STAG Industrial Inc. (NYSE:STAG) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 1er mai 2020 10:00 AM ET
Entreprises participantes
Matts Pinard – Premier vice-président des relations avec les investisseurs
Ben Butcher – Directeur général
Bill Crooker – Directeur financier
Dave King – Directeur des opérations immobilières
Participants à la conférence téléphonique
Katie McConnell – Citi
Sheila McGrath – Evercore ISI
Michael Carroll – RBC Marchés des capitaux
Mike Muller – JPMorgan
Rick Schiller – Robert W. Baird
Bill Crow – Raymond James
Chris Lucas – Capital One Securities
Brendan Finn – Wells Fargo
Opérateur
Salutations, et bienvenue à la STAG Industrial Inc. Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020. Pour l’instant, tous les participants sont en mode écoute seulement. Une séance de questions et réponses suivra la présentation officielle. [Operator Instructions] Pour rappel, cette conférence est en cours d’enregistrement.
J’ai maintenant le plaisir de vous présenter votre hôte, Matts Pinard, premier vice-président des relations avec les investisseurs. Je vous remercie. Vous pouvez commencer.
Matts Pinard
Je vous remercie. Bienvenue à la conférence téléphonique de STAG Industrial sur les résultats du premier trimestre 2020. En plus du communiqué de presse diffusé hier, nous avons mis en ligne une présentation trimestrielle supplémentaire non auditée sur le site web de la société à l’adresse stagindustrial.com, dans la section « Investor Relations ». Lors de la conférence téléphonique d’aujourd’hui, les remarques préparées par la société et les réponses à vos questions contiendront des déclarations prospectives telles que définies dans le Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Les déclarations prospectives traitent de questions soumises à des risques et à des incertitudes qui peuvent entraîner un écart entre les résultats réels et ceux dont il est question aujourd’hui.
Parmi les exemples de déclarations prospectives, on peut citer les déclarations relatives aux tendances des bénéfices, aux montants des frais généraux et administratifs, aux volumes d’acquisition et de cession, aux taux de rétention, à la capacité d’endettement, aux taux de dividende, aux tendances sectorielles et économiques et à d’autres questions.
Nous encourageons tous nos auditeurs à consulter la discussion plus détaillée relative à ces déclarations prospectives contenues dans les documents déposés par la société auprès de la SEC, ainsi que les définitions et les rapprochements des mesures non conformes aux PCGR contenus dans le dossier d’information complémentaire disponible sur le site web de la société.
Pour rappel, les déclarations prospectives représentent les estimations de la direction à ce jour. STAG Industrial n’assume aucune obligation de mise à jour des déclarations prévisionnelles. Au cours de l’appel d’aujourd’hui, vous entendrez Ben Butcher, notre directeur général, et Bill Crooker, notre directeur financier.
Je vais maintenant passer la parole à Ben.
Ben Butcher
Merci, Matts. Bonjour à tous, et bienvenue à l’appel aux résultats du premier trimestre pour STAG Industrial. Nous sommes heureux que vous vous joigniez à nous et nous sommes impatients de vous communiquer les résultats de notre premier trimestre.
En plus de moi-même, Bill Crooker, notre directeur financier, sera présent aujourd’hui et discutera de la majeure partie des données financières et opérationnelles. Je serai également accompagné de Steve Mecke, notre directeur des opérations, et de Dave King, notre directeur des opérations immobilières. Ils seront disponibles pour répondre aux questions spécifiques à leurs domaines de compétence.
Avant tout, j’espère et j’ai confiance que vous et vos familles resterez tous en sécurité et en bonne santé pendant cette période sans précédent. Je suis heureux de vous annoncer que malgré la pandémie en cours, la STAG et ses employés restent en sécurité et en bonne santé. Nous avons consacré beaucoup de temps et d’énergie ces dernières années à créer une forte culture d’employés brillants, talentueux et engagés. Notre équipe travaille à distance depuis un certain temps, et l’entreprise continue de fonctionner à un niveau élevé. Les investissements réalisés au fil des ans et l’amélioration des processus, la collecte, le stockage et l’analyse des données portent tous leurs fruits, car nous continuons à naviguer dans l’environnement actuel.
