iStar, Inc. (NYSE:STAR) Conférence téléphonique sur les résultats du T1 2020 30 avril 2020 10:00 AM ET

Entreprises participantes

Jason Fooks – SVP, IR & Marketing

Jay Sugarman – Président Directeur Général

Marcos Alvarado – Président & CIO

Jeremy Fox-Geen – Directeur financier

Participants à la conférence téléphonique

Jade Rahmani – KBW

Stephen Laws – Raymond James

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique d’iStar sur les résultats du premier trimestre 2020. [Operator Instructions] Pour rappel, la conférence d’aujourd’hui est enregistrée.

À ce stade des remarques d’ouverture et des introductions, je voudrais céder la parole à Jason Fooks, premier vice-président des relations avec les investisseurs et du marketing. Je vous en prie, allez-y.

Jason Fooks

Je vous remercie. Et bonjour à tous. Merci de vous joindre à nous aujourd’hui pour examiner les résultats d’iStar pour le premier trimestre 2020. Je suis accompagné de Jay Sugarman, président et directeur général, de Marcos Alvarado, notre président et directeur des investissements, et de Jeremy Fox-Geen, notre directeur financier. Ce matin, nous avons publié une présentation des résultats du premier trimestre, et notre appel fera référence à ces diapositives, qui se trouvent sur notre site web récemment remanié à istar.com dans la section Investisseurs. L’appel sera retransmis en différé à partir de 13 heures, heure de l’Est, aujourd’hui. La retransmission est accessible sur notre site web ou en composant le 1-866-207-1041, avec le code de confirmation 3183044.

Avant de céder la parole à Jay, j’aimerais rappeler à tout le monde que les déclarations de cet appel aux gains, qui ne sont pas des faits historiques, seront des déclarations prospectives. Les résultats réels d’iStar peuvent différer sensiblement de ces déclarations prospectives et les facteurs de risque qui pourraient causer ces différences sont détaillés dans nos rapports SEC. iStar décline toute intention ou obligation de mettre à jour ces déclarations prospectives, sauf si la loi l’exige expressément.

J’aimerais maintenant passer la parole à Jay Sugarman, président et directeur général d’iStar. Jay ?

Jay Sugarman

Merci, Jason. Permettez-moi de commencer par exprimer nos condoléances à ceux qui ont subi la perte de COVID-19 et notre gratitude à ceux qui sont en première ligne de ce combat. Tous ceux qui s’efforcent d’atténuer l’impact de cette crise mondiale ont droit à nos remerciements et à notre soutien.

En ce qui concerne iStar, notre stratégie en trois parties, lancée en 2019, nous place en bonne position pour surmonter cette tempête et poursuivre la croissance de notre nouvelle plateforme de location de terrain. Nous avons présenté cette stratégie en détail sur notre site web et dans notre rapport annuel 2019, et les résultats que nous avons fournis ce matin comprennent un résumé de cette stratégie et les faits marquants du premier trimestre. Voici les principaux éléments à retenir. Les mesures que nous avons prises pour renforcer notre bilan l’année dernière en augmentant notre base de capitaux propres, en augmentant nos actifs non grevés et en renforçant la liquidité, nous ont fourni les ressources et la flexibilité nécessaires pour continuer à investir dans Safehold au cours du premier trimestre, et nous ont permis de rester concentrés sur le moteur qui est le principal moteur de la valeur pour les actionnaires.

Le portefeuille unique de baux fonciers de Safehold s’est avéré très performant au cours du premier trimestre. Et avec des rendements de qualité et d’échéance comparables tombant à des niveaux historiquement bas, la valeur du portefeuille de Safehold et de l’investissement d’iStar dans le SAFE a augmenté de manière significative depuis le début de l’année. Avec près de 2 milliards de dollars, il s’agit de loin de notre plus gros investissement, et son impact positif sur la valeur actionnariale devrait occuper le devant de la scène, alors que nous continuons à développer la plateforme.

Si notre investissement SAFE a obtenu de bons résultats, les actifs d’autres parties du portefeuille sont clairement affectés par la crise. Nous disposons d’un portefeuille diversifié de prêts, de baux nets et de propriétés d’exploitation et de développement, et nous avons fourni quelques statistiques d’avril pour montrer leur résistance initiale face à ces conditions économiques difficiles. C’est une bonne chose, mais nous nous attendons à ce que les choses deviennent plus difficiles au fur et à mesure que le verrouillage se poursuit, principalement dans les catégories des loisirs, des hôtels et des terrains.

J’y reviendrai dans une minute, mais commençons par demander à Jeremy de nous présenter les chiffres du premier trimestre. Jeremy ?

