EastGroup Properties, Inc. (NYSE:EGP) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 1er mai 2020 12:00 PM ET

Entreprises participantes

Marshall Loeb – Président et directeur général

Brent Wood – Directeur financier

Keena Frazier – Directeur, Statistiques sur le crédit-bail

Participants à la conférence téléphonique

Jamie Feldman – Bank of America

Alexander Goldfarb – Piper Sandler

Manny Korchman – Citi

Bill Crow – Raymond James

Jason Green – Evercore

Craig Mailman – KeyBanc Capital

Eric Frankel – Conseillers de la rue verte

Michael Carroll – RBC Marchés des capitaux

Rich Anderson – SMBC

Blaine Heck – Wells Fargo

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 d’EastGroup Properties. Actuellement, toutes les lignes téléphoniques sont en mode écoute seulement. Plus tard, il sera possible de poser des questions pendant la séance de questions-réponses [Operator Instructions]. Veuillez noter que l’émission d’aujourd’hui peut être enregistrée. J’ai maintenant le plaisir de céder la parole à Marshall Loeb, président et directeur général.

Marshall Loeb

Bonjour. Et merci d’avoir appelé pour notre conférence téléphonique du premier trimestre 2020. Comme toujours, nous apprécions votre intérêt. Brent Wood, notre directeur financier, participe également à l’appel. Et puisque nous ferons des déclarations prospectives, nous vous demandons d’écouter la clause de non-responsabilité suivante.

Keena Frazier

Veuillez noter que notre conférence téléphonique d’aujourd’hui portera sur des mesures financières, telles que les PNOI et les FFO, qui sont des mesures non GAAP telles que définies dans le règlement G. Veuillez vous référer à notre supplément financier le plus récent et à notre communiqué de presse sur les résultats, tous deux disponibles sur la page Investisseurs de notre site web, ainsi qu’à nos rapports périodiques fournis ou déposés auprès de la SEC, pour obtenir des définitions et des informations supplémentaires concernant notre utilisation de ces mesures financières non GAAP et un rapprochement de celles-ci avec nos résultats GAAP.

Veuillez également noter que certaines déclarations faites au cours de cet appel sont des déclarations prospectives au sens et dans les limites de la sphère de sécurité définie par la loi sur les valeurs mobilières de 1933, la loi sur les bourses de 1934 et la loi sur la réforme des litiges relatifs aux valeurs mobilières privées de 1995. Les déclarations prospectives figurant dans le communiqué de presse sur les résultats ainsi que nos remarques sont faites à la date d’aujourd’hui, et nous ne nous engageons pas à les mettre à jour, que ce soit en raison de nouvelles informations, d’événements futurs ou réels ou pour toute autre raison. Ces déclarations impliquent des risques connus et inconnus, des incertitudes et d’autres facteurs, y compris ceux directement et indirectement liés à l’apparition de la pandémie de coronavirus en cours, qui peuvent entraîner des différences significatives dans les résultats réels. Nous faisons référence à certains de ces facteurs de risque dans nos documents déposés auprès de la SEC.

Marshall Loeb

Merci Keena. Bonjour, et merci pour votre temps. Nous espérons que tout le monde et leurs familles sont en bonne santé et à l’abri du danger. C’est le scénario le plus atypique que j’ai écrit, car il touche au passé, au présent et à l’avenir, ce qui donne un peu l’impression d’écrire un chant de Noël. Je tiens tout d’abord à remercier notre équipe. Ils ont fait un excellent travail de transition rapide de notre stratégie opérationnelle et ce, tout en travaillant à distance.

J’aborderai brièvement le premier trimestre, nous avons une autre forte performance d’équipe ce trimestre, produisant des statistiques telles que les fonds d’exploitation qui dépassent les prévisions de 9,2 % par rapport au premier trimestre de l’année dernière. Il s’agit du 28e trimestre consécutif de hausse des FFO par action par rapport au trimestre de l’année précédente. Notre taux d’occupation trimestriel a été élevé, avec une moyenne de 96,8 %, ce qui nous laisse 97,3 % de locaux loués et 96,7 % de locaux occupés à la fin du trimestre. Nous avons également établi un record trimestriel avec des écarts de relocation de 24,6 % en GAAP et de 14,1 % en espèces. Notre premier trimestre réalisé me paraît aujourd’hui bien meilleur qu’il y a des années. Mais c’est un excellent rappel que dans une économie ouverte et stable, notre stratégie fonctionne et a bien servi nos actionnaires au fil des ans. Je suis reconnaissant que nous ayons terminé le trimestre, généralement à 97,3 % en location.

En 2020, nous aurons probablement trois stratégies opérationnelles différentes. Le premier trimestre étant la fin du dernier cycle, une pour aujourd’hui pendant le verrouillage et une autre plus tard pendant la reprise. Au début de la quarantaine, notre objectif est passé de l’adaptation aux expansions et à la croissance au maintien du taux d’occupation et de la trésorerie. En termes de liquidités, je remercierai Brent et notre équipe financière car, à la fin du trimestre, nous avons la plus grande disponibilité sur notre ligne et l’histoire de la société, et l’un des plus faibles pourcentages tirés sur notre ligne depuis 2006.

Compte tenu de l’incertitude économique, nous prévoyons des taux de rétention plus élevés, des locataires ayant besoin d’une aide économique jusqu’à la réouverture de l’économie et certains locataires qui ne peuvent tout simplement pas survivre à la fermeture. Nos équipes de gestion des actifs ont travaillé de longues heures avec ces locataires qui nous ont demandé de l’aide pour comprendre chaque situation particulière. Nous les avons aidés à obtenir des prêts PPP et nous sommes sollicités pour les relations bancaires. Ce ne sera pas une tâche facile, mais deux choses me réconfortent : la qualité de notre portefeuille. Nos propriétés sont des lieux de remplissage essentiels pour les entreprises de nos locataires, et l’expérience et la confiance de notre équipe.

Bien que difficile à calculer en termes de résultats, notre équipe a beaucoup de temps passé ensemble à EastGroup. Par exemple, au niveau des vice-présidents et au-dessus, la durée moyenne d’occupation est de 15 ans. En comptabilité, elle est de 13 ans et de 8 ans pour la gestion immobilière. C’est beaucoup de travail d’équipe, de confiance et d’expérience qui a été construit pour faire face aux périodes d’incertitude. Nous nous connaissons. Nous connaissons nos marchés, nos propriétés et surtout, nous avons établi des relations à long terme avec les locataires. Cela ne veut pas dire que la route ne sera pas rocailleuse et parsemée de nids de poule, mais l’expérience et les relations sont des plus précieuses en période de ralentissement économique.

Jusqu’à présent, nous avons perçu 94 % du loyer du mois d’avril et nous prévoyons que ce pourcentage augmentera légèrement au fur et à mesure de la réception et du traitement des paiements des prêts de la SBA. Nous nous attendons également à ce que l’impact économique soit cumulatif, de sorte que les mois à venir seront également difficiles. L’inconnu est de savoir quand l’économie rouvrira et à quelle vitesse. Comme tout le monde, nous avons tout simplement moins de clarté que d’habitude. Brent parlera davantage de notre mise à jour des orientations, mais dans notre révision, nous avons augmenté les projections de créances douteuses de 100 points de base, ainsi qu’une baisse du taux d’occupation de 110 points de base. À mesure que l’économie rouvrira et que nous percevrons des loyers, nous mettrons à jour ces projections en conséquence. Notre objectif et notre travail avec les locataires et les loyers est vraiment de collecter ces fonds dès que leur activité le permet. Heureusement, nous avons le rôle le plus diversifié en matière de loyers dans notre secteur, nos dix premiers locataires ne représentant que 7,7 % des loyers.

Comme nous l’avons déjà dit, nos débuts de développement sont tirés par la demande du marché. Avec la fermeture, nous avons réduit les mises en chantier prévues pour tenir réellement compte des mises en chantier du premier trimestre et des conversations de prélocation qui sont en cours. En d’autres termes, nous ne prévoyons pas de nouveaux développements spécifiques. Nous examinons également les acquisitions, les cessions et la valeur ajoutée dans le même ordre d’idées. En dehors de ce qui est en cours, nous ne prévoyons pas de nouvelles activités. Nous considérons les opérations en collaboration avec nos locataires et la maximisation des liquidités comme des objectifs clés jusqu’à ce que nous atteignions la prochaine phase du marché.

Et maintenant, Brent, passera en revue divers sujets financiers, y compris nos orientations actualisées pour 2020.