L’impact à court terme du nouveau virus COVID-19 sur le secteur de l’immobilier industriel reste fluide. Tout d’abord, les productions de croissance du PIB pour le deuxième trimestre sont nettement négatives. Les perturbations de l’économie nationale et mondiale continueront à freiner la consommation, de sorte que les arrêts actuels devraient se prolonger. Cela met à rude épreuve un large éventail de locataires et d’industries. Le gouvernement a réagi par des initiatives politiques importantes et variées visant à injecter des liquidités dans l’économie. L’ampleur et le rythme de ces initiatives sont sans précédent. L’impact à long terme de ces mesures gouvernementales reste à déterminer.
Toutefois, nous pensons que l’impact à plus long terme dans le secteur industriel sera net positif. Les entreprises réévaluent les chaînes d’approvisionnement mondiales et notre dépendance à l’égard de la Chine et d’autres pays à faibles coûts de production. La mise en place d’une redondance accrue des chaînes d’approvisionnement permettra également de mieux se défendre contre les grandes perturbations mondiales à venir. Cette tendance va s’accentuer, et elle a déjà commencé à se manifester. Toutes ces tendances devraient profiter directement à notre portefeuille. Il s’agira de changements permanents des stratégies de la chaîne d’approvisionnement dans tous les secteurs.
L’impact le plus important du virus sera peut-être une accélération permanente de la tendance au commerce électronique. Disposer d’un plan d’affaires viable pour le commerce électronique ne sera plus un luxe pour les détaillants. Collectivement, ces facteurs pour fournir une demande accrue d’espace industriel après la crise, ces effets positifs pour la demande d’immobilier industriel se manifesteront probablement plus tard cette année.
En ce qui concerne les conditions actuelles du marché des investissements, le marché des transactions d’actifs immobiliers a généralement marqué une pause dans le travail des acteurs du marché pour comprendre l’environnement actuel des prix. Les courtiers recommandent aux vendeurs qui peuvent attendre, que les nouvelles offres de transactions soient reportées à l’été. L’activité de renouvellement des baux reste stable ; la plupart des initiatives de croissance des entreprises sont en attente, ce qui élimine une grande partie des regroupements d’entrepôts traditionnellement considérés comme le résultat d’une activité de fusions-acquisitions ou de rationalisation de la chaîne d’approvisionnement.
La durée des nouvelles locations s’est ralentie, c’est pourquoi on s’attend à ce qu’elles augmentent. Nous nous attendons également à ce que l’offre de nouveaux produits diminue sensiblement en raison de l’incertitude des promoteurs et des prêteurs, des moratoires sur la construction et des retards dans la délivrance des permis. Ainsi, à moyen terme, nous prévoyons une augmentation modeste de la demande et une diminution de l’offre en général pour le secteur industriel.
En réponse à la perturbation du marché, nous mettons nos efforts d’acquisition en pause. À la mi-mars, alors que le niveau de perturbation du marché augmentait, nous avons mis fin à plusieurs transactions qui étaient sous contrat dans la lettre d’intention. Il s’agissait de transactions impliquant des locataires et/ou des industries susceptibles de subir des niveaux élevés de perturbations pendant la crise.
Pour les autres transactions que nous avons effectuées dans le cadre des demandes présentées dans les 60 jours de la période contractuelle, lorsque le vendeur n’acceptait pas cette concession, nous avons mis fin à la poursuite de l’accord. Nous continuons à surveiller le marché pour déterminer quand et comment nos réseaux d’acquisition reprendront.
Dans le contexte actuel, la demande d’espace continue de croître, comme en témoignent nos bons résultats d’exploitation pour le premier trimestre, avec de fortes marges de rétention et de location. Cette tendance se poursuit même après le début de la période d’arrêt. Nous sommes restés actifs sur les fonds de location pendant cette période. Depuis la troisième semaine de mars jusqu’à aujourd’hui, nous avons signé 13 baux pour 1,4 million de pieds carrés.
Nous avons constaté une augmentation de la demande des locataires dans les secteurs de la logistique, de la vente au détail, des produits alimentaires et de l’industrie pharmaceutique. Les locataires restent intéressés par l’espace disponible, les 28 locataires représentant 5 millions de pieds carrés de besoins s’intéressant à notre espace de marché, quelque part à des niveaux normaux dans des environnements plus normaux.