Jeremy Fox-Geen

Merci, Jay, et bonjour à tous. Mes commentaires porteront sur le paquet de résultats que nous avons publié ce matin, que vous pouvez trouver sur notre site web. Permettez-moi de commencer par la diapositive 3 avec une mise à jour de notre stratégie, que nous avons présentée il y a un an. La première partie de cette stratégie consiste à développer notre activité principale de location de terrains à Safehold. Aujourd’hui, la valeur marchande de notre position dans SAFE est de 1,9 milliard de dollars, avec un gain non réalisé de 1,1 milliard de dollars.

La deuxième partie de notre stratégie consiste à renforcer notre bilan, à améliorer notre profil de crédit et à maintenir la liquidité. Nous disposons de 435 millions de dollars de liquidités et de revolvers, et aucune dette d’entreprise n’arrive à échéance avant 2,5 ans, ce qui nous place dans une position avantageuse en cette période d’incertitude. Enfin, nous avons continué à simplifier nos activités avec 88 millions de dollars de produits de vente d’actifs hérités ce trimestre, réduisant ainsi ce portefeuille de 8 %. Je vais passer en revue chacun de ces éléments de manière plus approfondie avant de passer en revue les résultats de notre premier trimestre.

La diapositive 4 montre les progrès réalisés dans la mise à l’échelle de Safehold, notre activité principale de location de terrains. Au cours du trimestre, nous avons investi 105 millions de dollars dans Safehold, 80 millions de dollars par le biais de notre participation à l’offre d’actions de suivi de Safehold, et la majeure partie du solde par des achats d’actions sur le marché libre. Nous continuons à croire que la valeur marchande de Safehold représente une réduction significative de la valeur intrinsèque d’un vaste portefeuille diversifié de baux fonciers institutionnels de haute qualité. Il y a un an, la valeur marchande de notre investissement dans Safehold était de 442 millions de dollars, ce qui représentait une part relativement faible de notre portefeuille total.

Au cours de l’année dernière, la valeur marchande de notre investissement dans Safehold a augmenté de 1,5 milliard de dollars grâce à la combinaison d’un investissement continu et d’une forte performance du marché, ce qui a conduit à un gain non comptabilisé de 1,1 milliard de dollars. Au cours de cette période, notre équipe d’investissement a plus que doublé le portefeuille de Safehold pour atteindre 2,8 milliards de dollars d’actifs de location foncière.

La diapositive 5 montre les progrès réalisés dans le cadre de la deuxième partie de notre stratégie, qui a consisté à renforcer notre bilan et à améliorer notre profil de crédit. Grâce aux mesures prises sur les marchés des capitaux au cours de l’année dernière, couronnées par le retrait en janvier des 111 millions de dollars de billets non garantis restants que nous avions refinancés et dont nous avions demandé le remboursement en décembre, nous avons considérablement renforcé notre bilan. Nous avons réduit la dette garantie, notamment en remboursant intégralement notre revolver après la fin du trimestre.

Aujourd’hui, environ 75 % de notre portefeuille, y compris les valeurs sûres évaluées à la valeur du marché, soit 4,5 milliards de dollars de nos actifs, ne sont pas grevés, ce qui nous donne une souplesse supplémentaire et une couverture 2,1 fois supérieure à celle de notre dette non garantie. Nous avons étendu le profil des échéances de notre dette d’entreprise de sorte que nous n’avons pas d’échéances à 2,5 ans, pas avant septembre 2022. Notre levier financier a été réduit à 1,3 fois. Notre dette d’entreprise est non garantie à 68 % et nous ne dépendons pas de facilités de rachat. Notre bilan nous donne la capacité d’être patients, de sorte que nous pouvons agir de manière réfléchie et délibérée en période d’incertitude.

La diapositive 6 montre l’évolution de notre patrimoine. Nous avons vendu des actifs hérités pour un produit de 88 millions de dollars au cours du trimestre, générant un léger gain de 3 millions de dollars au-dessus de notre valeur comptable. La plupart de ces ventes provenaient de notre seau à court terme, réduisant ce solde de 19 %. Après avoir fait le point sur nos performances par rapport à notre stratégie, permettez-moi de passer à la diapositive 7 pour vous présenter les résultats du premier trimestre. Nous avons enregistré une perte GAAP de 21,5 millions de dollars, soit 0,28 dollar par action. À partir de ce trimestre, nous présentons une nouvelle mesure simplifiée des bénéfices non GAAP.

Le principal changement, qui reflète l’évolution de notre stratégie visant à accroître la taille de Safehold et à simplifier nos activités, consiste à éliminer les ajustements pour les réserves pour pertes sur prêts et les dépréciations. Ces charges seront désormais reflétées dans les résultats ajustés au cours de la même période où elles sont enregistrées conformément aux GAAP. Un rapprochement de la mesure de notre bénéfice ajusté avec le bénéfice net se trouve au dos de notre jeu de cartes et dans notre 10-Q, et nous avons mis nos montants de la période précédente en conformité avec la définition modifiée. Les bénéfices ajustés se sont élevés à 10,7 millions de dollars, soit 0,14 $ par action, contre 2,6 millions de dollars, soit 0,04 $ par action, il y a un an.