Bois de Brent

Merci, Marshall et bonjour. Nos résultats du premier trimestre continuent de refléter la forte performance globale de notre portefeuille avant la pandémie. Les FFO par action du premier trimestre ont atteint la partie supérieure de notre fourchette de prévisions, à 1,31 $ par action, et par rapport au premier trimestre de 2019, à 1,20 $, ce qui représente une augmentation de 9,2 %. Malheureusement, les turbulences économiques actuelles résultant de la COVID-19 vont interrompre notre élan record. Je centrerai mes commentaires sur notre situation en matière de capital, de recouvrement des loyers et de demande de report et sur les changements d’hypothèses qui abaissent le point médian de notre estimation des FFO par action.

Au cours du premier trimestre, nous avons émis 15 millions de dollars de capitaux propres à un prix moyen de 142 dollars par action, et avons clôturé nos 100 millions de dollars de prêts non garantis sur sept ans à un taux d’intérêt fixe de 2,39 %. Cette activité, combinée à notre bilan déjà solide et prudent, nous a placés en position de force pour entrer dans cette période d’incertitude économique constante. En fait, au 31 mars, EastGroup disposait du plus grand nombre de capitaux disponibles dans son revolver dans l’histoire de l’entreprise, et d’un des pourcentages les moins élevés de la dernière décennie. Notre dette par rapport à la capitalisation boursière totale est de 23,5 %, le ratio dette/EBITDA est de 5,2 fois et nos ratios de couverture des intérêts et des charges fixes sont plus de 7 fois.

Nos perceptions de loyers étaient tout aussi fortes à la fin du trimestre. Nous avons moins de 1 % des loyers impayés du mois de mars ou des mois précédents qui n’étaient pas couverts par des dépôts de garantie ou réservés comme compte douteux. Quant au mois d’avril, nous avons perçu 94 % des loyers jusqu’à présent et, à ce jour, 26 % de nos locataires ont demandé une forme quelconque de report de loyer. Nous n’avons conclu jusqu’à présent que cinq accords de report écrits qui représentent 0,5 % des loyers du mois d’avril. Nous avons refusé plus de la moitié de la demande et sommes en train d’examiner 40 %, ce qui représente environ 11 % des loyers mensuels.

Avril est le premier mois où nous avons vraiment rencontré le vent contraire lié au virus. Il n’y a donc que très peu de données disponibles pour tirer des conclusions définitives à court terme. L’ampleur et la durée de cet événement économique sont indéterminables. Cependant, nous prévoyons un certain degré de difficultés financières pour les locataires et une diminution de la philosophie de location, ce qui a entraîné un changement d’hypothèses qui a fait baisser nos prévisions de bénéfices FFO de 2,5 %, passant d’un point médian de 5,30 $ par action à 5,17 $, soit une augmentation de 3,8 % par rapport à 2019.

Parmi ces changements, on note une diminution du taux d’occupation moyen de 96,3 % à 95,2 %, et une augmentation des réserves pour les loyers irrécouvrables de 800 000 $ à 3,8 millions de dollars. La nouvelle réserve représente environ 120 points de base des revenus des opérations immobilières, ce qui est semblable à ce que nous avons connu en moyenne pendant la grande récession. Notez également que cette réserve pour créances douteuses potentielles n’est pas spécifique à un locataire en particulier, mais qu’il s’agit plutôt d’une hypothèse générale selon laquelle certaines entreprises ne seront tout simplement pas en mesure de combler l’écart à la réouverture de l’économie. D’autres révisions notables des hypothèses comprennent la suppression des acquisitions, cessions et émissions d’actions non identifiées pour le reste de l’année.

En résumé, je suis optimiste que les tendances pré-pandémiques qui ont été directement bénéfiques à notre stratégie de marché multilocataire Sunbelt ainsi que les nouvelles tendances potentielles post-pandémiques nous profiteront à long terme. En attendant, nous avons pu compter sur notre flux financier, l’expérience de notre équipe et la qualité de nos portefeuilles pour nous guider à court terme. Marshall va maintenant faire quelques commentaires finaux.

Marshall Loeb

Merci, Brent. En conclusion, je suis fier des résultats de notre premier trimestre. Nous avons dit que ces dernières années, notre crainte n’était pas tant l’offre qu’un événement économique de type “cygne noir”. Nous ne voulons ni l’un ni l’autre, mais c’est ce que nous avons maintenant. Notre entreprise et nos équipes ont déjà fait face à ce genre de situation. Et bien que ce soit différent, nous allons également surmonter cet événement. Et alors que l’économie se stabilise, c’est l’avenir qui me rend le plus enthousiaste pour EastGroup.

Notre stratégie a bien fonctionné ces dernières années. Au sortir de cette pandémie, les tendances dont nous entendons parler sont les suivantes : les entreprises qui ont des stocks supplémentaires, l’augmentation de la fabrication aux États-Unis ou le quasi-étranglement au Mexique, les habitudes d’achat qui ont changé, l’accélération du passage du consommateur au commerce électronique et les nouveaux utilisateurs industriels résultant de ces habitudes d’achat. En attendant, nos locataires traditionnels du pain et du beurre vont rouvrir et continuer à répondre aux besoins d’espace de distribution du dernier kilomètre et aux marchés en pleine croissance de la Sunbelt. Tout cela, ainsi que la combinaison de notre équipe, de notre stratégie opérationnelle et de nos marchés, nous rend optimistes pour l’avenir. Et nous sommes maintenant ouverts à toutes les questions.

Séance de questions-réponses

Opérateur

[Operator Instructions] Et nous allons prendre notre première question de Jamie Feldman de la Bank of America. Votre ligne est ouverte. Jamie, votre ligne est ouverte. Veuillez vérifier la fonction de mise en sourdine. Encore une fois, Jamie Feldman.

Jamie Feldman

Je suppose donc que vous pouvez parler davantage de certains marchés ? Je pense que nous sommes tous un peu plus concernés par ce sujet. Houston avec l’énergie, puis probablement Orlando avec le tourisme, et même Las Vegas. Je sais que c’est un petit marché pour vous, environ 1 % des revenus. Mais peut-être que si vous pouviez donner un peu plus de couleur à votre vision des différents types de marchés et des différents types d’économie ?

Marshall Loeb

Bonne question, et je vais essayer de toucher les trois sans trop m’étendre. Et peut-être que le marché qui vient en tête de liste pour beaucoup de gens est Houston. Pour commencer, je vais vous donner quelques statistiques, je vais commencer par le marché mondial et ensuite un peu sur notre portefeuille. Mais Houston a terminé le premier trimestre avec 6,6 % de logements vacants, soit environ 22 millions de pieds carrés en construction, ce qui est un chiffre plus élevé que la moyenne de Houston. La bonne nouvelle, c’est peut-être que nous nous sommes penchés sur cette question, en disant qu’il s’agit en général de propriétés non compétitives, par exemple, pour les deux bâtiments, cinq bâtiments.

Si nous les retirons, cela représente environ 6,5 millions de pieds carrés, soit environ 30 % de ce qui est en construction. Heureusement, une grande partie de ce qui est en construction est constituée de grands espaces dans [Katy] ou dans les marchés du sud-est où nous ne sommes pas. Mais il est certain que le pétrole et le gaz et COVID, Houston est un marché atypique et il est frappé par ces deux impacts. Heureusement pour notre équipe, nous avons terminé le trimestre avec un taux de location de 98,7 %, un peu moins de 6,5 % et une mise à jour en date d’aujourd’hui. Heureusement, nous sommes un peu plus de 97,1% de location avec 4,8% de roulement. Nous avons donc fait quelques progrès au cours du mois dernier. Nous sommes donc en bonne forme.

En avril, à Houston, les loyers étaient perçus à 97 %. C’est donc en fait plus élevé que notre portefeuille actuel. Nous avons littéralement une poignée de locataires qui sont et certains travaillent sur les prêts du SBA et des choses comme ça. Nous sommes donc probablement, et Houston représente environ 13 % de notre revenu net d’insertion, nos projections antérieures et cette année est un peu plus incertaine que d’autres, nous sommes passés sous la barre des 13 % au quatrième trimestre. Nous allons donc continuer à travailler sur notre exposition là-bas pour la faire baisser. Mais Houston est probablement, je suppose que sur les trois marchés ce que je dirais ou sur l’un des marchés du tourisme, les choses ne sont généralement jamais aussi bonnes que les gens pensent qu’elles sont et elles ne sont généralement jamais aussi mauvaises que les gens pensent qu’elles sont. Mais Houston, je sais que vous l’avez tous lu, est la quatrième plus grande ville du pays.

Elle a connu beaucoup de migrations ces dernières années. Elle est en train de se faire frapper en ce moment même, comme vous l’avez mentionné, par le coronavirus, le pétrole et le gaz. Mais c’est un marché terriblement résilient et nous pensons à long terme, c’est un marché vraiment fort. Nous avons une équipe formidable là-bas et nous y gérerons notre taille. Mais l’activité à Houston est un peu la même qu’à Orlando et à Las Vegas. Certainement des marchés touristiques, mais probablement un peu plus à Orlando qu’à Las Vegas. C’est vraiment devenu une sorte de plaque tournante du commerce électronique pour la Floride.

