Industrial Logistics Properties Trust (NASDAQ:ILPT) Conférence téléphonique sur les bénéfices du 1er trimestre 2020 30 avril 2020 10:22 AM ET

Entreprises participantes

John Murray – Président et directeur général

Yael Duffy – Vice-présidente

Rick Siedel – Directeur financier

Participants à la conférence téléphonique

Bryan Maher – B. Riley FBR

Opérateur

Merci et bonjour à tous. Merci de vous joindre à nous aujourd’hui. Je suis accompagné du président de l’ILPT, John Murray, du directeur financier, Rick Siedel, et de la vice-présidente, Yael Duffy. Dans un instant, ils vous donneront des détails sur nos activités et nos résultats pour le premier trimestre 2020, puis ils vous poseront des questions avec des analystes de la vente.

Tout d’abord, je tiens à souligner que l’enregistrement et la retransmission de la conférence téléphonique d’aujourd’hui sont interdits sans l’accord écrit préalable de la société. Notez également que la conférence téléphonique d’aujourd’hui contient des déclarations prospectives au sens du Private Securities Litigation Reform Act de 1995 et d’autres lois sur les valeurs mobilières.

Ces déclarations prospectives sont basées sur les convictions et les attentes de l’ILPT à la date d’aujourd’hui, jeudi 30 avril 2020 ; et les résultats réels peuvent différer sensiblement de ceux que nous prévoyons. La société n’est pas tenue de réviser ou de publier les résultats de toute révision des déclarations prospectives faites lors de la conférence téléphonique d’aujourd’hui.

Des informations supplémentaires concernant les facteurs susceptibles de causer ces différences sont contenues dans nos dossiers auprès de la Securities and Exchange Commission ou de la SEC, qui sont accessibles sur notre site web, ilptreit.com ; ou sur le site web de la SEC. Les investisseurs sont avertis de ne pas se fier indûment à ces déclarations prospectives.

En outre, nous discuterons des numéros non-GAAP au cours de cet appel, y compris les fonds d’exploitation normalisés ou FFO normalisés, l’EBITDA ajusté et le revenu net d’exploitation ou le NOI en base de caisse. Un rapprochement de ces chiffres non-GAAP avec le revenu net et les éléments permettant de calculer l’encaisse disponible pour distribution ou CAD sont disponibles dans notre ensemble de données opérationnelles et financières supplémentaires, qui se trouvent également sur notre site web.

Avant de passer la parole à John, je voudrais faire remarquer qu’en raison de l’ordre de mise en place d’un abri dans le Massachusetts, nous ne pouvons pas effectuer l’appel d’aujourd’hui à partir du même endroit. Par conséquent, il se peut qu’il y ait des retards pendant notre session de questions-réponses, et il y a un risque que notre audio ne soit pas aussi clair que d’habitude. John ?

John Murray

Merci, Olivia. Bonjour et bienvenue à l’appel des revenus du premier trimestre 2020 de l’ILPT. Comme vous le savez, nous vivons une période extraordinaire, pleine de défis à de nombreux niveaux. Au cours des dernières semaines, notre priorité a été de suivre l’évolution de la pandémie COVID-19 et ses effets sur nos entreprises, nos locataires, nos communautés et nos familles. Aujourd’hui, nous discuterons de l’impact de la pandémie sur nos activités, de la manière dont nous répondons à ces défis, ainsi que de nos liquidités, de la solidité de nos bilans et de notre capacité à gérer cette crise.

Alors que nous constatons un impact négatif sans précédent sur notre économie, nous pensons que l’ILPT est en mesure de faire face à ces perturbations grâce à la force de notre portefeuille et au secteur de la logistique industrielle. Près de 80 % du loyer annualisé de l’ILPT provient de propriétés logistiques utilisées à des fins d’entreposage et de distribution. Ce secteur est resté en forte demande, car nous avons constaté une dépendance accélérée du commerce électronique pour soutenir les détaillants et les communautés grâce aux mesures d’hébergement sur place dans tout le pays.