La diapositive 8 met en évidence notre activité d’investissement au cours du trimestre. Nous avons investi un total de 195 millions de dollars, dont 105 millions dans Safehold. Nous avons financé 61 millions de dollars d’engagements antérieurs sur des prêts et des investissements de location nets, et nous avons fait des investissements de capitaux de 16 millions de dollars dans nos anciens actifs. Au cours du trimestre, nous avons racheté 12 millions de dollars d’actions iStar. Et sur la base de la valeur des capitaux propres par action que nous examinerons prochainement, nous continuons de penser que nos actions se négocient avec une décote importante par rapport à leur valeur intrinsèque. À la fin du premier trimestre, il nous restait l’autorisation de racheter environ 22 millions de dollars d’actions supplémentaires.

La diapositive 9 montre notre portefeuille de 5,7 milliards de dollars, qui est bien diversifié par activité, par type de propriété et par zone géographique. Notre principal actif est notre position dans Safehold, qui représente 32 % du portefeuille. Comme beaucoup d’entre vous l’ont entendu lors de l’appel aux gains de SAFE il y a une semaine, cette société a reçu 100 % de son loyer foncier d’avril et continue à bien se comporter dans cet environnement difficile. Nous avons reçu 97 % de notre loyer en espèces d’avril de notre portefeuille de location net, 100 % des intérêts en espèces dus dans le cadre de notre portefeuille de financement immobilier, à l’exclusion d’un prêt non productif préexistant, et 79 % de notre loyer en espèces de nos propriétés d’exploitation, notre plus petit secteur d’activité ne représentant que 5 % de nos actifs. Nous ne pouvons pas être certains de recevoir ce niveau de recouvrement dans les périodes futures.

Enfin, sur la diapositive 10, nous voulons mettre en évidence la valeur intrinsèque de nos capitaux propres par action, y compris l’évaluation au prix du marché de Safehold. Sur la gauche, la valeur de nos actions ordinaires s’élève à 22,55 dollars par action, soit une hausse de 241 % par rapport au premier trimestre de l’année 19. Sur la droite, après ajustement des amortissements et des réserves pour pertes sur prêts, la valeur de nos fonds propres ordinaires s’élève à 26,52 dollars par action, soit une hausse de 138 % par rapport au premier trimestre 19. Nous pensons qu’il y a un écart important entre la valeur marchande actuelle d’iStar et sa valeur intrinsèque.

Je terminerai en disant que je suis enthousiaste à l’idée de rejoindre iStar. Ce fut un mois intéressant, et je me réjouis de parler avec beaucoup d’entre vous à l’avenir.

Sur ce, permettez-moi de revenir à Jay. Jay, vous êtes peut-être en sourdine.

Jay Sugarman

Merci, Jeremy, et bienvenue à bord. Permettez-moi de terminer en évoquant deux des principaux atouts sur lesquels nous avons reçu le plus de demandes, Bowlero et Asbury Park. Nos trois baux principaux avec Bowlero représentent un investissement net combiné de 700 millions de dollars et constituent environ 75 % de notre catégorie de divertissement et de loisirs. Bowlero est une société très bien gérée, avec une position dominante sur le marché, et les actifs de nos contrats de location-exploitation génèrent la majorité des flux de trésorerie de la société. La société est entrée dans l’année dans la position financière la plus solide que nous ayons connue depuis 16 ans, avec une excellente liquidité et quelque 1,2 milliard de dollars investis entre la dette d’entreprise en cours et les capitaux propres d’un sponsor de capital-investissement bien capitalisé.

Les opérations ont été réduites à partir du mois de mars et vont probablement s’intensifier lentement une fois qu’elles seront réouvertes. Mais nous pensons que les fortes liquidités, la gestion, le parrainage et les réserves de la société devraient les maintenir en bonne position. Je dois également noter qu’environ 15 % de notre position globale est détenue par un partenaire de la JV dans l’un des baux principaux, de sorte que notre exposition réelle est un peu moins importante que le chiffre ci-dessus.

Asbury Park est un investissement initial de 350 millions de dollars comprenant des parcelles de terrain en bord de mer, des actifs hôteliers innovants et l’Asbury Ocean Club, une tour de condominiums en bord de mer récemment achevée. Les valeurs d’Asbury Park n’ont cessé de croître depuis que nous avons commencé à investir dans cette ville unique. Et bien que le virus ait mis un frein à nos efforts, nous pensons que le mode de vie en bord de mer et la proximité des principaux centres d’emploi d’Asbury Park s’avéreront attrayants dans le monde post-pandémique.

