Duke Realty Corporation (NYSE:DRE) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 30 avril 2020 15:00 PM ET
Entreprises participantes
Ron Hubbard – Vice-président des relations avec les investisseurs
James Connor – Président et directeur général
Mark Denien – Directeur financier
Steven Schnur – Directeur des opérations
Nick Anthony – Directeur des investissements
Mark Milnamow – Chef de la comptabilité
Participants à la conférence téléphonique
Sumit Malhotra – Banque Scotia
Michael Mueller – J.P. Morgan
Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch
Jeremy Metz – BMO Marchés des capitaux
Blaine Heck – Wells Fargo Securities
Dave Rodgers – Robert W. Baird & Co.
Emmanuel Korchman – Citi
Richard Anderson – SMBC Nikko Securities
Ki Bin Kim – SunTrust Robinson Humphrey
Michael Carroll – RBC Marchés des capitaux
Vikram Malhotra – Morgan Stanley
John Guinee – Stifel Nicolaus & Co.
Eric Frankel – Conseillers de la rue verte
Opérateur
Mesdames et Messieurs, bonjour. Merci de votre présence et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de Duke Realty. [Operator Instructions]
J’ai maintenant le plaisir de céder la parole à notre hôte, le vice-président des relations avec les investisseurs, M. Ron Hubbard. Je vous en prie, allez-y.
Ron Hubbard
Merci, Tom. Bonjour à tous, et bienvenue à notre appel sur les résultats du premier trimestre. Je suis accompagné aujourd’hui de Jim Connor, président et directeur général, Mark Denien, directeur financier, Steve Schnur, directeur de l’exploitation, Nick Anthony, notre directeur des investissements, et Mark Milnamow, directeur de la comptabilité.
Avant de faire nos remarques préparées aujourd’hui, permettez-moi de vous rappeler que les déclarations que nous faisons sont soumises à certains risques et incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes. Pour plus d’informations sur ces facteurs de risque, nous vous renvoyons à notre 10-K du 31 décembre 2019 que nous avons dans les dossiers de la SEC.
Je passe maintenant la parole à Jim Connor pour préparer notre déclaration.
James Connor
Merci, Ron, et bonjour à tous. Tout d’abord, au nom de tous nos associés, nous espérons que vous et vos familles êtes tous en sécurité et en bonne santé. Nos remarques préparées aujourd’hui sont un peu plus longues que d’habitude, ce qui nous semble approprié compte tenu de la volatilité du marché et du fait que nous ne nous rencontrerons pas en personne au NAREIT en juin.
Nous allons fournir plus de détails sur nos résultats du premier trimestre, sur ce que nous voyons sur les marchés et sur nos prévisions pour le reste de l’année. Dans mon discours d’ouverture, je commenterai trois sujets : notre réponse initiale à la pandémie, les points forts de notre premier trimestre, la manière dont l’équipe de direction gère l’environnement opérationnel difficile d’aujourd’hui, puis je passerai la parole au reste de notre équipe.
Tout d’abord, je voudrais remercier l’équipe de Duke Realty dans tout le pays qui fait preuve d’une grande résilience et d’une grande adaptabilité face à la pandémie mondiale. Grâce à notre technologie de pointe et aux étapes précédentes de planification de l’interruption des activités, nous avons effectué une transition en douceur dans le domaine du télétravail.
Nous continuons à collaborer et à exécuter toutes les facettes de nos fonctions opérationnelles et financières. Cela comprend des mesures visant à garantir la sécurité et la santé de chacun, conformément aux directives du CDC et de divers gouvernements. Aucun membre de l’équipe de Duke Realty n’a contracté le virus COVID, et toute notre équipe continue de se comporter à un niveau élevé tout au long de ce défi – les défis de cette pandémie.
Passons maintenant à quelques faits saillants opérationnels et financiers pour le trimestre. Nous avons atteint une croissance des loyers de 33 % dans nos baux de deuxième génération. Nous avons signé 4 millions de pieds carrés de baux. Nous avons lancé trois développements totalisant 117 millions de dollars, tous préloués à 100 %. Et nous avons renforcé notre bilan avec l’émission d’un billet non garanti qui a été refinancé. Nous n’avons maintenant aucune échéance significative de dette avant le quatrième trimestre de 2022.
Permettez-moi maintenant de mettre en évidence les domaines d’intervention de notre équipe de direction dans le cadre de l’environnement opérationnel actuel. Il est évident que nous ne pouvons pas prévoir le moment ou la profondeur des cycles à venir, mais en couvrant les domaines suivants, nous avons une idée de l’orientation et de l’ampleur potentielle de notre changement au sein de notre entreprise.
Premièrement, nous dialoguons activement avec tous nos clients actuels pour les questions opérationnelles relatives aux protocoles de sécurité COVID et/ou pour le recouvrement des loyers, et dans certaines situations, nous pouvons éventuellement conclure un plan de report de loyer.
Deuxièmement, pour notre pipeline de développement, nous sommes très attentifs au maintien de la sécurité des travailleurs, au respect des calendriers et des budgets des projets dans le cadre des protocoles de sécurité et des arrêts de production imposés par le gouvernement. Steve Schnur en parlera plus en détail dans un instant.
Troisièmement, en ce qui concerne le déploiement de capitaux importants, nous avons décidé d’arrêter temporairement tout nouveau développement spéculatif, toute acquisition ou cession jusqu’à ce que nous ayons plus de clarté sur le calendrier et l’impact du monde post-COVID. M. Mark donnera plus de détails sur les attentes pour 2020 dans quelques minutes.
Quatrièmement, nous mettons en œuvre des mesures de réduction des coûts pour aider à gérer les frais généraux et administratifs en fonction de la durée de l’arrêt et du rythme de la reprise économique.
Cinquièmement, nous nous concentrons sur les tendances des performances mensuelles et la modélisation des scénarios de flux de trésorerie attendus, et l’équipe de souscription fournit des mises à jour plus fréquentes sur le crédit aux locataires, puisque nous suivons de près les tendances de l’offre et de la demande sur chacun de nos 20 marchés, à la fois pour le court terme et pour l’horizon 2021.
Enfin, l’équipe de direction se réunit chaque semaine et parfois chaque jour pour diriger et communiquer une feuille de route à notre organisation ainsi qu’à notre conseil d’administration.
Et maintenant, laissez-moi passer la parole à Steve pour couvrir le côté opérationnel.
Steven Schnur
Merci, Jim. Je vais d’abord aborder les fondamentaux généraux du marché, puis je passerai en revue nos résultats opérationnels, et enfin j’aborderai le sujet du recouvrement des loyers. Le trimestre s’est avéré relativement fort sur le plan de la demande, étant donné le manque de disponibilité des locaux. Et même avec un ralentissement de la prise de décision début mars, le marché a atteint une absorption d’environ 35 millions de pieds carrés.
Les livraisons ont atteint environ 55 millions de pieds carrés, ce qui correspond à un taux de vacance de 4 % à la fin du trimestre. Comme on peut s’y attendre, les perspectives de la demande en 2020 vont se détériorer en raison du ralentissement de l’économie.
Bien qu’il soit trop difficile à l’heure actuelle de prévoir une gamme de demandes étant donné les tendances en matière de location que nous avons observées dans la deuxième moitié du mois de mars et jusqu’à présent en avril, nous constatons une demande de la part d’industries importantes telles que l’alimentation et les boissons, les soins de santé, la logistique inverse et d’autres produits de première nécessité. Et bien sûr, la demande de type commerce électronique direct au consommateur.
On ne sait pas encore exactement quelle sera la demande compensée par les clients qui quitteront l’espace. Et je pense que nous en saurons un peu plus à ce sujet en mai et juin. Mais si nous partons du scénario de stress d’une nouvelle demande faible ou nulle et que nous complétons le pipeline en construction sur le marché aujourd’hui d’environ 140 millions de pieds carrés, vous vous attendez probablement à un taux d’inoccupation de 5,3 % et peut-être même à une limite supérieure de 5,8 % au cours du premier semestre 2021.
Toutefois, nous pensons qu’étant donné ce nouveau domaine de distanciation sociale et d’activités plus fréquentes à domicile, et compte tenu du potentiel de résilience accrue des stocks et de la planification des stocks de sécurité plus tard dans l’année, la demande de stockage supplémentaire des stocks et d’espace d’exécution directe devrait rester assez solide. Elle augmentera probablement jusqu’en 2021, lorsque nous assisterons à une reprise économique.