Nombre de nos locataires, dont nos deux plus grands locataires, Amazon et FedEx, sont essentiels au maintien d’une chaîne d’approvisionnement résistante pour soutenir les services essentiels et la consommation quotidienne. La pénétration accrue de nouveaux utilisateurs, en particulier des anciennes générations, et de nouveaux produits tels que les produits d’épicerie et de garde-manger dans le secteur du commerce électronique pourrait être importante pour l’évolution de la demande en matière de logistique immobilière, car le commerce électronique nécessite généralement jusqu’à trois fois plus d’espace que les commerces de détail de briques et de mortier pour stocker les stocks. Amazon a fait état d’un volume 30 % plus important pendant la pandémie que pendant une période de vacances typique.

La pandémie oblige également les entreprises à évaluer les défis que représente le fait de dépendre de la fabrication à l’étranger en raison à la fois de l’arrêt de la production à l’étranger et de la perturbation des ports et du commerce. Cela pourrait conduire à une délocalisation de la fabrication et à une augmentation des stocks dans les entrepôts afin de protéger la résilience de la chaîne d’approvisionnement. En outre, l’éventuelle fabrication obligatoire aux États-Unis et les stocks ciblés de certains équipements et fournitures médicaux essentiels pourraient avoir un impact positif similaire.

À long terme, l’évolution de la chaîne d’approvisionnement et la dynamique de la demande des consommateurs favoriseront probablement la croissance continue du commerce électronique ainsi que l’augmentation des niveaux de stock à l’avenir, ce qui, selon nous, aura un impact positif sur la demande de biens immobiliers comme les nôtres. En outre, notre portefeuille possède plusieurs qualités défensives qui peuvent contribuer à atténuer les perturbations à court terme de l’économie. Au 31 mars 2020, le taux d’occupation total du portefeuille était de 98,9 %, et le taux d’occupation du portefeuille sur le continent était de 99,8 %. Près de 75 % du loyer total annualisé provient de locataires notés “investment grade”, de filiales d’entités mères notées “investment grade” ou de baux fonciers hawaïens.

Rien que sur le continent, 62 % des loyers proviennent de locataires ou de filiales d’entités mères notées “investment grade”. En outre, 84 % de nos revenus sur le continent proviennent de propriétés qui produisent ou fournissent des biens ou des services jugés essentiels, conformément aux directives de l’État de New York. Nous avons une durée moyenne de location restante de neuf,trois ans et des échéances minimales à court terme, avec seulement 0,5 % du loyer annualisé arrivant à échéance au cours des 12 prochains mois. Comme Rick l’expliquera plus en détail, nos liquidités sont également restées fortes et nous avons des échéances minimales de dettes à court terme.

Au début de ce mois, nous avons maintenu notre distribution trimestrielle régulière aux actionnaires, ce qui, nous l’espérons, renforce chez les investisseurs notre conviction que les TIPL restent un investissement sûr dans ces conditions de marché incertaines. Passons maintenant à notre activité commerciale actuelle. Comme nous l’avons déjà annoncé, au cours du premier trimestre, nous avons créé notre première entreprise commune, qui a permis de réunir environ 108 millions de dollars de recettes à la valeur de l’actif net, qui ont été utilisées pour réduire l’effet de levier. Nous avons l’intention d’étendre cette entreprise avec des capitaux privés pour soutenir la croissance continue et l’amélioration de la valeur de l’ILPT. Nous sommes en pourparlers avancés avec un autre partenaire potentiel, mais le calendrier est incertain car le blocage de la pandémie a rendu presque impossible pour cet investisseur d’effectuer une vérification préalable de la propriété.