Nous aimons ce marché à long terme où nous n’avons pas beaucoup d’exposition directe au tourisme à Orlando où nous en avons probablement, c’est vraiment plus, je suppose que c’est un espace de convention, et des choses comme ça. Ce n’est pas autant Disney, Universal Studios, toutes ces choses-là. Mais Orlando, et nous venons de signer un bail de 20 000 pieds à Orlando. Je suppose que c’était mercredi que nous avons obtenu un bail là-bas. Il y a donc une certaine activité là-bas, c’est certain. Et ils parlent, au moins maintenant, de la réouverture de Disney World, Universal Studios, SeaWorld, donc il pourrait y avoir 50% de capacité, c’est ce que nous avons entendu, je crois que le gouverneur disait, et ensuite de passer à 75% de capacité là-bas.

Il faut donc espérer que Las Vegas rouvre lentement avec la fermeture du strip. Heureusement, nous n’avons pas d’expiration de bail à Las Vegas pour le reste de l’année 2020. Et nous avons acheté trois immeubles l’automne dernier et même au début du quatrième trimestre, deux d’entre eux étaient déjà loués au moment où ils ont été achevés, nous avons eu de l’activité dans l’ensemble et cela a ralenti avec la récession, mais nous travaillons avec une perspective ou deux sur ces immeubles.

Heureusement, comme vous l’avez vu, j’aimerais que nous soyons plus grands à Las Vegas que nous ne le sommes. Nous aimons chacun de ces marchés à long terme. Mais en ce moment, ils sont tous un peu plus… un peu plus touchés. Mais au moins jusqu’en avril, ils ont bien résisté. Je suis heureux d’être loué à plus de 97% à Houston avec moins de 5% de roulement. Nous continuerons donc à nous en occuper et à travailler avec nos clients. Ces marchés sont probablement un peu plus difficiles que d’habitude, mais jusqu’à présent, ils sont bons et probablement — et c’est intuitif. Nous avons le sentiment que le marché pense qu’ils sont bien pires qu’ils ne l’ont été jusqu’à présent.

Jamie Feldman

Juste sur Huston, je suppose. Pouvez-vous nous dire quel pourcentage de vos locataires est réellement touché par le prix du pétrole et quel pourcentage ne l’est pas [Multiple Speakers] les prix du pétrole ?

Marshall Loeb

Nous l’avons examiné et nous l’avons regardé et cela devient un peu délicat avec certains des trois champs et des choses comme ça. Mais nous avons estimé qu’il s’agit d’environ 20 % de formes ou de modes liées à l’industrie du pétrole et du gaz.

Opérateur

[Operator Instructions] Nous allons passer à côté d’Alexander Goldfarb avec Piper Sandler. Votre ligne est ouverte.

Alexander Goldfarb

Je continue sur la question de Jamie concernant les locataires. Brent, vous avez mentionné que 40 % des personnes qui ont augmenté leur loyer, vous pensez qu’elles vont effectivement l’obtenir et il semble qu’elles le méritent. Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur les locataires et sur ce qui se passe ? Je suppose qu’un certain nombre de personnes ont levé la main parce qu’elles le pouvaient. Et puis vous avez probablement des locataires qui sont de toute façon à bout de souffle, et je suppose qu’ils ne font pas partie de ces 40 %. Mais si ceux qui sont touchés, ont-ils simplement besoin que leur entreprise rouvre et qu’ils puissent commencer à payer ? Ou bien s’agit-il de locataires pour lesquels vous pensez qu’il faudra plus de temps pour récupérer ces loyers ?

Bois de Brent

Oui, peut-être pour clarifier cela un peu. Donc, à ce jour, nous avons dit que 26% de nos locataires ont demandé une forme d’aide. Il est certain que certains d’entre eux ont simplement levé les mains comme ils le souhaitaient. Nous avons déjà refusé 58% de ces demandes. Nous avons conclu une forme d’accord de report à court terme avec 2 %, ce qui représente 0,5 % des loyers d’avril par exemple. Mais les 40 % restants de ces demandes, cela ne signifie pas que nous… en fait, nous n’en accorderons pas autant. Cela signifie simplement que 40 % sont à un certain stade : nous avons demandé des informations supplémentaires, nous faisons des recherches supplémentaires, nous attendons peut-être de savoir s’ils ont obtenu des prêts PPP.

Cela signifie donc simplement que 40 % continuent à être surveillés et contrôlés. Une partie de ce pourcentage se retrouvera dans le seau des refus et une autre partie, plus petite, se retrouvera peut-être dans le seau des accords d’exécution. Mais ces 40 % en avril ne représentaient que 10,5 % des loyers d’avril. Et encore une fois, ces 40 % ne sont qu’une liste de surveillance, une discussion avec le groupe et il faudra encore déterminer s’ils se retrouveront dans un accord refusé ou exécuté, mais tout cela ne fera certainement pas l’objet d’un accord. J’espère donc que cela clarifie un peu les choses.

Alexander Goldfarb

Et puis la deuxième question concerne le leasing, vous avez la chance que beaucoup de vos expositions dans les États commencent tout juste à être réouvertes. Je ne sais pas combien de crédits-bails en personne vont se produire à court terme. Mais avez-vous besoin d’effectuer des transactions en personne – comme, en gros, avez-vous besoin de personnes sur le terrain pour donner un coup de pied dans l’espace ou effectuez-vous des transactions sur des bâtiments ? Ou parce qu’une grande partie de l’entreposage peut être faite par le biais de Google Earth ou virtuellement, vous pourriez en fait reprendre beaucoup de locations et peut-être même commencer à faire des vérifications préalables sur des bâtiments à acheter ou à vendre ou sur des terrains, vous pourriez faire cela virtuellement ? En gros, dans quelle mesure la reprise de votre activité dépend-elle des déplacements en personne par rapport à ce que vous pouvez réellement faire virtuellement ?

Marshall Loeb

Et je pense que la perspective du locataire sera déterminante pour beaucoup de choses, mais ce n’est pas nécessaire. Vous pouvez certainement le faire. Je veux dire, nous avons des visites virtuelles, des photos, des antennes de drones et des choses comme ça pour pouvoir – et puis tous les locataires ont un courtier et ce courtier est généralement local, ou du moins travaille avec quelqu’un d’autre dans leur magasin à Orlando et Austin, ou quel que soit le marché sur lequel la propriété doit se trouver. C’est donc possible.

Je pense que l’autre chose que j’aime dans notre type de produit, c’est que chaque espace a sa propre entrée séparée. Il n’y a pas d’espace commun, comme un immeuble de bureaux, ou des toilettes partagées et d’autres choses de ce genre. Cela peut donc être fait à distance et virtuellement. Et certainement beaucoup de sociétés nationales où nous avons vu une grande partie de notre activité alors qu’elles effectuent des livraisons de plus petite taille ou du dernier kilomètre, elles savent ce dont elles ont besoin et combien de portes de quai, toutes ces choses. Je ne dirai donc pas que c’est à l’emporte-pièce, mais au moins c’est comme si on ouvrait une nouvelle ressource pour que vous ayez votre format.

Il est donc possible de le faire virtuellement. Tout dépend de leur degré d’aisance à cet égard. Mais nous avons certainement fait pression et le groupe de courtage, donc avec la tierce partie que nous utilisons tous s’en rendent compte. Ils ont donc augmenté leurs capacités, essentiellement leur technologie et leurs capacités virtuelles à montrer l’espace. Ce n’est donc pas aussi idéal qu’en personne et ce genre de choses dans le modèle traditionnel, mais cela peut certainement se faire et c’est certainement là que le monde semble avoir beaucoup plus évolué ces deux derniers mois.

Opérateur

Et nous allons prendre notre prochaine question de Manny Korchman avec Citi. Votre ligne est ouverte.

Manny Korchman

Marshall, pouvez-vous nous dire quels sont les points communs ou les goûts des entreprises qui ont demandé une aide et de celles à qui vous avez accordé une aide ? Et aussi, comment pensez-vous intégrer l’allègement des extensions ou des nouvelles conditions de bail, qu’est-ce que c’est ?

Marshall Loeb

Jusqu’à présent, il s’agit surtout d’un mélange. En général, lorsque les gens demandent une aide, c’est généralement, puis-je avoir le mois d’avril et mai et je vous rembourserai sur le reste de l’année. Je pense à un cas en particulier que nous avons fait. Et ils étaient près du port de Los Angeles et de Long Beach. Donc avec le ralentissement en Chine, ils avaient besoin d’aide là-bas, et je pense que nous avons fini par leur donner des loyers négociés comme deux demi-mois de loyer. Et puis, en règle générale, on ne veut pas mettre quelqu’un dans un plan de paiement dont il n’a pas besoin, on le met en situation d’échec. Mais notre objectif est de le récupérer aussi vite que possible.

