Empire State Realty Trust, Inc. (NYSE:ESRT) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 23 avril 2020 13h00 (heure de l’Est)

Entreprises participantes

Thomas Keltner – Vice-président exécutif et avocat général

Tony Malkin – Président et directeur général

John Kessler – Président et directeur de l’exploitation

Tom Durels – Vice-président exécutif de l’immobilier

Greg Faje – Relations avec les investisseurs

Participants à la conférence téléphonique

Craig Mailman – KeyBanc Capital Markets

Jason Green – Evercore

Michael Bilerman – Citi

Jamie Feldman – Bank of America Merrill Lynch

John Guinee – Stifel

Daniel Ismail – Conseillers de la rue verte

Blaine Heck – Wells Fargo

John Kim – BMO Marchés des capitaux

Opérateur

Salutations. Bienvenue à Empire State Realty Trust – Appel aux résultats du premier trimestre 2020. Pour l’instant, tous les participants sont en mode écoute seulement. Une brève séance de questions-réponses suivra la présentation officielle. [Operator Instructions] Veuillez noter que cette conférence est en cours d’enregistrement.

Pour l’instant, je laisse la parole à Thomas Keltner, vice-président exécutif et directeur juridique. Monsieur Keltner, vous pouvez commencer.

Thomas Keltner

Bon après-midi. Merci de vous joindre à nous aujourd’hui pour la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 de l’Empire State Realty Trust. Outre le communiqué de presse diffusé hier, un dossier trimestriel complémentaire contenant des informations plus détaillées sur nos résultats et notre dernière présentation aux investisseurs est disponible dans la section Investisseurs du site web de la société à l’adresse empirestaterealtytrust.com.

Les remarques préparées par la direction de l’appel d’aujourd’hui et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations prospectives telles que définies dans les lois sur les valeurs mobilières applicables, notamment celles relatives aux conditions du marché, aux opérations immobilières, aux dépenses d’investissement, aux revenus et aux dépenses. Pour rappel, les déclarations prospectives représentent les estimations actuelles de la direction. Elles sont soumises à des risques et des incertitudes, y compris les développements en cours concernant la pandémie COVID-19, qui peuvent entraîner des résultats réels différents de ceux qui sont discutés aujourd’hui.

Empire State Realty Trust n’assume aucune obligation de mise à jour des déclarations prévisionnelles dans le futur. Nous encourageons les auditeurs à consulter les discussions plus détaillées relatives à ces déclarations prospectives dans les documents déposés par la société auprès de la SEC.

Certaines de nos divulgations d’aujourd’hui sont ajoutées spécifiquement en réponse à la directive de la SEC sur les divulgations supplémentaires spéciales en raison des changements dans nos activités provoqués par la pandémie COVID-19 et sont uniques à cette instruction. Nous ne prévoyons pas de maintenir le même niveau de divulgation lorsque nous reprendrons nos activités normales.

Enfin, au cours de l’appel d’aujourd’hui, nous discuterons de certaines mesures financières non GAAP telles que les FFO, les FFO modifiés et de base, le NOI, le NOI en espèces et l’EBITDA, que nous estimons utiles pour évaluer les performances de l’entreprise. Les définitions et les rapprochements de ces mesures avec les mesures GAAP les plus directement comparables sont inclus dans le communiqué de presse sur les résultats et le dossier complémentaire, tous deux disponibles sur le site web de la société.

Je passe maintenant la parole à Tony Malkin, président et directeur général.

Tony Malkin

Merci, Tom et bonjour à tous. Nos pensées vont à tous ceux qui sont touchés par les 19, en particulier nos collègues et leurs familles qui ont connu la maladie et la perte.

Nous remercions les intervenants de première ligne à New York, aux États-Unis et dans le monde entier et nous leur rendons hommage avec le cœur qui bat gentiment dans l’Empire State Building. Le cœur de la ville de New York bat pour nous tous. Nous reconnaissons que la situation reste fluide et continue d’évoluer. Nous partagerons les faits dont nous disposons à l’heure actuelle dans la mesure du possible, au fur et à mesure que nous évoluerons dans cet environnement.

Dans la semaine du 24 février, nous avons commencé la mise en œuvre de notre plan de gestion de crise. Dès le début, nous avons considéré cela comme un marathon et non comme un sprint. Toutes nos actions ont été guidées par notre thème, rester calme et continuer.

Nos perspectives et la préparation de l’équipe découlant de notre expérience de nombreux cycles ont indiqué nos plans et régi nos actions. Notre observatoire est resté ouvert jusqu’à ce que les autorités nous ordonnent de le fermer. Heureusement, aucun membre du personnel de notre observatoire n’a passé de contrat avec les 19 pendant cette période.

Nos équipes de CapEx sont restées au travail pour remplir nos obligations en vertu des baux qui nous ont été confiés et de nos plans d’investissement à long terme jusqu’à ce que les autorités leur ordonnent à leur tour de cesser le travail.

Aujourd’hui encore, un travail essentiel se poursuit dans le cadre de notre portefeuille à New York, tel qu’il est régi et limité par les autorités. Notre portefeuille du Connecticut n’a connu aucune interruption de construction. Nos bâtiments sont restés ouverts, propres et sûrs pour l’usage de nos locataires, tout en suivant les directives des autorités.

Notre activité se poursuit, comme en témoignent les activités de leasing et de financement que nous avons menées à bien vers la fin du trimestre. Notre équipe de leasing a fait un excellent travail pour faire avancer les baux en cours et les nouveaux baux que certains prospects souhaitent poursuivre.

Nous avons eu recours à une combinaison de travail à domicile et de petites équipes de rotation dans nos bâtiments. Notre équipe de transition dirigée par le président et directeur général, John Kessler, a poursuivi son excellent travail en temps utile. Nous avons fait appel à Greg Faje pour les relations extérieures, à John Hogg pour les relations publiques et les relations publiques, et à notre trésorier et directeur financier par intérim, Drew Prentice. Nous avons maintenu l’esprit d’entreprise en organisant de nombreuses activités d’engagement des employés, du milieu de la journée à la fin des concours Work Trivia.

De nos listes de quarantaine de l’ESRT aux quarantaines de fin de semaine, notre commission culture mérite une mention spéciale pour son excellent travail. Nous avons fourni des conseils et une assistance aux employés qui en avaient besoin et avons suivi tous les incidents d’infections confirmées et probables parmi nos collègues salariés et syndiqués.

Appel spécial à notre responsable des talents, Jackie Burns et son équipe, Vince Sultana, notre coordinateur de gestion de crise et Suresh Rangarajan, notre responsable de la technologie et son équipe pour une exécution sans faille.

Notre conseil d’administration et moi-même sommes reconnaissants du travail acharné de tous les employés de l’ESRT pendant cette période. J’aimerais prendre un moment pour faire une pause, alors que nous honorons la mémoire de la famille de notre équipe qui est passée en cette période de défi sans précédent.

Pendant des années, j’ai dit à plusieurs reprises que nous allions maintenir le bilan pour exécuter notre stratégie et assurer la croissance future. Au cours de cette période, on nous a reproché d’avoir trop de liquidités dans notre bilan, un endettement trop faible et l’impossibilité de racheter des actions. Et l’incapacité d’acheter à ce que nous avons dit à maintes reprises que nous pensions être un sommet du marché.