Je voudrais également noter que nous, ainsi que tous nos pairs du secteur public qui ont fait état jusqu’à présent d’un recul des nouveaux développements spéculatifs, pensons qu’il est probable que nous assisterons à une diminution significative des livraisons à l’avenir, et donc à une équation offre-demande assez équilibrée en 2021.
En ce qui concerne notre propre portefeuille, même si le marché a commencé à se détendre à la mi-mars, nous avons quand même réalisé un premier trimestre très solide en signant des baux pour 4 millions de pieds carrés. Ce chiffre est supérieur à celui du premier trimestre 2019.
Près de la moitié de cette activité a eu lieu en mars et elle comprenait – et inclus dans les 4 millions de dollars – 850 000 pieds carrés de baux à court terme, ce qui est conforme à nos performances passées en matière de baux à court terme.
Jusqu’à présent, en avril, nous avons exécuté 1,9 million de pieds carrés de nouveaux baux. Ces baux comprennent un bail à long terme de 200 000 pieds à Nashville avec un locataire qui avait signé un contrat à court terme au cours du premier trimestre, un renouvellement anticipé de 650 000 pieds en Californie du Nord, un renouvellement de 450 000 pieds à Columbus et une transaction de 300 000 pieds carrés sur deux propriétés à Raleigh.
Comme vous pouvez le voir par ces accords, la demande est actuellement plus forte pour les grands espaces et la durée moyenne des baux pour nos transactions du premier trimestre était de 6,7 ans. En ce qui concerne les renouvellements et les remplacements immédiats, nous avons reloué 79,2 % des baux arrivés à échéance au cours du premier trimestre et avons clôturé le trimestre avec un taux d’occupation en service de 96,5 %.
L’activité de location pour le trimestre, combinée à des fondamentaux solides, a conduit à un autre excellent résultat et à une croissance des loyers, comme Jim l’a mentionné, de 17% en espèces et de 33% sur une base GAAP. La valeur de marché de notre portefeuille de baux est d’environ 15 % des taux de location pré-pandémique. En outre, seuls 5 % de nos baux expirent en 2020 et 9 % en 2021.
Ces faibles expirations, associées à l’estimation de la valeur de marché, permettent d’envisager un niveau de volatilité et un revenu net d’exploitation probablement plus faibles que ceux d’autres sociétés dont les niveaux d’expiration annuelle des baux sont beaucoup plus élevés.
Je vais maintenant vous parler de notre récente performance en matière de recouvrement des loyers. Depuis ce matin, nous avons collecté 100 % de nos loyers de janvier et de février, 99,6 % de nos loyers de mars et plus de 97 % de nos loyers d’avril.
J’ajouterai également que nous avons perçu à ce jour environ 22 % de nos loyers de mai. Nous avons une procédure détaillée que nous suivons si nous recevons une demande de report de la part d’un locataire. Tout d’abord, nous encourageons le client à examiner toutes les sources de liquidités disponibles, telles que ses facilités bancaires et tout programme de prêt du gouvernement.
Ensuite, nous fournissons à chaque locataire une liste de contrôle demandant ses états financiers, la preuve qu’il a demandé à bénéficier d’un des programmes de prêt du gouvernement s’il remplit les conditions requises et les autres mesures qu’il prend pour réduire les coûts et améliorer ses performances opérationnelles.
Nous effectuons ensuite un processus d’examen du crédit actualisé et évaluons la capacité de résistance du client. À ce moment-là, nous décidons s’il convient ou non de proposer un report de paiement. Bien qu’il soit encore tôt dans ce processus, nous constatons généralement que ces accords se traduisent par un report partiel de deux à trois mois du loyer de base, le montant reporté devant être remboursé avec intérêts généralement dans un délai de six à douze mois.
Comme nous l’avons indiqué dans notre communiqué de presse d’hier soir, nous avons reçu des demandes de report de loyer de la part d’environ 24 % de nos locataires. Il est important de noter que seule une partie de ces demandes est actuellement examinée. Nos petits locataires ressentent certainement les effets de cet environnement avec plus d’acuité, comme en témoigne le fait que la majorité de nos demandes proviennent de locataires de moins de 100 000 pieds.
J’ajouterais également que sur les 5 millions de pieds carrés de location que nous avons réalisés à ce jour, si l’on exclut les baux à court terme, seuls 16 % de cette activité proviennent de locataires de moins de 100 000 pieds. Tant qu’il n’y aura pas plus de clarté sur la durée des commandes gouvernementales de logements en place et sur le développement des traitements COVID, le court terme est un peu incertain en ce qui concerne le résultat des reports de loyer. À l’avenir, et comme Jim y a fait allusion dans son discours d’ouverture, nous maintiendrons un dialogue actif avec nos clients en nous concentrant sur la maximisation de nos collectes de loyers mensuels.
Permettez-moi également de souligner que nous avons le sentiment d’avoir une très forte base de clients, y compris nos principaux locataires tels qu’Amazon, UPS, Target, Home Depot, Walmart, Clorox et Samsung, pour n’en citer que quelques-uns. Si l’on ajoute à cela nos baux relativement plus longs et notre taux de renouvellement plus faible, nous estimons que cet aspect de la proposition de Duke Realty en matière de capital-risque est sous-estimé, en particulier pour les investisseurs qui ont un horizon à long terme.
Nous avons également connu un bon quart des mises en chantier, comme Jim l’a mentionné, malgré l’incertitude croissante. Nous avons lancé trois projets de construction sur mesure d’un montant total de 117 millions de dollars, tous loués à 100 %. À la fin du trimestre, notre réserve de projets de développement s’élevait à 1,1 milliard de dollars, 74 % de ces actifs étant affectés aux marchés côtiers de niveau 1. Ce pipeline était également préloué à 61 % au 31 mars.
En ce qui concerne le calendrier et la mise en œuvre des diverses actions gouvernementales visant à fermer certaines entreprises jugées non essentielles, deux de nos 21 projets ont connu une sorte d’arrêt de travail, l’un d’entre eux étant maintenant remis en service. Nous nous attendons à un léger retard dans l’achèvement d’un seul projet, et seulement de deux à trois mois environ, car ce projet sera remis en service la semaine prochaine.
Au niveau du site du projet, nous nous sommes activement engagés auprès des entrepreneurs et des locataires potentiels. Et les équipes du projet Duke font un travail fantastique pour minimiser les impacts. Nous n’avons entendu parler d’aucun problème matériel du point de vue des locataires. Il semble que tout le monde sache que nous sommes dans le même bateau.
Nous sommes ouverts aux affaires et nous travaillons dur pour terminer toutes nos installations. Depuis le mois dernier, nous avons temporairement suspendu tous les nouveaux développements spéculatifs, comme le montrent nos orientations actualisées. Les développements spéculatifs futurs dépendront de l’environnement des entreprises et des perspectives économiques pour le second semestre 2020.
Nous disposons toutefois d’un solide portefeuille de projets potentiels de construction sur mesure avec des clients solvables qui, nous l’espérons, constitueront une allocation de capital rentable à l’avenir. En ce qui concerne les acquisitions et les cessions, nous avons eu un léger quart d’activité. Nous avons conclu la vente d’un immeuble de 540 000 pieds carrés, loué à 100 % à St.
Comme vous vous y attendez, nous avons réduit nos directives concernant les dispositions, que Mark abordera. Toutefois, nous disposons d’un certain nombre d’actifs de bonne qualité que nous prévoyons toujours de vendre dans le courant de l’année, sous réserve d’une amélioration des conditions du marché. Notre activité de cession continuera à contribuer à notre objectif de 70 % d’exposition géographique de niveau 1 d’ici à la fin de 2021, ainsi qu’à fournir une source de fonds.
Nous avons également réduit les attentes du côté des acquisitions. Nous espérons trouver des transactions opportunistes à la lumière des turbulences du marché et disposer du bilan et des connexions industrielles nécessaires pour réagir rapidement afin de profiter de toutes les opportunités que nous voyons.
Je vais maintenant laisser la parole à Mark pour discuter de nos résultats financiers et de la mise à jour des orientations.