Ici aussi, nous nous attendons à ce que le rebond soit plus lent au début, nos hôtels prenant toutes les précautions nécessaires pour assurer la sécurité de nos clients lorsqu’ils rouvriront, les ventes dans notre nouvelle tour prenant du temps pour se remettre en marche et les ventes de terrains à d’autres promoteurs étant un peu repoussées.

Et nos initiatives pour faire d’Asbury Park, le centre créatif du New Jersey et un choix incontournable pour les entrepreneurs et les start-ups, redémarreront une fois que nous aurons surmonté la dislocation économique actuelle. Le rythme plus lent et certains défis, certes, mais rien qui ne change notre stratégie à long terme.

Ma conclusion de tout cela est que nous devrons continuer à nous appuyer sur notre équipe expérimentée de gestion d’actifs pour gérer tous les problèmes qui se présentent dans le portefeuille. Mais nous sommes dans une position solide pour être patients, et notre première priorité reste de faire évoluer Safehold et d’amener le marché à réaliser pleinement la valeur qui est intégrée dans cette plateforme. Ce sera le principal moteur de la création de valeur pour les actionnaires, aujourd’hui et à l’avenir.

Et sur ce, opérateur, nous allons ouvrir le débat pour les questions.

Séance de questions-réponses

Opérateur

Je vous remercie. La séance de questions-réponses d’aujourd’hui se déroulera par téléphone. [Operator Instructions] Notre première question vient de Jade Rahmani de KBW. Je vous en prie, allez-y.

Jade Rahmani

Merci beaucoup. Et je suis heureux de vous entendre tous. Je me demandais si vous pouviez nous dire si ce qui se passe actuellement sur le marché ou ce qui devrait se produire dans l’immobilier commercial pourrait entraîner un changement de stratégie, que ce soit en termes d’accélération de la cession des actifs non essentiels, pas seulement des actifs hérités, mais peut-être d’autres actifs ? Ou si, d’autre part, il pourrait y avoir des opportunités d’investissement intéressantes ou d’autres secteurs d’activité qui deviennent prioritaires pour la gestion au-delà du bail foncier.

Jay Sugarman

Salut Jade, merci. Permettez-moi de prendre d’abord la deuxième pièce, à savoir que nous continuons à penser que Safehold et l’activité de location de terrains représentent de loin les meilleurs rendements corrigés des risques. Donc, rien n’a changé en termes d’orientation et de stratégie. Là encore, nous pensons qu’il s’agit d’une activité où nous pouvons bloquer les rendements excédentaires, nous gagnons ces rendements excédentaires pendant des décennies et des décennies jusqu’à 99 ans. Il existe certainement des instruments de crédit à court terme intéressants qui permettent d’obtenir des rendements excédentaires, mais ils ont tendance à être de courte durée et nous n’allons certainement pas nous laisser distraire par une activité dans laquelle nous sommes fondamentalement le plus grand et le plus important acteur. Donc, aucun changement de notre point de vue stratégique. Je pense que vous avez entendu Jeremy dire et moi dire que nous sommes en excellente position pour être patients.

Je ne pense donc pas que vous nous verrez essayer d’accélérer la monétisation dans un marché relativement incertain. Nous continuerons à réfléchir à la manière dont nous allons monétiser ces actifs. Mais nous sommes assis sur beaucoup de liquidités. Il n’y a donc aucune raison réelle d’essayer d’accélérer les choses, en particulier sur un marché où les valeurs sont encore un peu à la hausse. Je pense qu’au début de la question, que voyons-nous en termes de changements en cours. Il est presque trop tôt pour le dire. Il est évident que le côté crédit du choc de marché se répercute sur le système. Nous n’avons pas vu beaucoup de transactions, Jade.

Beaucoup d’affaires sur lesquelles nous travaillions ont été interrompues, pas tellement à cause du bail foncier, nous étions prêts à aller de l’avant. Mais les marchés du crédit et les marchés des actions commencent à comprendre comment réévaluer et réévaluer les prix. Je pense donc qu’il y a eu un arrêt assez difficile sur la plupart des transactions. Nous n’avons donc pas le bon sens. Mais je pense que les marchés commencent à prendre en compte les données qui arrivent, en termes d’économie. Et certainement, ce que la Fed a fait et ce que l’administration a fait ont aidé du côté de la liquidité. Donc, une fois encore, notre mot d’ordre est de nous concentrer sur ce qui, à notre avis, crée le plus de valeur pour les actionnaires, et d’être patients et réfléchis pour tout le reste.