Nous avons évité l’exposition aux DFA comme le co-travail et les baux à court terme. À la fin du trimestre, nous disposions de plus d’un milliard de dollars en liquidités. Début mars et jusqu’au 22 avril, nous avons acheté 8,5 millions d’actions à un prix moyen pondéré de 9,37 dollars par action, pour un total de 79,8 millions de dollars.

Nous avons profité du volume lorsqu’il était disponible et des achats limités pendant les périodes de faible volume grâce à une combinaison d’achats à guichet ouvert et, par la suite, grâce à un programme 10B5-1 en place.

J’ai dit par le passé que nous ne souhaitons pas utiliser les rachats d’actions pour gonfler le prix de nos actions. Et nous n’avons pas le sentiment d’avoir influencé le prix de nos actions par nos achats. Nous pensons que les actionnaires bénéficieront à long terme de nos achats.

Pour ce qui est de l’avenir, j’ai le plaisir d’annoncer que nous avons nommé un nouveau vice-président exécutif et un nouveau directeur financier. Veuillez surveiller notre annonce à la presse et le 8-K qui suivra la clôture du marché aujourd’hui.

Nous sommes également très proches de l’annonce de notre prochaine embauche d’un directeur de l’investissement, pour mettre en place notre initiative de croissance externe afin de tirer parti de notre bilan et d’un environnement qui, selon nous, offrira les possibilités sur lesquelles nous avons conservé la capacité d’agir.

Bien que tout cela soit actuellement clos, les excellentes performances de notre observatoire, meilleures que celles du marché, au cours des deux premiers mois de 2020, divulguées à la page 19 de notre présentation aux investisseurs, même sans le coup de pouce annuel du Nouvel An lunaire chinois, nous donnent une grande confiance dans l’avenir. Il n’y a qu’un seul Empire State Building. Sa marque est meilleure que jamais. Et c’est dans cet esprit que nous envisageons l’avenir.

Enfin, nous félicitons notre directrice de l’ESG, Justine Urbaites, vice-présidente et conseillère principale en matière de leasing, et Dana Robbins Schneider, vice-présidente de l’énergie et du développement durable, pour l’excellent travail et les actions élargies divulguées dans notre procuration.

Je passe maintenant la parole à John Kessler. John ?

John Kessler

Bonjour et merci, Tony. Au cours du premier trimestre, nous avons connu des mois de janvier et février sains dans l’ensemble de l’entreprise avant les perturbations précoces dues à la pandémie émergente. Nous avons constaté une activité de location régulière et un pipeline solide. Et l’observatoire a affiché une croissance significative de ses revenus après l’achèvement de notre réaménagement, à la fin de l’année dernière.

Dans la suite de l’appel d’aujourd’hui, Tom Durels parlera des résultats du premier trimestre de la location et de la façon dont nous avons réagi à l’impact de COVID-19 sur notre activité. Greg Faje passera ensuite en revue nos résultats financiers et notre bilan. Et Tony fournira ensuite quelques détails supplémentaires, sur nos perspectives pour l’Observatoire.

Comme toujours, Drew Prentice, notre chef comptable, trésorier et directeur financier par intérim, et John Hogg, notre chef de la planification et de l’analyse financières, nous rejoignent et peuvent également répondre à vos questions.

En mars, nous avons achevé les actions prévues pour renforcer notre bilan déjà solide et flexible. Nous sommes reconnaissants de l’excellent travail de notre équipe et de nos merveilleux partenaires financiers. En deux financements, nous avons levé 300 millions de dollars de produits nets supplémentaires en espèces à des coûts mixtes attrayants d’environ 3,6 %, y compris l’effet des accords de swap, et avec une échéance moyenne pondérée de huit ans.

Lors de la première transaction, nous avons levé 175 millions de dollars dans un placement privé d’obligations non garanties à 12 et 15 ans auprès de Prudential, MetLife et AIG. Dans la seconde transaction, nous avons refinancé de manière proactive notre prêt à terme non garanti existant de 265 millions de dollars, qui arrivait à échéance en 2022, par deux nouveaux prêts à terme non garantis, d’un montant total de 390 millions de dollars, qui arrivent à échéance en 2025 et 2026 respectivement. Ce financement de prêt à terme a généré un produit net supplémentaire de 125 millions de dollars.

Afin de garantir des liquidités suffisantes non seulement pour une piste d’exploitation très étendue mais aussi pour tirer parti de nouvelles opportunités, nous avons tiré 550 millions de dollars de notre facilité de crédit renouvelable non garantie de 1,1 milliard de dollars.

À la fin du trimestre, nous détenions plus d’un milliard de dollars en liquidités dans notre bilan et nous continuons à disposer d’une grande capacité non utilisée dans le cadre de notre facilité de crédit. Nous allons maintenant évaluer les options de financement potentielles à plus long terme pour rétablir la pleine capacité de tirage de la facilité de crédit.

Enfin, je voudrais souhaiter la bienvenue à notre nouveau directeur financier et lui dire qu’il a une grande expérience pour diriger notre équipe de transition, car nous avons travaillé à un niveau élevé et n’avons pas manqué un seul instant pendant notre année de près d’un an sans directeur financier permanent.

Je passe maintenant la parole à Tom Durels. Tom ?

Tom Durels

Merci, John, et bonjour. Aujourd’hui, je vais commenter les résultats de nos locations du premier trimestre, puis donner un aperçu de nos opérations pendant la situation COVID-19, notamment les collectes de loyers d’avril, les demandes de report de loyer, les mesures prises pour réduire les dépenses de fonctionnement et les coûts d’amélioration des immobilisations, et les préparatifs en vue de la levée des commandes de logements et de places.

D’abord un mot sur nos propriétés et notre personnel. Comme Tony l’a mentionné, tous nos bâtiments sont restés ouverts pendant la crise actuelle à tous nos locataires qui fournissent des services essentiels comme le permettent les autorités. Nous remercions le personnel dévoué de nos bâtiments qui rend cela possible. Ils sont bien préparés et formés et nous leur sommes incroyablement reconnaissants pour leur travail et leur engagement au service de nos locataires alors que nous continuons à effectuer des pivots et des corrections de trajectoire au jour le jour.

Au cours du premier trimestre, nous avons signé 35 nouveaux baux et renouvellements totalisant environ 149 000 pieds carrés. Cela comprend environ 94 000 pieds carrés dans nos immeubles de bureaux de Manhattan, 24 000 pieds carrés dans nos immeubles de bureaux de la région métropolitaine de New York et 32 000 pieds carrés dans notre portefeuille de vente au détail.

Le nouveau bail le plus important signé au cours du trimestre est un nouveau bail de vente au détail de 23 000 pieds carrés avec Starbucks, comme indiqué dans le real deal d’hier, qui occupera trois niveaux, y compris le magasin du coin Northeast, actuellement libéré, à l’Empire State Building.

Ce concept unique constituera un formidable atout pour nos locataires de bureaux et les visiteurs de l’Observatoire, ainsi qu’une attraction touristique, ce qui nous donnera le temps de déménager notre magasin de Chipotle, dont l’ouverture est prévue pour 2021.

Au cours du premier trimestre, les taux de location sur les nouveaux baux et les renouvellements de l’ensemble de notre portefeuille ont été supérieurs de 3,4 % sur une base de caisse par rapport aux loyers progressifs en espèces précédents. Et dans nos immeubles de bureaux de Manhattan, nous avons signé de nouveaux baux avec un écart positif de 19,4 % sur les loyers en espèces.