Mark Denien
Merci, Steve. Bon après-midi à tous. Les FFO de base pour le trimestre ont été de 0,33 $ par action, contre 0,38 $ par action au quatrième trimestre de 2019. Les fonds propres de base ont subi l’impact négatif d’une augmentation d’environ 0,03 $ par action des frais généraux et administratifs hors caisse par rapport au quatrième trimestre de 2019, ce qui est un élément normal du premier trimestre résultant de l’obligation comptable de passer immédiatement en charges une partie importante de notre attribution annuelle de rémunération à base d’actions.
Les fonds propres de base ont également subi un impact négatif de près de 0,02 $ par action provenant des réserves de recouvrabilité des loyers à recevoir en ligne droite que nous avons comptabilisées ce trimestre pour l’impact de l’épidémie de COVID-19.
L’amélioration des résultats d’exploitation due à la croissance des loyers et à l’augmentation du taux d’occupation a largement compensé ces réserves de recouvrabilité, ce qui s’est traduit par des FFO de base de 0,33 $ par action diluée, ce qui correspond au premier trimestre de 2019.
Nous avons déclaré des FFO tels que définis par le NAREIT de 0,28 $ par action pour le trimestre contre 0,33 $ par action pour le premier trimestre de 2019, la diminution résultant d’une perte d’environ 0,05 $ par action sur le coût d’extinction de la dette provenant de la transaction de refinancement que nous avons exécutée au cours du trimestre.
Les fonds alternatifs se sont élevés à 126 millions de dollars pour le trimestre, contre 119 millions de dollars pour le premier trimestre de 2019. Les AFFO n’ont pas été affectés par les réserves de recouvrement linéaire que nous avons comptabilisées au cours du trimestre.
La croissance du NOI des mêmes biens immobiliers sur une base de caisse pour le trimestre se terminant le 31 mars 2020 a été de 6,6 %. En plus de l’augmentation du taux d’occupation et des loyers, la croissance du NOI du même bien immobilier a bénéficié ce trimestre d’environ 180 points de base de l’épuisement des loyers gratuits par rapport au premier trimestre de 2019.
Le bénéfice net d’exploitation des biens immobiliers comparables pour le premier trimestre sur une base GAAP était de 1,5 %, ce qui était inférieur au chiffre en espèces, principalement en raison d’un impact de 300 points de base des réserves de recouvrement non monétaires comptabilisées ce trimestre ainsi que de l’absence d’impact de l’épuisement des loyers gratuits sur une base GAAP.
Je voudrais parler de notre forte position de liquidité et souligner que nous avons ajouté un nouveau calendrier sur nos documents complémentaires à la page 20. Comme l’illustre ce calendrier, nous prévoyons que les fonds disponibles pour le réinvestissement fourniront des liquidités plus que suffisantes pour financer nos activités, y compris l’achèvement de notre pipeline de développement et le versement de dividendes.
Cela est vrai même si l’on considère l’impact sur les encaissements des différentes formes d’allègement des loyers que nous pourrions accorder à certains de nos locataires au cours des prochains mois. J’aimerais parler un peu de l’impact comptable des reports de loyer sur divers paramètres et sur la liquidité.
Tant que les accords de report de loyer sont considérés comme recouvrables, il n’y a pas vraiment d’impact comptable sur les FFO, AFFO ou NOI. Dans la mesure où le délai de remboursement dépasse un an, il pourrait y avoir un impact négatif négligeable sur les fonds provenant de l’exploitation forestière et l’excédent d’exploitation net à court terme, compensé par des écarts positifs dans les années à venir, mais aucun impact sur les fonds provenant de l’exploitation forestière.
Dans la mesure où les accords de report de loyer sont considérés comme irrécouvrables, ils seront alors inclus dans nos réserves pour créances douteuses et auront évidemment un impact sur tous ces paramètres. Du point de vue de la liquidité des flux de trésorerie, il y aura un impact négatif sur les flux de trésorerie à court terme, mais cela n’affectera en aucune façon notre position globale de liquidité.
Laissez-moi vous donner un exemple pour vous montrer l’ampleur des flux de trésorerie dont nous parlons. Notre facturation mensuelle de loyers bruts s’élève à environ 70 millions de dollars. Si vous supposez que nos demandes de report atteignent 25 % de la valeur nette annuelle de nos baux et que nous finissons par alléger l’image de marque même de la moitié de ces demandes, cela représenterait 12 % de nos locataires sur une valeur brute annuelle des baux ou 8,8 millions de dollars de loyer brut mensuel.
Si vous supposez ensuite que toutes les demandes accordées concernaient trois mois d’allègement à 50 % des loyers bruts chaque mois, cela représente 13 millions de dollars d’allègement total sur trois mois. Cela représente environ 150 points de base des recettes annuelles. Notre taux de fonctionnement trimestriel des AFFO moins les dividendes est d’environ 40 millions de dollars.
Ainsi, même à ce niveau de report dans mon exemple, qui s’élève à 13 millions de dollars, nous disposons d’amples liquidités, même pendant ces périodes de report, pour couvrir tous les aspects de nos opérations et de notre dividende. De plus, nous attendons le remboursement de ces reports. Cela n’équivaut pas à une perte de recettes ou de flux de trésorerie.
D’un point de vue financier, nous avons effectué une transaction avant l’épidémie de COVID, ce qui nous a permis de nous mettre dans une position encore plus sûre pour surmonter la crise. En février 2020, nous avons émis pour 325 millions de dollars de billets non garantis à 30 ans à un taux d’intérêt nominal de 3,05 % et utilisé le produit pour le remboursement anticipé de 300 millions de dollars de billets non garantis qui portaient intérêt à un taux d’intérêt nominal de 4,38 % et devaient arriver à échéance en juin 2022.
Grâce à cette transaction, nous n’avons pas d’échéance de dette significative avant octobre 2022. L’équipe de recherche sur le crédit de Wells Fargo a récemment publié un rapport sur la liquidité, et sur la base de divers tests de résistance à l’EBITDA et des mesures de crédit projetées à la fin de l’année, nous nous sommes classés au premier rang des 63 sociétés de placement immobilier couvertes dans leur univers.
Enfin, ce qui n’est pas inclus dans ces mesures de liquidité, c’est que pratiquement 100 % de nos propriétés sont libres de toute charge et d’une très grande qualité institutionnelle. Cela constitue une autre source fiable de fonds en cas de besoin.
Nos mesures d’endettement sont très prudentes, avec un ratio dette nette/EBITDA de 4,8 fois et un ratio de couverture des charges fixes sur 12 mois de 5,2 fois. Je voudrais maintenant aborder les changements que nous avons apportés à nos orientations pour 2020 en raison de l’impact de la pandémie sur l’économie et la chaîne d’approvisionnement.
Tout d’abord, nous avons réduit nos prévisions pour les fonds propres de base à une fourchette de 1,41 à 1,51 dollar par action diluée, contre une fourchette précédente de 1,48 à 1,54 dollar par action diluée, ce qui équivaut à une baisse de 0,05 dollar jusqu’au point médian.
La baisse des prévisions pour les principaux fonds de roulement est due à une augmentation moyenne estimée à 18 millions de dollars, soit 0,05 dollar par action, des réserves de recouvrement ou des loyers perdus en raison de défaillances et d’hypothèses de location retardée, y compris la charge de 5 millions de dollars prise au premier trimestre. Cela équivaut à une augmentation totale de 210 points de base.
Je tiens à préciser que cette augmentation de 210 points de base des réserves de recettes, si vous voulez, n’est pas seulement une mauvaise créance. Elle comprend les créances douteuses en espèces, les créances douteuses en ligne droite, les pertes d’occupation dues aux défauts de paiement et les hypothèses de location différée des locaux actuellement vacants.
Si cette perte de recettes supplémentaires estimée à 18 millions de dollars ou 210 points de base est finalement correcte, la répartition entre les catégories que je viens de mentionner pourrait varier considérablement en fonction du moment et de la composition des locataires.
Mais pour l’instant, nous estimons que cette augmentation de 210 points de base sera composée de 80 points de base de liquidités provenant d’une combinaison de défauts de paiement et de radiation de créances douteuses, de 60 points de base provenant de l’augmentation des réserves linéaires, qui ont déjà été comptabilisées au premier trimestre, et de 70 points de base provenant d’hypothèses de baux retardés.
