et nos clients. Nous exploitons l’ensemble de notre portefeuille de plus de 2500 produits sur tous les marchés, car nous sommes une entreprise essentielle.
La nécessité de l’auto-stockage, même en période de perturbation comme celle-ci, est une fois de plus validée. À cet égard, nos priorités, au-delà de la sécurité, comprennent le service aux clients nouveaux et existants, alors que nos communautés traversent ces temps difficiles. Pour ce faire, nous soutenons nos employés de première ligne de plusieurs façons afin d’optimiser le service à la clientèle. Des protocoles sont en place pour renforcer la distance sociale, maintenir la propreté des propriétés et offrir aux clients de multiples possibilités de louer ou d’accéder à leur espace sans contact.
Au début de la pandémie, nous avons également créé le PS Cares Fund, qui offre une couverture pour la garde d’enfants, des congés payés prolongés et une rémunération horaire supplémentaire à toute notre équipe de gestionnaires immobiliers. Je ne peux pas surestimer la valeur de leur engagement envers Public Storage, qui a été et continuera d’être au service de nos 1,5 million de clients.
Alors que le stockage public approche de sa cinquantième année, nous avons clairement traversé des cycles économiques importants, et celui-ci se classera probablement parmi les plus extrêmes. Nous disposons d’un manuel éprouvé pour faire face à de graves catastrophes économiques et naturelles. Nos équipes sont testées sur le terrain, notre produit est résistant et nous avons délibérément établi un bilan de forteresse pour non seulement survivre, mais aussi pour prospérer dans des périodes comme celle-ci.
Au fond, l’équipe complète de Public Storage est bien équipée pour non seulement faire face aux défis qui se présenteront à court terme, mais aussi pour trouver, en toute confiance, de nouvelles façons d’appliquer notre force et notre courage uniques pour trouver des opportunités.
Je vais maintenant passer la main à l’opérateur pour les questions.
Séance de questions-réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Votre première question est tirée de la réplique de Jeff Spector à la Bank of America.
Jeff Spector
Je vous remercie. Bonjour et j’espère que vous allez tous bien. Première question, j’essaie juste de relier certains des commentaires que vous avez faits, Joe, sur les, je suppose, les fondamentaux ou ce que vous voyez et le marché valide la stabilité du secteur, la résilience dans le passé par rapport à certains des — je suppose, la couleur autour de COVID-19 dans votre communiqué de presse, qui semblait être beaucoup plus prudent. Pouvez-vous juste, je suppose, discuter ? C’est ma première question.
Joe Russell
Oui, bien sûr, Jeff. Donc, encore une fois, nous sommes évidemment dans un environnement qui est nouveau et différent pour tout le monde. Nous avons tous traversé, à des degrés divers, un certain nombre de cycles économiques. Comme je l’ai mentionné, nous traversons notamment, de temps à autre, ce que nous appelons des catastrophes naturelles, des ouragans, etc. C’est clairement différent de ceux-là parce que c’est lié à la santé et à la science. La prévisibilité de cet environnement est à déterminer, au mieux avec beaucoup d’informations qu’aucun d’entre nous n’a traitées auparavant. Si nous regardons les cycles précédents, nous constatons que notre type de produit a très bien résisté, même à la grande récession. Nous avons été agréablement surpris par la résilience, l’adaptabilité et la pertinence du type de produit lui-même.
D’une part, nous savons clairement qu’il existe toujours un degré élevé de besoin et d’utilisation du produit. Ce mois-ci ou le mois dernier, en avril, nous avons ajouté 82 000 clients à notre portefeuille. Là encore, c’est en baisse, mais d’un autre côté, il y a une certaine vitalité, il y a un besoin. Nous le constatons également dans la quantité d’activité de nos propriétés que nous pouvons maintenant suivre de manière globale, parce que nous avons un système d’accès centralisé.
Donc, encore une fois, que ce soit au niveau du consommateur brut et/ou de tout ce qui se transforme en service orienté à partir d’une entreprise qui peut ou non être une installation, même le type d’activité qui se déroule dans cette économie COVID. Il y a un besoin réel et, je pense, valable pour le produit lui-même. Nous envisageons donc l’avenir avec une certaine prudence, car, franchement, nous ne savons pas ce qui va se passer. Et je ne sais pas si l’on peut prédire quoi que ce soit de façon réaliste, car nous sommes dans six semaines. Et il y aura un certain nombre de choses que nous allons découvrir chaque jour, semaine après semaine, alors que cet environnement va créer des points de pression supplémentaires que nous n’avons jamais vus auparavant.
Mais, là encore, d’autres choses sont jusqu’à présent quelque peu similaires à ce que nous avons vu avec les cycles économiques extrêmes. Ainsi, pendant la grande récession, notre taux de délinquance a oscillé autour de 2 % environ au cours du mois d’avril, ce qui est très similaire. Ainsi, notre clientèle, même au mois d’avril, du point de vue du recouvrement et du paiement, a été constante, même d’une année sur l’autre. Il s’agit donc d’un mélange et nous allons continuer à y réagir. Nous avons de bons outils pour être agiles. Nous disposons d’excellents outils d’analyse pour continuer à traiter, encore une fois, tout ce qui continue à faire surface ou qui fait surface et que nous devons traiter, et traiter par le biais de différentes tactiques, stratégies, etc.
Il s’agirait donc essentiellement d’un aperçu de la manière dont, une fois encore, nous envisageons cet environnement, et ce, dans une position dont la prévisibilité est encore inconnue.
Jeff Spector
Ma deuxième question est donc de savoir si nous pouvons parler de la solidité du bilan et des opportunités. Je pense que vous en avez parlé rapidement dans vos remarques liminaires. Voyez-vous… que voyez-vous aujourd’hui ? Et comment devrions-nous y réfléchir ? Et comment le PSA peut-il tirer parti de ce verset sur la récession ? Je pense que l’un des regrets a été de ne pas être un peu plus agressif pendant la crise financière mondiale.