À l’exception des transactions de location qui étaient en cours de négociation avant que la ville n’ordonne la mise en place d’un abri, les visites de prospection de location ont cessé et les nouvelles activités de location se sont ralenties au compte-gouttes. Bien que les autorités interdisent les visites physiques, nous restons pleinement engagés auprès de la communauté des courtiers en proposant des visites numériques et des visites virtuelles de l’espace. Nous continuerons à faire ces interactions sociales en ligne après la levée des commandes de refuge sur place.

En ce qui concerne la perception des loyers, comme le montre la page 8 de la présentation aux investisseurs, au 20 avril, nous avons perçu 69 % du total des loyers d’avril, dont 73 % pour les locataires de bureaux et 46 % pour les locataires de détail. Dans la mesure où nous appliquons la partie applicable des dépôts de garantie, que nous détenons sous forme d’espèces ou de lettres de crédit, nous aurons perçu 87% du total des charges locatives du mois d’avril, dont 93% pour les locataires de bureaux et 59% pour les locataires commerciaux. Cette demande est actuellement en cours et exigera des locataires concernés qu’ils restituent la totalité de leurs dépôts de garantie. Nous avons reçu des demandes de report de loyer de 170 locataires de bureaux et de commerces qui représentent environ 32 % de nos revenus locatifs annuels. Trois locataires représentent environ 8,8 % d’un loyer annualisé et ont accepté des conditions de report de loyer dans la documentation.

Avant toute prise en considération d’une demande de report de loyer, nous demandons aux locataires de fournir une explication des mesures prises pour atténuer les effets de COVID-19 sur leur entreprise. Les états financiers actuels, y compris les comparaisons mensuelles récentes avec l’année précédente, la preuve que le locataire a demandé un allègement financier par le biais de la loi CARES et la vérification qu’une réclamation au titre de sa police d’assurance a été soumise.

Dans le cas où le gouvernement fédéral fournit un nouveau supplément, les exclusions et limitations typiques de l’assurance contre les pertes d’exploitation et la réponse à la situation COVID-19. Nous évaluons ensuite chaque demande sur une base individuelle. Jusqu’à présent, les demandes de report n’ont généralement pas dépassé trois mois. Nos petits détaillants de type restauration et services ont été particulièrement touchés, ils fournissent des commodités et des services essentiels aux locataires de nos bureaux.

Notre plan consiste à convertir les loyers fixes restants pour 2020 en une structure de loyer en pourcentage avec un remboursement de la différence entre le loyer actuel et le loyer en pourcentage sur une période définie. Nous voulons que ces fournisseurs de services et de nourriture rouvrent afin d’être là pour fournir des services lorsque les locataires de nos bureaux réoccuperont.

Compte tenu des perturbations actuelles, il est logique de suspendre temporairement une mise à jour de nos quatre moteurs de croissance. Nous continuons à fournir à la page 6 de notre supplément les calendriers de l’épuisement des loyers gratuits et des baux signés non commencés. En ce qui concerne la date de début des baux, et plus précisément la composante des recettes GAAP, nous supposons que la date du 1er juillet sera celle à laquelle la suspension des constructions non essentielles imposée par le gouvernement sera levée.

Notre supplément trimestriel continue de fournir les détails sur les espaces vacants sans estimation du loyer du marché. Nous avons fourni l’évaluation historique du marché pour les bureaux et les commerces de détail et nous ne spéculerons pas sur les loyers étant donné l’absence d’activité de location.

Nous avons réduit certaines opérations de nettoyage, de sécurité, de conciergerie dans le hall d’entrée et de maintenance récurrente, ce qui réduira les coûts jusqu’à ce que les bâtiments soient repeuplés. Nous estimons que ces efforts permettront de réduire les dépenses de fonctionnement d’environ 25 % par rapport aux niveaux de 2019, soit approximativement 40 à 45 millions de dollars sur une base annualisée. Une partie de la réduction des dépenses d’exploitation sera compensée par une réduction des recouvrements des frais des locataires.

Notre équipe d’exploitation travaille d’arrache-pied pour maintenir des plans lorsque les commandes de travail à domicile sont levées et que nos locataires réoccupent nos bâtiments afin de garantir un environnement de travail sûr, propre et sain. Ces plans impliquent du personnel supplémentaire, du nettoyage et de l’entretien, ainsi que des changements dans l’exploitation des bâtiments pour l’accès des locataires et de leurs invités.

Tous les travaux de capital et de prime de l’État de New York, à l’exception des travaux essentiels, sont définis par les autorités, ce qui inclut les projets liés à la sécurité et les travaux démobilisés précédemment entamés, ont été arrêtés jusqu’à ce que les restrictions gouvernementales soient levées. Les dépenses sont considérablement réduites dans le cadre des restrictions actuelles. Les travaux se poursuivent dans le Connecticut dans la mesure où les autorités l’autorisent.

Nous avons examiné chacun de nos baux ou les cas où nous avons l’obligation d’effectuer des travaux. Nous avons informé les locataires, le cas échéant, de l’événement de force majeure, qui prolongera les dates d’achèvement sans pénalité.

Malgré le défi que représente l’environnement incertain à court terme, nous continuons à croire en la demande à long terme d’espaces de bureaux. La plupart d’entre nous ont maintenant fait l’expérience des inefficacités du travail à domicile et ne bénéficient pas de la connectivité et de la productivité que procure un environnement de bureau.

Cela dit, nous pensons que la pandémie pourrait entraîner des changements fondamentaux dans la manière dont les locataires utiliseront leurs bureaux à l’avenir, notamment une moindre densification et des plans d’étage plus intelligents avec un espacement approprié.

Nous pensons également que les bâtiments actuels de collaboration sont trop denses et seront mal positionnés pour répondre à la demande des locataires dans le nouveau paradigme. Nous croyons en la résilience de la ville de New York et en la demande d’employeurs et d’employés qui s’y installent. La ville de New York s’est remise des cycles économiques et des chocs externes passés et en ressort chaque fois plus forte, plus diversifiée et plus dynamique.

Pour l’instant, nous continuons à gérer notre entreprise et à servir nos locataires comme le permettent les directives et les instructions des autorités et nous préservons la valeur pour nos actionnaires.

Et maintenant, je passe la parole à Greg Faje. Greg ?

Greg Faje

Merci, Tom. Pour le quatrième trimestre, nous avons déclaré des FFO de base de 54 millions de dollars, soit 0,18 dollar par action diluée. Les opérations immobilières des mêmes magasins, si l’on exclut les frais uniques de résiliation de bail et les résultats de l’observatoire pour les périodes respectives, ont entraîné une augmentation de 4,8 % du NOI en espèces.

En ce qui concerne les activités de l’Observatoire, nous avons commencé l’année sur des bases solides après la conclusion de notre projet de réaménagement de l’Observatoire au quatrième trimestre de 2019. Les recettes des deux premiers mois de 2020 ont augmenté de 13,2 % par rapport aux deux premiers mois de 2019, reflétant les mesures de tarification annoncées précédemment.

Le nombre de visites est resté stable au cours de cette période de deux mois par rapport à l’année précédente. Cette croissance de la fréquentation et des recettes s’est produite malgré l’absence d’activité à l’occasion du Nouvel An chinois en janvier et un recul de la demande en mars dans les pays européens où COVID-19 était en plein essor.