Comme nous l’avons mentionné lors de l’appel du trimestre dernier, en février, nous avons acquis une installation de distribution de commerce électronique de classe A de 820 000 pieds carrés située près de Phoenix pour 71,6 millions de dollars à un taux plafond de 5,2 %. La propriété est louée à 100% à Amazon, ce qui porte à 16,1% la concentration totale de notre portefeuille avec ce locataire clé. Nous continuons à surveiller le marché des transactions et avons soumis des offres sélectives sur certaines propriétés au cours du mois dernier, mais n’avons pas été sélectionnés comme acheteur, ce qui nous indique que les prix n’ont pas encore beaucoup changé par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.

Je vais maintenant passer la parole à Yael pour parler des activités de location et de crédit-bail.

Yael Duffy

Merci, John. Et bonjour à tous. Nous pensons que la nature des activités de l’ILPT et la solidité de notre portefeuille nous permettront de gérer avec succès les perturbations économiques causées par COVID-19. La perception des loyers en avril est restée forte et conforme aux tendances des mois précédents, 19 des 20 premiers locataires de l’ILPT, soit 95 %, ayant payé leur loyer comme prévu. Pour le seul locataire dont nous n’avons pas reçu le paiement, un report de loyer a été accordé. Nous nous sommes attachés à identifier les locataires en difficulté financière afin de pouvoir soutenir le succès à long terme de leur entreprise et préserver la totalité des flux de trésorerie de l’ILPT.

Au 27 avril, nous avons accordé des reports de loyer à 37 locataires, ce qui représente environ 6,49 % du loyer annualisé. Le montant total des loyers reportés à ce jour s’élève à environ 2,1 millions de dollars, dont environ 40 % sont attribuables au mois d’avril, 30 % au mois de mai, 24 % au mois de juin et le reste au mois de juillet. Au total, ces reports représentent 2,7 % des revenus contractuels en espèces sur la période. Nous nous attendons à ce que les demandes de report de loyer se poursuivent tout au long du mois de mai, mais si l’économie rouvre complètement en mai et en juin, les reports de loyer devraient se résorber au moment où nous entrons dans le troisième trimestre.

Les reports de loyer pour nos locataires sont destinés à fournir un soulagement temporaire de la trésorerie à ceux qui sont les plus touchés par COVID-19 ; et comprennent généralement le report du loyer de base, qui sera remboursé en 12 mensualités à partir de l’automne. Conformément aux récentes directives comptables relatives aux demandes d’allègement des loyers, nous ne prévoyons pas que ces aides aux locataires aient un impact sur nos revenus GAAP. Comme ces reports sont considérés comme des plans de paiement qui supposent que le loyer est recouvrable, ils ne réduiront que temporairement nos flux de trésorerie. À ce jour, aucun loyer n’a fait l’objet d’une remise ou d’un abattement. Nos locataires les plus touchés sont les petites entreprises de notre portefeuille hawaïen dont les activités sont liées à l’économie locale et au tourisme.

Compte tenu de la rapidité avec laquelle la pandémie a affecté l’économie, nous nous sommes efforcés d’accorder à ces locataires un report de loyer qui leur donnera le temps de demander l’aide des programmes prévus par la loi CARES, comme le programme de protection des chèques de paie, ainsi que d’autres programmes d’aide du secteur privé et public. Les données historiques montrent que notre portefeuille hawaïen a bien résisté aux précédents ralentissements financiers, et nous prévoyons de maintenir une forte occupation et une forte demande à mesure que la crise se résorbera. Sur le continent, un grand nombre de nos bâtiments de commerce électronique et de distribution restent ouverts et continuent à fonctionner. Comme John l’a mentionné, 84 % de nos immeubles sur le continent répondent à la définition de l’État de New York des entreprises essentielles, ce qui, selon nous, souligne la force de notre portefeuille.