Joe Russell
Bien sûr, Tom peut parler un peu plus précisément du bilan tel qu’il se présente aujourd’hui. Je le laisse donc faire dans une seconde. Mais, encore une fois, en regardant des cycles extrêmes comme celui-ci, il est probable qu’il y ait des preuves, c’est très tôt, mais ce ne sera pas surprenant. Si, encore une fois, un certain nombre de propriétaires sont entrés dans le secteur, en particulier au cours des trois ou quatre dernières années où nous avons vu une abondance de nouvelles offres arriver sur le marché, en particulier avec des propriétaires et des structures de propriété qui pourraient ne pas être bien adaptées pour faire face à quelque chose comme cela. Il pourrait y avoir, une fois de plus, un fait prévisible, qui serait une plus grande capacité à saisir les actifs, une fois de plus, un niveau de prix que nous pensons être très différent et beaucoup plus attractif qu’il ne l’a été au cours des trois ou quatre dernières années, par exemple. Nous commençons à entendre, une fois de plus, des rumeurs concernant des actifs qui, je dirais, sont sous l’eau, où ils ont été financés par un certain niveau d’endettement. Et les évaluations sont inférieures à cette valeur. Et donc, nous commençons à en entendre parler sur le marché. Et, encore une fois, il est encore tôt, mais cela ne nous surprendrait pas. Et la possibilité pour nous de profiter d’un environnement qui pourrait créer ce niveau supplémentaire d’activité de transaction, le bilan est prêt pour cela. Et il est prêt de manière significative.
Nous verrons comment cela se passe. Et je vais le remettre à Tom. Et il pourra vous donner un peu plus de couleur sur l’état du bilan aujourd’hui.
Tom Boyle
Oui. Merci, Joe. Oui. Le bilan est en grande forme, comme nous en avons discuté lors des précédents appels trimestriels. Et nous sommes assis en ce moment avec un ratio dette/EBITDA de plus d’une fois, une couverture des charges fixes d’environ huit fois et plus de 700 millions de dollars de liquidités dans le bilan. Nous sommes donc très optimistes quant à notre situation financière et à nos liquidités, afin de pouvoir saisir les opportunités qui pourraient se présenter. Comme l’a mentionné Joe, nous commençons à en voir les premiers signes.
Jeff Spector
Je vous remercie. Je vous souhaite à tous une bonne continuation.
Joe Russell
J’apprécie, Jeff, toi aussi. Je vous remercie.
Tom Boyle
Je vous remercie.
Opérateur
Votre prochaine question est celle de Jeremy Metz de BMO Capital Markets.
Jeremy Metz
Salut, les gars. Joe, Tom, je me demandais si vous pouviez donner un peu plus de couleur sur les tendances et ce qui s’est passé en avril en termes d’occupation et où vous avez terminé le chiffre d’affaires des loyers d’emménagement. Et puis il semble que les retards de paiement étaient de 2 % en avril, ce qui est conforme à l’année dernière. Est-ce que c’était aussi le cas ?
Tom Boyle
Bien sûr, Jeremy. Je vais passer en revue un certain nombre de ces points. C’est Tom. Donc, en prenant du recul, en regardant l’activité tout au long du trimestre et ensuite en avril, nous avons eu un assez bon trimestre d’emménagement, qui a vraiment commencé en janvier, février, nous étions en hausse, disons de 5%, 10% d’emménagement en janvier. En mars, nous avons constaté une augmentation significative de la demande, car les clients ont avancé des activités qui se produisaient généralement plus tard au cours du deuxième trimestre, notamment les étudiants, et d’autres avant les commandes de séjours à domicile. Une semaine en mars, par exemple, les emménagements ont augmenté d’environ 20 % pour vous donner une idée du contexte. Mais ensuite, ce volume a commencé à baisser de manière significative, car les gens étaient encouragés à rester chez eux.
Le volume global des recherches a diminué. Les appels de vente entrants ont diminué d’environ 25 % en avril. Les visites sur le web ont diminué d’environ 7 % en avril. L’activité globale d’emménagement au cours du mois d’avril a diminué de 17 %, malgré une baisse des taux de location d’environ 20 % pour faire baisser le volume dans tout le pays.
Ainsi, pour les clients qui ont un besoin de stockage, nous fournissons des espaces avec des précautions accrues dans nos propriétés et utilisons notre bail en ligne de location électronique. Comme l’a mentionné Joe, il est encourageant de constater que plus de 80 % de l’activité saisonnière de l’année dernière a eu lieu en avril, ce qui témoigne de la demande pour le produit, même en période difficile.
Les tendances se sont légèrement améliorées au cours du mois d’avril. Ainsi, la dernière semaine d’avril, par exemple, les volumes d’entrées ont baissé d’environ 11 %. Mais, là encore, cela a fait baisser les loyers.
La baisse des entrées a été quelque peu compensée par la baisse prévue des sorties. Ainsi, le volume des déménagements, sans tenir compte des déménagements liés aux enchères, a diminué de 9 % au mois d’avril. Nous surveillons de près cette mesure et nous prévoyons que les commandes de séjours à domicile soient levées, nous pourrions voir une augmentation du volume d’emménagement refoulé. Nous avons déjà parlé par le passé du fait qu’en 2009, il y a eu un changement de comportement des consommateurs avec des déménagements de plus longue durée. Nous n’avons pas vu cela jusqu’à présent. Nos locataires actuels continuent à bien se comporter et les déménagements restent en baisse.
Comme Joe l’a mentionné, nous avons constaté une diminution de l’activité globale de la propriété, donc pas seulement des emménagements et des déménagements, mais des visites de clients à la propriété. Notre nouveau système d’accès centralisé nous donne un aperçu de ce qui se passe dans les propriétés, et l’activité d’avril a baissé d’environ 20 % par rapport à mars.
En termes d’occupation, nous avons terminé le premier trimestre avec une hausse d’environ 60, 70 points de base d’occupation. Comme nous l’avons révélé, cela s’explique en partie par le fait que nous avons reporté les ventes aux enchères des clients en retard. Nous avons continué à le faire tout au long du mois d’avril. Ainsi, notre taux d’occupation à la fin du mois d’avril était en hausse d’environ 30 points de base. Mais, si vous tenez compte du fait que nous avons avec nous des clients que nous aurions pu vendre aux enchères au cours des années précédentes, notre taux d’occupation a baissé d’une année sur l’autre. Il est toujours en hausse saisonnière en valeur absolue, mais en baisse en glissement annuel.
Le passage aux collections, qui est le troisième volet de votre commentaire. Comme indiqué dans le communiqué de presse et comme Joe vient de le souligner, la collecte des loyers en avril a été très cohérente avec l’année précédente, et cela correspond à ce que nous avons vu en 2009. Nous avons collecté environ 95 % de notre loyer d’avril à ce stade, ce qui correspond exactement à la situation de l’année dernière à la même époque. Donc, à mesure que la durée de cette pandémie s’allonge et que nous réagissons à ce qui va se passer à partir de là, il est très probable que cela va mettre davantage de pression sur le consommateur. Et nous devrons surveiller cela à mesure que nous avancerons. Mais pour l’instant, les collections sont bien alignées.