Au cours de la première moitié du mois de mars, l’Observatoire a connu une baisse de la densité des visiteurs. Nous avons suivi le mandat des autorités gouvernementales et avons fermé l’Observatoire le 16 mars.

La page 16 de notre supplément détaille les résultats de notre Observatoire. Les recettes du premier trimestre 2020 ont baissé à 19,5 millions de dollars, soit 5 %, par rapport à la période de l’année précédente, principalement en raison de la fermeture de l’Observatoire susmentionnée.

Le revenu net d’exploitation de l’Observatoire a diminué de 12,3 %, à 11,4 millions de dollars. L’Observatoire a accueilli environ 422 000 visiteurs au cours du premier trimestre 2020, soit une baisse de 29,8 % par rapport au premier trimestre 2019, principalement en raison des 15 jours de fermeture de l’Observatoire au cours du trimestre en raison de la pandémie COVID-19.

Maintenant, un mot sur notre bilan solide et flexible. Nous avons examiné nos besoins de trésorerie à court terme dans le cadre de notre analyse de simulation de crise et nous pensons que nous sommes en grande forme, ce qui nous laisse un capital important à déployer de manière opportuniste, comme nous le jugeons bon.

Au 31 mars 2020, l’encours total de la dette de la société s’élevait à environ 2,5 milliards de dollars en termes bruts et 1,5 milliard de dollars en termes nets. La dette totale de la société a un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,6 % et une durée moyenne pondérée de 7,2 ans.

Notre dette nette consolidée par rapport à la capitalisation boursière totale était de 35,5 % et la dette nette consolidée par rapport à l’EBITDA était de 4,4 fois. Nous n’avons pas d’échéances à court terme et notre calendrier d’échéances est bien étalé.

Notre facilité de crédit renouvelable expire en août 2021 et dispose de deux options de prolongation de six mois. Notre prochaine échéance est jusqu’en novembre 2024. Enfin, nous tenons à souligner que nous n’avons pas de coentreprises, pas de WeWork ou d’autres locataires de bureaux partagés de nouvelle génération similaires et pas de portefeuille de dettes.

J’aimerais également souhaiter la bienvenue à notre nouveau directeur financier et le féliciter. Je me réjouis de travailler avec elle. Enfin, merci à John Kessler pour sa direction de l’équipe de transition.

Maintenant, je vais laisser la parole à Tony pour qu’il nous donne quelques réflexions supplémentaires sur les activités de l’Observatoire au fur et à mesure que nous y réfléchissons. Tony ?

Tony Malkin

Merci, Greg. Avant de passer aux questions-réponses, voici quelques informations supplémentaires sur les dépenses de l’observatoire et un aperçu de ce à quoi pourrait ressembler une réouverture. En ce qui concerne les dépenses, nous avons réduit notre taux de dépenses annualisé de 35 millions de dollars en février à 14 millions de dollars, soit une réduction de 60 %.

Certains coûts de réduction progressive se sont poursuivis en avril et nous atteindrons ce rythme en mai. Environ deux tiers de la réduction sont attribuables à la diminution des coûts salariaux, car nous avons licencié du personnel, et le reste est dû à la baisse des coûts opérationnels et autres.

Nous prévoyons de rouvrir dans un premier temps sur la base d’un horaire réduit et la plupart de ces dépenses reviendront à la réouverture. Le reste des coûts est lié à la rémunération de notre personnel de gestion et de vente, à certains frais fixes de fonctionnement, à l’équipe de gardiennage et de sécurité et à d’autres coûts contractuels.

En ce qui concerne nos perspectives de réouverture, notre scénario de base actuel pour la synthèse des admissions est présenté à la page 20 de notre présentation aux investisseurs. Il suppose que les niveaux mensuels de 2019 serviront de point de référence pour la comparaison des visites et que nous rouvrirons le 1er juillet. Nous prévoyons une ouverture le 1er juillet avec des admissions à 20 % du niveau de 2019 et nous projetons ensuite que les admissions augmenteront de 40 % pour la période d’août 2020 à mars 2021.

D’ici à Pâques 2021, nous prévoyons que les admissions se situeront à 60 % du niveau de 2019. Les admissions augmenteront ensuite jusqu’à 75 % en juin 2021, puis 90 % en août 2021 et se maintiendront jusqu’à la fin de l’année 2021. Nous prévoyons un retour à la totalité des admissions d’ici janvier 2022. Ces niveaux de visite estimés sont entièrement le fruit de notre propre travail, et s’alignent sur certains travaux de consultants indépendants dont nous savons qu’ils ont été préparés pour d’autres acteurs du marché.

Nous prévoyons d’abord une augmentation du nombre de visiteurs locaux, puis une augmentation des voyages nationaux, et enfin un rétablissement de notre nombre de visiteurs typiques, qui est d’environ deux tiers de visiteurs internationaux, qui ne sera pas atteint avant la reprise générale des voyages aériens internationaux en 2022. Bien que l’Observatoire ait été fermé, nous sommes restés pertinents et actifs dans la promotion de notre marque par le biais de nombreuses initiatives de médias sociaux.

Comme nous le savons largement et comme le montrent les pages 36 et 37 de la présentation aux investisseurs, nous sommes le cœur de la ville de New York et nous avons atteint une croissance significative et des mesures d’engagement dans notre présence sociale numérique. Ces résultats, ainsi que ceux des deux premiers mois de 2020, nous donnent la certitude que nous sommes bien positionnés pour la réouverture de l’Observatoire en raison de l’authenticité et du statut iconique de l’Empire State Building. Nous pensons que lorsque la poussière se dissipera, nous émergerons plus forts que jamais en tant que marque et icône de la ville de New York.

Sur ce, je voudrais ouvrir l’appel à vos questions. Pour que l’appel continue comme toujours, nous demandons à chaque participant de se limiter à une question principale et une question complémentaire, et de rejoindre la file d’attente si vous avez une question supplémentaire. Opérateur ?

Séance de questions-réponses

Opérateur

Je vous remercie. Nous allons maintenant procéder à la séance de questions-réponses. [Operator Instructions] Je vous remercie. Et notre première question vient de la ligne de Craig Mailman de KeyBanc Capital Markets. Veuillez poursuivre avec votre question.

Craig Mailman

Salut, les gars. Alors Tony, j’apprécie le commentaire que vous faites ici, en particulier sur le bilan et sur la façon dont vous avez été délibérément conservateurs et dont vous avez maintenant la possibilité de le faire. Je suis donc curieux de savoir deux choses. Premièrement, quel est l’appétit croissant pour les rachats ici ? Deuxièmement, avec l’embauche d’un DSI, vous attendez-vous à voir une véritable augmentation des opportunités de l’autre côté de la frontière ?

Tony Malkin

Oui. Merci Craig. Tout d’abord, le rachat est une décision prise de temps en temps. Nous avons une capacité inutilisée dans notre autorisation du Conseil. Dans tous les cas, notre effort est d’acheter à un moment où nous pouvons éviter l’impact sur le prix de nos actions. Et cela signifie franchement que nous pouvons profiter de volumes vraiment importants. C’est plus difficile quand ils sont au centre du marché.

