L’analyste de Goldman Sachs REIT, Caitlin Burrows, voit les portefeuilles de centres commerciaux fermés plus affectés par les tendances de la vente au détail après COVID-19 que les centres commerciaux en plein air. Elle classe Kimco Realty (NYSE: KIM), Brixmor Property Group (NYSE: BRX) et Simon Property Group (NYSE: SPG) comme «Acheter». Bien que je ne sois pas d’accord avec toutes ses notes (par exemple, Vendre une note sur Macerich (MAC)), je suis d’accord avec ces trois. Ma thèse sur SPG est disponible ici et sur BRX ici. Ceci est mon premier article sur KIM.

KIM se concentre sur les centres épicuraux, qui ont tendance à être en plein air (bons pour l’éloignement social) et à servir la communauté locale (résistants au commerce électronique). La devise de KIM est “plus que du shopping … la vie de tous les jours”. KIM possède des actifs de haute qualité dans les 20 principaux marchés métropolitains avec des locataires principaux, y compris des entreprises stables et financièrement solides comme Walmart (WMT), Costco (COST), Whole Foods (détenue par Amazon (AMZN)), Target (TGT), Albertsons ( ACI) et CVS Health (CVS). Les autres locataires comprennent des magasins de niveau intermédiaire comme Five Below (NASDAQ: FIVE), Trader Joe’s et Dollar Tree (NASDAQ: DLTR) et de petits magasins comme Five Guys, Starbucks (NASDAQ: SBUX), Panera Bread, Chase ainsi que des entreprises locales.

Source: Présentation aux investisseurs T1 2020, diapositive 6

KIM est un investisseur stratégique dans l’une de ses ancres, Albertsons, qui a achevé son introduction en bourse il y a quelques jours à peine. KIM devrait en bénéficier car il recevoir ~ 71,4 millions de dollars de son investissement et prévoit utiliser sa part du produit principalement pour réduire la dette. La participation restante de KIM dans Albertsons est évaluée à ~ 628 millions de dollars sur la base des 39,8 millions d’actions restantes d’actions ordinaires d’Albertsons qu’elle détient. Il est important de noter que depuis son investissement initial dans Albertsons, KIM a investi un total de ~ 207 millions de dollars tout en réalisant un total de 569 millions de dollars en produit. À l’avenir, la participation de KIM dans Albertsons, qui est maintenant une société cotée en bourse (et donc facilement monétisable), est une très belle source de liquidité (Je ne sais pas si le marché tient compte de cela correctement).

Cela dit, ce n’est pas tout beau et rose. Comme de nombreux autres propriétaires de commerces de détail, KIM a été durement touché par le coronavirus. Cela se reflète dans le prix de l’action; en baisse de plus de 35% en glissement annuel contre des baisses de ~ 3,4% et ~ 9,1% pour le S&P 500 et Dow, respectivement.

GraphiqueDonnées par YCharts

La collecte de loyer est le nom du jeu. Tout comme de nombreux autres propriétaires, KIM a du mal à percevoir le loyer; percevoir 64% du loyer d’avril dû et 58% en mai. En conséquence, KIM a temporairement suspendu son dividende afin de préserver la liquidité. La société prévoit de rester prudente jusqu’à la fin de la tempête en rétablissant le dividende commun en 2020 d’au moins le montant nécessaire pour maintenir la conformité avec son statut de FPI et ses exigences de distribution de revenu imposable. En suspendant le dividende, KIM s’engage à maintenir ses fortes notations investment grade (S&P: BBB +, Moody’s: Baa1) et à respecter ses covenants obligataires:

Source: Présentation aux investisseurs T1 2020, diapositive 8

Veuillez noter que les clauses restrictives sont calculées sur une base de 12 mois consécutifs et sont basées sur les revenus GAAP (et non sur les revenus en espèces). KIM dispose d’une liquidité suffisante de ~ 2 milliards de dollars (qui sera stimulée par la monétisation partielle de la participation d’Albertsons) pour résister à l’incertitude de COVID-19. De plus, les échéances de la dette sont bien échelonnées avec des échéances minimales en 2020:

Source: Présentation aux investisseurs T1 2020, diapositive 9

Même si KIM a pris les mesures nécessaires pour traverser la crise actuelle, cela ne signifie pas qu’il restera simplement en mode défense. KIM envisage d’investir dans les opportunités de perturbation par le biais d’un véhicule d’investissement distinct qui est “concentré sur la levée de capitaux pour investir dans les opportunités liées à l’immobilier commercial résultant des perturbations du marché affectant les détaillants et le secteur immobilier commercial, y compris la perturbation continue causée par le COVID- 19 pandémie “. KIM a l’intention d’investir ~ 50 millions de dollars – 100 millions de dollars à la clôture de sa première levée de capitaux privée et une filiale de KIM a l’intention de gérer le nouveau véhicule (offrant la possibilité de générer des revenus grâce à la gestion du véhicule).

Au fil du temps, je suis confiant que les centres ancrés dans les épiceries de KIM continueront de fournir des avis d’intention intéressants. La durée moyenne des baux est de ~ 10 ans pour les ancres et ~ 5 ans pour les petits commerces, avec une bonne diversité de locataires. KIM ne compte que 16 locataires avec une exposition au loyer de 1% ou plus, mais ce sont des entreprises financièrement solides:

Source: Présentation aux investisseurs T1 2020, diapositive 19

Comme le note KIM, «la force de nos épiciers équivaut à la force de notre portefeuille». Les ventes moyennes d’épicerie dans les centres de KIM sont de 679 $ PSF (en hausse de 24% par rapport à 2013). Malgré une solide performance du portefeuille (occupation d’ancrage: 98,6%, croissance du PNB des mêmes propriétés: 1,5%), KIM ne reste pas sur place. Il investit dans des initiatives de densification et de mixité axées sur les environnements “Live, Work & Play”, qui renforceront à terme ses centres. Par exemple, au Pentagon Center Arlington, en Virginie (en face du siège d’Amazon), KIM ajoute près de 700 unités résidentielles (440 unités en phase 1) et (253 unités en phase II). En plus des unités résidentielles, KIM envisage également d’ajouter des hôtels et des bureaux à ses propriétés. Ces initiatives permettront de «densifier» la propriété et de stimuler le trafic dans le cœur du commerce de détail. KIM possède plus de 400 propriétés et chacune sera évaluée en fonction des conditions du marché local afin d’optimiser la génération de revenus et d’améliorer la création de VNI.

Divulgation: Je suis / nous sommes longtemps KIM. J’ai écrit cet article moi-même et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation commerciale avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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