Ce montant s’ajoute aux 50 points de base des recettes annuelles que nous avions dans nos orientations initiales. Donc, à mi-parcours, nous avons maintenant 260 points de base, soit 22 millions de dollars de réserve de recettes totales. Je tiens également à souligner que ces chiffres ne se traduisent pas nécessairement par des résultats identiques pour les biens.
Les réserves pour créances douteuses et les créances linéaires n’ont pas d’incidence sur les résultats de la comptabilité de caisse pour les biens identiques. Et une grande partie de nos hypothèses de diminution de l’occupation des espaces actuellement vacants concerne des propriétés qui ne font pas partie du même pool immobilier.
Ainsi, l’impact total sur une même propriété n’est que de 150 base. Nous essayons d’adopter une approche raisonnablement prudente dans l’estimation de nos pertes potentielles de revenus, compte tenu des temps sans précédent auxquels nous sommes confrontés.
Nous avons examiné notre exposition globale au risque potentiel de différentes manières, notamment les préoccupations actuelles de chaque locataire, l’exposition à diverses industries subissant de plus fortes pressions dans cet environnement et l’exposition à des locataires plus petits qui auront plus de mal à supporter ces fermetures pendant une période prolongée.
L’augmentation de notre réserve linéaire de créances de 5 millions de dollars que nous avons prise au cours du premier trimestre est le cumul de toutes ces révisions. Pour mettre les choses en perspective, notre solde total de créances linéaires à la fin de 2019 était d’environ 130 millions de dollars, déduction faite d’une réserve de 7 millions de dollars à ce moment-là.
Nous avons donc augmenté cette réserve de 7 millions de dollars de ces 5 millions. Comme vous pouvez vous en rendre compte, il s’agit d’un processus très difficile étant donné le degré extrême d’incertitude actuel, mais nous avons pensé qu’il était prudent d’adopter cette approche et qu’il était logique d’augmenter notre réserve à ce moment-là étant donné les changements extrêmes que nous avons connus depuis la fin de l’année.
N’oubliez pas que la durée moyenne restante de notre bail est de 5,9 ans. C’est donc en moyenne le temps qu’il faut pour recouvrer le solde débiteur linéaire. Pour mettre les choses en perspective, en 2009, notre portefeuille industriel a connu 210 points de base de créances douteuses.
Environ la moitié de ce montant correspond à des annulations de créances linéaires et l’autre moitié à des annulations de créances facturées. En plus de ces 210 points de base de créances douteuses, nous avons eu 150 points de base de perte de loyer sur une base annualisée à partir de l’inoccupation après les défauts de paiement des locataires. Au total, nous avons donc eu 360 points de base de perte de loyer pour les seules créances douteuses et défaillances en 2009.
Ce n’est pas ainsi que nous sommes arrivés à nos estimations pour cette année, mais simplement à des fins de comparaison. Nous disposons aujourd’hui d’un portefeuille et d’une base de locataires beaucoup plus solides qu’à l’époque pour sortir de cette situation actuelle beaucoup plus forts à long terme. Par ailleurs, l’augmentation des coûts de portage résultant de la diminution de nos attentes en matière de développement, qui auraient autrement été capitalisés, a un impact négatif sur nos prévisions révisées des FFO de base.
Pour des raisons similaires, les FFO de base en plus de la perte sur l’extinction de la dette que nous avons prise au premier trimestre, nous avons également diminué nos prévisions pour les FFO de NAREIT à une fourchette de 1,32 à 1,44 $ par action par rapport à la fourchette précédente de 1,42 à 1,52 $ par action.
Nous révisons également nos orientations concernant la variation des fonds opérationnels ajustés sur une base ajustée des parts, afin de les faire varier entre 0 % et une augmentation de 6,2 % par rapport à la fourchette précédente de 3,1 % à 7,7 %.
Comme indiqué précédemment, une partie de ces créances douteuses estimées qui pourraient avoir un impact négatif sur les fonds propres de base n’a pas d’incidence sur les fonds propres de base. Même avec ces prévisions révisées, notre taux de dividende trimestriel actuel de 0,235 $ par action, la durabilité de notre dividende est restée forte avec une couverture contre les fonds d’exploitation ajustés dans la fourchette de 60 % à 70 %.
Pour la croissance de l’INO des biens immobiliers identiques sur une base de caisse, nous avons réduit nos prévisions à une fourchette de 1,75 % à 3,25 %, contre 3,6 % à 4,4 % précédemment. La croissance du NOI des mêmes biens immobiliers sur une base de caisse pour 2020 sera influencée positivement par la croissance des taux de location sur les baux de deuxième génération, mais elle sera compensée par les réserves de recouvrabilité prévues sur les créances facturées et les pertes de loyers en espèces dues aux conditions économiques difficiles pour un certain nombre de nos locataires.
La charge des créances irrécouvrables provenant des loyers linéaires n’aura pas le même impact – encaisser la croissance de la même propriété, mais aura un impact sur la même propriété selon les normes GAAP. Ainsi, l’écart entre la croissance des loyers au comptant et la croissance des loyers selon les normes comptables sera plus important que la normale, soit environ 200 à 300 points de base.
Comme l’a fait remarquer Steve, nous avons temporairement interrompu les nouveaux développements spéculatifs, ce qui a été le principal moteur de la révision à la baisse de nos orientations pour les développements en 2020, qui se situent maintenant dans une fourchette de 275 à 425 millions de dollars par rapport à nos orientations initiales de 675 à 875 millions de dollars pour 2020.
Nous avons également procédé temporairement à de nouvelles acquisitions et à des cessions, qui ont été les principaux moteurs de la baisse de notre estimation du volume des cessions, qui est passé de 300 à 500 millions de dollars, selon les prévisions initiales, à 125 à 250 millions de dollars.
Enfin, nous avons réduit nos prévisions pour l’occupation moyenne stabilisée en service à une fourchette de 95 à 97 %, soit une diminution de 100 points de base par rapport au point médian initial, tandis que nous avons réduit nos prévisions pour l’occupation moyenne totale en service à une fourchette de 94,4 à 96,4 %, soit une diminution de 70 points de base par rapport au point médian initial. L’impact monétaire de cette baisse d’occupation prévue est inclus dans les 22 millions de dollars, soit 0,06 $ par part des réserves de recettes totales que j’ai mentionnées précédemment.
Je vais maintenant céder la parole à Jim pour quelques remarques de clôture.
James Connor
Merci, Mark. Nous avons clôturé le premier trimestre 2020 en pleine crise sanitaire mondiale et dans un contexte de ralentissement économique sans précédent, ce qui a fondamentalement modifié nos perspectives pour 2020 par rapport à l’annonce de nos prévisions de bénéfices il y a tout juste trois mois. Cependant, comme Mark vient de vous présenter nos prévisions révisées pour l’année, le point médian de nos prévisions soutient une croissance positive des bénéfices d’une année sur l’autre.
Nous pensons qu’il s’agit là d’une réflexion sur les mérites de la durabilité de notre profil d’entreprise et des fondamentaux de notre activité, et nous sommes convaincus que notre organisation saura naviguer avec succès dans cette période difficile. Je vais donc résumer nos priorités à court terme.
Nous accordons la priorité à la santé et à la sécurité des membres de notre équipe, nous continuons à maximiser le revenu net d’exploitation du portefeuille, nous achevons et louons le pipeline de développement et fournissons des installations respectueuses de l’environnement, nous maintenons un bilan très solide qui soutient confortablement notre dividende et enfin, nous allouons soigneusement tout nouveau capital pour nous positionner au mieux pour la croissance à long terme.
Sur ce, nous allons maintenant ouvrir nos lignes au public. Comme nous avons été un peu longs dans notre introduction et nos commentaires, je demande aux participants de ne poser qu’une seule question, et vous êtes bien sûr les bienvenus pour reprendre la queue.
Tom, nous allons maintenant répondre aux questions.
Séance de questions-réponses
Opérateur
Je vous remercie. [Operator Instructions] Notre première question aujourd’hui vient de la ligne de Nick Yulico avec la Banque Scotia. Allez-y, s’il vous plaît.
Sumit Malhotra
Bonjour. C’est Sumit qui remplace Nick. Juste une petite question sur les créances douteuses et l’activité des créances douteuses au premier trimestre. Je suppose que le type de locataire et le type d’espace dont nous parlons en termes de taille et d’affiliations industrielles du locataire étaient de quelle nature ? Et éventuellement, si vous pouviez mettre en évidence le marché ? Et en outre, dans quel délai avez-vous pu relouer l’espace au locataire ? Nous avons remarqué que les concessions offertes étaient peu nombreuses. Cela était-il donc lié à la même situation ? Et en termes de revenus – locataire entrant, quelle est l’affiliation industrielle ? Nous essayons de savoir qui est parti et quel type d’industrie, puis qui est arrivé et quel type d’industrie.