Jeremy Metz
C’est une belle couleur. Et ma deuxième question, je vais doubler un peu ici. Je voulais juste voir, Tom, si vous pouvez vous étendre un peu plus sur ce que vous voyez en avril, mais en en parlant d’un point de vue régional. Comment se porte le Texas, compte tenu de la chute du secteur énergétique, la Californie du Sud, compte tenu des fermetures, la Floride, et les régions qui commencent à rouvrir ? Qu’est-ce que vous commencez à y voir ? Et puis, si je peux ajouter quelque chose, c’est juste du côté des entreprises clientes. On dirait qu’ils sont assez stables en ce moment. Mais, quand pensez-vous commencer à avoir de leurs nouvelles et quelle sorte de trajectoire voyez-vous là – ou bien prévoyez-vous là ? Merci.
Tom Boyle
Il y a donc des tendances régionales qui méritent d’être évoquées. Je pense que la conclusion la plus importante est que le Nord-Est a été plus touché. Et nous avons constaté des taux d’entrée plus lents dans le Nord-Est, ainsi que des taux de sortie plus lents, mais des taux d’entrée plus lents. Ainsi, si vous regardez New York, Boston ou Philadelphie, vous pouvez vraiment étendre ce phénomène à toute la côte Est, car cela placerait probablement Miami dans cette catégorie également.
Le long de la côte ouest, les volumes d’entrée ont été plus semblables à ceux des années précédentes, toujours en baisse, mais davantage dans la fourchette de 5 à 10 % dans beaucoup de ces marchés, par rapport à un niveau plus élevé dans le nord-est. Et puis cela s’étend au Sud-Ouest et au Texas. Houston est un marché qui, certainement en raison de la combinaison de la pandémie et de ce qui se passe avec les prix du pétrole, que nous et d’autres personnes soupçonnons de surveiller de près, a vu les volumes d’entrée se maintenir raisonnablement bien à Houston, mais nous avons réduit le taux afin d’augmenter ce volume de manière plus significative à Houston que sur les autres marchés du Texas et de la côte ouest que j’ai soulignés.
Opérateur
Votre prochaine question est de Steve Sakwa, de Evercore.
Steve Sakwa
Merci. Bonjour. Je sais que l’industrie a en quelque sorte suspendu temporairement les augmentations de loyer des clients existants, ce qui a été en quelque sorte le seul moteur de la croissance des revenus de l’industrie. Je suis juste curieux de savoir quel est le calendrier à ce sujet. Je suppose qu’il est toujours en place pour le mois de mai. Et combien de temps pensez-vous qu’il pourrait être suspendu ?
Joe Russell
Nous avons donc pensé qu’il était logique et approprié d’interrompre ce programme au cours du mois de mars. Et nous n’avons pas envoyé les hausses de loyer existantes pour la facturation du 1er juin. Nous continuerons donc à le faire au cours du deuxième trimestre. Pour prendre du recul, les augmentations de loyer existantes sont gérées à un niveau très granulaire, en utilisant l’analyse des données pour déterminer ce que nous envoyons, quand nous l’envoyons et l’ampleur. Cela constituera une partie importante de la direction que nous prendrons à partir de maintenant et de la façon dont nous redémarrerons au moment approprié, en reconnaissant que le comportement des consommateurs pourrait être un peu différent, après cet événement, de ce qu’il était auparavant. Mais nous utiliserons les mêmes outils que par le passé afin de déterminer ces augmentations de loyer et le moment approprié pour les envoyer.
Steve Sakwa
Oui. Et Tom, juste à titre de suivi, y a-t-il quelque chose, y a-t-il un guide, est-ce que cela concerne le nombre de pays qui sont ouverts ? Je veux dire, quel genre de guide devrions-nous attendre pour déterminer quand cela pourrait être approprié ?
Tom Boyle
Oui, je dirais que c’est un certain nombre de choses différentes. Bien sûr, les situations qui se produisent dans les économies locales, le comportement des consommateurs que nous observons, et nous allons réagir à un certain nombre de ces choses comme nous les voyons. À ce stade, nous avons jugé prudent de ne pas les envoyer à la fin du mois d’avril pour le 1er juin à compter de cette date.
Steve Sakwa
D’accord, merci. Et vous avez mentionné dans le communiqué de presse l’augmentation des salaires horaires d’au moins 3 dollars – il semble que ce soit au moins pour le deuxième trimestre. Peut-être qu’il suffit de parler des dépenses en général. Je pense, peut-être que les coûts de marketing en ligne étaient toujours en hausse. Quelle est la tendance et comment pensez-vous que les coûts des employés vont évoluer sur le reste de l’année ?
Joe Russell
Oui. Steve, d’abord sur les frais de personnel. Oui, cela va augmenter jusqu’au deuxième trimestre, en raison des choses dont nous avons parlé. Nous avons également mis quelques informations à ce sujet dans le Q. Et, encore une fois, nous continuerons à modérer et à comprendre, encore une fois, comment nous devons réagir à l’environnement général au cours du second semestre.
Et nous examinons tous les niveaux de dépenses dans l’ensemble de la société. Le fardeau des augmentations d’impôts est toujours là. Nous n’avons pas vraiment de moyen de prédire cette évolution pour le moment, si ce n’est qu’elle continue à être élevée. Et Tom, peut vous donner un peu plus de couleur sur une autre composante de nos dépenses liées à la publicité. Donc, encore une fois, cela a été un outil dynamique pour nous. Nous allons continuer à l’utiliser de manière agressive. Mais, encore une fois, cela va aussi être un facteur dans le mélange.
Nous continuons à examiner toutes nos dépenses opérationnelles, qu’elles soient liées aux contrats des fournisseurs, au montant du capital de maintenance que nous investissons dans le portefeuille, etc. C’est donc un aspect sur lequel nous continuons à nous concentrer et à chercher des moyens, dans cet environnement, d’optimiser les niveaux de coûts globaux.
Et, Tom, si tu veux donner un peu plus de couleur à ce que nous faisons avec les dépenses de publicité et de marketing ?
Tom Boyle
Bien sûr. Merci, Joe. J’aimerais juste en parler brièvement, parce que c’est un levier que nous avons tiré assez fort jusqu’en 2019 au premier trimestre. Et au cours du premier trimestre, comme l’année dernière, nous avons constaté une assez bonne réaction de la demande. Et cela s’est poursuivi jusqu’en avril. Nous allons donc continuer à insister sur la publicité, car nous continuons à voir une grande réaction à la marque Public Storage, en ligne. Nous prévoyons donc que la demande restera élevée, car nous cherchons à augmenter le volume de notre site web, de notre centre d’appels et de nos propriétés.
Opérateur
Votre prochaine question est de Todd Thomas avec KeyBanc.