En dehors de cela, je dirais que nous examinons comment nous déployons notre capital de manière à en tirer le plus grand profit possible dans le temps et je ne veux vraiment pas ajouter d’autres commentaires concernant le rachat.

En ce qui concerne notre plan, nous avons pour la croissance externe, notre plan pour la croissance externe, nous avons un candidat qui est — sera bientôt annoncé, numéro un. Numéro deux, juste un peu de couleur. Le candidat est issu du secteur du capital-investissement. Nous comptons constituer une équipe. Et nous pensons que cette situation va créer un changement significatif dans l’économie et dans l’évaluation et la disponibilité des actifs. Et nous considérons qu’il s’agit vraiment d’un ensemble d’opportunités de 12 à 36 mois. Et j’ai toujours dit — nous avons toujours dit que nous arriverions à une fourchette et — ensuite nous la saisirons. Nous pensons qu’il s’agit d’une bifurcation dans la route. Il est donc temps pour nous de passer à un autre niveau.

Craig Mailman

C’est utile. Et puis, juste à titre de suivi, seriez-vous intéressé par le fait de savoir s’il y a des perturbations dans l’achat de positions de dette ? Vous concentrez-vous uniquement sur les types de positions de capitaux propres ?

Tony Malkin

Nous examinerons les coentreprises, les participations et les honoraires. Nous examinerons les positions en matière de bail foncier. Nous examinerons les actions privilégiées de premier rang. Nous examinerons les MEZ. Nous serons omnivores opportuns. C’est ce que nous étions dans le passé avant notre introduction en bourse. C’est ce que nous allons faire à l’avenir.

Craig Mailman

Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question s’inscrit dans la lignée de Jason Green avec Evercore. Continuez avec votre question.

Jason Green

Merci. En ce qui concerne le recouvrement des bureaux, qui s’élève à 72 % pour le mois d’avril, pouvez-vous nous dire quels sont les locataires qui font baisser ce chiffre, qu’il s’agisse de leur taille moyenne ou de leurs caractéristiques générales communes ?

Tom Durels

Salut, Jason. Voici Tom. Nous avons constaté qu’en date du 20 avril, il y a environ 170 locataires de bureaux et que les relocataires représentant environ 32 % de nos revenus locatifs annualisés ont demandé un report de loyer. Nous avons vu des locataires faire des demandes de report de loyer : des locataires de toutes tailles, des sociétés publiques, des sociétés privées et des entreprises de divers secteurs.

Il est clair que certaines industries ont été plus sévèrement et plus directement touchées par COVID-19, en particulier celles qui ont des liens directs avec le commerce de détail, l’hôtellerie, les voyages et même certaines des sociétés de publicité, de conseil et d’assistance juridique qui soutiennent ces entreprises. Je dirai que nous avons vu des demandes opportunistes de la part de locataires de bureaux et de commerces de détail ayant un bon bilan et un bon crédit et nous sommes surpris par ces demandes et nous allons poursuivre agressivement la collecte des loyers.

Ces locataires sont obligés de payer leur loyer. Mais dans l’ensemble, les locataires ont pour objectif de conserver les liquidités et d’allonger la durée des dépenses pendant la récession. Nous allons travailler avec certains locataires sur les reports de paiement. Nous rejetterons certaines demandes de report et nous poursuivrons tous les recouvrements de manière générale. Ce que nous avons vu en avril n’est pas une indication de l’avenir. Et à ce stade, nous ne pouvons certainement pas faire de prévisions pour le mois de mai et les mois à venir.

Jason Green

J’ai compris. Et puis, en ce qui concerne l’allocation du capital, je veux dire comment devrions-nous penser au milliard de dollars de capital dont vous disposez pour certains de ces problèmes de recouvrement que vous rencontrez ? Pouvez-vous utiliser le capital de manière opportuniste dans cet environnement ? Ou avez-vous besoin de voir les recouvrements revenir à un niveau normal avant de le faire ?

Tony Malkin

Nous — c’est Tony ici. Nous avons fait des tests de stress approfondis sur notre modèle d’entreprise. Nous l’avons fait en interne par une ventilation granulaire de nos dépenses. Nous avons modélisé une grande variété d’expériences en matière de taux et de longueur de piste. Nous avons examiné cela par morceaux et avec notre comité des finances. Ce sera bientôt présenté à notre conseil d’administration.

Et nous pensons que nous avons deux atouts : premièrement, nous avons le milliard de dollars en espèces, mais nous pouvons toujours le porter à 1,5 milliard de dollars avec notre ligne. Et encore une fois, en ce qui concerne le premier volet financier, nous allons examiner avec nous la possibilité de résilier ces emprunts sur notre ligne afin d’avoir l’occasion de rétablir cette situation.

Et deuxièmement, nous avons le bilan le plus solide parmi nos pairs, si l’on excepte les entreprises et les liquidations dans le secteur des bureaux au total. Nous avons la capacité d’engager de nouveaux capitaux. Nous avons poursuivi avec confiance le rachat de nos actions. Nous sommes très confiants que c’est — c’est la vie pendant plus de temps si vous voulez et le fait est que c’est là que nous devrions briller et nous nous réjouissons de cette opportunité.

Jason Green

J’ai compris. Merci.

Opérateur

La question suivante provient de la réplique de Manny Korchman avec Citi. Poursuivez avec votre question.

Michael Bilerman

Salut. C’est Michael Bilerman. Je ne suis pas ici avec Manny, mais Manny est au téléphone avec moi. Tony, je voulais revoir un peu la décision d’engager un vrai DSI. Si nous revenons au processus d’introduction en bourse à plusieurs reprises lors de ces conférences téléphoniques, vous avez beaucoup parlé de vos relations, des relations de votre famille avec d’autres familles potentielles et des opportunités d’investissement qui se sont présentées.

Je pense à votre équipe de direction aujourd’hui, les cinq principaux dirigeants gagnent près de 30 millions de dollars. Le total des frais généraux et administratifs approche les 65 millions de dollars au total. Vous êtes toujours PDG. Vous avez Kessler comme président ; Durels, évidemment, comme directeur des opérations, pour embaucher un directeur financier qui semble être bien plus un directeur financier qu’une personne agissant comme un investisseur sur les marchés de capitaux.

Je suppose — je me demande pourquoi engager une autre personne dans une équipe de direction déjà assez gonflée qui a ses relations par rapport à la taille de votre entreprise, qui est d’environ 6,5 milliards de dollars 7 milliards d’actifs bruts ? Pouvez-vous donc expliquer un peu comment vous voyez cette situation évoluer dans les différents rôles et responsabilités de l’équipe de direction ?

Tony Malkin

Je suis… là… Michael. Je pense qu’il sera clair quelles seront nos actions à l’égard de votre réflexion et de votre question dans les mois à venir.

Michael Bilerman

Je suppose qu’il s’agit d’un réalignement de votre équipe de direction actuelle ? Ou bien réduisez-vous les salaires de base ou les avantages sociaux de l’équipe de direction existante afin d’y intégrer davantage de personnes ? Qu’est-ce que cela signifie ?

Tony Malkin

Comme je l’ai dit, je pense que ce que nous allons faire dans les mois à venir sera clair.

Michael Bilerman

Que faites-vous dans l’équipe de direction ? Ou bien que faites-vous sur le front de la croissance externe ? J’essaie juste de comprendre quelle question vous répondez ?