La souscription et le suivi des crédits font partie intégrante de notre activité depuis le premier jour et notre équipe dévouée a une connaissance approfondie de nos tendances, de nos opérations ou de nos conditions financières. Cette compréhension est vitale pour notre fonctionnement dans les conditions actuelles. L’équipe de crédit, en collaboration avec nos équipes de gestion des actifs et de solutions clients, continue de communiquer directement avec les locataires par l’intermédiaire de divers points de contact internes.
Notre stratégie en matière de bilans a été positionnée pour résister à des périodes comme celle-ci, en intégrant notre offre d’actions de janvier et le produit des actions à terme ; notre levier financier est de 4 fois le ratio dette/EBITDA, ce qui est considérablement inférieur à la limite inférieure de nos fourchettes de levier financier récemment annoncées. Nos liquidités s’élèvent à 597 millions de dollars avant de prendre en compte les produits des actions à terme disponibles, dont une grande partie en espèces dans notre bilan. Le fait que nous ayons pu récemment refinancer 300 millions de dollars de prêts à terme dans ces conditions de marché témoigne de la solidité de notre entreprise et de notre portefeuille. Cette activité de refinancement prolonge effectivement toutes les échéances de notre dette jusqu’en 2022 et au-delà.
Notre société est bien placée pour opérer dans l’environnement actuel. L’avantage de ne pas maintenir une composante de développement est la capacité de marquer une pause et de déployer des capitaux dès que le marché se disloque, et la capacité de se réengager rapidement pour saisir les opportunités que nous espérons découvrir lorsque la reprise s’amorcera. Notre bilan et nos niveaux de liquidité nous permettront d’être opportunistes le moment venu. Nous attendons ce jour avec impatience.
Le marché reste volatile, et il est difficile de prévoir à la fois le moment et la pente de la reprise. Nous avons mis à jour les orientations en sachant qu’un niveau d’incertitude accru concerne le monde entier. Elles ont intégré ce que nous savons maintenant et ce qui pourrait raisonnablement se produire sur la base d’une analyse de divers scénarios à partir de multiples données. Bill discutera en détail de nos orientations actualisées pour 2020 dans ses remarques. Nous continuerons à actualiser le marché comme il se doit au fur et à mesure que nous avancerons tous dans cette période sans précédent.
Notre horizon 2020 est incertain pour tous les acteurs du marché. Le secteur industriel a bénéficié de vents contraires historiques et continue à afficher des fondamentaux solides même si nous subissons les conditions actuelles. STAG a positionné son portefeuille et son bilan de manière à pouvoir résister et éventuellement bénéficier des environnements actuels et de la reprise qui suivra.
Sur ce, je passe la parole à Bill pour discuter de nos résultats opérationnels du premier trimestre et de la mise à jour des orientations pour 2020.
Bill Crooker
Merci, Ben et bonjour à tous. Les FFO de base se sont élevés à 0,47 $ pour le trimestre, soit une augmentation de 4,4 % par rapport au premier trimestre de 2019. L’effet de levier est inférieur à nos prévisions en raison de notre offre d’actions de janvier et de la réduction des activités d’acquisition en réponse à la pandémie actuelle. Le ratio dette nette sur EBITDA ajusté au taux courant est de 4,4 fois avant prise en compte du produit des actions à terme en circulation, et de 4,0 fois après prise en compte de ce produit.
Les emprunts d’acquisition pour le premier trimestre se sont élevés à 119 millions de dollars, le taux de trésorerie stabilisé et le taux plafond linéaire de 6,7 % et 7,2 % respectivement. Notre dernière acquisition a été clôturée le 9 mars, sans aucune activité d’acquisition depuis lors. Le volume des cessions pour le premier trimestre s’est élevé à 102 millions de dollars, ce qui comprend la cession de Camarillo, Californie, précédemment évoquée, et une distribution supplémentaire à la fin du mois de mars. Les résultats d’exploitation du portefeuille ont été solides pour le trimestre. Le bénéfice d’exploitation net au comptant des magasins comparables a augmenté de 2,5 % au premier trimestre. La croissance du bénéfice d’exploitation net au comptant des magasins comparables a été stimulée par un taux de rétention de 87,5 % et un écart de 2,3 % pour la distribution des liquidités. Les marges de déblocage en ligne droite continuent à être fortes, avec 11,2 % pour le trimestre.