Todd Thomas
Salut. Merci. Bonjour. Merci pour les tendances du mois d’avril. Ces informations sont utiles. Mais il semble que vous n’ayez pas encore constaté d’augmentation des déménagements. Et je suis juste curieux, si vous regardez les cycles précédents – et je me rends compte que c’est un environnement différent de ce que vous avez vu dans les cycles précédents. Mais en fait, quel décalage peut-on s’attendre à voir entre la perte d’emploi et les départs ?
Tom Boyle
Bien sûr, Todd, je pense, en considérant 2009 comme un repère, mais 2009 était un environnement différent. Et si je regarde les tendances d’entrée et de sortie en 2009, elles ont été plus progressives que ce que nous avons vu jusqu’à présent. Ainsi, pour vous donner un contexte, nous avons constaté une augmentation significative des déménagements. Mais si vous regardez les trimestres au cours desquels elles ont eu lieu, au quatrième trimestre 2008 et au premier trimestre 2009, l’ampleur de ces mouvements se situait dans la moyenne à un chiffre, ce qui, comparé aux ordres de grandeur que nous constatons et à la forte diminution des entrées et des sorties déjà à ce stade, compte tenu de la pandémie, est une réaction différente, étant donné que les gens sont encouragés à rester chez eux et que nous attendons tous en quelque sorte la recherche et les développements scientifiques. Je pense donc qu’il est difficile de revenir sur ce point et de dire que c’est une analogie parfaite, pour être honnête. Mais cela s’est produit assez rapidement, avec une augmentation des départs, suite à la baisse de l’emploi au quatrième trimestre 2008.
Je pense que l’un des principaux facteurs de changement n’est pas seulement la perte d’emplois, mais aussi le fait que certains clients restent chez eux et ne veulent peut-être pas venir visiter nos propriétés pour déménager maintenant, parce qu’ils se sentent bien dans la sécurité de leurs biens dans nos propriétés.
Donc, nous verrons où nous allons à partir de là. Mais la remarque que vous avez faite est la bonne, à savoir que nous n’avons pas constaté de changement notable jusqu’à présent et qu’en fait, les entrées – les sorties sont en baisse.
Todd Thomas
D’accord. C’est utile. Et puis, les réductions de loyer pour les nouveaux clients qui emménagent dont vous avez parlé, Tom, je pense que c’est 20%, est-ce que c’est en moyenne sur l’ensemble de la plate-forme ? Et pouvez-vous nous dire si vous prévoyez ou non de devoir modifier les prix à l’avenir, en fonction du volume d’appels ou des visites sur site, et je suppose seulement des locations et des conversions en général ?
Tom Boyle
Oui, bien sûr. Nous gérons activement notre tarification au jour le jour dans tout le pays, en fonction de la taille des unités et du niveau de propriété. Et donc, comme vous vous en doutez, mes commentaires sur les volumes étant différents selon les régions, la stratégie de tarification est également différente selon les régions. Ainsi, dans certaines régions du pays, les prix ne baissent que de 5 % par rapport à l’année précédente, alors que dans d’autres, ils baissent de 30 %. Il y a donc là un bon mélange. Et nous gérons cela de manière dynamique afin d’augmenter à la fois le volume et les revenus.
Todd Thomas
D’accord, mais normalement, pendant la haute saison de location, il y a quelques mois d’affilée de grands mouvements nets. Vous augmenteriez les tarifs, n’est-ce pas ? Donc, vous réduisez et baissez les loyers ici. Pensez-vous pouvoir commencer à relâcher un peu la pression et à augmenter les loyers sur une base saisonnière tout au long du printemps et de l’été ?
Tom Boyle
Eh bien, je pense que regarder l’année dernière comme un guide est probablement jeté par la fenêtre. Nous gérons nos stratégies de prix, de publicité et de promotion en temps réel, à tout moment, indépendamment de ce qui se passe. Et il est certain que nous réagissons à des signaux différents de ceux de l’année dernière. En ce qui concerne la saisonnalité, nous avons déjà constaté un impact sur la saisonnalité jusqu’à présent, à savoir que les étudiants de l’université ont commencé à suivre des cours en ligne et ont cessé leur présence physique au mois de mars, ce qui a entraîné une augmentation de l’activité. Au fur et à mesure que nous avançons dans le mois de mai et juin, d’autres cas d’utilisation saisonnière se présentent. Je pense qu’il faut déterminer si nous en verrons cette année et que cela pourrait très bien différer sensiblement selon les régions et les juridictions, étant donné la façon dont les choses sont gérées cette année avec les commandes de séjours à domicile. Je pense donc qu’il est trop tôt pour faire des commentaires sur la saisonnalité qui pourrait se manifester au cours des deuxième et troisième trimestres. Mais nous gérerons en temps réel, comme nous le faisons toujours.
Todd Thomas
D’accord. Merci.
Opérateur
Votre prochaine question est de Smedes Rose avec Citi.
Rose de Smedes
Salut. Merci. Je voulais juste vous demander, en revenant sur les augmentations de rémunération que vous avez mises en place pour le deuxième trimestre, et vous avez noté que vous pourriez les prolonger. Et je me demandais si la décision de les prolonger était liée aux fermetures et aux perturbations causées par cette pandémie, ou si elle reflétait simplement une sorte de concurrence pour ce niveau de travailleurs au niveau de la propriété ou si les questions qui vous aideraient à prendre cette décision étaient les mêmes ?
Joe Russell
Oui, Smedes. Oui. Je ne le prendrais pas comme si nous avions l’intention de faire l’une des choses dont vous parlez. Nous avons pensé que la bonne chose à faire était d’augmenter leur niveau de rémunération globale et les autres outils dont ils disposaient et que nous pourrions aider à financer, qu’il s’agisse de la garde d’enfants ou de congés prolongés, etc.
Donc, encore une fois, en raison de l’imprévisibilité du second semestre de cette année, et franchement, même pour le reste de ce trimestre, je veux dire, nous verrons comment les choses se passent. Je vous dirai cependant que la diversité des taux de rémunération que nous avons au niveau national est quelque chose que nous évaluons constamment, nous examinons à nouveau la rémunération relative pour l’étendue et l’applicabilité des compétences pour le type de rémunération que nous avons, et nous pensons que nous sommes alignés à cet égard. Et encore une fois, c’est quelque chose que nous continuerons à faire avec fluidité. Il est clair que l’une des choses que nous avons la capacité de faire et que nous avons clairement pensé que c’était la bonne chose à faire était, encore une fois, d’apporter un soutien supplémentaire à nos travailleurs de première ligne en particulier, comme je l’ai mentionné dans mes remarques liminaires : un élément essentiel de nos stratégies opérationnelles globales et de la prise en charge des clients, etc. C’est donc une chose qui continuera à être évaluée, une fois de plus, dans un environnement très imprévisible, même en ce qui concerne la façon dont certains plans de relance fonctionnent et d’autres choses auxquelles tout le monde peut avoir accès, mais en même temps, sachant que nous avons la capacité d’apporter un soutien supplémentaire et que nous avons pensé que c’était la bonne chose à faire.