Passons maintenant à l’activité de location de ce trimestre. Au cours du premier trimestre, nous avons conclu de nouveaux baux et des renouvellements et avons procédé à des révisions de loyer, tous à Hawaii, pour environ 91 000 pieds carrés à des loyers qui étaient 19 % plus élevés que les taux précédents, avec une durée moyenne de location de 17,4 ans et des engagements pour le capital de location et les concessions de 0,52 $ par pied carré par année de location. Cela comprenait une révision du loyer pour 42 000 pieds carrés à un taux de 29 %. Les expirations de baux sont minimes à court terme, avec seulement 0,5 % du loyer annualisé expirant au cours des 12 prochains mois et plus de 93 % des baux expirant après 2021.

Comme nous en avons discuté lors d’appels précédents, nous avons travaillé sur une réinitialisation du loyer avec un locataire à Hawaï qui loue environ 1,2 million de pieds carrés pour 1,9 million de dollars de loyer annualisé qui devait être réinitialisé en 2019. Nous avons pu éviter l’arbitrage et les termes de l’accord ont été finalisés en avril, ce qui a entraîné une augmentation du loyer d’environ 8 %.

Je vais maintenant passer la parole à Rick pour qu’il nous donne des détails sur les liquidités et les résultats financiers de ce trimestre.

Rick Siedel

Merci, Yael. Et bonjour à tous. Outre la stabilité générale de notre portefeuille dont John et Yael ont parlé, nous restons également convaincus que notre situation actuelle en termes de liquidités et de capital soutient notre capacité à exercer efficacement notre activité dans cet environnement de marché difficile. Au 31 mars, nous disposions d’environ 20 millions de dollars de liquidités et de 485 millions de dollars de disponibilités sur notre facilité de crédit renouvelable. En outre, nous avons des échéances de dette minimales pour les 12 prochains mois, avec seulement une hypothèque de 49 millions de dollars qui arrive à échéance et que nous prévoyons de rembourser par anticipation demain, le 1er mai.

Au début de ce mois, nous avons déclaré notre dividende trimestriel régulier de 0,33 dollar par action, inchangé par rapport au niveau précédent. Notre dividende est bien couvert, et nous avons de fortes exigences de liquidité et de capital minimum dans tout notre portefeuille. Nous prévoyons de continuer à verser notre dividende trimestriel régulier, même si nous devons faire face à des perturbations de trésorerie à court terme. Les fonds propres normalisés du premier trimestre se sont élevés à 30,2 millions de dollars, soit 0,46 dollar par action, en hausse de 12 % par rapport à l’année précédente. L’EBITDA ajusté pour le trimestre s’est élevé à 45,9 millions de dollars, soit une hausse de 35 % par rapport à l’année précédente.

Le total des revenus locatifs pour le premier trimestre 2020 a augmenté de 18,3 millions de dollars pour atteindre 64,3 millions de dollars, ce qui représente une augmentation de 40 % par rapport aux résultats de l’année précédente. Cette augmentation reflète principalement notre activité d’acquisition ainsi que des augmentations provenant de la location et des réinitialisations de loyer, compensées par une réduction du pourcentage de loyer constaté à Hawaï dont nous avons parlé au dernier trimestre. Pour rappel, historiquement, nous avons reconnu un pourcentage de loyer d’environ 1 million de dollars au premier trimestre de chaque année, y compris en 2019.

Nous avons modifié le bail de ce locataire au quatrième trimestre 2019, en établissant un plancher annuel pour le pourcentage du loyer d’un million de dollars par an qui, après la modification, est comptabilisé au prorata tout au long de l’année, tout ajustement favorable étant comptabilisé au quatrième trimestre. Le revenu net d’exploitation sur la base de la comptabilité de caisse pour les biens immobiliers comparables a légèrement diminué de 70 points de base par rapport à l’année précédente, avec une baisse de 3,9 % à Hawaï et une augmentation de 3,3 % sur le continent. En ajustant pour le changement de calendrier du loyer en pourcentage à Hawaii, le bénéfice d’exploitation net en base de trésorerie pour les mêmes biens immobiliers à Hawaii a augmenté de 1 % et le bénéfice d’exploitation net consolidé en base de trésorerie pour les mêmes biens immobiliers a augmenté de 2 %.