James Connor
Oui. Sumit, je vais prendre ça. Il n’y a pas de perte de locataires. Ce n’était pas une réserve de loyer en espèces, tout est en ligne droite. Ce n’est donc pas comme si nous avions perdu l’occupation et que nous attendions pour remplir l’espace, ce n’est pas ce à quoi nous avons affaire.
Nous avons procédé à un examen très complet et efficace de chaque locataire figurant dans notre base de données. Et nous l’avons examiné de nombreuses manières différentes. Nous avons examiné les locataires qui peuvent avoir récemment de mauvaises nouvelles individuelles qui ne leur sont pas favorables.
Nous avons examiné tous les locataires qui ne nous ont pas payé le loyer d’avril, qui sont beaucoup de petits locataires, comme Steve l’a mentionné, la plupart de notre demande de report des locataires qui ne nous ont pas encore payé de loyer sont de petits locataires par nature.
Nous avons donc en quelque sorte regroupé tous ces locataires et nous avons constitué une réserve pour les créances douteuses sur la ligne droite. Nous avons examiné les locataires des industries à haut risque qui sont plus fortement touchées par la COVID.
Actuellement, ces industries sont celles de l’automobile et des compagnies aériennes connexes, de l’hôtellerie, des voyages, de l’organisation d’événements, des loisirs. Au total, ces industries sont des secteurs d’exposition. Il n’y a en réalité que 5 % environ, mais nous avons constitué une réserve sur le solde des créances de ce groupe de locataires.
Il faut donc garder à l’esprit que le solde des créances en ligne droite est de 130 millions de dollars sur notre bilan. Il s’est accumulé au fil du temps grâce à des loyers gratuits, parfois versés il y a des années à certains de ces locataires, des escaliers mécaniques.
Il ne s’agit donc pas des loyers actuels en espèces. Il s’agit de revenus linéaires que nous avons reconnus au cours des années passées et que nous réservons pour le premier trimestre. Il ne s’agit donc pas d’un problème d’occupation, ce n’est pas comme si nous avions perdu des locataires. Comme Steve l’a mentionné, les liquidités que nous percevons sont très bonnes en ce moment.
Nous avons juste pensé qu’à l’heure actuelle, étant donné tout ce qui se passe dans le monde, si nous étions à l’aise avec la réserve sur ces 130 millions de dollars à la fin de l’année, étant donné tout ce qui se passe dans le monde, il semble prudent que nous augmentions notre réserve dès maintenant.
Sumit Malhotra
Mark, désolé si j’ai mal compris, mais n’y avait-il pas de remblai dans le quartier ?
Mark Denien
Eh bien, je dirais que nous avons renouvelé environ 79% lorsque vous incluez les remblais et les locataires qui ont expiré. Les remblais représentaient environ 11 % des 79 %.
James Connor
Oui, cela n’a rien à voir avec la mauvaise dette que nous avons prise. C’est juste…
Sumit Malhotra
D’accord.
James Connor
Cela n’a rien à voir avec les créances douteuses.
Sumit Malhotra
Compris. Merci. Ok.
Opérateur
Notre prochaine question vient de Mike Mueller, J.P. Morgan. Je vous en prie, allez-y.
Michael Mueller
Oui, bonjour. Une petite question. Sur la base de la baisse de 250 points de base du taux d’occupation que vous avez fait subir au second semestre, supposez-vous que tout se passe le 1er juillet ou s’agit-il plutôt d’une lente hémorragie tout au long du second semestre ? Je vous pose la question parce que j’essaie de réfléchir au report de 2021.
James Connor
Oui. Mike, nous n’avons pas nécessairement regardé de cette façon. C’est un nombre moyen. Je suppose donc qu’en moyenne, on pourrait vraiment penser que cela se passe le 1er juillet. En réalité, cela commencera probablement à se produire lentement avant cette date, et une augmentation, probablement au début du second semestre. Mais en moyenne, je pense que le 1er juillet est en quelque sorte la date que nous avons modélisée à l’heure actuelle.
Michael Mueller
J’ai compris. Ok. Merci.
Opérateur
Et nous avons une question de Jamie Feldman représentant la Bank of America. Je vous en prie, allez-y.
Jamie Feldman
Super. Tu m’entends ?
James Connor
Oui. On t’entend, Jamie.
Jamie Feldman
Merci. Je voulais revenir sur les commentaires de Steve concernant l’inventaire d’urgence, le réapprovisionnement de l’inventaire et, en quelque sorte, sur ce que les locataires pensent à long terme. Pouvez-vous peut-être quantifier ce que votre locataire moyen pense en termes de demande supplémentaire lorsque nous aurons surmonté cette situation et que les choses reviendront un peu à la normale ? Vous essayez juste d’avoir une idée de ce à quoi le monde ressemblera dans un an environ ?
Steven Schnur
Bien sûr, Jamie. Je suppose que je vais faire deux remarques. Premièrement, ce n’est probablement qu’au cours des 30 derniers jours que nous avons eu plus d’accès et de conversations avec notre clientèle qu’aujourd’hui. Nous parlons à chacun de nos clients et nous avons des conversations avec le PDG et les directeurs de l’immobilier.
Deuxièmement, je pense que l’on parle beaucoup de la résilience et du stock de sécurité. Une grande partie de ces discussions ont été anecdotiques. Nos clients commencent à en parler. Je ne peux pas dire qu’à l’heure actuelle, nous avons des précisions sur le pourcentage d’augmentation des stocks, sur l’endroit où ils vont se trouver ou sur les personnes qui vont les affecter. Nous n’avons pas encore de précisions à ce sujet.
James Connor
J’ajouterais donc Jamie. Cela fait partie d’une discussion plus large, qui est en cours et qui, je pense, va s’accélérer, et qui remonte à la garantie des emplois dans la fabrication et l’assemblage dont on parle depuis quelques années. Je pense donc que vous verrez de nombreuses entreprises commencer à mettre en place des plans au cours des deux prochaines années pour continuer à ramener une plus grande partie de cette responsabilité aux États-Unis et une plus grande partie de ce stock dans leur chaîne d’approvisionnement existante ici aux États-Unis afin qu’elles puissent y accéder plus rapidement.
Jamie Feldman
D’accord. Et quel pourcentage de votre base de locataires pensez-vous que vous envisagez cela ou que vous en parlez ?
Steven Schnur
Probablement 25 % des personnes à qui nous avons parlé jusqu’à présent.
Jamie Feldman
D’accord, très bien. Merci.
Steven Schnur
C’est une situation en évolution, Jamie.
Opérateur
Ensuite, nous allons passer à la ligne de Jeremy Metz représentant la BMO. Allez-y, s’il vous plaît.
Jeremy Metz
Hé, merci les gars. Mark, tu as fait de très bons calculs sur la protection intégrée pendant ta dernière heure. Vos collections d’avril étaient solides. Vous ne vous attendez qu’à un grand total de demandes de report ici, mais vous avez également obtenu les 200 millions de dollars en jeu pour stimuler votre trésorerie. Je comprends l’idée, vous construisez un peu de protection. Je me demande si vous ne pourriez pas nous donner un peu de couleur dans le même ordre d’idée, pas forcément aussi profond, même si j’adorerais que ce soit le cas, mais juste de la couleur sur cette pensée des jours de pluie que vous avez construite ici pour décider que c’était une quantité appropriée de coussin à avoir ? Merci.
Mark Denien
Oui, bien sûr, Jeremy. J’aimerais dire deux ou trois choses. Premièrement, lorsque nous avons emprunté cet argent, nous savions que cela nous permettrait de traverser confortablement cette année et de bien entamer l’année prochaine, en finançant tout ce que nous avons devant nous, y compris notre pipeline de développement s’il n’y avait pas d’autres sources de capitaux disponibles.
C’était en quelque sorte au milieu ou à la fin du mois de mars. C’était à un moment où les entreprises n’accédaient pas aux marchés de la dette et où les entreprises qui accédaient à ces marchés étaient des entreprises notées A avec des taux d’intérêt sur 10 ans poussant à 6 %. C’est donc à ce moment-là que nous l’avons fait. Le ferions-nous aujourd’hui ? Je n’en suis pas sûr.