Rose de Smedes
Oui, c’est logique. Je vous remercie. Je veux dire, l’autre chose que je veux juste vous demander c’est le comportement – ou le genre de comportement en matière de prix des installations qui sont encore en location. Est-ce que PSA a adopté une approche plus agressive en matière de taux, juste pour gagner des parts de marché ou pour savoir ce qui s’est passé, je suppose, en particulier pour ces propriétés par rapport à vos actifs stabilisés ?
Joe Russell
Oui. Smedes, ces propriétés continuent à être louées. Nous avons réagi au nouvel environnement tarifaire et avons également baissé les prix de bon nombre d’entre elles. Mais, là encore, en fonction du volume et de l’intérêt sur ces marchés, c’est autour des zones commerciales de ces propriétés. Mais elles ont continué à être louées jusqu’au mois d’avril, ce qui nous encourage, bien qu’à des prix plus bas.
Rose de Smedes
D’accord. Merci.
Joe Russell
Super, merci.
Tom Boyle
Je vous remercie.
Opérateur
Votre prochaine question est de Jonathan Hughes avec Raymond James.
Jonathan Hughes
Bonjour à tous. Tout d’abord, merci pour le commentaire des perspectives dans le communiqué d’hier. Je l’ai trouvé très utile. Pourriez-vous nous rappeler la durée moyenne de votre séjour, qui est, je crois, un peu plus longue que ce qu’il paraît ? Et pensez-vous que cela les rend plus ou moins sensibles aux augmentations des taux de renouvellement lorsque ceux-ci doivent, bien sûr, reprendre ?
Tom Boyle
Bien sûr, la durée moyenne de notre séjour est d’environ 10 mois. Et c’est vraiment un coup de barre entre certains clients qui ont des caisses de stockage à très court terme, que ce soit entre deux appartements ou autres. Et les clients qui utilisent l’espace pour des besoins à plus long terme, qu’il s’agisse de stocker des marchandises saisonnières, des entreprises, d’agrandir des maisons, etc. Et en termes de sensibilité aux augmentations de tarifs, il y a beaucoup de facteurs différents qui jouent un rôle dans cette situation, la fidélité des clients, une fois que vous avez vraiment dépassé le cap de l’année est assez difficile. Et c’est resté le cas tout au long du mois d’avril. Nous devrons évaluer ce que le comportement des consommateurs et des entreprises pourrait changer au fur et à mesure que nous avançons dans cette pandémie. Mais pour l’instant, aucun changement.
Jonathan Hughes
Peut-être une autre – peut-être une question similaire. Je veux dire, quel pourcentage de vos clients sont là depuis plus d’un an et plus de deux ans ?
Tom Boyle
Oui. Environ 60% de nos clients, un peu moins de 60% de nos clients sont avec nous depuis plus d’un an et un peu plus de 40% de nos clients sont avec nous depuis plus de deux ans.
Jonathan Hughes
Et quel est le pourcentage de ceux qui sont sur AutoPay ?
Tom Boyle
Oui. Un bon pourcentage — AutoPay représente pour nous environ 50 % de la base de locataires. Nous n’avons constaté aucun changement dans les signatures AutoPay ni aucune tendance à l’annulation. C’est très cohérent.
Jonathan Hughes
Je vais en introduire un autre en douce. Avez-vous envisagé d’augmenter la taille de votre facilité de crédit pour pouvoir profiter d’opportunités d’acquisition, ou estimez-vous avoir une capacité suffisante avec le cash-flow libre, et quelle est votre capacité de trésorerie et de revolver pour toutes les opportunités que vous poursuivez ?
Tom Boyle
Oui, bien sûr. Je pense que nous sommes très satisfaits de nos liquidités actuelles, avec plus de 700 millions de dollars de liquidités au bilan, un revolver entièrement non utilisé et un accès aux marchés des capitaux, étant donné notre faible endettement et notre couverture élevée. Et donc, nous sommes très satisfaits de la puissance de feu dont nous disposons pour financer les opportunités potentielles. Et nous attendons cette opportunité dans les prochains trimestres.
Opérateur
Votre prochaine question est de Ronald Kamdem avec Morgan Stanley.
Ronald Kamdem
Salut. Juste deux ou trois petites choses. Merci pour la divulgation. J’ai trouvé ça très utile. La première est juste, pouvez-vous juste parler de la petite entreprise locataire dans le portefeuille ? Juste à un niveau élevé, en quelque sorte, où se situe l’exposition et comment ils se débrouillent dans cet environnement, dans la mesure du possible ?
Tom Boyle
Les petites entreprises font donc partie de notre base de locataires. Ce sont généralement des clients qui paient bien en ce qui concerne le recouvrement, et cela se poursuit tout au long du mois d’avril. Et la seule tendance notable que je voudrais souligner est que nous avons constaté une diminution du volume d’emménagement plus prononcée pour les entreprises que pour les particuliers, en particulier au cours des quatre dernières semaines. Ce n’est donc pas surprenant dans cet environnement, étant donné que de nombreuses entreprises ne sont pas ouvertes et opérationnelles et que les gens sont encouragés à rester chez eux. Je ne voudrais donc rien signaler de préoccupant à ce sujet, mais nous avons constaté une baisse du volume d’emménagement qui l’est encore plus.
Ronald Kamdem
Et quel est le pourcentage de clients commerciaux du portefeuille ?
Tom Boyle
Oui, il y a donc toute une série d’entreprises différentes qui utilisent notre espace. Nous avons environ 5 à 6 % de clients qui sont de véritables entreprises et qui signent des baux commerciaux avec nous. Et puis, nous avons sensiblement plus de clients qui sont des utilisateurs professionnels qui, d’après une enquête, représentent quelque chose comme 15 à 20 % de notre clientèle, c’est-à-dire des représentants commerciaux et d’autres personnes qui utilisent notre espace. Et ces clients – donc, oui, cela vous donne une idée de la composition de notre clientèle.
Ronald Kamdem
Très utile. Encore un petit coup rapide. Si l’on considère les frais de retard et les frais administratifs, on constate qu’ils ont diminué de 3,5 % par rapport à l’année précédente. Avez-vous pensé à faire le tour de la question, ou avez-vous également fait le dernier cycle en essayant de traiter avec les clients et en renonçant éventuellement à certains frais de retard, ou bien n’y a-t-il pas eu de changement de stratégie ?