Au 30 avril, nous avons collecté 90 % de notre facturation de location de base d’avril. Nous avons reçu 2 % supplémentaires de la facturation du loyer de base du mois d’avril et nous avons reçu au moins quatre locataires de qualité que nous prévoyons de payer dans les deux semaines à venir, ce qui porte l’oppression totale à 92 %. Le calendrier de ces paiements prévus est conforme aux pratiques antérieures. En ce qui concerne les 8 % restants des loyers de base non perçus en avril, 5 % sont associés à des locataires bien capitalisés et à des locataires qui s’occupent des questions logistiques liées au paiement. Les 3 % restants, actuellement en souffrance, sont associés à des locataires plus petits qui ont été touchés par la pandémie. Nous évaluons l’équation future de ces paiements de loyer et avons ensuite mis à jour nos prévisions de pertes de crédit en conséquence.
À ce jour, nous avons reçu des augmentations de Run Rate totalisant 4,1 % du loyer de base annualisé pour 16 millions de dollars. Sur ces 16 millions de dollars d’allègement du loyer demandés, nous prévoyons une réduction nette de l’allocation d’environ 1,5 million de dollars, soit 38 points de base du RBE. Le cadre général comprend une période de référence de loyer par opposition au paiement, avec les différents montants que nous avons payés au cours des 12 prochains mois.
Passage à l’activité du marché des capitaux. Le 13 janvier, nous avons réalisé une offre d’actions à 31,40 dollars par action, ce qui a permis de dégager un produit net global d’environ 311 millions de dollars. Un produit net de 173 millions de dollars a été reçu en janvier, le reste devant être réglé dans le cadre de la future option de NOI.
Fin mars, nous avons retiré les 100 millions de dollars restants de notre prêt à terme à tirage différé et nous avons tiré 200 millions de dollars de la facilité de crédit renouvelable. Le solde de trésorerie à la fin du trimestre s’élevait donc à 325 millions de dollars. En incorporant le solde non utilisé restant disponible sur notre facilité de crédit renouvelable et les 136 millions de dollars de fonds propres à terme disponibles à notre option de vente. La liquidité s’élève aujourd’hui à 733 millions de dollars, avec un montant important de liquidités et de liquidités.
Après la fin du trimestre, le 17 avril, nous avons refinancé nos deux prochaines échéances de prêts à terme. Le prêt à terme B et C, d’un montant total de 300 millions de dollars ou plus, arrive maintenant à échéance le 16 avril 2021. La STAG a la possibilité, à sa seule discrétion, de prolonger d’un an la période de remboursement, ce qui signifie que l’exercice de cette option entraînerait une date d’échéance extérieure en avril 2023. Le prêt à terme est post-échange avec un taux fixe de 1,78% jusqu’en avril 2023. Suite à cette transaction, nous n’avons pas de dette arrivant à échéance avant mars 2022 si nous exerçons notre droit dans une certaine mesure.
Nos orientations initiales pour 2020 ont été fixées avant le début de la pandémie actuelle et ne supposent pas une perturbation supérieure à celle que l’on observe aujourd’hui. Nous avons mis à jour nos orientations afin de tenir compte de l’incertitude accrue liée à la santé de l’économie et des marchés de capitaux au mieux de nos capacités à partir d’aujourd’hui. Notez que nous continuerons à actualiser le marché en fonction des besoins.
Voici les éléments de nos orientations actualisées pour 2020. Nous prévoyons un volume d’acquisition compris entre 300 et 600 millions de dollars pour 2020, ce volume d’acquisition devant redémarrer au second semestre de cette année. Nous nous attendons à ce que nos acquisitions soient des actifs stabilisés avec un taux de plafond de trésorerie prévu de 6,25 % à 6,75 %. Nous continuons à prévoir que le volume de cessions se situera entre 150 et 250 millions de dollars pour 2020. Nous nous attendons à ce que les mêmes magasins tirent du cash en 2020 et que le LIBOR se situe entre zéro et 100 points de base pour l’année. Cette fourchette comprend une fourchette de perte de crédit de 100 points de base à 150 points de base sur le même cercle.