Nous sommes à l’aise avec cet argent alors que nous sommes assis ici maintenant. Nous allons lentement le brûler et financer notre développement. Il est certain que les marchés des capitaux sont à notre disposition et qu’ils sont ouverts. Nous pensons que nous pouvons faire de l’argent sur 10 ans, maintenant bien en dessous de 3 %.
Je ne sais donc pas si elle figurera dans notre bilan à long terme. Mais je pense qu’il est important de garder une perspective sur le moment où nous l’avons fait, et pas seulement sur le fait qu’il est là en ce moment.
Jeremy Metz
Merci, Mark.
Opérateur
Notre prochaine question est de Blaine Heck, de Wells Fargo. Allez-y, je vous en prie.
Blaine Heck
Super, merci. Bon après-midi. Jim ou Steve, je sais qu’il est probablement très difficile de donner une réponse définitive à cette question à ce stade, mais comment pensez-vous que cette crise affecte finalement la croissance de la rente au niveau national cette année ? Je pense que les gens s’attendaient probablement à quelque chose comme une croissance des loyers à un chiffre moyen avant la crise. Est-ce que ce chiffre est maintenant stable ou pensez-vous qu’il deviendra négatif à court terme ? Et pensez-vous que cela diffère selon la taille des immeubles ou selon les marchés, que ce soit en positif ou en négatif ?
Steven Schnur
Oui, Blaine, je vais répondre à la question et Jim va intervenir si je suis sûr qu’il n’est pas d’accord avec moi. Je vous dirai donc qu’au premier trimestre, je pense que nous avons été très satisfaits de notre succès. Je pense vraiment que la situation est fluide.
Je pense qu’elle varie selon les sous-marchés, comme nous l’avons souligné par le passé. Nous n’avons pas beaucoup de reconduction dans notre portefeuille, ce que nous considérons comme une chose très positive en ce moment. Mais je pense que dans le cadre de ce renouvellement, nous obtiendrons toujours de très bons résultats en matière de croissance des loyers. Je pense que certains des marchés plus faibles que nous avons décrits dans le passé, les sous-marchés en particulier, connaîtront probablement une croissance des loyers stable, voire négative.
Houston est un secteur que je qualifierais de marché assez mou en ce moment. Mais je pense qu’au bout du compte, nos mesures sur le volume de leasing que nous faisons tout au long de l’année, nous serons assez satisfaits de cela.
James Connor
Oui, Blaine, la seule chose que je voudrais ajouter est que je pense que notre confiance dans la poursuite d’une croissance positive des loyers se reflète dans nos orientations révisées. Si nous pensions que le monde allait sérieusement se détériorer au point d’être négatif au second semestre, je pense que vous verriez nos chiffres à zéro ou en dessous, et ils ne le sont pas.
Je pense donc que cela vous donne une assez bonne idée de ce que nous pensons pouvoir réaliser pour le reste de l’année. Et puis il y a un certain nombre de scénarios. Mais comme Steve y a fait allusion plus tôt, l’approvisionnement en nouveaux spécimens s’est pratiquement arrêté.
Et Dieu merci, tout le monde se souvient encore de 2008 et a pu fermer le robinet assez rapidement. Ainsi, une fois que les 140 millions de dollars en construction ont été livrés, c’est pratiquement terminé. L’année 2021 ne sera donc pas aussi mauvaise que ce que beaucoup de gens pensaient au départ, car il y a toujours une demande et il n’y a pas de nouvelle offre derrière cela.
On pourrait donc envisager des scénarios raisonnables avec une demande modeste au second semestre de l’année où 2021 est très équilibrée et très saine.
Blaine Heck
Super, utile. Merci.
Opérateur
Et nous avons une question de la ligne de Dave Rodgers avec Baird. Je vous en prie, allez-y. M. Baird, nous ne vous entendons pas.
James Connor
Le voici. Allez-y, Dave.
Dave Rodgers
Vous m’entendez ?
Steven Schnur
Oui, nous le pouvons.
Dave Rodgers
Je suis désolé. Je suppose qu’en ce qui concerne le développement, je ne sais pas quelle part de la question vous avez entendue, mais vous avez annulé quelques marchés ou vous êtes parti. Il semble que ce soit le cas pour un quart de parcelle de terrain, mais vous avez parlé d’une très bonne demande du côté de la construction sur mesure. Je suppose donc que des réflexions supplémentaires seraient peut-être utiles sur la construction sur mesure, en termes de destination des rendements, à la lumière des commentaires que vous avez faits à la dernière question. Y a-t-il un plafond à ce que vous êtes prêt à faire du côté de la construction sur mesure si vous pouvez vraiment accélérer ce processus, ainsi que pour ces parcelles de terrain ? Merci.
James Connor
Eh bien, Dave, je pense que Steve et moi allons faire équipe sur ce sujet. Je vais commencer. Nous nous sommes éloignés de trois sites terrestres assez importants au cours du premier trimestre. Le montant total de nos amortissements était de l’ordre de 4,8 millions de dollars.
Et même si cela représente beaucoup d’argent à laisser tomber, il faut se rappeler que le prix d’achat global de ces trois colis était de 54 millions de dollars. Et le coût de la verticalisation de ces trois sites s’est élevé à 88 millions de dollars supplémentaires, je crois.
Donc, étant donné que nous avons suspendu le développement spéculatif, nous n’avons pas eu de procès en cours sur aucun de ces points. Nous avons pensé que c’était prudent car, comme vous l’avez vu, nous avons beaucoup de terrains dans notre inventaire actuel qui sont admissibles ou nous travaillons à travers le processus d’admissibilité pour répondre à cette demande de construction sur mesure.
Et nous avons quelques terrains dans le budget pour les acheter pendant le reste de l’année, mais nous avons juste pensé qu’il était prudent de s’en éloigner. Steve, vous pouvez ajouter un peu plus de couleur.
Steven Schnur
Dave, j’ajouterai simplement que je pense que du côté de la construction sur mesure, vous nous verrez en faire autant que possible avec les bons clients de crédit. J’ai déjà parlé de notre pipeline de produits sur mesure, c’est une mesure que nous suivons de très près parce que nous pensons qu’elle est une indication de la santé de l’environnement et de nos clients.
Pour nous, ce pipeline est probablement en baisse d’environ 30 % aujourd’hui par rapport à ce qu’il était il y a 45 ou 60 jours, mais il est encore assez sain. Et il s’agit du commerce électronique, de l’alimentation et des boissons, des articles ménagers, de certains biens de consommation. Nous sommes donc actifs dans ce domaine. Je pense que c’est une partie de notre activité que nous espérons pouvoir surpasser au cours de l’année.
Dave Rodgers
Et l’autre partie de ce phénomène n’était qu’un simple changement de rendement ou d’attentes concernant les coûts de construction ?
Steven Schnur
Non, je ne pense pas. Je veux dire qu’il y a eu une discussion que j’ai couverte dans mes commentaires sur certains arrêts de travail dans différents domaines qui semble pour la plupart être derrière nous. Et je ne vois pas d’augmentation des coûts. Je veux dire, je pense que nous allons voir de la concurrence comme nous le faisons toujours, mais nous avons de bons atouts, de bons terrains. Et je pense que nos rendements seront cohérents avec ce que nous avons fait dans le passé en ce qui concerne nos marges.
Dave Rodgers
Super. Merci.
Opérateur
Ensuite, une question de Manny Korchman avec Citi. Je vous en prie, allez-y.
Emmanuel Korchman
Bonjour à tous. Peut-être pour faire suite aux deux dernières questions sur la psychologie des locataires, avec moins de sites spécifiques et plus de discussions avec vos pairs sur la construction sur mesure. Pensez-vous que les locataires ont compris ou qu’il leur faut comprendre que s’ils veulent être dans l’immeuble, ils doivent maintenant aller chercher le promoteur pour trouver ce « build-to-suit » engagé pour six mois, neuf mois ou douze mois, plutôt que de faire le tour du marché une fois que ces espaces sont disponibles ?
James Connor
Oui. Manny, je pense qu’il est un peu tôt pour dire à quel point les gens ont vraiment changé leur façon de voir les choses. Nous avons encore 6 millions de pieds carrés d’espace de première génération disponibles dans notre portefeuille, et beaucoup de nos pairs en ont aussi.