Jade Rahmani

Merci beaucoup. Voyez-vous des arrivées dans le cadre du programme STAR-SAFE de la part de détenteurs d’actifs qui pourraient potentiellement être destinés à des vendeurs, qu’il s’agisse de sociétés de placement immobilier (REIT) qui font face à des appels de marge ou de REIT qui, plutôt que de poursuivre une vente pure et simple, pourraient vouloir vendre une participation partielle ou peut-être un bail foncier. Compte tenu de la position de liquidité que vous avez citée et de la durée de votre capital, je pense qu’iStar pourrait être une source de capital intéressante pour ces parties.

Jay Sugarman

Je vais le lancer à Marcos, mais je dirai que nous sommes arrivés à la fin du trimestre en pensant que STAR-SAFE était un gros avantage concurrentiel et qu’il avait préparé des offres vraiment intéressantes. Malheureusement, le capital s’est retiré de certaines de ces affaires. Nous avons donc fini par ne pas pouvoir déployer ce capital. C’est pourquoi il est resté là, à la fois chez SAFE et chez STAR. Et Marcos va vous donner une idée de ce qu’il voit sur la ligne de front.

Marcos Alvarado

Jade, il se peut que je vous prenne en charge pour mon appel de départ de Zoom. Nous avons vu une tonne d’enquêtes inversées de la part de groupes que nous ne poursuivions pas en réalité. Je n’appellerais pas ça nécessairement de la détresse. Je pense que les marchés des capitaux, qu’il s’agisse de la finance au niveau des actifs ou de la finance d’entreprise, se sont tellement disloqués. Et notre perspective est d’adopter une vision à long terme, sur 100 ans. Nous n’avons donc pas changé nos prix. Nous avons donc pensé que nous étions la meilleure option avant de procéder à la vérification. Nous sommes certainement beaucoup plus attrayants. Nous passons donc beaucoup de temps avec les institutions sur les actifs de haute qualité, en les informant sur notre Safehold, et nous espérons récolter les bénéfices de tout ce travail en fin d’année.

En ce qui concerne le pipeline de Safehold, je pense que vous avez vu dans les documents de notre offre, lorsque nous avons levé des fonds, que nous avions un pipeline d’environ 800 millions de dollars. Comme l’a dit Jay, nous nous attendons à ce qu’une grande majorité de ces choses ne se terminent pas, mais nous restons optimistes quant à la possibilité que certaines de ces choses franchissent la ligne d’arrivée.

Jade Rahmani

Merci beaucoup. En ce qui concerne les collections que vous avez citées à propos des biens d’exploitation, je me demandais comment ces 73% par rapport au mois dernier, je suppose que c’est probablement similaire puisqu’il y a là des actifs non stabilisés.

Jay Sugarman

C’est une si petite partie du portefeuille qu’une ou deux choses qui se produisent peuvent changer le chiffre entier assez durement. Je pense donc que ce chiffre est — représente probablement environ 0,5 million de dollars au total. Ce n’est donc pas important pour l’entreprise dans son ensemble.

Jade Rahmani

D’accord. Avez-vous une idée de l’utilisation prévue des liquidités pour l’année et de la comparaison avec… ? J’essaie juste de replacer la position de liquidité dans son contexte.

Jay Sugarman

Oui. Écoutez, nous avons – nos engagements à terme sont réduits à quelques centaines de millions, Jade, pour les 12 prochains mois. Ils sont donc – encore une fois, ils ne sont pas importants par rapport à la taille des flux de remboursement, au profil des actifs non grevés et à la liquidité. Il est évident que certains de ces engagements seront retardés. Mais même s’ils ont tous été accélérés, ce n’est pas un grand nombre. Je pense qu’il se situe actuellement aux alentours de 200 millions de dollars pour les 12 prochains mois.

Jade Rahmani

D’accord. Passons maintenant au portefeuille de prêts. Que pensez-vous du terrain de l’hôtel et de la copropriété et de l’exposition à usage mixte au sein de ce portefeuille ? Pensez-vous qu’il y aura des non-réalisations ? Avez-vous reçu des demandes de report d’intérêts ou d’autres types d’abstention ?

Jay Sugarman

Oui. Juste pour vous donner un chiffre global. Si vous excluez Bowlero, dont j’ai parlé, nous nous sentons plutôt bien, la demande de report sur le crédit-bail et le financement net s’est élevée à environ 15 %. Et pas tellement, je pense, en termes de préoccupations sur la valeur à long terme, mais certains de ces plans d’affaires sont définitivement en attente. Vous avez mentionné l’hospitalité. Nous avons quelques actifs dans ce domaine. Ils ont tendance à être relativement importants et à bénéficier de sponsors relativement solides, mais avec des hôtels qui fonctionnent à 0% ou 5% d’occupation, il est difficile pour quiconque de faire des prévisions à long terme. Nous pensons que ce sont de bons atouts dans de bons endroits, et nous espérons certainement que la reprise sera peut-être lente, mais en fin de compte, nous protégerons notre position. Je ne pense pas que les conversations sur le report soient pleinement étoffées en ce qui concerne les besoins des gens et ce qu’ils pensent. Mais nous avons fait en sorte que ces catégories soient celles d’où proviennent la plupart des demandes de report.