Tony Malkin

Mike, votre question ne portait pas sur la croissance externe. Votre question portait sur le – si je me souviens bien, le terme utilisé était “gonflement” et nous serons clairs sur nos actions dans les mois à venir.

Michael Bilerman

D’accord. Merci.

Opérateur

Votre prochaine question s’inspire de la phrase de Jamie Feldman de la Bank of America Merrill Lynch. Veuillez poursuivre avec votre question.

Jamie Feldman

Super. Merci. J’espérais que vous pourriez creuser un peu plus sur les 32 % de locataires qui n’ont pas payé le loyer d’avril contre les 8 % qui semblent vouloir bénéficier d’un report. Comment penser à ce qu’il y a dans cette piscine ? Est-ce qu’il comprend les locataires de vos 20 premiers locataires ? Et qu’est-ce que c’est, comment handicapons-nous les seaux de ceux qui sont opportunistes par rapport à ceux que vous envisagez sérieusement ?

Tom Durels

Jamie, c’est Tom. Je dois simplement répéter certains des commentaires que j’ai faits auparavant, mais comme je l’ai dit, nous avons reçu des demandes de report de la part de locataires de toutes tailles, d’entreprises publiques, d’entreprises privées et de diverses industries. Et il est certain que les locataires ayant des liens directs avec le commerce de détail, l’hôtellerie et les voyages ont été plus sévèrement touchés. Mais lorsque vous établissez la liste des locataires, certaines des entreprises concernées qui sont liées à ces activités, comme les sociétés de conseil et les services juridiques, ont également été touchées et ont présenté des demandes.

Nous adoptons une approche très méthodique. Nous n’accordons pas de reports généralisés. Il n’y a pas une formule qui convienne à tous. En fait, c’est tout le contraire. Nous avons établi une procédure de règlement des différends. Nous prenons des mesures délibérées très claires avec nos locataires. Nous leur demandons les informations que nous avons exposées dans notre dossier d’investisseur. Et que ces demandes vont de la mise à jour des données financières à la vérification que le locataire a demandé un soutien financier dans le cadre de la loi CARES. Nous voulons comprendre l’impact sur leurs entreprises. Et ensuite les mesures prises pour réduire les coûts.

Et puis bien sûr, nous examinons le bail existant et l’espace de conditionnement et des choses comme ça. Nous examinons également les possibilités de prolonger la durée du bail ou de le renouveler par anticipation lorsque nous pensons qu’il y a un avantage économique et que cela a du sens pour nous. Mais pour les locataires qui ont adopté une approche opportuniste pour demander un report ou ne pas payer le loyer, nous allons poursuivre agressivement la collecte du loyer. Parce que franchement, nous sommes surpris par certaines de ces demandes. Il y a donc des locataires qui ont un bon bilan et qui ont la capacité de payer le loyer, nous allons les poursuivre.

Jamie Feldman

D’accord. Pouvez-vous nous dire quelle proportion de ces 32 % est constituée par le dernier groupe dont vous parliez ?

Tom Durels

Non. Nous n’avons pas fourni une ventilation plus détaillée que celle que j’ai déjà fournie. Comme nous l’avons indiqué, nous avons accepté trois reports, ce qui représente environ 8,8 % des recettes de location. Mais le — encore une fois, comme nous le faisons avec une approche très méthodique, nous donnerons certainement d’autres mises à jour.

Jamie Feldman

D’accord. Et puis — c’est utile. Et puis, en pensant au moment où les gens commencent à retourner au travail, deux questions. La première est de savoir si vous pouvez parler de ce que les locataires demandent, du type de changements que les locataires pourraient demander immédiatement pour leur espace de travail et du type de flux de construction ou autre chose du même genre. Et ensuite, dans quelle mesure la qualité de l’air et la ventilation doivent être améliorées. Pensez-vous que votre portefeuille nécessiterait de gros investissements pour pouvoir répondre à ces normes ? Ou que les rénovations que vous avez déjà effectuées sont au plus haut niveau ?

Tom Durels

Oui. Je pense que c’est une très bonne question Jamie. Et je le dis d’abord, nous suivrons les lignes directrices établies par les autorités gouvernementales et toutes les nouvelles lignes directrices qu’elles publieront. Mais comme je l’ai dit dans mon discours d’ouverture, notre équipe des opérations travaille d’arrache-pied à l’élaboration de plans pour le retour au travail de nos locataires.

Ces protocoles qui seront guidés par les autorités, mais complétés par nos propres considérations, peuvent inclure des choses comme les contrôles de température, par des scanners thermiques, l’obligation de porter un masque avant d’entrer dans le bâtiment, la désinfection des mains avant d’entrer dans nos bâtiments qui s’appliquera aux locataires, aux employés du bâtiment, aux visiteurs, aux vendeurs, aux entrepreneurs, au personnel de livraison.

Nous allons envisager d’échelonner et de restreindre certaines livraisons. Nous demandons que la nourriture soit livrée et ramassée par les locataires à l’extérieur des halls d’entrée des bâtiments. Nous allons certainement augmenter la fréquence des nettoyages et les zones de haut point de contact nécessitent une distanciation sociale dans les halls d’entrée ; échelonner l’occupation des ascenseurs. Et puis nous utiliserons également un système de réservation pour limiter le nombre de personnes autorisées à entrer dans nos gymnases et autres espaces d’agrément.

Il peut y avoir des coûts supplémentaires et des frais de personnel associés à ces derniers. Mais je considère que la plupart des changements sont de nature opérationnelle, dans le sens de ce que je viens de mentionner, et beaucoup de nos locataires ont demandé les choses que je viens de dire, et nous leur donnons des informations sur les réunions publiques régulières.

En ce qui concerne les systèmes de filtration d’air, nous satisfaisons déjà aux normes ASHRAE 62.1 pour une dilatation ou les dépassons et nous prévoyons d’utiliser des filtres MERV 13 qui sont des filtres à haute performance pour tous nos systèmes de ventilation. Et nous effectuons déjà des tests annuels de la qualité de l’air intérieur dans toutes nos propriétés et nous allons voir si nous voulons augmenter la fréquence de ces tests d’air.

Jamie Feldman

D’accord. Et est-ce que la qualité de l’air dont vous parlez, je veux dire est-ce que c’est la norme dans une grande partie de New York ou parce que vous avez fait tant de rénovations que vous avez en fait — vous avez en quelque sorte amélioré tout cela ?

Tony Malkin

Nous dépassons la norme de l’industrie : les filtres MERV 13 sont des filtres à haute performance.

Jamie Feldman

Et c’est dans tous vos bâtiments ?

Tony Malkin

Oui, sauf dans les cas où nous avons une poignée de systèmes hérités, mais pour la grande majorité des systèmes, ils utilisent actuellement des filtres MERV 13.

Jamie Feldman

Très bien. Je vous remercie. C’est très utile.

Tony Malkin

C’est sûr.

Opérateur

Notre prochaine question est tirée de la ligne de John Guinee avec le Stifel. Veuillez poursuivre avec votre question.

John Guinee

Super. Merci beaucoup. Bien joué les gars. Question juste regarder et faire un dos de l’enveloppe donc je pourrais me tromper, mais il semble que votre solde de trésorerie a augmenté de 775 millions de dollars ce trimestre, mais votre dette en cours a augmenté de 843 millions de dollars. Donc, c’est un écart de 68 millions de dollars. Quelle part de ce montant a été consacrée aux rachats d’actions au cours du trimestre ? Et combien de ces rachats n’étaient que des saignées de liquidités ?