Je pense donc que vous avez une situation, comme Steve y a fait allusion, dans laquelle un certain nombre de ces utilisateurs qui considèrent ce que nous vivons aujourd’hui comme un scénario à court terme, estiment que cela n’affectera pas leur activité à long terme ou, si c’est le cas, que cela l’affectera dans le cas du commerce électronique ou des aliments et boissons, que cela aura un effet positif.
Et ils choisissent d’opter pour la voie de la construction sur mesure afin de pouvoir obtenir exactement ce qu’ils veulent, où ils veulent, quand ils le veulent. Et comme vous le savez, beaucoup de ces installations de commerce électronique et de nombreux établissements de restauration sont très différents de votre bâtiment traditionnel. C’est pourquoi, bien que Steve ait dit que la demande est en baisse, nous avons encore un assez bon pipeline.
Et je pense que nous avons toujours dit que c’est une véritable indication des perspectives que nos principaux clients envisagent pour les 12 à 24 mois à venir. Et je pense que beaucoup d’entreprises pensent que nous allons nous en sortir à court terme. Et en 2021 et 2022, nous serons évidemment tous dans un meilleur état et ils doivent disposer d’installations pour soutenir cette activité.
Emmanuel Korchman
Merci, Jim.
Opérateur
Et nous irons à la ligne de Rich Anderson avec SMBC. Allez-y, s’il vous plaît.
Richard Anderson
Bon après-midi. Je vais donc retourner écouter les commentaires de Mark, je n’ai pas ma sténographe judiciaire avec moi, mais il n’y a aucun doute. Ce que j’ai compris, ce sont les 210 points de base, dont 60 points de base ont été pris au premier trimestre, et je sais, le loyer linéaire sans réserve en espèces, mais c’était une sorte d’exercice de pré-COVID ou de COVID préliminaire. Et je suis curieux de savoir ce qui vous donne la certitude que cela résistera à l’épreuve du temps à mesure que nous avancerons ? Et aussi à la lumière du fait que les 210 points de base de l’orientation aujourd’hui se comparent à 360 à partir de 2019. J’ai l’impression que 210 est un point de départ pour moi ? Et corrigez-moi si je me trompe en le considérant de cette façon.
Mark Denien
Enfin, peut-être un peu. Tout d’abord, Rich, ce n’était pas drôle pour moi non plus de lire six pages de scénario. Alors je m’excuse pour ça. Et nous avons pensé qu’il était important d’essayer de faire circuler toutes ces données parce que j’ai eu beaucoup de questions.
Richard Anderson
Pas de problème. Pas de problème.
Mark Denien
Permettez-moi donc de dire quelques mots. Les 210 points de base, gardez à l’esprit, j’ai dit que 70 d’entre eux ne sont en fait que des délais de location retardés par rapport à l’espace actuellement disponible. Donc, si vous prenez les 210 points de base, cela tombe vraiment à 140 points de base lorsque vous parlez de défauts de paiement, peu importe comment vous voulez appeler cela.
Mais je dirais que c’est un peu différent. Les 60 points de base que nous avons déjà pris au premier trimestre pour la ligne droite n’étaient pas un exercice préalable à l’enquête COVID. Cela a été fait efficacement de la fin mars jusqu’à la semaine dernière, sur la base de l’environnement actuel et de tout ce qui se passe dans notre monde en ce moment.
Donc, une grande partie des réserves que nous avons prises, la plupart d’entre elles concernent des locataires qui sont à jour sur nos loyers réels en espèces. Comme je l’ai dit, il s’agit de l’accumulation sur plusieurs années d’un actif dans notre bilan, ces 130 millions de dollars provenant de l’augmentation des loyers et de la gratuité des loyers à l’époque et tout cela. Et en regardant vers l’avenir, ces 130 millions de dollars s’épuisent sur la durée restante des baux de tous ces locataires. Et en moyenne, la durée restante de nos baux est de 5,9 ans.
Donc, de la façon dont nous avons pensé à tout cela au cours du mois dernier, nous avons pensé à ce que nous allons faire au cours des 5,9 prochaines années en moyenne et à ce que nous allons faire pour récupérer ces 130 millions de dollars. Il s’agissait donc d’un exercice post-COVID, ils ont été inscrits au 31 mars.
Richard Anderson
D’accord. Et comment pourriez-vous – je suis désolé, c’est juste un suivi. La comparaison de 2010 avec les 360 de l’année dernière dans sa totalité, est-ce que cela va vous faire vous demander si vous avez assez creusé ? Je suppose que la grande question est de savoir ce que vous attendez de la reprise des affaires, quelles sont vos pensées sous-jacentes ?
Mark Denien
Non, j’ai oublié de répondre à cette partie de votre question. Oui, le 316 était en 2009, d’accord ?
Richard Anderson
Je croyais que vous aviez dit 2019, excusez-moi. D’accord.
Mark Denien
Je suis désolé. Peut-être que je l’ai fait. Si je l’ai fait, je suis désolé. Je voulais dire 2009.
Richard Anderson
D’accord.
Mark Denien
Et mon point de vue est le suivant : c’est aussi mauvais que ce qu’il y a jamais eu, c’était 360. Et nous avons un bien meilleur portefeuille et une bien meilleure base de locataires cette fois-ci.
Richard Anderson
Vous avez probablement dit 2009, ma faute. Merci beaucoup.
Mark Denien
Oui. Pas de problème.
Opérateur
Et voici une question de Ki Bin Kim avec SunTrust. Allez-y, s’il vous plaît.
Ki Bin Kim
Merci. La baisse de 250 points de base du taux d’occupation pour le second semestre, quelle part de cette baisse est liée à des locataires spécifiques par rapport à la prudence générale que vous adoptez ?
James Connor
Ki Bin, je dirais que très peu est lié à des locataires spécifiques, comme sur une base ponctuelle. Mais ce à quoi il est lié, comme je l’ai dit, nous essayons en quelque sorte de faire correspondre la part d’occupation avec la part en dollars, si vous voulez.
Ainsi, lorsque nous avons examiné certaines de ces industries plus en difficulté, nous avons constitué une réserve générale ou générique sur une partie de ces secteurs. J’ai donc mentionné l’automobile, les compagnies aériennes, les voyages d’accueil, l’organisation d’événements, tout cela, et nous avons vraiment constitué une réserve pour cette population de locataires, si vous voulez.
Il y avait quelques locataires ici et là, mais pour la plupart, c’était plutôt autour des industries et des groupes de locataires comme les petits locataires qui nous doivent encore le loyer d’avril. C’était plus dans cette veine que dans celle des locataires ponctuels. Il y a eu quelques locataires ponctuels, mais pas beaucoup.
Ki Bin Kim
D’accord. Si je peux vous poser une deuxième question rapide. Quel est le risque qu’une partie des frais généraux et administratifs liés à votre développement qui sont actuellement capitalisés et qu’une autre partie soit compensée parce que vous faites du développement pour compte de tiers, ce que vous appelez les recettes des services des entrepreneurs généraux. Quel est donc le risque que les frais généraux et administratifs capitalisés figurent dans le compte de résultat ?
Mark Denien
Oui, nous n’avons donc pas révisé nos orientations en matière de subventions et d’aides et nous en avons tenu compte. En réalité, il y a donc deux choses qui se compensent. Nous réduisons les frais généraux. Nous réduisons nos coûts globaux.
Il est très facile d’y parvenir en partie. Il est facile de réduire les frais de déplacement et de divertissement dès maintenant, et c’est une grande partie de ce que nous faisons. Nous réduisons donc les frais de voyage, nous réduisons certains coûts de compensation, nous révisons les paramètres auxquels nous sommes soumis, les primes ne seront pas les mêmes cette année que l’année dernière.
Nous réduisons donc l’ensemble de nos coûts. Et cette diminution est compensée par une diminution de l’absorption que nous allons avoir du fait de la diminution du développement. Et c’est pourquoi nous avons laissé nos frais généraux et administratifs inchangés, car deux choses se compensent.
Ki Bin Kim
D’accord. Merci.
Opérateur
Nous avons une question de la part de la ligne de Michael Carroll représentant RBC Capital. Allez-y, je vous prie.