Jade Rahmani

Et dans le cadre du portefeuille de SAFE, j’étais curieux de savoir quel impact vous attendiez non seulement des baux des hôtels et des terrains, mais aussi de l’hypothèque globale des baux. En cas de défaillance, quel serait l’impact sur le bail foncier ? Dans ce cas, le prêteur effectue-t-il les paiements du loyer foncier ?

Jay Sugarman

Oui, absolument. Donc, si les capitaux propres ne sont pas en mesure de remplir l’obligation, ce qui, comme nous l’avons vu une fois de plus lors de la performance de 100 % d’avril, c’est-à-dire le capital qui est censé être silencieux et ne pas recevoir d’appels téléphoniques, et cela s’est certainement avéré en avril. Nous verrons plus longtemps ce blocage, si les marchés changent un peu. Mais pour l’instant, nous nous sentons plutôt bien. Et je pense que les bailleurs de fonds ont tout intérêt à continuer à protéger la valeur importante qu’ils ont dans les actifs. Donc, plusieurs couches de capital de protection qui devraient faire en sorte que le bail foncier ne reçoive pas l’appel téléphonique.

Jason Fooks

Jade, j’apprécie la discussion. Nous venons d’avoir une personne de plus dans la file d’attente pour une question. Peut-être voulez-vous simplement refaire la queue ?

Opérateur

Notre prochaine question vient de Stephen Laws avec Raymond James. Allez-y, je vous prie.

Stephen Laws

Bonjour, bonjour.

Jay Sugarman

Salut Stephen.

Stephen Laws

Bonjour, bonjour, Jay. Pour faire suite à quelques questions pour Jade. En ce qui concerne les 540 millions de dollars d’actifs à long terme qui, semble-t-il, vont être développés, quel est le CapEx ou le coût de développement prévu ? Et quel est l’échéancier prévu ? Ou quand devons-nous nous attendre à ce que ces fonds soient utilisés ?

Jay Sugarman

Oui, alors souvenez-vous qu’il est composé de trois actifs. Asbury Park, Magnolia Green, qui est un développement de plan directeur réussi qui entre dans ses dernières phases devrait être autosuffisant, et une grande parcelle de terrain qui est en fait utilisée par une société du Fortune 100 dans le cadre d’un bail net. Il s’agissait donc d’actifs à long terme sur lesquels nous devons continuer à travailler, mais ils commencent à atteindre une sorte d’autosuffisance en termes de capital. Des investissements discrétionnaires sont certainement envisagés, mais je ne pense pas qu’il y aura beaucoup d’investissements nets dans ces actifs à l’avenir. Pour la plupart, ils commencent à être autosuffisants.

Et au moins dans le cas d’Asbury, à un moment donné, il s’avérera être un important fournisseur de capitaux, certainement lorsque les ventes de copropriétés commenceront à s’intensifier et à se conclure. Je ne pense donc pas que ce sera le moteur de CapExout la porte. Nous avons un petit montant de capital qui va dans les actifs nets de location, un petit montant de capital qui va dans certaines de nos positions de prêt qui sont en cours de financement. Je pense donc que c’est à ce moment-là que je dis qu’il y a 200 millions de dollars de CapEx, je dirais un petit – un pourcentage relativement petit de ce montant sera dans la benne à long terme au cours des deux prochains mois. La plupart d’entre eux gèrent leur propre capital.

Stephen Laws

Super. Et pour suivre les investissements de la dette immobilière. Je sais que vous en avez parlé il y a quelques minutes, 21 % dans l’hôtellerie, 8 % dans le commerce de détail, environ 250 millions de dollars. Y a-t-il des concentrations ou des expositions ? Soit, d’une part, vous vous souciez de suivre de très près, soit, d’autre part, y a-t-il des caractéristiques de ces prêts particuliers qui vous rendent moins inquiet par rapport à la moyenne pour ces types de biens ?

Jay Sugarman

Oui. Écoutez, l’hôtel est le plus délicat. L’un d’entre eux est un prêt à la construction dans un endroit idéal à New York. Je pense que c’est en fait une bonne nouvelle de ne pas être ouvert ces jours-ci. Et donc celui-là va s’ouvrir sur un marché qui va être un peu royal, mais il y a un fort sponsor en capital. Et encore une fois, nous aimons beaucoup l’endroit. Je pense donc que le seul actif que certains d’entre vous connaissent du passé est un artefact de notre portefeuille d’héritage et qu’il dispose d’une grande quantité de garanties, pas seulement des hôtels directs, mais de nombreuses autres garanties. Celui-ci, nous allons le surveiller attentivement, mais il n’arrivera en fait pas à échéance avant 2024. Il reste donc pas mal de temps pour que ces actifs soient récupérés.