Il n’a donc pas été, j’ai besoin de sortir de mon bail. Heureusement, nous n’avons pas ajusté nos revenus de résiliation pour l’année. Cela peut changer, mais nous n’avons pas vraiment vu de précipitation pour les gens qui disent que je vais sortir de mon bail. J’ai besoin d’un mois ou d’un demi-mois ici ou là et nous allons rattraper le retard. Dans certains cas, ces locataires ont pu obtenir un prêt SBA depuis l’introduction de la demande initiale, et ils ont depuis retiré leur demande d’exonération de loyer, heureusement. C’est donc toujours en cours avec certains des locataires.

Et c’est un mélange, je dirais ceux qui sont liés, comme je l’ai mentionné entre Orlando et Las Vegas qui sont dans — c’est généralement le type d’affaires de convention. Nous avons vu qu’ils sont touchés assez rapidement. Un autre locataire est une entreprise de déménagement pour l’armée, et l’armée a mis les déménagements en attente. Je pense donc qu’il y en a certainement et qu’il y a un arriéré supposé pour les déménagements militaires. Et une fois que cela rouvre, ils sont qualifiés et le font depuis des années et des années.

Je pense donc que leurs affaires vont reprendre, mais cela prendra un mois ou deux ou un mois et demi ou deux ici et là. Et puis, avec un peu de chance, l’objectif devra être de revenir à, pour que nous soyons de nouveau au complet à la fin de l’année mais un peu — nous travaillerons aussi avec eux. Et encore une fois, s’ils ont besoin de plus de temps ou si nous finissons par prolonger la durée du bail ou d’autres choses du genre, c’est un peu là que nous allons. Si nous faisons cela pour vous, que pouvons-nous gagner en retour. Et Brent…

Bois de Brent

Oui, juste une chose que je voudrais souligner. Nous examinons et séparons nos locataires en fonction des codes SCIAN. Et globalement, environ 22 % de nos locataires font du commerce de gros et de détail, environ 18 %, du transport et de l’entreposage, et de la construction, environ 18 %. Et notre demande de réduction de loyer aujourd’hui reflète littéralement ces pourcentages à l’identique. Donc, ce que cela montre vraiment, c’est que nous avons un impact égal sur tous les locataires, comme l’a dit Marshall, il y a certains locataires spécifiques qui ont certainement un impact plus important, peut-être plus rapide. Mais pour l’ensemble du portefeuille, il n’y a pas vraiment eu d’économies importantes ou de pourcentage, je dirais que même si cela saute aux yeux, ces pourcentages sont étrangement similaires à ceux de notre base de locataires. Donc, de ce point de vue, c’est assez large.

Opérateur

Et nous pouvons prendre notre prochaine question de Bill Crow avec Raymond James. Votre ligne est ouverte.

Bill Crow

Quel pourcentage de votre portefeuille actuel est simplement fermé lorsqu’il n’est pas opérationnel ?

Bois de Brent

Il faudrait que j’estime, c’est un très petit pourcentage. Je veux dire que je dirais moins de 2 %. Nous avons des sortes d’expositions où le marché se trouvait quand elles ont été louées. C’est peut-être comme un centre d’entraînement de volley-ball, ou un YMCA ou quelque chose comme ça. Ce sont de petits locataires ici ou là. Mais pour la plupart, heureusement, nos marchés n’ont pas été touchés par les arrêts de construction et quelques-uns des marchés du pays. Et je dirais qu’il y a probablement moins de 12 locataires sur les 1 600 qui seraient fermés à l’heure actuelle.

Marshall Loeb

Et pour être clair sur ce point, Bill, tous nos bâtiments sont, de notre point de vue, “ouverts”. Ce qui signifie que nous n’avons mis aucune restriction. Heureusement, à la manière dont fonctionne l’industrie, nous n’avons pas vraiment d’espaces communs intérieurs. Chaque locataire a son propre espace accessible séparé. Il s’agit donc en réalité de nos 1 600 ou 1 700 clients. C’est vraiment chacun pour soi de savoir combien de personnes travaillent s’ils sont ouverts, combien il y en a, quelles mesures ils prennent. Il est évident que nous communiquons avec eux. Mais heureusement, de notre point de vue, nous n’avons pas eu à intervenir pour dire que nous allons fermer ceci ou faire cela. C’est en fait à chaque locataire de faire son propre jugement en fonction de cela.

Bill Crow

Si nous revenons à 2008 et 2009, l’un des défis était que vous étiez assez exposé aux petits constructeurs de maisons. Et cette activité avait chuté de manière spectaculaire. Il semble bien que la construction va au moins appuyer sur un bouton de pause. En quoi votre exposition aux entreprises de construction locales, aux entrepreneurs, ou a-t-elle changé depuis lors ?

Marshall Loeb

Il est certain que la construction de maisons n’est jamais vraiment, je suppose que c’est une bonne analogie, revenue comme elle l’était en 2007-2008. Nous avons une certaine exposition là-bas. Mais je pense que c’est aussi le cas de beaucoup des nôtres et c’est peut-être là que le secteur se consolide. Des choses comme les entrepreneurs en CVC et d’autres choses de ce genre, qui sont des activités assez essentielles. Si vous êtes à San Antonio en juillet et août, et que vous êtes chez Baker, Carrier ou Train Goodman, certains des [HVAC] des entrepreneurs à mesure que les choses se rouvrent ou certainement même de manière résidentielle, c’est là. C’est un chiffre élevé, car environ 18 % sont directement liés aux catégories de construction que nous avons citées. Mais à ce jour, cela n’a pas encore été mentionné.

Vous avez raison, les constructeurs de maisons et même les marchés comme, quand je pense à la construction de maisons, Fort Myers est un marché dans lequel nous avons été touchés, sont pendant la dernière récession. Mais nous sommes loués à 100 % à Fort Myers, nous livrons un bâtiment qui est préloué à Home Depot là-bas et nous avons eu une bonne activité, nous venons de signer le bail. Encore une fois, il s’agit en quelque sorte de la construction des 30 derniers jours avec la plomberie Ferguson et l’expansion et l’activité à Fort Myers. Et c’est sur ce marché que nous avons eu l’impression que lors de la dernière récession, nous avons vraiment appris qu’il s’agissait surtout de résidences secondaires et de construction de maisons. Mais aujourd’hui, le marché résiste assez bien. Et il y aura des boîtes qui arriveront, mais il faut savoir que cette catégorie n’a pas encore été touchée de plein fouet, ou du moins elle ne s’est pas encore frayée un chemin jusqu’à nous.

Bill Crow

Encore une, si je pouvais et si vous en avez parlé plus tôt et que j’ai raté ça, passez à autre chose. Mais y a-t-il là une opportunité où les coûts de construction pourraient annuler une partie des gains réalisés ces dernières années ?

Marshall Loeb

Ce que nous entendons, c’est qu’il y a plus de main-d’œuvre disponible. Bien qu’un peu moins efficace, en raison de l’éloignement social et de cette coquille vide, les coûts ont diminué de 1 à 2 dollars par pied carré. Et encore une fois, nos gars de la construction apportent l’autre chose, je pense que tous les développeurs industriels, je ne dis pas tout, mais les grands nationaux, tout le monde a mis en suspens le développement de spécifications. Et puis les autres types de construction qui se faisaient dans les hôtels, les commerces de détail, les divertissements, tout cela s’est vraiment arrêté. Je pense donc que la demande reste la même, mais je pense que les prix de la construction ont un peu baissé et continueront probablement à baisser au cours des deux ou trois prochains mois, car tout le monde semble avoir appuyé sur le bouton pause pendant un certain temps. Et certains autres secteurs reviendront plus lentement que le secteur industriel. Et j’espère que nous pourrons en tirer profit.

Opérateur

Et nous allons suivre Jason Green avec Evercore. Votre ligne est ouverte.

Jason Green

Je sais que beaucoup de vos transactions sont d’origine locale. Je suis curieux de savoir si vous commencez à voir des propriétaires locaux à la recherche d’un événement de liquidation. Et prévoyez-vous de commencer à voir des opportunités d’acquisition intéressantes suite à certaines des difficultés du marché ?

Marshall Loeb

Donc, pour l’instant, nous regardons toujours, mais pas avec la même intensité que nous avons eu, peut-être à la fin de l’année, la première partie de l’année. À ce stade, nous avons demandé à nos équipes de dresser une liste de ce qui est hors marché, si vous voulez, ou simplement de certaines affaires qui étaient sur le marché et qui ont été retirées ou qui sont restées sur le marché. Je pense que cela sera là. Bien que j’aie parlé à l’un des groupes de courtage nationaux cette semaine, juste avant l’appel, j’ai eu une idée de ce qu’ils ont vu. Et je ne sais pas si notre stratégie est la même. Leur commentaire était qu’il y a beaucoup de poudre sèche qui attend d’être détruite dans l’espace industriel. Et heureusement, peut-être ou jusqu’à présent, personne ne l’a vu.