Les frais généraux et administratifs pour le premier trimestre se sont élevés à 4,8 millions de dollars, soit une augmentation d’un million de dollars par rapport à l’année précédente. Et les dépenses d’amortissement se sont élevées à 18,3 millions de dollars, soit une hausse de 8,7 millions de dollars par rapport à l’année précédente. Ces augmentations sont attribuables à notre activité d’acquisition depuis le début de l’année dernière. Les intérêts débiteurs au premier trimestre ont augmenté de 6,9 millions de dollars par rapport à l’année dernière, pour atteindre 14,5 millions de dollars, principalement en raison de l’augmentation des soldes de la dette. Nous avons terminé le trimestre avec un encours de 265 millions de dollars sur notre facilité de crédit renouvelable.

Nous avons réduit la dette nette consolidée par rapport au dernier trimestre d’environ 0,6 fois, grâce aux produits reçus de notre coentreprise de 680 millions de dollars fermée au cours du trimestre, partiellement compensés par une légère hausse due à l’acquisition dont John a parlé, ce qui a entraîné une dette nette consolidée par rapport au BAIIA de 7,4 fois. Si l’on exclut la dette et l’EBITDA liés à la coentreprise, le reste du portefeuille était de 6,5 fois le ratio dette/EBITDA. Nous continuons à explorer les possibilités d’expansion de la coentreprise afin de réduire encore l’effet de levier, mais nous restons confiants dans notre profil financier actuel et dans notre capacité à gérer nos activités de manière efficace et sûre.

Cela conclut nos remarques préparées. Opérateur, veuillez ouvrir la ligne pour les questions.

Séance de questions-réponses

Opérateur

Je vous remercie. Nous allons maintenant commencer la séance de questions-réponses. [Operator Instructions] La première question aujourd’hui vient de Bryan Maher avec B. Riley FBR. Allez-y, s’il vous plaît.

Bryan Maher

Bonjour, quelques questions rapides. Et je suis désolé si j’ai manqué ça, mais j’ai eu une mauvaise connexion au début de l’appel. John, quelles pourraient être vos attentes en matière de report de loyer pour le deuxième trimestre ? Je crois vous avoir entendu dire que vous vous attendez à ce que le loyer diminue d’ici à ce que nous arrivions au troisième trimestre, mais étant donné que vous avez déclaré une sorte de 2 millions de dollars, je veux dire, vous attendez-vous à ce que ce soit 2 millions de dollars supplémentaires ou peut-être 4 millions de dollars ? Qu’en pensez-vous ?

John Murray

Je pense que je vais laisser Yael répondre à cette question.

Yael Duffy

Salut, Bryan. Donc, sur les 2,1 millions de dollars que nous avons déjà accordés, la majorité est destinée aux mois de mai, juin et juillet. Nous avons donc remarqué, à l’approche du mois de mai, que les demandes ont diminué. Et beaucoup de locataires, en particulier à Hawaï, ont commencé à annuler leurs demandes. Et je pense que neuf locataires sont venus nous dire qu’ils avaient obtenu un financement privé du Programme de protection des salaires. J’ai donc l’impression que cela devrait se calmer à l’approche du troisième trimestre, mais il se peut que nous recevions encore quelques demandes pour le mois de mai.

Bryan Maher

D’accord, mais dans le bas de la fourchette des millions à un chiffre, c’est un peu ce que vous pensez ?

Yael Duffy

Je pense que c’est sans danger.

Bryan Maher

D’accord. Et ensuite, on change de vitesse. Je pense que vous avez mentionné que vous faites toujours des offres sur les propriétés. D’abord, je suppose que ce sont des propriétés du continent. Et je pense que vous avez dit que vous n’avez pas réussi à faire cette offre. Dans quelle mesure pensez-vous que vous êtes loin du taux plafond par rapport à ceux qui ont réussi à faire ces acquisitions ?