Les frais généraux et administratifs pour 2020 devraient se situer entre 39 et 41 millions de dollars pour l’année. Cette réduction est due à l’arrêt des embauches dans les usines d’origine, à une réduction des voyages d’affaires et à d’autres dépenses de l’entreprise. Nous nous attendons à ce que la moyenne se situe entre 4,5 fois et 5,5 fois pour l’année, ce qui reflète un effet de levier plus faible par rapport aux niveaux récents.
Les dépenses d’investissement par pied carré moyen devraient encore se situer entre 0,27 et 0,31 dollar pour l’année. Les changements ci-dessus apportés à nos orientations se traduisent par une nouvelle fourchette de 1,80 à 1,88 dollar par action pour les fonds propres de base.
Je vais maintenant le rendre à Ben.
Ben Butcher
Merci, Bill. En résumé, je veux juste répéter que nous sommes en bonne position, en tant qu’entreprise et en tant qu’équipe, pour supporter les effets de la crise et pour envisager ce qui pourrait se passer au-delà. J’espère et j’ai confiance que vous et vos familles resterez tous en sécurité et en bonne santé pendant cette période sans précédent. Nous vous remercions pour le temps que vous nous avez consacré ce matin et pour votre soutien continu à notre entreprise.
Je vais maintenant céder la parole à l’opérateur et ouvrir l’appel à questions.
Séance de questions-réponses
Opérateur
Je vous remercie. Nous allons maintenant procéder à une séance de questions et réponses. [Operator Instructions] Notre première question vient de la ligne de Manny Korchman de la Citi. Veuillez poursuivre avec votre question.
Katie McConnell
Bonjour. Ici Katie McConnell pour Manny. Je me demandais si vous pouviez donner un peu plus de couleur à l’augmentation du taux plafond d’acquisition pour vos souscriptions de contrats maintenant ? Et comment vous envisagez votre coût du capital et le risque de souscription en général est différent aujourd’hui ?
Ben Butcher
Ainsi, les taux de plafonnement plus élevés reflètent évidemment les taux de plafonnement que nous avons connus au cours du premier trimestre ou des six, sept, ainsi que nos attentes à partir des informations que nous avons reçues de manière anecdotique
sur le marché des prix plus bas, des taux de plafonnement plus élevés à la sortie de la crise. Notre coût du capital, comme nous avons tendance à le penser en quelque sorte sur une base instantanée, et nous examinons le prix actuel des actions pour la composante « capitaux propres » du coût du capital. Et comme nous envisageons de revenir sur le marché, nous utiliserons probablement des exigences de rendement légèrement plus élevées au fur et à mesure que nous nous orienterons vers le nouveau régime de tarification.
Katie McConnell
Et puis, pourriez-vous également faire le point sur les déménagements des grands locataires que vous attendez de la GSA et de la Solo Cup, et pour répondre à ces questions, voici ce que sont les [Indiscernible]
Ben Butcher
Évidemment, ceux-là, je suis désolé. Veuillez terminer la question.
Katie McConnell
Allez-y. Je vais juste vous dire si vous n’avez rien à voir avec le maintien et la commercialisation du …
Ben Butcher
Oui, il est donc évident que ces deux millions de mètres carrés de locaux vacants sont au premier plan de nos préoccupations lorsque nous pensons à la location et nous sommes heureux de vous annoncer qu’il y a beaucoup d’activité dans les environs – ou pas mal d’activité dans les deux cas. Nous avons un certain nombre de – nous avons au moins deux milliards d’utilisateurs intéressés par la négociation de la Solo Cup actuellement. Et l’actif, l’actif de la GSA à Burlington, New Jersey, nous pensons qu’il y a encore beaucoup d’options qui seraient positives pour la société, y compris les demandes en cours de la part d’acheteurs potentiels, sur l’achat du genre de panier d’opportunité qu’il y a comme les bâtiments existants, mais la composante de développement qui est là. Ce marché reste très fort. Et donc nous sommes remplis, je dirais même modérément mieux, de ces opportunités et de ces situations.