Tom Boyle
Oui, bien sûr. Donc, l’une des choses que nous avons faites a été de fournir un hébergement supplémentaire aux clients touchés par la pandémie. Et je voudrais souligner que nos équipes opérationnelles ont fait face à des situations de crise au cours des dernières années et sont bien équipées pour faire face à des situations qui ont un impact matériel sur les communautés locales. Et donc, bien que cela se soit produit historiquement dans des zones géographiques très restreintes, dans ce cas, cela s’est vraiment produit dans tout le pays, mais notre équipe opérationnelle a adopté cette position très rapidement et efficacement. Ainsi, nous renonçons aux frais, nous réduisons les loyers dans certains cas et nous travaillons avec les clients en retard dans tout le pays pour ceux qui sont touchés par la pandémie de COVID. Nous avons déjà parlé du fait que nous avons mis en pause les ventes aux enchères et les augmentations de loyer existantes, mais j’ai été très impressionné par la capacité de notre équipe opérationnelle à passer en mode de crise et à aider ceux qui ont été touchés jusqu’à présent. C’est l’un des facteurs qui expliquent certains des frais que vous soulignez, et je m’attends à ce que ce soit également le cas au cours du deuxième trimestre.
Ronald Kamdem
Super. Encore une, si vous permettez. Je viens de remarquer que – je pense que Minneapolis l’a fait – il semble que le Q de ce trimestre ait été additif en termes de marchés que vous avez appelés avec l’offre, j’espère que j’ai bien compris. Mais pourriez-vous nous donner un peu plus de couleur ou nous dire ce qui se passe là-bas pour justifier cet appel ?
Joe Russell
Oui, bien sûr, Ronald. Minneapolis est un marché sur lequel, tout d’abord, nous avons une part de marché et une présence importantes. Donc, au cours des deux dernières années, nous avons renforcé cela en faisant trois choses. Nous avons enrichi notre propre portefeuille par des acquisitions, des développements et des redéveloppements sur un marché où nous n’avions pas eu beaucoup d’investissements depuis un certain temps. Nous aimons et voyons, je pense, une très bonne traction à long terme par rapport au marché lui-même et à l’inventaire supplémentaire et aux nouvelles propriétés que nous avons mises sur ce marché. Au total, pour nous directement, c’est environ 10 000 unités. Et la location des nouvelles propriétés se passe bien. Nous ne voyons pas de nouveaux développements d’une ampleur comparable sur le marché, mais il y en a. Mais nous avons estimé qu’il était pertinent de le signaler parce que, là encore, notre magasin ne progresse pas autant que certains autres marchés l’ont fait à court terme. Mais nous avons le sentiment que la stabilisation qui aura lieu dans les deux années à venir sera bonne, car, une fois encore, nous constatons une bonne absorption du nouveau produit et que tout ce qui se passe dans nos propriétés existantes est également correct.
Donc, encore une fois, je pense que le marché est bien placé pour une croissance future. Et nous sommes vraiment satisfaits de l’échelle additive et de la gamme de nouveaux actifs, soit directement construits et/ou acquis, que nous mettons sur ce marché.
Ryan Burke
C’est Ryan Burke. Il nous reste un certain nombre d’analystes qui veulent poser des questions. Alors, essayez de ne pas dépasser deux et n’hésitez pas à refaire la queue.
Ronald Kamdem
Bien sûr, merci. Merci.
Joe Russell
Merci, Ronald.
Opérateur
Votre prochaine question est de Todd Stender de Wells Fargo.
Todd Stender
Salut. Merci. Je voulais juste vous poser une question sur l’exonération de loyer que vous pouvez offrir aux locataires, s’ils le demandent. Est-il différé, espérez-vous le recevoir plus tard ? Peut-être que vous essayez juste de le débusquer, est-ce un entretien – la capacité de maintenir l’occupation, donc vous donnerez un congé de loyer ? Qu’en pensez-vous ?
Tom Boyle
Oui, je dirais tout d’abord que le nombre de demandes reçues pour ce genre de choses est relativement modeste. Nous avons une activité un peu différente de celle de nombreux autres types d’actifs immobiliers qui peuvent avoir des baux à long terme et qui peuvent parler de mélange, d’extension et d’autres choses de ce genre. Nous avons des baux au mois. Donc, lorsque nous pensons aux clients, à leur loyer et à la façon dont ils se débrouillent dans cet environnement, il est évident que l’un des choix qui s’offrent à eux est la possibilité de déménager. Ainsi, les plans de paiement prolongés ou autres sont un peu moins applicables à notre type de produit qu’à d’autres. Mais nous disposons de toute une série d’outils différents pour travailler avec les clients touchés par cette pandémie.
Todd Stender
C’est vrai, compris. Et puis, que diriez-vous de votre position sur les rachats d’actions, alors que vous regardez les actions entrer dans notre estimation de la valeur nette d’inventaire. Envisagez-vous de faire travailler les liquidités, si l’action venait à baisser ?
Tom Boyle
Bien sûr, les rachats d’actions sont quelque chose que, premièrement, nous avons l’autorisation du conseil d’administration pour entreprendre ; et deuxièmement, cela fait partie de notre dialogue régulier sur l’allocation du capital. Nous avons bon espoir et nous sommes optimistes quant au fait que cette pandémie pourrait créer un environnement commercial différent et un contexte de prix d’acquisition différent, ce qui pourrait nous permettre d’utiliser notre bilan pour faire croître le portefeuille de manière attrayante. Et nous verrons comment cela se passera. Et en plus de cela, les rachats d’actions sont un autre outil dont nous disposons pour allouer du capital. À ce jour, nous n’avons pas encore procédé à des rachats d’actions.
Todd Stender
D’accord. C’est utile. Merci.
Tom Boyle
Merci.
Opérateur
[Operator Instructions] Votre prochaine question est de Ki Bin Kim de SunTrust.
Ki Bin Kim
Merci. Je veux juste vérifier quelques commentaires que vous avez faits plus tôt. Vous avez dit qu’en avril — à la fin du mois d’avril, le taux d’occupation avait augmenté de 30 points de base, mais cela incluait certaines unités qui n’ont pas encore été vendues aux enchères. Donc, si vous regardez la situation, peut-être du point de vue de l’occupation payante, à quoi ressemble le mois d’avril d’une année sur l’autre ?
Tom Boyle
Eh bien, nous avons terminé le mois d’avril avec une baisse d’environ 40 à 50 points de base du taux d’occupation, si l’on exclut les unités qui ont pu être vendues aux enchères l’année précédente.
Ki Bin Kim
D’accord. Et en termes de taux d’emménagement, vous avez terminé le premier trimestre en baisse de 4,2 %. Comment cette tendance s’est-elle manifestée en avril ?
Tom Boyle
Oui. Ki Bin, j’ai déjà commenté cela en termes de fourchette des différents taux d’entrée sur les différents marchés, en moyenne. Il a baissé d’environ 20 %.
