L’immobilier de bureau a encaissé des baisses de valeur dépassant parfois -15 % lors du dernier choc de taux. Pendant ce temps, un fonds résidentiel discret n’a pas connu une seule année négative depuis sa création en septembre 2017.
La SCI ViaGénérations affiche +46,09 % de performance cumulée à fin mars 2026, soit une valeur liquidative de 146,09 €. Gérée par Magellim REIM, elle pèse 961 millions d’euros d’actif net, répartis sur 496 lignes immobilières.
Son moteur n’a rien à voir avec le rendement locatif classique et son cortège d’impayés. Le fonds achète la nue-propriété de logements à des seniors qui continuent d’y vivre. Le retraité récupère un capital immédiatement, l’épargnant profite d’une revalorisation mécanique, bien plus tranquille que la volatilité d’une action de promoteur immobilier.
Une seule porte d’entrée, en revanche : les unités de compte d’une assurance-vie, d’un contrat de capitalisation ou d’un PER.
Fonctionnement de la SCI et mécanique du viager
Tout repose sur le démembrement de propriété. Un senior (79 ans et 3 mois en moyenne) souhaite monétiser son logement sans le quitter. La SCI lui achète la nue-propriété contre un capital unique, versé en une fois et sans rente mensuelle : le « bouquet pur ». Lui conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie.
Contrepartie de ce droit d’occupation : le bien est acquis avec une décote moyenne de 39 % sur sa valeur de marché. C’est dans cet écart que se logent la sécurité et le rendement futur de l’opération.
Prenons Marc, 52 ans, qui veut diversifier son investissement immobilier sans jamais gérer un locataire. Son épargne est mutualisée avec celle de milliers d’autres porteurs pour acheter appartements et maisons, principalement en Île-de-France (49,60 % du portefeuille) et en Auvergne-Rhône-Alpes (31,65 %).
Chaque année qui passe rapproche la nue-propriété de la pleine propriété. La valeur se reconstitue seule, sans effort et sans aucun lien avec l’humeur quotidienne des marchés financiers.
Une gestion collective encadrée par l’AMF
Magellim REIM, qui a absorbé les activités immobilières de Turgot Asset Management début 2026, pilote le portefeuille sous agrément AMF. Chaque actif est réévalué une fois par an par des experts indépendants : BNP Real Estate et BPCE Expertise.
Résultat : un placement sécurisé noté 2 sur 7 sur l’échelle de risque SRI, le niveau le plus bas de la catégorie immobilière, avec une volatilité annuelle glissante de 0,12 %.
La sélection est exigeante : 1,28 million d’euros de valeur moyenne par bien acquis, sur des emplacements prime portés par une demande structurelle forte, dans la logique de l’immobilier patrimonial en France.
Quand un logement se libère définitivement, la société arbitre : revente sur le marché libre pour matérialiser la plus-value, ou conservation en gestion locative temporaire. Dans les deux cas, le produit remonte directement dans la valeur de la part.
Performance et sécurité : les avantages SCI pour son épargne
Le premier des avantages SCI tient à sa résistance aux cycles. Entre 2022 et 2025, pendant que de nombreuses SCPI de bureaux se dévalorisaient, ce fonds à thématique sociétale a aligné les exercices positifs : +3,12 % en 2022, +3,46 % en 2023, +4,04 % en 2024, +2,23 % en 2025, puis +0,30 % au premier trimestre 2026.
Cette régularité s’explique par trois moteurs :
- le gain actuariel, lié au simple écoulement du temps (environ 50 % de la hausse) ;
- le gain technique, acquis dès la signature grâce aux décotes prudentes (25 %) ;
- la réévaluation périodique du parc immobilier (25 %).
Une mécanique qui explique la place régulière de ce support dans les sélections de placements gagnants de 2026.
Pour un épargnant qui cherche à investir dans l’immobilier sans y consacrer ses week-ends, la gestion collective supprime tous les irritants du direct : aucun loyer impayé à relancer, aucune assemblée de copropriété, aucune charge d’entretien à financer. Ces postes restent à la charge de l’occupant ou sont anticipés dans les statuts du fonds, ce qui rend le calcul de rentabilité d’un projet immobilier nettement plus lisible.