Greg Faje

Hé John, c’est Greg Faje. La grande majorité, nous t’avons donné quelques détails là dans les rachats d’actions c’était 80 millions de dollars. La grande majorité a eu lieu au cours du trimestre, mais il reste quelques CapEx qui sont également détaillés dans le supplément.

John Guinee

Quelle est donc la part des 80 millions de dollars qui a été dépensée au 3e trimestre et quelle est celle qui a été dépensée au 4e trimestre ?

Greg Faje

Je suis désolé que vous parliez de troisième trimestre ou de deuxième trimestre ?

Tony Malkin

Je pense que vous devez… voulez me donner un…

Greg Faje

Oui. Je pense qu’une fois…

John Guinee

Je suis désolé de ce que…

Tony Malkin

1Q, 2Q John. N’est-ce pas ?

John Kessler

Oui, je suis désolé.

Tom Durels

Nous n’allons pas nous séparer.

John Kessler

Nous n’allons pas procéder au rachat d’actions. Nous vous donnons simplement un total cumulé sur l’année. Je suis heureux de parler du CapEx hors ligne et de donner un peu plus de couleur.

John Guinee

D’accord. Et puis le nombre d’actions a baissé. Vous…

Tony Malkin

On peut dire sans risque de se tromper que John, en ce qui concerne le commentaire précédent de Greg, que la composante neutre de ce projet – une composante significative qui a eu lieu au premier trimestre, mais une composante très significative, mais qui a également eu lieu au deuxième trimestre.

John Guinee

Pourquoi ne pas donner cette réponse ? Est-ce que c’est quelque chose que vous n’avez pas vu…

Tony Malkin

Nous en parlerons John au cours des dernières semaines. Nous n’en avons pas parlé.

John Guinee

D’accord. Très bien. Tom, je regardais les données économiques de votre bail pour ce dernier trimestre, tant sur le Grand New York que sur New York City, aux pages 7 et 8. Et comme vous le savez, ils étaient extraordinairement faibles. Je pense que vous avez dépensé 120 dollars par pied pour que les loyers augmentent de 3,4 % dans la ville et qu’en décembre vous avez dépensé environ 55 dollars par pied, peut-être 60 dollars par pied pour que les loyers baissent de 8 %. Est-ce la nouvelle norme ? Ou est-ce juste un jour de mauvaise humeur ?

Tom Durels

Je pense que c’est une bonne question, John. Merci de l’avoir soulevée. Je voudrais tout d’abord vous signaler que, à la page 15 de notre présentation aux investisseurs, j’ai parlé de la croissance historique du loyer effectif net. Mais en ce qui concerne plus précisément ce trimestre, nos coûts de location de bureaux à Manhattan étaient d’environ 14,62 $ par pied carré par an, ce qui est supérieur à la tendance des quatre ou cinq derniers trimestres, mais cela est dû au fait qu’un pourcentage plus élevé de nos locations était constitué de pré-constructions de première génération.

Et en fait, environ 2/3 de nos locations à Manhattan concernaient des constructions neuves de première génération. La bonne nouvelle, c’est que, comme nous l’avons vu au cours des trimestres précédents, en fonction du volume de location que nous faisons et de la combinaison des espaces, nous avons constaté que lorsque ces pré-constructions de première génération sont de deuxième génération, nous dépensons beaucoup moins en frais de location. Cela apparaîtra donc dans les derniers trimestres.

Ensuite, en ce qui concerne la vente au détail, nous avons eu des coûts de location plus élevés liés au bail de Starbucks qui a été annoncé par la presse. Nous pensons que c’est une affaire unique et ce qu’elle apporte à l’immeuble. Et puis nous avons eu des frais de déménagement, notamment pour Chipotle, en rapport avec un déménagement nécessaire pour mettre en place l’installation de Starbucks et le déménagement de FedEx à Union Square afin de consolider le coin. Je pense donc que ce trimestre a été unique de ces deux points de vue, avec un pourcentage plus élevé de pré-constructions de première génération et ensuite ces baux de vente au détail uniques.

John Guinee

Super, merci.

Tony Malkin

John juste un suivi rapide. Je voudrais revenir sur l’activité de rachat d’actions. Il s’agissait de 61 millions de dollars au premier trimestre.

Greg Faje

John nous n’essayons pas d’être — mais John nous n’essayons pas d’être mignon ici. Nous sommes — nous sommes tous dans des endroits différents. Et donc — laissez-moi prendre un moment pour aller de l’avant. Vous nous connaissez assez bien pour savoir que nous ne sommes pas mignons. Nous ne sommes pas si attirants.

John Guinee

Je vous remercie.

Opérateur

[Operator Instructions] La question suivante est tirée de la réplique de Daniel Ismail avec Green Street Advisors.

Daniel Ismail

Super, merci. Je comprends qu’il est encore un peu tôt, mais pouvez-vous nous faire part de vos réflexions sur les conversations que vous avez avec les nouveaux locataires et les locataires qui renouvellent leur bail sur les tarifs de location et les concessions ?

Tom Durels

Bien sûr, Dan. Voici Tom. Comme je l’ai mentionné dans mes remarques d’ouverture, les nouvelles activités de location sont largement gelées pour le moment ; au moins les touristes de location physique ont cessé. Mais nous avons vu certains baux qui étaient en négociation avant que les commandes d’abris et de places ne se poursuivent.

Certains de ces baux et de ces clauses sont encore en cours de négociation. Certains ont été mis temporairement en attente et nous pensons qu’ils reprendront une fois que les commandes de l’abri en place auront été levées et que certains accords seront morts. Nous constatons donc une certaine confusion dans le report de l’activité que nous avions au début du premier trimestre.

Mais en ce qui concerne les nouvelles activités de location, elles sont pour l’instant pratiquement gelées jusqu’à ce que les touristes puissent reprendre leur location et que les commandes d’abris et de places soient levées. Nous sommes en discussion avec un certain nombre de locataires sur les renouvellements. Au cours du deuxième trimestre, nous avons signé un bail de renouvellement de bonne taille dans le portefeuille de l’agglomération de New York et nous avons d’autres activités de renouvellement en cours en ce moment.

Daniel Ismail

Mais — donc tout ce que vous pourriez partager sur les taux de location ou le niveau de succession pour ces cas ?

Tom Durels

En ce qui concerne les tarifs de location, en l’absence de transactions, il n’y a pas vraiment de comps et c’est vraiment difficile pour nous – nous ne pouvons pas spéculer. C’est pourquoi, comme vous le voyez dans notre présentation aux investisseurs, nous avons supprimé les taux du marché qui figurent généralement dans nos diapositives sur l’évaluation au prix du marché. Mais à l’heure actuelle, nous n’avons pas de transactions et il n’y a pas de contrats de leasing. Nous ne voulons simplement pas spéculer sur l’évolution des loyers demandés.

Daniel Ismail

D’accord. Et puis peut-être que si je pouvais en faire entrer un en douce. Si je prends un peu de recul, y a-t-il quelque chose de — spécifique au portefeuille de l’Empire State qui le rendrait plus ou moins impacté par ce type de collections de succursales ? Ou, je suppose que c’est différent, est-ce que c’est une ville entière — ce serait comparable pour nous et les modes hors ligne à ce niveau de collecte de loyers ?