Nous avons donc bon espoir, mais nous attendrons que les bases soient un peu plus solides. Je pense que le plus dur, quand on y réfléchit, c’est que Au début, nous avons trouvé les projets sur l’un de nos marchés que nous examinions et nous avons dit qu’il était loué. Il est terriblement difficile de savoir quels locataires seront là au moment où nous fermons ou quel loyer ils paieront peut-être, mais il est difficile de garantir le loyer. Et donc nous avons en quelque sorte — ce que nous avons dit, gardons un oeil sur les choses. Et lorsque nous aurons une base un peu plus solide et que l’économie rouvrira, et que nous aurons accès à la dette aujourd’hui, nous aimerions que le cours des actions soit un peu plus élevé, ce qui nous permettra de gérer nos liquidités.

Nous espérons qu’ils seront en détresse, mais nous n’en avons pas encore vu, mais nous espérons que tout est institutionnalisé, et peut-être même qu’une grande partie l’est. La bonne nouvelle, c’est que le développement s’arrête assez rapidement à cause de cette propriété institutionnelle. Le revers de la médaille est qu’il n’y a plus la détresse qui existait à l’époque, et Brent et moi étions plus tôt dans notre carrière lorsque tant de choses étaient Jason, Brent, Marshall, le développeur local avec un prêt bancaire maintenant, c’est le développeur local avec Clarion, ou Heitman ou AEW comme type de partenaire.

Jason Green

Et puis je suppose que maintenant que votre action se négocie à nouveau au-dessus de 100 dollars, je me suis rendu compte qu’il s’agit d’une réduction significative par rapport à ce que vous étiez au début de l’année. Mais envisageriez-vous de lever des fonds propres à ces niveaux ou à ces prix, êtes-vous vraiment beaucoup plus axé sur le financement par l’emprunt ?

Bois de Brent

Oui, je dirais que nous envisageons toujours les deux possibilités. Et comme vous l’avez vu, nous avons effectivement exécuté une certaine dette au premier trimestre à 2,39, ce qui était une bonne place pour nous. Mais nous gardons un œil sur la situation et nous avons une valeur liquidative interne. C’est probablement la mesure que nous examinons le plus, c’est la façon dont nous négocions par rapport à la valeur liquidative et il n’est certainement pas nécessaire de revenir à la situation antérieure. Nous avons eu la chance de négocier à un prix plus élevé. Vous avez donc vu, d’après les indications que nous avons tirées, et c’est juste compte tenu de l’environnement, mais c’est juste à ce moment-là. Il est évident que si le prix devait montrer une certaine vigueur, l’économie se renforcerait un peu et si le prix atteignait au moins probablement ce que nous estimons être une valeur nette d’inventaire ou plus, alors nous considérerions certainement que ce levier est disponible.

Comme l’a dit Marshall, depuis un mois environ, nous sommes un peu plus en mode de conservation du capital. Nous sommes en pleine forme pour le court terme. Mais oui, c’est certainement concevable, mais d’un point de vue d’orientation, compte tenu de notre tarification actuelle, nous l’avons retiré. Mais quelle que soit la solution la plus intéressante à ce moment-là, nous chercherons à trouver des capitaux de cette manière.

Opérateur

Et nous allons prendre notre prochaine question de Craig Mailman de KeyBanc Capital. Votre ligne est ouverte.

Craig Mailman

Marshall, je sais que tu as dit que tu ne voulais pas faire de travaux de construction ici. Mais pourriez-vous nous donner un peu plus de détails sur les 70 millions de dollars de mises en chantier supplémentaires que vous avez en réserve et nous dire s’il s’agit d’une sorte de construction plus adaptée ou simplement d’une place ?

Marshall Loeb

Non, il pourrait s’agir d’un développement spécifique. Si c’était le cas, ce serait probablement plus réaliste. Nous n’avons rien de prévu pour ce trimestre, pas de mises en chantier, et c’est plutôt le reflet d’un pré-bail, à 100 % ou construit, je suppose que nous parlons d’un terme qui coupe les cheveux en quatre, de trois baux construits sur mesure, de construire sur mesure, comme si c’était un bâtiment qui correspondait exactement à ce locataire où vous allez généralement construire quelque chose, qui est le prochain, le deuxième, le troisième, le quatrième locataire. Mais nous avons des possibilités de prélocation, une bonne poignée de conversations en cours avec des locataires qui sont toujours actifs et qui voient toujours la demande et vraiment ce solde de 70 millions de dollars pour la plupart entre ici et la fin de l’année et les choses sont vraiment revenues, peut-être plus rapidement que ce que nous aimons aussi aujourd’hui.

J’aimerais penser que nous avons fixé le développement mais, encore une fois, comme notre modèle, qu’il est vraiment tiré par le terrain. Donc si les gars disent que j’ai trois locataires qui ont besoin d’espace d’expansion et que j’ai de la place dans mon parc, c’est là que vous nous verriez faire un développement spécifique ou peut-être avoir un bâtiment. Mais 50 % sont préloués lorsque nous commençons les travaux, parce que c’est un locataire existant que nous déplaçons d’un bâtiment à l’autre.

Craig Mailman

Et puis vous avez mentionné que vous aviez fait un peu de leasing en avril à Houston. Pourriez-vous nous donner un aperçu du volume de travail que vous avez réalisé ici depuis le début du trimestre ? Historiquement, vous avez plutôt tendance à être régionaux, je dirais, mais plus récemment, vous avez davantage de locataires nationaux et de locataires du type commerce électronique. Pouvez-vous nous dire ce qui est en cours de réalisation ? Comment ce mélange a-t-il évolué au fil du temps ?

Marshall Loeb

Je pense que c’est une bonne question et un peu une erreur d’appellation sur EastGroup, ou peut-être que je vais me mettre quelque chose que je pourrais ou devrais articuler un peu mieux. Je pense que bien souvent, les gens pensent que la taille réduite des locataires signifie que les locataires familiaux le sont plus qu’ils ne le sont en réalité. Dans de nombreux cas, nous avons de grandes entreprises mondiales nationales qui pensent que c’est exactement ce dont elles ont besoin sur ce marché, étant donné la façon dont leur modèle de distribution ou de service est mis en place. Par exemple, nous avons Amazon dans un espace de moins de 10 000 pieds, nous l’avons vu dans les années 40 et 50 et c’est la même chose avec les Best Buys, Homes, les Lowe’s – Home Depot, Lowe’s, ces types de locataires, Palatin, et bien d’autres Tesla. Je pense donc que nos locataires sont plus nombreux au niveau national que nous ne l’avons probablement exprimé, et même les locataires régionaux locaux sont en activité depuis 20 ou 30 ans. Ils sont donc assez bien capitalisés pour ce qu’ils font.

Nous nous sentons donc bien dans cette perspective. Nous voyons de plus en plus que ce qui est intéressant, c’est que les locataires nationaux déploient leur modèle, comme je l’ai évoqué plus tôt, alors qu’il semble presque aller région par région. Et nous ouvrons notre centre de distribution local pour ce que nous avons entendu sur les produits blancs, c’est-à-dire un réfrigérateur, une laveuse/sécheuse et cela commencera peut-être à Orlando et ensuite nous verrons à Miami. Et puis celui qu’on cherche à Las Vegas aujourd’hui et des choses comme ça. Il semble donc que les locataires nationaux déploient leur plate-forme du dernier kilomètre. Donc, là où nous avons vu [Wayfair] une fois, puis tout d’un coup, nous sommes en train de discuter avec eux. Et encore une fois, nous ne les ferons pas débarquer sur quatre marchés, mais nous les y ferons venir.

Il y a donc de l’activité. Elle s’est définitivement ralentie au mois d’avril. Les renouvellements ont été assez élevés. Nous avons eu de bons taux de rétention plus élevés que la normale ce trimestre. Et nous avons en quelque sorte senti que ce que les locataires s’attendaient à déménager, je dirais à long terme. Si vous construisez un modèle et que vous utilisez un taux de rétention de 70 % pour nous ou l’un de nos pairs pour la plupart, cela semble toujours être un peu la moyenne et nous étions à environ 86 % au premier trimestre et c’était vraiment pour la plupart avant le COVID. Je m’attends donc à beaucoup plus de renouvellements que d’habitude cette année, parce que je pense que les gens ont mis en attente leurs plans d’expansion qu’ils avaient l’année dernière pour la plupart. Le mois d’avril a été plus lent, mais c’est un grand mois, c’est le commerce électronique, c’est une sorte de grandes entreprises nationales qui ont pour la plupart des exigences en matière d’articles ménagers ou d’amélioration de l’habitat, c’est l’alimentation et les boissons est une autre catégorie où nous avons constaté une certaine activité décente en dehors des renouvellements du pain et du beurre.