Donc en ce moment, Stephen, je pense que nous regardons comme tout le monde. Mais si nous constatons un changement ou une diminution de la valeur, nous en tiendrons certainement compte dans nos finances, mais ce n’est pas encore le cas.

Stephen Laws

Merci pour la couleur, Jay. Et enfin, au moment où nous clôturons la discussion ou du moins pour moi en ce moment sur l’utilisation des liquidités, j’apprécie la mise à jour, 22 millions de dollars sur l’autorisation restante. Si l’on considère le premier semestre de l’année dernière, où le stock était à des niveaux similaires, mais où le mark-to-market SAFE était plus bas. Vous avez racheté environ 20 ou 25 millions de dollars par trimestre. Faut-il donc s’attendre à une augmentation de cette autorisation ? Êtes-vous davantage axé à court terme sur la constitution de liquidités que sur le rachat d’actions, et avez-vous clairement poursuivi vos achats de SAFE par ce biais ? Mais pouvez-vous nous parler de la priorité que vous accordez peut-être à l’achat de SAFE, au rachat de STAR, ou simplement à la création de liquidités ou à de nouveaux investissements ?

Jay Sugarman

Bien sûr. Écoutez, nous sommes arrivés dans l’année. Nous avons estimé que SAFE était un endroit très attractif pour placer des capitaux. Au début de l’année, nous avons changé et nous avons commencé à nous concentrer sur la mise en place d’un programme pour acheter de petites quantités d’iStar de manière assez régulière. Ce n’est pas un grand programme, mais c’est un programme cohérent. Et nous savions que les pannes d’électricité vont et viennent. Et dans le passé, nous avons vu cela comme un défi pour pouvoir exprimer notre point de vue sur la valeur de la société. Nous avons donc mis en place un programme qui continue à grignoter ces prix très intéressants, et nous continuerons à le faire. Lorsque nous sortons d’une panne de courant, il est certain que, selon la solidité de notre bilan et notre situation financière, nous concilions toujours le désir d’être aussi forts que possible. Comme je ne cesse de le dire, l’histoire ici est celle de Safehold. La valeur créée au cours du premier trimestre à Safehold dépasse de loin, dans notre esprit, au moins l’impact de COVID sur l’un de nos autres actifs.

Nous voulons donc protéger cette stratégie commerciale autant que possible. Mais dans le même temps, si nous pouvons affecter avec prudence les excédents de recettes à des activités dont le prix est mal évalué, vous savez que nous le faisons, et nous le faisons délibérément, mais nous le faisons aussi de manière très réfléchie en examinant le bilan et les mesures de notre effet de levier. Comme Jeremy l’a fait, nous avons beaucoup travaillé pour que ces mesures de crédit et ce bilan soient en très bonne position. Nous n’allons certainement pas mettre cela en péril. Mais nous avons créé suffisamment de liquidités pour avoir quelques options.

Stephen Laws

Super. Oui, cette question était vraiment motivée par les remarques préparées qui citaient le décalage d’évaluation, je pense, avec STAR et SAFE, étant donné la bonne tenue de SAFE au cours de cette récente volatilité. Je voulais donc savoir ce que vous pensiez de l’impact de cette situation sur l’attrait relatif d’un rachat plus agressif de STAR ici.

Jay Sugarman

Oui. Regardez, nous sommes surpris. Lorsque vous regardez les plus et les moins du premier trimestre, vous pouvez voir que les plus l’emportent certainement sur les moins. Et pourtant, nous avons vu l’écart par rapport à la valeur intrinsèque s’élargir. C’est si difficile de raconter notre histoire quand nous sommes tous assis à la maison. Nous pensons certainement que c’est une histoire forte. Nous pensons que l’histoire de Safehold continue d’être une histoire qui, même sur la seule valeur obligataire des flux de trésorerie des actifs que nous avons déjà, représente toujours une décote importante, compte tenu de l’endroit où nous commerçons. Tout cela revient dans iStar de manière encore plus concentrée. Nous avons donc deux histoires à raconter. Nous devons raconter l’histoire de Safehold de manière plus complète, faire en sorte que davantage d’investisseurs soient au courant de cette histoire. Et alors, une partie de cet intérêt reviendra clairement dans iStar. Et nous pensons que ces deux histoires sont des choses sur lesquelles nous devons nous concentrer pour sortir de la crise.

Stephen Laws

Super. Merci pour les commentaires de ce matin, Jay. Et j’espère que tout va bien, de votre côté. Prenez soin de vous.

Jay Sugarman

Vous aussi.

Opérateur

Notre prochaine question vient de Jade Rahmani. Je vous en prie, allez-y.