Tom Durels

Eh bien, je pense que notre portefeuille reflète assez bien le marché et l’économie au sens large parce que nous avons un portefeuille très, très diversifié et un rôle de loyers diversifié. Et nous avons vu ces demandes venir de divers locataires. Donc, comme je l’ai déjà dit, il y a des secteurs qui sont clairement plus directement et plus sévèrement touchés.

Ce qui nous plaît dans notre portefeuille de loyers, c’est qu’il est diversifié. Nous sommes multilocataires et nous pensons qu’au moins cela nous donne une certaine protection pour l’avenir. Nous ne sommes pas trop lourdement pondérés dans un seul secteur. Mais au-delà des remarques que j’ai faites précédemment, nous ne pouvons pas vraiment donner d’autres indications.

Daniel Ismail

Je vous remercie.

Tom Durels

C’est sûr.

Opérateur

Je vous remercie. La question suivante est tirée de la réplique de Blaine Heck avec Wells Fargo. Veuillez poursuivre avec votre question.

Blaine Heck

Super, merci. Bon après-midi. Je fais juste suite à la première question de Dan, Tom. Vous avez fait du bon travail en captant une partie de la demande supplémentaire des locataires de technologie qui est venue à la ville ce cycle. Et je pense qu’avant que le coronavirus ne frappe, on s’attendait à ce qu’un nombre important de locations soient faites par certains des grands acteurs technologiques qui étendaient leur empreinte à Manhattan. Pouvez-vous nous parler de ce que vous voyez de ces types et des locataires de technologies en général ? Vont-ils continuer à louer ? Est-ce que le leasing est en attente ? Ou y a-t-il une chance qu’ils se détournent de ces projets d’expansion ?

Tom Durels

Je préférerais que vous posiez ces questions aux autres propriétaires dont vous parlez et qui sont en négociation ou qui sont en train de négocier des accords technologiques importants. Mais je dirais que dans l’ensemble, nous avons certainement constaté une augmentation de la demande technologique dans la ville. Et comme vous le savez, nous avons dans notre portefeuille une bonne collection de locataires de très haute qualité dans le domaine de la technologie, qui comprend Microsoft et la division Lengthen de Microsoft Expedia, Shutterstock, Workday, ServiceNow, Anaplan.

Ce sont tous des locataires vraiment, vraiment solides. Et ils avaient grandi avec nous avant la fermeture. Et je suis heureux qu’ils soient dans notre portefeuille et qu’ils cherchent à croître davantage à l’avenir. Mais en ce qui concerne les négociations de bail en cours, oui, bien sûr, nous entendons des choses, mais je ne voudrais vraiment pas faire de commentaires sur ces autres activités.

Blaine Heck

D’accord. C’est une réponse juste et utile. Et ensuite, très rapidement, en guise de suivi, désolé si j’ai raté ça, mais pouvez-vous nous parler des conditions de report que vous avez acceptées jusqu’à présent ? Je pense que vous avez mentionné que vous vous référez en moyenne à trois mois. Combien de temps leur donnez-vous pour rembourser ce loyer différé ? Ou est-ce également au cas par cas ?

Tom Durels

Oui. Blaine, d’abord, rappelez-vous que nous n’approuvons pas nécessairement toutes les demandes de report. Nous rejetterons de nombreuses demandes de report. En moyenne, les demandes ont été introduites pour un report de trois mois ou moins. Et pour rappel, nous ne considérerons qu’un report et non un abattement. En général, nous cherchons à obtenir un remboursement dans un délai de 12 mois ou moins. Et puis, séparément, de manière opportuniste, s’il y a une possibilité de refondre le bail ou de faire un mélange d’étendue ou de faire un renouvellement anticipé, lorsque cela est économiquement sensé et que le locataire a une bonne affaire, alors nous examinerons certainement ces possibilités. Mais en général, le remboursement est de 12 mois ou moins et le report de trois mois ou moins.

Tony Malkin

D’accord. Nous allons passer à la vitesse supérieure ici, parce que nous nous rendons compte que les gens vont vouloir se rendre à l’appel de SL Green. Donc, c’est un appel de plus. Nous avons quelques remarques finales à faire. Une dernière question. Faisons vite.

Opérateur

[Operator Instructions] Et la prochaine question est de John Kim de BMO Capital Markets.

John Kim

Je vous remercie. Pouvez-vous nous donner plus de détails sur les raisons pour lesquelles vous avez décidé d’arrêter la procédure à ce stade sans utiliser les recettes ? Craigniez-vous un risque de contrepartie similaire sur le capital ?

Tom Durels

Nous sommes préoccupés par ce qui s’est passé lors de la crise précédente. Nous avons donc décidé, avec notre conseil d’administration, de flexibiliser nos lignes.

John Kim

Au sein de l’équipe d’investissement et des recrutements du DSI, envisagez-vous de fournir des capitaux à vos locataires ou d’effectuer des investissements en dehors de l’immobilier ?

Tony Malkin

Non.

John Kim

Si je peux en glisser une de plus, les 170 demandes de report, y en a-t-il qui concernent le mois de mai ?

Tony Malkin

Non. Non, non. Allons à la BMO, s’il vous plaît. Opérateur ?

Opérateur

M. Kim de la BMO en ligne.

John Kim

Ces demandes de report sont-elles liées à…

Tony Malkin

Avons-nous quelqu’un d’autre ?

Opérateur

Il n’y a pas de questions supplémentaires. C’est M. Kim.

Tony Malkin

D’accord. Allons-y.

Opérateur

Veuillez poursuivre. M. Kim.

John Kim

Les demandes de report sont-elles liées au loyer du mois de mai, ou seulement pour le mois d’avril ?

Tom Durels

Oui. John, c’est Tom. La demande de report est arrivée en avril, certains d’entre eux ont payé les loyers d’avril et demandent encore un report de trois mois, qui commencerait en mai.

John Kim

Super. Merci.

Opérateur

Je vous remercie. M. Malkin ?

Tony Malkin

D’accord. C’est dans la boîte. Je vous rappelle que la profondeur et l’étendue de nos divulgations ce trimestre sont inhabituelles et, pour répondre spécifiquement à la directive de la SEC de partager les impacts des 19 sur nos activités, nous prévoyons qu’à notre retour à la normale, une grande partie de ces divulgations supplémentaires disparaîtra. Répandre la gentillesse dans la compassion les uns envers les autres et la possibilité de s’engager les uns avec les autres contribue à la santé mondiale, son travail d’équipe coordonné, sa réflexion intelligente et sa transformation en chance nous permettront de traverser cette épreuve, et un bon bilan y contribue également.

Les choses vont continuer à évoluer au fil du temps. N’oubliez pas les déclarations prévisionnelles sur le projet de réouverture de notre observatoire et de retour aux affaires à des fins de discussion uniquement et pour vous aider dans vos modèles, elles ne constituent ni des conseils, ni des garanties. Nous vous en remercions donc tous vivement. Nous serons occupés de notre côté et nous attendons avec impatience les résultats du deuxième trimestre en juillet. D’ici là, restez en sécurité et poursuivez votre route vers le haut.

Opérateur

Je vous remercie. Ceci conclut la conférence d’aujourd’hui. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Merci de votre participation.


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