Ki Bin Kim
D’accord. Désolé. J’étais confus sur le volume par rapport au taux. Très bien. C’est tout pour moi. Merci.
Tom Boyle
Super. Merci.
Opérateur
Votre prochaine question est de Mike Mueller avec JP Morgan.
Mike Mueller
En ce qui concerne les dépenses d’investissement prévues, vous avez évoqué le cas de l’amélioration des propriétés et tout le reste. Y aura-t-il des perturbations ou des changements notables dans les montants prévus au budget ?
Tom Boyle
Donc, oui, Mike, nous avons évidemment remis cela à zéro par rapport à ce que nous avons dit il y a un trimestre, où nous envisagions quelque chose comme 250 millions de dollars environ. Et nous l’avons ramené à environ 175 millions de dollars. Il y a donc des éléments dans le mélange qui ont conduit à cette réduction. L’un d’entre eux est un certain nombre de projets d’investissement que nous avons lancés jusqu’en 2019 et qui se sont poursuivis cette année, ainsi que certains de nos investissements stratégiques dans le cadre de ce que nous appelons notre initiative « Les biens de demain ». Nous avons réduit ce nombre en sachant que nous allons devoir faire face à des retards dans les mois à venir en ce qui concerne les approbations et/ou les permis, en fonction de ce que nous constatons actuellement, car les villes ont réduit leurs propres effectifs et/ou les approbations qui sont accordées dans le cadre de ces projets, et nous pensons que nous allons passer à un stade beaucoup plus bénéfique, même pour les appels d’offres, et continuer à l’échelle, la transition des propriétés vers notre norme Gen 5 à laquelle les programmes de l’initiative « Les biens de demain » s’alignent. C’était donc un élément.
Un certain nombre d’autres choses que nous avions également l’intention de faire cette année, sans aucun rapport avec la fonctionnalité des propriétés ou quoi que ce soit d’autre, mais c’est simplement logique, compte tenu de la disponibilité et de la prévisibilité non seulement de l’efficacité des fournisseurs, mais même du point de vue des coûts, nous pensons que nous serons beaucoup plus à même de faire davantage de choses de ce genre en 2021.
En revanche, nous prévoyons toujours qu’environ 175 millions de dollars seront versés cette année. Et cela est lié à des choses que nous continuerons à faire comme nous le faisons toujours, à savoir maintenir nos propriétés très fonctionnelles, effectuer des réparations, faire tout ce que nous pouvons pour faciliter un taux élevé d’emménagement et d’occupation des clients. Nous continuons également à faire quelques choses, mis à part les frictions avec les fournisseurs, que nous pensons pouvoir encore faire dans cet environnement et qui concerneraient également la mise à niveau des LED et l’efficacité énergétique. Nous installons l’énergie solaire sur un certain nombre de propriétés. C’est ce qui nous a amenés à revoir nos prévisions pour 2020.
Opérateur
Votre prochaine question est de Spenser Allaway avec Green Street Advisor.
Spenser Allaway
En fait, toutes mes questions ont été posées. Je vous remercie.
Joe Russell
Super. Merci.
Opérateur
Votre prochaine question est de Parker Decraene avec Citi.
Michael Bilerman
C’est Michael Bilerman ici. Donc, juste quelques questions. La première est plus stratégique. Cette pandémie va changer notre façon de vivre, de travailler et de nous divertir, à court terme, mais certainement à plus long terme. Avez-vous réfléchi à la partie vivante de la pandémie ? Et s’il doit y avoir un déplacement de la population des villes denses vers les maisons de banlieue, même modeste, mais qui pourrait certainement s’accélérer, en quoi cela change-t-il la dynamique de la demande pour votre produit ?
Joe Russell
Oui. Michael, nous allons voir comment cela se passe. Évidemment, nous avons l’avantage avec 2 500 emplacements, 38 États. Nous avons un portefeuille important de sites urbains et suburbains. Il est encore trop tôt pour dire si l’un d’entre eux est avantagé par rapport à l’autre. Nous allons donc évaluer la situation et voir quelles tendances pourraient jouer sur la façon dont la population évolue d’un côté ou de l’autre, comme vous l’avez dit, d’une situation purement urbaine à une situation peut-être plus souhaitable du point de vue des banlieues. Mais, je ne sais pas encore. Mais, nous avons beaucoup de tentacules, car nous continuons à voir le type d’impact que cet environnement peut créer à cet égard. Cela n’a pas encore pris forme, à part le fait que Tom a mentionné que nous avons vu un impact un peu plus important dans le Nord-Est, et je pense qu’on peut comprendre cela d’un point de vue sanitaire et scientifique, parce que c’est là que l’impact du virus COVID a été le plus dramatique jusqu’à présent. Et encore une fois, beaucoup de ces communautés se trouvent dans des situations de confinement majeur. Donc, nous verrons bien. Et nous jouons dans ces deux domaines très activement, continuellement pendant que nous parlons. Nous prenons des décisions en matière de développement, tant sur les marchés de banlieue que sur les marchés urbains. Nous utilisons beaucoup de données démographiques pour nous indiquer, même à très petite échelle, où nous pouvons nous situer et investir dans des propriétés, où nous pensons pouvoir continuer à voir une bonne demande.
Michael Bilerman
Et je pense à la transition que vous avez opérée vers des installations extraordinairement grandes dans des marchés plus urbains. Y a-t-il quelque chose que vous pouvez glaner de ces installations pendant cette pandémie ?
Tom Boyle
C’est difficile. Michael, il est vraiment difficile d’isoler les tendances à long terme sur la base des six dernières semaines où nous avons navigué dans cette pandémie. Car je pense que le principal moteur de l’activité de ces six dernières semaines a été les personnes qui ont fait face à cette crise et qui l’ont affrontée pour leur usage personnel et professionnel. Et je ne suis pas sûr que cela soit révélateur de l’impact à plus long terme, à votre avis, cela pourrait se produire dans 3, 4, 5, 10, 15 ans en ce qui concerne l’affinité des clients pour la vie urbaine par rapport à la vie en banlieue ou à l’ex-banlieue. Les six dernières semaines n’indiquent rien de notable, et ce sont des six semaines uniques dans notre histoire.
Joe Russell
Oui. Et je pense que l’autre raison pour laquelle nous réfléchissons et concevons, et que nous construisons ou investissons dans nos plus gros actifs, que ce soit sur les marchés urbains ou suburbains, est fortement corrélée aux données démographiques, qui sont à la fois basées sur la population et sur la concurrence. Ainsi, certaines de nos plus grandes propriétés, même au cours des dernières semaines, se portent aussi bien qu’elles l’ont fait historiquement.