Et puis nous avons vu certaines utilisations liées à COVID. Les désinfectants pour les mains, l’un est un équipement médical portable de test. Nous avons eu un bail signé à Atlanta ce mois-ci. Nous avons fait un concours pour un espace avec l’État de Californie qui cherchait un espace immédiat. Donc, certains de ces locaux seront disponibles et ce sera un besoin immédiat. Si cela peut vous aider, c’est un peu la nature de notre location du dernier mois, où la plupart des gens comme nous ont littéralement mis en place un abri et renouvelé une sorte de contrat ou des entreprises qui profitent probablement de ce changement et qui sont à la recherche d’espace maintenant.

Craig Mailman

En ce qui concerne les renouvellements, quelle a été la conversation sur le type de loyer ? Avez-vous réussi à surmonter des obstacles ou les gens ont-ils repoussé ? Pouvez-vous nous parler de la direction des écarts et du rythme de croissance des loyers ?

Marshall Loeb

La bonne nouvelle, c’est que nous avons intégré la croissance des loyers. Je pense donc qu’elle sera probablement – et c’est plus – probablement plus prospective qu’en avril. Nous n’avons tout simplement pas assez – probablement assez de points de données pour tirer une bonne conclusion pour le moment. Je pense que la croissance des loyers va évidemment ralentir. Mais heureusement, nous serons en mesure d’aller de l’avant avec les augmentations de loyer, et les hausses de loyer sont toujours là, probablement là où la concurrence est la plus forte, c’est-à-dire dans les nouveaux baux où il y a de l’inoccupation. Et je pense que ces locataires ont fait pression pour obtenir un peu plus de loyers gratuits et c’est ce que nous entendons.

Il est donc probablement plus logique de voir une plus grande concurrence sur un nouveau bail. Et puis dans quelques cas où les locataires ont dit, je pensais que j’allais dépasser dans notre état quelque chose et un en particulier où nous avions été vacants, et ils ont fait un renouvellement d’un ou deux ans juste pour rester en place. Et il n’y avait pas de loyers gratuits, et certains locataires payaient un loyer pour des choses comme ça. Il s’agit donc probablement de nouveaux baux et vous verrez inévitablement la croissance des loyers ralentir, mais heureusement pour nous, et j’imagine que la plupart de nos pairs ont en quelque sorte intégré la croissance des loyers étant donné l’évolution des marchés ces dernières années.

Craig Mailman

Il semble donc que l’utilisation de l’espace et les exigences de taille continuent de l’emporter sur une augmentation de deux pour cent en termes de conversation ?

Marshall Loeb

Si vous avez le bon espace et le bon nombre de portes d’embarquement et autres, nous ne perdons pas de marchés pour le loyer. Je pense juste que la frénésie ne sera pas trop forte, mais le marché ne sera pas aussi animé qu’il l’était en 18 et 19. Et puis je pense qu’à la fin de cette période, l’offre va augmenter, elle va se redresser et probablement être plus optimiste que sur un marché où la demande est encore plus forte qu’en 18 et 19, selon le moment où nous arriverons à ce stade, mais je pense que ce sera mieux pour l’industrie.

Opérateur

Et nous pouvons prendre notre prochaine question d’Eric Frankel de Green Street Advisors. Votre ligne est maintenant ouverte.

Eric Frankel

Donc ma question, je pense que vous y avez répondu partiellement dans certaines de vos réponses, une sorte de base appliquée. Mais peut-être pour ne parler que de votre allocation pour créances douteuses, donc je suppose qu’en 2009, le portefeuille et le moment seront certainement différents et la base de locataires sera différente. Je pense que votre expérience réelle en matière de créances douteuses était alors un peu plus élevée que ce que votre allocation montre maintenant pour 2020. J’espérais donc que vous pourriez peut-être expliquer la différence ?

Bois de Brent

En 2009, nous avons enregistré en moyenne pour l’année environ 122 points de base de créances douteuses totales par rapport à nos revenus provenant de l’exploitation de biens immobiliers. Et cela – nous avons pris en compte de nombreux facteurs, mais c’est probablement le principal facteur que nous avons utilisé pour faire passer notre provision pour créances douteuses pour l’année de 800 000 à 3,8 millions. Ces 3,8 millions représentent 121 points de base, soit presque le même montant. Je pense que beaucoup de nos groupes de pairs ont été en quelque sorte guidés vers cette même fourchette générale par rapport à leur flux de revenus. Et c’est donc ce que nous avons utilisé comme guide. Je tiens à souligner que cette allocation n’est pas spécifique à un locataire. Heureusement, nous avons commencé le mois d’avril avec un solde débiteur très propre, je pense qu’il a été mentionné dans les remarques préparées que mars ou avant, nous avons moins de 1% qui nous était dû à ce moment-là et qui n’a pas été perçu ou couvert d’une autre manière.

Et donc, – sur cette base et sur la question de savoir si ce sera mieux que cela ou pire que cela, nous en sommes au tout début. Avril a vraiment été le premier mois où nous avons connu des vents contraires. En mars, les choses sont devenues encore plus difficiles. Heureusement, la plupart des collectes de loyers de mars ont été faites pour nous. La seule autre chose que je voudrais souligner à propos des 3,8 millions est que, comme vous le voyez dans notre tableau guidé, 2 millions de ce montant sont basés uniquement sur l’argent liquide, le même magasin, les créances irrécouvrables anticipées ou les créances irrécouvrables budgétisées. Et puis 200 000 qui sont en espèces mais qui ne sont pas dans le même magasin, et puis 1,6 million de ce total de créances douteuses se rapporterait à la ligne droite, à l’amortissement des soldes potentiels de la ligne droite.

Mais là encore, il ne s’agit pas d’une couverture spécifique aux locataires, à l’exception des 500 000 que nous avons enregistrés au premier trimestre, les 3,3 millions restants sont une couverture budgétaire complète que nous avons juste – nous pensons juste qu’il a fallu mettre quelque chose et en supposant que tous les locataires ne seront malheureusement pas en mesure de combler le fossé entre ici et la réouverture de l’économie. Nous ne savons donc pas qui ils seront, mais nous prévoyons qu’il y en aura. Et c’est ce qui a vraiment motivé la décision de réduire un peu la consommation.

Eric Frankel

[Technical Difficulty] Retour rapide à Houston. Peut-être pourriez-vous nous en dire un peu plus sur les conditions locales de location en général et sur la dépendance de la location au pétrole et au gaz en particulier à ce stade ? Et quelles pourraient être les ramifications, même si votre base actuelle n’est pas directement exposée au pétrole et au gaz, ou à quoi elle pourrait ressembler dans les deux prochaines années, selon la façon dont cette industrie évoluera ?

Marshall Loeb

Bien sûr. Je vais tenter le coup et Brent, étant donné que l’histoire vous a donné la couleur des commentaires plus tard. Je suis reconnaissant que l’offre soit à peu près — Houston comme tous les marchés. Je m’attends donc à ce que nous nous frayions un chemin à travers les 22 millions de dollars en cours de construction. Il y aura une certaine pression à la baisse sur les loyers. Et Houston, peut-être que la bonne nouvelle que nous aimons dans notre portefeuille d’empreinte est du genre court terme et long terme. Quand vous lisez la réouverture des marchés, c’est la Géorgie qui a quelque peu réouvert vendredi dernier. Je pense que le Texas sera un marché qui rouvre et leur économie dit un peu plus tôt qu’un New York ou probablement la Californie.

Je pense donc que beaucoup de nos marchés seront plus précoces dans la réouverture. Et puis je pense que la migration vers la Sunbelt va probablement soulever un tout autre sujet. Mais à court terme, nous pensons que Houston, c’est le pétrole et le gaz. Ce n’est pas le cas de nos locataires – c’est une grande partie de l’économie de Houston, mais c’est probablement trop exagéré, en général je pense que c’est un peu comme le tourisme à Orlando, comme nous l’avons évoqué. Je pense donc que ce sera un défi à Houston, en particulier par rapport à nos autres marchés pour l’année prochaine. Et nous serons probablement plus prudents sur le développement du site à Houston que sur les autres marchés.

Et une partie de la réponse de Huston est aussi que nous sommes conscients de notre taille là-bas. Nous allons donc gérer la taille de notre portefeuille, qui est passée de 21 % à 13 %, et nous continuerons à faire en sorte que notre équipe fasse un excellent travail de développement des bâtiments dans le cadre de ce programme, mais nous continuerons également à essayer de sortir des bâtiments et de nous situer dans la fourchette des quatre ou cinq taux de plafonnement. Donc Brent, n’importe quelle couleur…

Bois de Brent

Non, je suis d’accord avec cela. Je voudrais juste souligner que Houston, pendant la crise de 14-15 ans, et cela a certainement été un peu plus profond que cela. Mais tout au long de cette période, Houston a continué d’augmenter sa population et ses emplois. La question est de savoir si les deux tiers restants de l’économie de la zone métropolitaine de Houston peuvent contribuer à compenser dans une certaine mesure l’autre tiers, ce qui a été le cas en 14 et 15, et c’est ce qu’il faut déterminer ici.