Jade Rahmani

Merci d’avoir pris le suivi. Je suppose qu’il y a une question générale et ensuite un point technique. Les gouvernements du monde entier assumant des obligations supplémentaires de plusieurs billions de dollars et à plus long terme, le potentiel d’internalisation et de fabrication est potentiellement plus important car les gens réalisent à quel point les chaînes d’approvisionnement sont dépendantes de la Chine, comment envisagez-vous le risque d’une augmentation de l’inflation et l’impact potentiel que cela pourrait avoir sur l’évaluation des baux fonciers ?

Jay Sugarman

C’est une excellente question, Jade. Nous regardons les experts parler de déflation et de baisse, de prolongation et de japonisation, et ce qui se passe dans la zone euro depuis la dernière, en fait depuis les dernières crises, c’est 12 ans de taux d’intérêt proches de zéro et négatifs. Fondamentalement, c’est un nouveau monde courageux en termes de marchés du crédit et de taux de base. Je ne pense pas que nous ayons une boule de cristal parfaite, mais il y a certainement de nombreuses raisons de penser que les taux et/ou l’inflation pourraient rester relativement bas pendant un certain temps.

Et c’est évidemment le bénéfice que SAFE tire de son flux de trésorerie. Le revers de la médaille est une forte inflation ou une inflation plus élevée, ce qui augmente certainement la valeur que nous pensons de tout l’immobilier, les coûts de remplacement augmentent tous. Et notre importante plus-value intégrée à Safehold va certainement bénéficier de la hausse des coûts de remplacement. Donc si vous deviez me poser la question aujourd’hui, je dirais que je vais probablement placer un peu plus d’argent à la baisse plus longtemps, mais nous sommes bien couverts parce que nous avons un grand portefeuille intrinsèque intégré qui augmentera à mesure que les coûts de remplacement augmenteront. Je ne peux donc pas vous donner de meilleure réponse que les autres.

Mais je regarde le Japon, je regarde la zone euro, et je regarde ce qui se passe lorsque les taux passent à zéro, et il semble qu’il soit très, très difficile de changer cette dynamique. C’est complètement nouveau. La pandémie, ils avaient des règles différentes. Mais si l’on considère ces deux grandes économies, il ne semble pas que ce soit une mauvaise chose de les laisser tomber plus longtemps.

Jade Rahmani

Merci pour cela. Et juste une question technique. Les autres produits du compte de résultat ont connu une hausse significative. Je me demandais ce qui avait provoqué cette hausse.

Jay Sugarman

Oui. Nous avions — un de nos investissements privés a en fait été augmenté grâce à une nouvelle augmentation. Mais Jeremy, une autre couleur que vous voulez donner là ?

Jeremy Fox-Geen

Non, c’était le conducteur principal.

Jade Rahmani

Cela fait-il partie de la catégorie des investissements stratégiques ?

Jay Sugarman

C’est le cas.

Jade Rahmani

Pouvez-vous donner une couleur supplémentaire à ce que cela concerne ?

Jay Sugarman

Nous avons une petite participation dans une société d’entreposage frigorifique depuis que nous avons vendu notre portefeuille de congélateurs préférés.

Jade Rahmani

D’accord. Merci beaucoup.

Marcos Alvarado

Jade, encore une chose sur l’évaluation du bail du terrain. Si vous vous souvenez bien, presque tous nos baux ont un regard rétrospectif sur l’inflation. Il y a donc un rattrapage dans la mesure où l’inflation court.

Jade Rahmani

Ok. Donc s’il y avait un pic dans… quelle est la période de retour en arrière ?

Marcos Alvarado

Cela dépend du bail, mais il est généralement de 10 ans.

Jade Rahmani

Ainsi, une fois tous les dix ans, il y aurait une sorte de “true up” ?

Marcos Alvarado

Correct.

Jade Rahmani

D’accord. Très bien. Merci beaucoup.

Jay Sugarman

Merci, Jade.

Opérateur

[Operator Instructions] M. Fooks, nous n’avons pas d’autres questions.

Jason Fooks

D’accord. Merci. Si vous avez des questions supplémentaires sur le communiqué de presse d’aujourd’hui, n’hésitez pas à me contacter directement. Tiffany, pourriez-vous s’il vous plaît donner à nouveau les instructions pour la retransmission de la conférence téléphonique à tout le monde ? Merci.

Opérateur

Mesdames et Messieurs, cette conférence sera retransmise après 13 heures (heure de l’Est) aujourd’hui et jusqu’à minuit, le 14 mai 2020. Vous pouvez accéder au système de retransmission de la téléconférence AT&T à tout moment en appuyant sur le 1-866-207-1041 et en entrant le code d’accès 3183044. Ces numéros sont à nouveau le 1-866-207-1041, code d’accès 3183044. Cela conclut notre conférence pour aujourd’hui. Merci de votre participation et d’avoir utilisé la téléconférence AT&T. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.


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