Michael Bilerman
C’est vrai.
Joe Russell
Il est donc beaucoup trop tôt pour le dire.
Michael Bilerman
Et puis, la deuxième question porte uniquement sur les opérations, et je vous remercie pour le détail de la question dans le communiqué de presse. Pouvez-vous nous dire si le NOI du même magasin est négatif pour le reste de l’année, étant donné les pressions sur les revenus et certainement les investissements que vous faites pour vos employés et pour garder vos installations sûres et propres, et donc l’impact sur les revenus et les dépenses ? Si vous regardez les deux dernières récessions que nous avons traversées, au début des années 2000, le coût du NOI dans le secteur du self-stockage était en baisse à un chiffre élevé d’une année sur l’autre. En 2009 et en 2010, il a baissé de 4 à 6 % par trimestre, en glissement annuel. Comment devrions-nous – à quel type d’objectifs les investisseurs devraient-ils penser en termes de taux de déclin ? Je pense que vous avez dit que l’impact sur votre entreprise sera beaucoup plus rapide que lors des récessions précédentes, compte tenu de toutes ces commandes de logements et de l’arrêt complet de l’économie. Devrions-nous nous préparer à un déclin à un chiffre, voire à deux chiffres, compte tenu de la réduction des dépenses ? Est-ce que c’est à cela que nous devrions penser d’ici la fin de l’année ?
Joe Russell
Eh bien, Michael, tout d’abord, tu sais bien que nous ne guidons pas, même en « temps normal ». Et c’est la boule de cristal. Je veux dire, nous ne savons clairement pas quelle direction cela pourrait prendre. Tu as raison. Je veux dire que cela a été un changement sévère et très dramatique, les demandes d’allocations de chômage ont baissé à 30 millions. Je veux dire, c’est un choc massif pour toute l’économie. Je ne sais pas combien de temps il faudra pour que cela se corrige. Je ne sais pas combien de temps cela va durer, quel type d’impact cela pourrait avoir sur notre large base de clientèle, et la croissance du PIB va être laide du point de vue de la prévisibilité, ce trimestre en particulier. Donc, nous verrons.
Tom Boyle
Oui. Et Michael, vous indiquez évidemment les bons repères historiques, mais je ne suis pas sûr qu’ils soient vraiment analogues à ce que j’ai dit plus tôt et aux commentaires de Joe. Nous avons donc fourni des détails, ligne par ligne, sur ce que nous constatons à ce stade. Au fur et à mesure que nous avancerons vers 2020, une grande partie de ce que nous verrons sera déterminée par des décisions scientifiques et politiques dont il est difficile de garantir le bien-fondé. Nous essayons de vous donner la couleur et le contexte de ces facteurs, mais nous verrons au fur et à mesure.
Michael Bilerman
Oui. Non, je sais, vous ne donnez pas de conseils et c’est pourquoi j’ai dit, j’apprécie les détails et je réponds à toutes les questions sur l’impact. Vous avez bien communiqué un numéro négatif. Mais je ne savais pas si vous pouviez au moins afficher un peu de négatif. Eh bien, c’est ce que j’essayais juste d’encadrer.
Joe Russell
Oui. Pour huit trimestres, c’est un peu entre 1 et 2 %, donc.
Tom Boyle
C’est vrai. Oui. La croissance des revenus se situe donc entre 1 et 2 % pour les huit derniers trimestres. Et je pense qu’au cours de ces huit derniers trimestres, le NOI du même magasin a probablement été — à l’exception peut-être du troisième trimestre de l’année dernière, entre 0 et 1 %.
Joe Russell
Oui.
Tom Boyle
Donc, nous ne sommes certainement pas dans cet environnement dans lequel nous étions au cours des huit derniers trimestres. Nous constatons une baisse des volumes d’entrée. Nos locataires actuels se comportent bien pour l’instant, mais nous attendons de voir ce qu’ils vont faire à partir de là. Et les collections ont été solides en avril.
Michael Bilerman
Oui, merci pour le temps que vous m’avez accordé.
Joe Russell
Super. Merci.
Tom Boyle
Je vous remercie.
Opérateur
Votre prochaine question est celle de Jeremy Metz de BMO Capital Markets.
Jeremy Metz
Juste un petit suivi. Joe et Tom, vous avez tous les deux commenté tout à l’heure les allocations de capital, vous avez mentionné les acquisitions. Vous aviez une question sur les rachats d’actions quelque part. Je me demandais juste comment vous envisagiez le dollar marginal par rapport au réinvestissement dans votre portefeuille existant, compte tenu du recul que nous avons vu dans la question sur le programme CapEx.
Joe Russell
Oui. Jeremy, comme toujours, comme Tom y a fait allusion, je veux dire, c’est — le rachat d’actions est en soi une décision d’allocation de capital, quelque chose qui, encore une fois, a toujours été une alternative. Nous continuerons à l’évaluer. Je ne pourrais pas à ce stade vous guider vers, d’accord, où se situe le classement de la pile, comment nous le comparons à d’autres utilisations du capital en ce moment. Mais ce qui se profile à l’horizon, et dont nous avons déjà parlé, c’est qu’avec l’impact potentiel sur un certain nombre de propriétaires qui ont investi entre 1 500 et 2 000 propriétés dans notre secteur au cours des trois ou quatre dernières années, beaucoup de ces investissements ne seront pas à la hauteur des attentes pro forma ou des obstacles à la souscription qu’ils avaient mis en avant. Nous prévoyons donc, mais nous verrons que, comme d’autres grandes corrections, cela nous donnera l’occasion d’allouer des capitaux dans cette direction, mais cela reste à déterminer. Nous avons donc différentes options d’affectation du capital, et nous continuerons à les évaluer au fur et à mesure que la situation évoluera.
Jeremy Metz
Oui. Non, c’est exact. Je pense que j’essayais juste de réfléchir à la manière d’améliorer le portefeuille à l’extérieur plutôt que de se concentrer sur l’intérieur, ce qui est une grande priorité pour vous ces dernières années. Donc, j’apprécie. Merci, les gars.
Joe Russell
Oui. Merci, Jeremy.
Opérateur
Et il n’y a pas d’autres questions pour le moment. Je renvoie l’appel à M. Ryan Burke pour toute remarque finale.
Ryan Burke
Merci à vous tous d’être présents aujourd’hui. Nous espérons que tout ira bien pour tout le monde, car nous continuons à nous débrouiller dans cet environnement intéressant.
Joe Russell
Merci à tous. Soyez prudents. Merci.
Opérateur
Mesdames et Messieurs, ceci conclut la conférence téléphonique d’aujourd’hui. Je vous remercie de votre participation. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.