Opérateur
Notre prochaine question vient de la ligne de Sheila McGrath d’Evercore ISI. Veuillez poursuivre avec votre question.
Sheila McGrath
Je me demandais, Ben, si vous pouviez faire le point sur vos projets de développement dans le New Jersey ? Y a-t-il actuellement une activité de location de cet immeuble ?
Ben Butcher
Bonjour, Sheila. J’espère que nous serons tous bientôt sur le terrain de golf. Mais d’ici là, je vais laisser le responsable de ce projet, Dave King, répondre de nos succès là-bas. Dave ?
Dave King
Salut, Sheila. Nous sommes en train d’échanger des documents de location et nous espérons avoir des nouvelles positives à vous communiquer à ce sujet. Les dernières nouvelles nous parviendront assez rapidement. C’est un immeuble complet, nous avons un utilisateur complet de l’immeuble en négociation de bail pour cet immeuble tout locataire de commerce électronique.
Sheila McGrath
Ok, super. Et le rendement de ce projet sera nettement supérieur à celui de vos acquisitions, je suppose ?
Dave King
Oui.
Sheila McGrath
D’accord. Et juste sur les conseils de votre NOI du même magasin, vous avez mentionné une perte de crédit plus élevée comme facteur de réduction. Je me demande juste si c’est comme une observation macroscopique globale ? Ou bien avez-vous subi une perte de crédit au premier trimestre ? Ou bien votre liste de surveillance, quel est le facteur qui a contribué à cette situation ?
Ben Butcher
Donc, là où il n’y a pas de défaut de paiement récent, c’est plutôt la souscription sur une base granulaire en examinant tous nos locataires et en essayant de comprendre cela. Et je laisse la parole à Bill pour vous donner un peu plus de couleur.
Bill Crooker
Salut, Sheila. Nous n’avons subi aucune perte de crédit au cours du premier trimestre. Et le changement de nos prévisions pour les magasins comparables est principalement dû à l’augmentation de 100 points de base et de 150 points de base des pertes de crédit prévues en raison de la pandémie.
Sheila McGrath
Ok, super. Une dernière petite remarque sur le récent accord de dette que vous avez conclu, si vous pouviez nous donner un aperçu de la manière dont les prix ont été fixés par rapport à ce à quoi vous vous attendiez avant la COVID. Parce que je pense, vous avez dit.
Ben Butcher
Bien sûr. Bill, pourquoi ne pas prendre ça aussi.
Bill Crooker
Donc, avant l’opération, cette transaction aurait probablement ressemblé à un prêt à terme de cinq ans avec un écart de 100 points de base et sans LIBOR. Celui-ci était un 111, ce qui est en fait un prêt à terme de trois ans. Nous avons la possibilité de prolonger chaque année avec les frais de paiement. Et l’écart était de 150 points de base pour un LIBOR de 25 points de base. Cela étant dit, le taux swap était beaucoup plus bas. En tout, nous étions donc à 178 pour un papier à trois ans. Nous aurions été un peu plus loin pour un papier à cinq ans, soit 2 %. Donc, net – pas trop différent, sauf que nous devons simplement prolonger chaque année pour les deux années suivantes.
Opérateur
Notre prochaine question s’inspire de la ligne de Jamie Feldman avec la Bank of America. Veuillez poursuivre avec votre question.
Elvis Rodriguez
Bonjour, messieurs. Voici Elvis Rodriguez, qui remplace Jamie. Pouvez-vous nous donner une sorte de mise à jour sur votre exposition au secteur automobile, aux locataires spécialisés, au commerce de détail et à l’habillement, qui représente environ 15 % de votre portefeuille ? Quels sont leurs résultats aujourd’hui ? Ces actifs sont-ils ouverts et en activité ? Et, comment pensez-vous que ces locataires vont évoluer à l’avenir ?
Ben Butcher
Eh bien, je veux dire, évidemment, ce sont certaines des industries qui sont touchées. Notre exposition à la vente au détail représente environ 5 % de notre exposition à l’automobile, soit un peu plus de 10 %. Je pense que la répartition de l’automobile, Bill, avez-vous la répartition de l’exposition à l’automobile ?