John Murray

Oui. Bryan, nous – vous avez raison. Ce sont des propriétés sur le continent pour lesquelles nous avons fait des offres et je dirais que nous avons une réduction de 50 à 100 points de base sur les prix.

Bryan Maher

D’accord. Et pouvez-vous…

John Murray

Mais pour être juste, nous ne les avons pas vus fermer, donc nous ne savons pas si nous savons que quelques propriétés se sont retirées du marché, dans l’espoir qu’elles puissent revenir lorsque le marché sera plus fort. Et d’autres, nous croyons savoir qu’ils ont fait des tours supplémentaires ou ont accepté une offre, mais nous ne les avons pas encore vus fermer. Il reste donc à voir si nous sommes à côté de la plaque ou si les attentes des vendeurs sont à côté de la plaque.

Bryan Maher

C’est vrai. Et cela vient compléter mon autre question sur le volume d’activité. Je veux dire, a-t-il diminué de manière significative ou seulement de manière modeste par rapport à, je dirais, il y a deux trimestres ?

John Murray

Il est difficile de répondre à cette question car je pense qu’il y a quelques immeubles sur lesquels nous avons fait une offre et pour lesquels nous avons pensé que le vendeur avait le choix de prendre notre prix ou de retirer la propriété du marché, mais nous avons eu au moins une des propriétés sur lesquelles nous avons fait une offre et pour laquelle les courtiers nous ont dit qu’ils étaient de l’ordre de huit à dix autres soumissionnaires. Donc, lorsque nous avons eu l’impression d’être le seul soumissionnaire, cela m’a fait penser qu’il y avait beaucoup moins de demande pour ce type de biens, pour les acquisitions dans l’environnement actuel, mais l’autre cas me fait penser qu’il y a toujours des capitaux qui courent après les transactions. Il est donc difficile de dire…

Bryan Maher

Et puis, en passant à la vitesse supérieure, pouvez-vous nous rappeler quel était le taux plafond pour ces actifs au moment où ils ont été intégrés à l’entreprise commune ?

John Murray

Rick, avez-vous ce numéro sur le dessus de votre tête ?

Rick Siedel

Je le fais. C’était environ 5,8%, Bryan.

Bryan Maher

D’accord. Et enfin, et je pourrais me tromper sur ce point. Corrigez-moi si c’est le cas. Y avait-il un autre partenaire potentiel de l’entreprise commune qui envisageait de participer à cette entreprise commune à un moment donné dans le futur ? Et vous attendez-vous toujours à ce que cette entreprise commune se développe au fil du temps, disons au cours des six à dix-huit prochains mois ?

John Murray

Oui. Nous sommes en discussion avec un second partenaire. En raison du moment où ils ont décidé d’aller de l’avant avec nous, ils n’ont pas eu la possibilité de procéder à des vérifications préalables au niveau de la propriété en raison de la pandémie. Nous nous efforçons donc de compléter la documentation. Nous espérons qu’ils se joindront à l’entreprise dans les mêmes conditions que le partenaire initial, ce qui réduirait notre participation à un peu plus de 20 %. C’est donc un calendrier difficile à déterminer, mais en supposant que le marché démarre si les gens commencent à retourner au travail en mai ou juin, alors peut-être qu’au troisième trimestre, ce partenaire supplémentaire pourra se joindre à nous. Et nous nous attendons à ce qu’il se développe à partir de là.

Opérateur

Ceci conclut notre session de questions-réponses. Je voudrais maintenant laisser la parole à John Murray pour ses remarques de clôture.

John Murray

Nous vous remercions tous de vous être joints à nous pour cet appel aujourd’hui, et nous espérons que vous resterez en bonne santé et que nous aurons bientôt l’occasion de vous parler.

Opérateur

Cette conférence est maintenant terminée. Je vous remercie d’avoir assisté à la présentation d’aujourd’hui.


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