Michael Carroll
Oui, merci. Mark, je voulais me replonger très vite dans vos hypothèses de recettes. Et je sais qu’il y a beaucoup d’éléments mobiles dans ces chiffres que vous avez mentionnés dans vos remarques préparatoires. Mais ces 70 points de base sont liés à des hypothèses de location différée, c’est juste une location spéculative que vous aviez dans vos directives antérieures et que vous prenez ? Et est-ce que cela est vraiment lié aux développements achevés ou s’agit-il simplement d’espaces vacants qui se trouvent dans le portefeuille actuel ?
Mark Denien
C’est les deux, Michael. Il s’agit de l’espace actuellement disponible et – dont une grande partie est de l’espace de spécification, mais ce n’est pas tout l’espace de spécification, mais la majeure partie l’est. Et puis, il y a notre espace de spécification qui doit être mis en ligne cette année. Nous avons repoussé certaines de ces hypothèses de location. Nous souscrivons toujours une année pour en louer une partie dans notre souscription.
Mais lorsque nous avons présenté notre budget et tout le reste, au début de l’année, nous pensions que nous pouvions faire mieux, car nous avons fait mieux, nous avons loué des choses pour une durée de neuf mois. Aujourd’hui, nous adoptons plutôt cette approche d’un an. Nous avons donc repoussé le recours au leasing, qui n’existe pas encore dans la population.
Nous avons repoussé la location de certains espaces vides qui se trouvent actuellement dans la population, dont la plupart ont été livrés au cours des deux ou trois derniers trimestres, puis certains des espaces de deuxième génération les plus anciens actuellement. Donc un peu de tout, mais c’est surtout de l’espace spéculatif.
Michael Carroll
D’accord. Merci.
Opérateur
Et nous irons à la ligne de Vikram Malhotra avec Morgan Stanley. Allez-y, s’il vous plaît.
Vikram Malhotra
Merci. Juste deux petites questions. Tout d’abord, merci de préciser que le 210 est un chiffre global qui inclut les créances douteuses. Je voudrais juste revenir sur la comparaison entre ce chiffre et la récession de 2009. Je reconnais que la qualité du portefeuille est différente, mais pouvez-vous nous parler des différences dans la composition des deux portefeuilles en termes de clients et de locataires, et de ce qui vous donne confiance dans le fait qu’il sera probablement moins impactant ? C’est donc la première question. Je vais juste dire la seconde. Le recouvrement de 22 % des loyers en mai, qui est certainement très intéressant, pouvez-vous nous donner une idée de l’historique des recouvrements que vous avez effectués pour le mois suivant vers la fin du mois ?
James Connor
Oui, je veux dire, je pense que la raison que nous avons – je vais juste le dire de manière générique, je suppose. La raison pour laquelle nous sommes bien mieux lotis dans ce cycle que dans le précédent, peu de raisons. Premièrement, nous sommes sur de meilleurs marchés. Deuxièmement, nous avons de meilleurs locataires, des locataires de meilleure qualité de crédit. Et troisièmement, nous avons une population beaucoup plus petite de petits espaces avec un crédit local.
Si vous revenez en 2009, nous avions beaucoup de petits espaces répartis dans notre système, dont une grande partie se trouvait sur les marchés non côtiers à haute barrière. En général, nos petits espaces se trouvent maintenant dans des endroits comme le sud de la Floride, mais pas là où ils se trouvaient auparavant.
Pour toutes ces raisons, nous sommes donc très confiants que notre portefeuille sera beaucoup plus performant cette fois-ci. Et puis votre autre commentaire sur les collections de mai. Vous savez, c’est depuis hier, c’est-à-dire depuis le 29. C’est probablement un peu en retard par rapport à ce que nous aurions dû faire normalement, mais le loyer payé d’avance peut varier assez fortement d’un mois à l’autre, honnêtement.
Nous sommes heureux de constater que les locataires nous paient encore par anticipation. Je vous dirais donc que si je devais deviner, je n’ai encore vu aucun loyer en espèces pour aujourd’hui. Nous sommes peut-être juste un peu en retard sur la normale, mais probablement pas beaucoup.
Vikram Malhotra
Je vous remercie.
Opérateur
D’accord. Nous allons maintenant passer à John Guinee avec Stifel. [Operator Instructions] Je vous en prie, Monsieur Guinee.
John Guinee
Super. Merci. Je viens de remarquer que, sur l’ensemble de votre portefeuille, les données relatives aux baux, la Californie du Nord, la Californie du Sud et la Pennsylvanie semblent toutes être inférieures à 85 %. Une rime ou une raison pour ces marchés à la traîne ?
James Connor
Je vais arriver là où vous en êtes, John. À quelle page êtes-vous dans le supplément ?
John Guinee
Je ne suis plus dessus. C’est la colonne de droite de la page qui parle de portefeuille plus élevé. Et j’ai été en quelque sorte surpris de voir la Californie du Nord et du Sud sous-85 % aussi bien occupée que la Pennsylvanie sous-85 % ?
James Connor
D’accord. Je peux en commenter quelques uns. La Californie du Sud est en fait à 98,1%. La colonne de droite comprend le sous-développement, qui contient les projets spécifiques. Donc, le taux de mise en service réel est de 98%. La Californie du Nord n’est qu’un seul bâtiment, nous sommes à 90% de notre taux de mise en service.
Et puis l’autre bâtiment est en construction. Donc, aucun problème sur l’un ou l’autre de ces points. Et en Pennsylvanie, nous avons un bâtiment spécifique que nous avons livré il y a un peu plus d’un an et nous devons encore le louer. Il se trouve sur le côté ouest de la Lehigh Valley. Combien de zones, Steve ?
Steven Schnur
830 zones.
James Connor
Oui, c’est donc un gros frein pour ce qui est vraiment un bâtiment. Nous avons des perspectives d’avenir, mais nous devons juste louer celui-là.
John Guinee
Super. Bonne chance. Merci les gars.
James Connor
Merci, John.
Opérateur
Et nous irons à la ligne Eric Frankel avec Green Street Advisors. Allez-y, s’il vous plaît.
Eric Frankel
Merci d’avoir répondu à ma question. Je sais qu’il est très tôt, et comme vous le faites remarquer, les marchés des capitaux sont un peu partout ces derniers mois. Mais peut-être pourriez-vous simplement parler de ce que vous voyez en temps réel en termes de prix des actifs et des ventes ?
Nick Anthony – Duke Realty Corporation
Oui. Eric, voici Nick. Vous savez, la plupart des acteurs du marché ont mis les choses en attente. Je vous dirais qu’il y a quelques contrats de base de location à long terme qui semblent être en cours d’accord avec environ 4 à 5 % de remise avant la mise en place du système COVID.
Et puis tout type de truc à valeur ajoutée multi-tenure. Les gens adoptent simplement une approche attentiste, attendant de voir certains points de données en termes de loyers et de transactions avant de commencer à revenir sur le marché.
Eric Frankel
D’accord. Merci pour la couleur.
Opérateur
Et nous avons une question de Jamie Feldman de la Bank of America. Votre ligne est ouverte.
Jamie Feldman
Juste un suivi rapide. Je sais que vous avez mentionné que les sociétés de placement immobilier publiques ont pratiquement arrêté leurs projets de développement spéculatifs. Je suis juste curieux de savoir ce que vous voyez du marché privé en termes d’approvisionnement et de parler d’approvisionnement ?
Steven Schnur
Bien sûr, Jamie. Je pense que le secteur privé se retient aussi, que ce soit sa décision ou son capital. Mais nous avons vu le secteur privé se retenir aussi. Je pense donc – comme Jim l’a indiqué, je pense que vous verrez un pipeline d’approvisionnement plus sain à l’horizon 2021 grâce à cela. Je veux dire, je pense que nous avons tous appris nos leçons il y a dix ans.
Jamie Feldman
D’accord. Merci.
Opérateur
Messieurs, il n’y a pas d’autres questions pour le moment.
James Connor
Merci, Tom. Je tiens à remercier tout le monde de s’être joint à l’appel aujourd’hui. Je me réjouis à l’idée d’échanger avec nombre d’entre vous tout au long de l’année. Opérateur, vous pouvez déconnecter la ligne.
Opérateur
Mesdames et Messieurs, voilà qui conclut notre conférence d’aujourd’hui. Nous vous remercions de votre participation et de l’utilisation de la téléconférence exécutive d’AT&T. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.