Il est évident que le COVID y est mêlé, ce qui le rend encore plus difficile. Mais si c’est une grande ville, il y a beaucoup de monde, ce qui incite à utiliser beaucoup d’espace industriel. Et pour y avoir vécu, je sais que la mentalité de cette zone est une sorte de col bleu et qu’il suffit de s’y rendre et de faire le nécessaire. Donc oui, à long terme, nous nous sentons bien dans la ville. Il est certain que la réouverture de l’économie et la consommation de pétrole et de gaz vont aider les choses. Mais nous avons une bonne équipe, une équipe expérimentée et nous continuerons à le faire – très heureux d’avoir réduit nos risques de manière significative, mais nous continuerons à surveiller et à prendre les choses espace par espace et locataire par locataire.

Opérateur

Et nous pouvons prendre notre prochaine question de Michael Carroll de RBC Capital Markets. Votre ligne est ouverte.

Michael Carroll

Je voulais juste évoquer vos commentaires sur ce que vos clients vous disent aujourd’hui. Au moins dans le communiqué de presse publié hier soir, il semble que vous soyez plus prudent en mai et juin qu’en avril. Est-ce quelque chose que vous entendez de la part de vos locataires aujourd’hui, ou est-ce simplement ce que vous attendez de la façon dont les marchés se développent en ce moment ?

Bois de Brent

Je pense que c’est plutôt la dernière. Et comme Brent l’a mentionné plus tôt, aucune de nos réserves pour créances douteuses n’est spécifique aux locataires. Il s’agit plutôt de penser qu’aucune entreprise n’est vraiment conçue pour la fermeture de l’économie. Et donc, comme les choses ont évolué vers la fermeture d’entreprises et des choses comme ça, c’est probablement juste l’argent disponible et la disponibilité, et votre capacité à payer les loyers d’avril est probablement plus facile et ensuite cette charge financière presque sans importance, à moins que vous ne soyez l’une des exceptions de votre entreprise, cela devient probablement un peu plus difficile pour eux au niveau du bilan en mai et peut-être même en juin. C’est pourquoi le plus tôt nous pourrons rouvrir sans risque, le mieux ce sera pour nous tous et c’est tout dire.

Il y a probablement un cumul en termes de soins à vos employés et de paiement du loyer et d’autres choses de ce genre, c’est probablement plus facile le premier mois et un peu plus difficile le deuxième et encore un peu plus difficile le troisième. Mais c’était plus intuitif, beaucoup plus complet que tout ce que nous avons entendu de la part des locataires, il doit être difficile de savoir quand votre source de revenus est fermée et des choses comme ça, et de savoir quel locataire perd ses revenus, alors que l’économie est en quelque sorte au point mort.

Michael Carroll

Et puis vous pouvez parler un peu de la combinaison des locataires, je suppose. Je sais que vous avez dit que vous avez plus de locataires nationaux que ce à quoi les gens s’attendent probablement. Quel est donc le pourcentage de locataires nationaux par rapport aux locataires locaux ou régionaux au sein du portefeuille ? Je veux dire, avez-vous regardé cela ou est-ce une donnée que vous pourriez nous fournir ?

Bois de Brent

Les données à ce sujet sont très délicates. Il est évident que les sociétés cotées en bourse sont plus faciles à suivre parce que vous pouvez les consulter, mais il peut y avoir de très grandes sociétés privées, par exemple, qui sont bien gérées et pour lesquelles nous n’avons tout simplement pas le moyen ou l’accès de le faire. Nous n’avons donc pas de paramètres spécifiques. Il est donc évident que nous avons leurs groupes commerciaux. Mais pour ce qui est de la ventilation par taille de bilan ou autre, nous n’avons pas vraiment cela. Marshall a mentionné à plusieurs reprises la qualité de notre portefeuille. Je voudrais simplement rappeler où nous opérons et surtout que notre développement a constitué la moitié de notre portefeuille. Nous avons un portefeuille de classe A de très haute qualité. Évidemment, je pense que beaucoup de gens pensent peut-être que les petits locataires, ils commencent à penser que la classe B, la classe C.

Il est évident que plus on descend dans la chaîne alimentaire et dans la qualité de la construction, plus la qualité des locataires diminue et plus ils peuvent se le permettre. Et ce n’est pas très différent que de dire que le logement est plus difficile pour les personnes qui traversent une période difficile. Mais nous sommes dans la classe A, vraiment le haut de gamme de l’espace multilocatif. Nous nous sommes donc bien débrouillés pendant la grande récession. Je tiens à souligner que nous avons été l’un des premiers à en sortir avec une occupation retrouvée, car c’est la base la plus large de clients potentiels, du point de vue de la population pure, c’est ce locataire de 20 000 à 50 000 pieds carrés. Nous nous sentons donc bien sur le long terme, là où nous sommes. Et nous avons traversé en équipe plusieurs de ces ralentissements et nous nous sentons dans — nous préférerions ne pas avoir à y faire face, mais nous sentons que nous sommes en bonne position pour y faire face.

Opérateur

Et nous allons prendre notre prochaine question de Rich Anderson avec SMBC. Votre ligne est ouverte.

Rich Anderson

Donc, Brent, vous avez mentionné que la créance douteuse de 3 millions, 3,8 millions au total n’était pas spécifique au locataire, et pourtant vous êtes capable d’arriver à cette répartition entre le loyer linéaire, la question de la recouvrabilité ou — et 2 millions, je pense 2 millions dans la caisse, 1,6 million dans la caisse non ? Alors comment pouvez-vous obtenir ce niveau de détail si vous n’avez pas vraiment cherché à savoir ce qu’en pensent les différents locataires, je suis juste curieux de savoir comment…

Bois de Brent

Nous avons des statistiques sur les créances douteuses qui remontent à une vingtaine d’années. Et notre combinaison moyenne de liquidités, la ligne droite est de 65 % à 35 % et cela tient la route – cela varie certainement d’un trimestre à l’autre et peut-être un peu d’une année à l’autre. Mais en moyenne, c’est très proche de cela. Nous nous sommes donc appuyés sur cette répartition historique. Je veux dire que si vous arrivez à un point où vous débranchez un locataire en déterminant que ses comptes sont irrécouvrables, vous avez évidemment l’accumulation de liquidités du loyer qu’il vous doit, disons qu’il vous a appartenu pendant 90 jours, vous devez l’amortir.

Mais vous avez aussi le solde de leur loyer linéaire à ce moment-là qui peut être amorti. Si vous avez de la chance et que vous êtes en fin de bail, le solde linéaire sera moins élevé. Mais si vous êtes au début du bail ou même à mi-parcours, il est probable qu’il y ait un solde à ce moment-là. Nous savions donc qu’il ne s’agirait pas d’une location à 100 % en espèces, parce que – et encore une fois en se basant sur notre moyenne historique de 65-35 ans – cela semble être une façon raisonnable de répartir les sommes.

Rich Anderson

Et puis peut-être une question plus large pour Marshall ou vous-même. Vous avez parlé de certains des éléments positifs qui peuvent en découler en termes d’augmentation des stocks de onshoring ou de nearshoring, de changements dans les comportements des consommateurs. Mais à court terme, seriez-vous d’accord pour dire que le type de composant du dernier kilomètre de l’entreprise pourrait être un peu plus exposé uniquement parce que vous comptez toujours sur les activités, les économies locales des marchés que vous servez dans ce type de produit de remplissage du dernier kilomètre. Le gros problème avec les gros actifs est l’offre, comme vous le dites souvent lors de ces appels. Et je suis curieux de savoir si vous avez l’impression d’être presque hyper-exposé à une récession, parce qu’il n’y a que des gens sans emploi sur le marché que vous servez. J’aimerais juste entendre votre commentaire à ce sujet ?

Marshall Loeb

Une perspective intéressante et probablement une conversation plus longue dans le temps ce matin. Il faut certainement que le consommateur choisisse un marché à Tampa, à Phoenix et à San Francisco. Mais j’ai en fait pensé le contraire et que les gens sont chez eux maintenant et se font livrer ou ramasser de plus en plus de marchandises en bordure de trottoir. Quand on pense à la façon dont les gens font leurs achats, je me suis dit que la pression n’est pas le bon mot, mais qu’il faut de plus en plus valoriser les emplacements du dernier kilomètre, parce que selon ce que vous livrez, vous n’allez pas simplement rouvrir certains de leurs centres commerciaux et autres choses de ce genre. Mais vous n’irez pas au centre commercial et vous n’irez peut-être pas vous asseoir dans un restaurant. Vos achats ont changé et vous avez encore plus besoin de ce dernier kilomètre qu’avant. Je pense donc que nous avons besoin du consommateur, nous avons besoin de la demande pour être là. Mais les gens commandent en ligne, depuis leur domicile ou par téléphone, et le dernier kilomètre est donc devenu important. Et je pense que c’est une tendance qui va se maintenir.