Historique des performances depuis 2021
La trajectoire du fonds, exercice par exercice :
| Année | Performance nette du fonds | Valeur Liquidative (au 31/12) | Actif Net Global |
|---|---|---|---|
| 2021 | +5,79 % | 128,35 € | 680 M€ |
| 2022 | +3,12 % | 132,36 € | 810 M€ |
| 2023 | +3,46 % | 136,94 € | 890 M€ |
| 2024 | +4,04 % | 142,47 € | 935 M€ |
| 2025 | +2,23 % | 145,65 € | 955 M€ |
| 2026 (T1 au 31/03) | +0,30 % | 146,09 € | 961 M€ |
SCI ViaGénérations vs Immobilier Classique
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| Critère d’Investissement |
SCI ViaGénérations
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SCI Classique (Bureaux/Commerces)
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Côté frais, le positionnement de ViaGénérations est offensif : 0 % de frais de souscription jusqu’au 31 décembre 2026 et 1,60 % de frais de gestion annuels. La liquidité repose sur une poche de trésorerie d’environ 1 % de l’actif, complétée par les mécanismes propres aux compagnies d’assurance partenaires.
Transmission patrimoine et fiscalité immobilière
Impossible de souscrire en direct : le passage par une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PER est obligatoire. Et c’est une excellente nouvelle en matière de fiscalité immobilière.
La SCI ne distribue aucun revenu périodique. Les gains issus de la reconstitution de la nue-propriété et des arbitrages immobiliers sont capitalisés dans la valeur de la part. Tant que l’investisseur n’effectue aucun rachat, il ne supporte aucune imposition sur les revenus fonciers.
Après huit ans de détention du contrat, les gains rachetés bénéficient de l’abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), avant un prélèvement forfaitaire réduit à 7,5 %. Pour l’IFI, seule la fraction représentative des actifs immobiliers est réintégrée : 124,89 € par part au titre de 2025.
Organiser sa succession immobilière sans indivision
Transmettre des murs, c’est souvent transmettre un conflit : l’indivision bloque, les héritiers s’opposent, le notaire arbitre. Des parts de SCI logées dans une assurance-vie changent complètement la donne. L’épargnant désigne librement ses bénéficiaires et prépare une succession immobilière sur mesure, dans le cadre de l’article 990 I du Code général des impôts : 152 500 € d’abattement par bénéficiaire pour les versements réalisés avant 70 ans.
- Zéro gestion pour les héritiers : aucune formalité notariale ni locative au dénouement du contrat.
- Répartition sur mesure : chaque bénéficiaire reçoit le montant choisi, sans risque de blocage.
- Utilité sociale mesurable : le fonds finance le maintien à domicile des seniors et est classé Article 8 SFDR.
- Horizon conseillé : 8 ans minimum pour laisser agir pleinement le moteur actuariel.
Financer le maintien à domicile des personnes âgées tout en construisant un capital décorrélé des marchés : pour un épargnant patient, l’équation a de quoi séduire.
FAQ
Comment acheter des parts de la SCI ViaGénérations ?
Uniquement en unités de compte, au sein d’un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou d’un PER distribué par les partenaires de Magellim REIM. L’achat en direct n’est pas possible.
Quel est le niveau de risque de ce placement immobilier ?
Un SRI de 2 sur 7, le plus faible pour un support immobilier, avec une volatilité à un an de 0,12 %. Le capital n’est toutefois pas garanti.
La SCI ViaGénérations verse-t-elle des dividendes réguliers ?
Non. Il s’agit d’un fonds de capitalisation pure : tous les gains sont réinvestis dans la valeur de la part, ce qui maximise l’efficacité fiscale dans l’assurance-vie.
Quelle est la durée de détention recommandée ?
8 ans minimum. Cet horizon laisse mûrir la reconstitution de la nue-propriété et ouvre la fiscalité la plus favorable de l’assurance-vie.