Opérateur

Et nous allons prendre notre prochaine question de [Elena Travis] avec Morgan Stanley. Votre ligne est ouverte.

Analyste non identifié

Il s’agit de [Elina] pour Vikram. Merci d’avoir répondu à la question. Juste une rapide. Je ne sais pas si vous pouvez fournir ou s’il est trop tôt. Mais savez-vous quel pourcentage des loyers de mai vous avez perçu jusqu’à présent, et s’il est supérieur ou inférieur aux niveaux normaux ?

Marshall Loeb

C’est une question juste et nous préparons tout le reste, nous n’avons pas seulement plongé à fond dans cette question. Et le pourcentage à ce stade serait probablement un pourcentage où nous ne voudrions pas effrayer exagérément quelqu’un juste parce que ce pourcentage n’est pas nécessairement si élevé à ce moment-là. Mais je dirais que notre anticipation et notre vision précoce de la situation sont similaires à celles d’avril, peut-être légèrement en retard sur la normale, mais rien qui ne soit pas très réjouissant. Mais notre expérience nous a appris que l’on ne peut pas vraiment se faire une bonne idée du mois avant la dixième heure environ, car c’est à ce moment-là que les pénalités et les frais de retard entrent en jeu. Il n’est donc pas inhabituel d’avoir une assez bonne vitesse d’exécution sur les rentrées d’argent, environ 10 jours avant la fin du trimestre et jusqu’à environ 10 jours après. Ainsi, dans cette période de 20 jours, vous aurez une très bonne idée de qui est payé et de qui ne l’est pas. Mais nous sommes à mi-chemin de cette période et il n’y a pas vraiment de couleur supplémentaire à fournir pour le moment.

Opérateur

Et nous pourrions nous installer à côté de Blaine Heck avec Wells Fargo. Votre ligne est ouverte.

Blaine Heck

Il suffit de suivre les questions de location que vous avez examinées et il peut être difficile d’y répondre, mais compte tenu des conversations que vous avez avec les locataires. Avez-vous une idée du pourcentage de vos locataires qui ont reçu ou qui recevront une aide publique sous forme de subvention ou de prêt PPP ? Et y a-t-il moyen de savoir dans quelle mesure cette aide est utile et quelle est leur capacité à payer le loyer, ou bien utilisent-ils les prêts pour d’autres dépenses ?

Marshall Loeb

C’est une bonne question et vous avez raison, probablement plus difficile à répondre, puisque 26 % des locataires qui viennent nous voir pour nous demander de l’aide, notre formulaire standard ou notre liste de questions et d’éléments, ont fait une demande de prêt SBA. Et nous savons que c’est une sorte de – encore une fois, nous ne voulons pas être le prêteur en premier ressort, c’est en fait ce que nous préférons. Si vous pouvez obtenir le prêt du SBA et certainement pas un expert en la matière, mais d’après ce que je comprends de ces prêts, c’est vraiment — le montant que vous finissez par devoir rembourser. Si vous pouvez prouver qu’il allait payer les employés et votre loyer, cette partie est annulée. C’est pourquoi nous avons eu un certain nombre de cas où des locataires ont demandé une réduction de loyer et ont ensuite retiré leur demande, parce qu’ils n’avaient pas obtenu le prêt du SBA.

Et puis l’autre chose, l’obtention d’un prêt de l’ASB grâce à cela, tant de banques, comme vous l’avez vu, ont épuisé leurs fonds si rapidement et dans certains cas, c’est plus un commentaire politique, il semble que ce sont de grandes entreprises ayant de bonnes relations bancaires qui ont obtenu ces prêts. Et donc certains de nos locataires avaient des difficultés. En fait, nous les aidons comme suit : voici la banque, voici le site web, faites-nous savoir que nous pouvons vous aider avec un banquier, un banquier spécifique. Donc, en termes de pourcentage global, il est difficile de dire combien de locataires, comme ceux qui ont obtenu un prêt de la SBA, l’utilisent pour payer leur loyer, parce que c’est ce pour quoi il a été conçu. Et je crois savoir qu’ils n’auront pas à rembourser cette partie du prêt.

Et nous essayons de travailler avec eux du mieux que nous pouvons, en facilitant autant que possible les procédures en tant qu’étranger, pas leur banquier, pas leur avocat, juste pour obtenir ces prêts. Et je pense qu’il y en a encore qui vont de l’e-mail de ce matin, qui passent par ce processus pour quelqu’un qui vient d’obtenir un financement et donc, je l’espère, c’est là que le loyer de mai, juin entrera en jeu. Peut-être qu’ils ne l’avaient pas en avril ou peut-être qu’ils vont l’obtenir maintenant. Je pense donc que c’est utile et que ce n’est pas la majorité de nos locataires, de loin, mais ils comptent tous. Et donc tous ceux qui peuvent nous avoir chaque mois, on ne peut pas le dire, mais au moins nous sommes plus proches de l’autre côté, parce que nous sommes excités par l’autre côté. Et donc, chaque mois, nous percevons exactement la même chose que notre estimation des créances douteuses ou de la perte d’occupation, heureusement.

Blaine Heck

Juste une petite, Brent. Vous avez des échéances à venir cette année et l’année prochaine. Pouvez-vous nous parler de ce que vous observez sur le marché de la dette et de la manière dont vous envisagez de traiter ces échéances dans l’état actuel des choses ?

Bois de Brent

Oui, nous avons 40 millions de dollars qui arriveront, je pense, en août et ensuite 75 millions de dollars qui n’arriveront pas avant décembre. Nous avons donc une piste d’atterrissage là-bas. Et puis une année assez typique l’année prochaine, avec 125 millions de dollars qui arrivent à échéance. Et nous avons essayé de maintenir un rythme très régulier, comme vous pouvez le voir dans le calendrier complémentaire des échéances, très régulier et réparti de manière égale. En ce moment, le prêt que nous avons contracté au premier trimestre tombe à point nommé. Mais en ce moment, les choses se sont vraiment élargies au milieu de tout cela et cela s’est redressé. Et nous pensons que nous pourrions obtenir de l’argent sur 10 ans ou à long terme dans la fourchette basse de 3 %, ce qui n’est pas inintéressant. Et avec un peu de chance, si les choses se passent bien, cela se calmera encore plus. Mais ces derniers jours, en discutant avec certains de nos prêteurs de placement privé, nous avons eu l’impression que, compte tenu de notre taille, de notre notation et de ce type de choses, nous serions dans cette fourchette.

Nous considérons donc que c’est une solution accessible et disponible en fonction des besoins. Et comme vous le voyez dans notre tableau d’orientation, bien que nous ayons retiré l’émission d’actions, nous sommes passés à l’autre levier et avons augmenté notre accès anticipé à la dette cette année. Et nous nous sommes même mis en position – on nous a même interrogés sur le rythme auquel nous émettions des actions. Notre philosophie a toujours consisté à agir quand cela semble attrayant et disponible plutôt que de réagir.

Heureusement, nous sommes dans une position qui nous permet de laisser les marchés se calmer et se refroidir. Et j’espère que le troisième trimestre est peut-être le premier où nous avons recomposé le numéro. Mais nous avons certainement le sentiment que cet effet de levier est devenu plus attractif au cours des 30 derniers jours, ce qui est agréable à voir.

Opérateur

Et ceci conclut notre session de questions et réponses. J’aimerais redonner la parole à Marshall Loeb pour toute remarque de clôture.

Marshall Loeb

Merci à tous pour votre temps. Enfin, et c’est probablement le plus important, je tiens à remercier Bruce Corkern. Il est notre chef comptable. Il a maintenant survécu à son dernier trimestre et à sa fermeture. Il est avec nous depuis plus de 25 ans. Alors, Bruce, merci. Ce n’est pas parce que vous êtes à la retraite que vous nous échappez. Et pendant ce temps, le public vous remercie pour tout le monde. Merci pour votre temps. Nous sommes à votre disposition pour toute question ou commentaire complémentaire. Et nous apprécions l’intérêt que vous portez à EastGroup. Nous vous remercions de l’intérêt que vous portez à EastGroup.

Opérateur

Merci pour votre participation. Ceci conclut le programme d’aujourd’hui. Vous pouvez vous déconnecter à tout moment.


Commencer à trader avec eToro