Bill Crooker
Comme nous l’avons déjà dit, elle est très diversifiée. Il y a actuellement des fermetures d’usines qui ont eu lieu ; les Big 3 semblent vouloir ouvrir ici dans les prochaines semaines. Mais tout cela est les diverses industries à la fois les industries positives, les questions négatives sont intégrées dans notre prévision de 100 points de base de 150 points de base de perte de crédit pour l’année. Nous essayons évidemment de prendre tout cela en considération.
Elvis Rodriguez
Certains de ces locataires sont donc comme des fournisseurs tout au long de la chaîne, et compte tenu de la perturbation des mandats de séjour et d’hébergement du gouvernement. Comme la façon dont ces temps ont été affectés, mais ceux qui demandent de l’aide. J’essaie simplement de mieux comprendre ce qui se passe avec ces locataires.
Ben Butcher
[Indiscernible] Allez-y, Bill.
Bill Crooker
Il y a pas mal de locataires qui ont demandé une aide à d’autres locataires qui ont demandé une aide. Nous prévoyons d’accorder une aide. Nous prévoyons d’accorder environ 40 points de base d’allégement, ce qui correspond généralement à un à trois mois d’allégement. Parce que notre portefeuille est composé de nombreux grands locataires. Ces locataires, ils dépensent un peu d’opportunisme avec nous. Et un grand nombre de nos locataires automobiles en particulier sont des locataires très bien notés. Et donc même si leurs installations sont fermées ou qu’ils fournissent des matériaux à une usine qui ferme, les cotes de crédit sont toujours très élevées.
Ben Butcher
L’autre chose que je voudrais dire, c’est qu’aucun des arrêts qui ont eu lieu n’a été mandaté. La logistique semble presque partout, je crois que c’est une activité essentielle. Les arrêts ont donc été des décisions d’entreprise généralement liées à des arrêts planifiés ou, dans les cas où c’était ailleurs, c’est la sécurité des travailleurs qui n’est pas vraiment une caractéristique de notre portefeuille qui a rendu les arrêts obligatoires.
Elvis Rodriguez
Voilà qui est utile. Merci. Et encore une autre vue d’ensemble. Ben, quand vous pensez à ce qui se passe et à votre entreprise. Votre stratégie a-t-elle changé ? Ou avez-vous pensé à changer de stratégie à l’avenir, compte tenu de ce qui se passe ?
Ben Butcher
Oui, notre stratégie a toujours consisté à acquérir et à gérer des bâtiments, à déterminer la valeur relative des bâtiments que nous pouvons acquérir à un prix inférieur à celui que nous pensons qu’ils valent, en fonction de leur capacité à générer des flux de trésorerie à l’avenir. Cette stratégie, cette approche de l’entreprise ne va pas changer si nous pensons que c’est la bonne stratégie pour maximiser la valeur pour nos actionnaires.
Ce que nous ne savons pas aujourd’hui, c’est à quel point ce lieu sera sur le marché. Ce n’est pas une situation que nous avons vraiment connue auparavant, avec ces mesures de relance et le système bancaire relativement en bonne santé, vous n’allez pas subir le type normal de récession ou d’impact de la crise du crédit, les prêteurs forçant la détresse des emprunteurs et donc des vendeurs. La situation est donc différente de celle que nous pourrions normalement connaître. Mais notre stratégie se maintiendra tout au long de cette crise, et dans presque toutes les autres conditions économiques que nous rencontrerons.
Opérateur
Notre prochaine question provient de la réplique de Michael Carroll de RBC Capital Markets. Veuillez poursuivre avec votre question.
Michael Carroll
Je veux me plonger dans les tendances de la collecte des loyers, je suppose que c’est votre point fort très rapidement. Et je crois que vous soulignez qu’il y a environ 3 à 3 %, je veux dire, devrions-nous nous attendre à plus de renvois de ce seau ?
Ben Butcher
Oui, merci pour la question, Mike, c’est bon de te parler. Et je vais donner ça à Bill.
Bill Crooker
Merci, Ben. Je dirais que la majorité de nos reports sortiront de ce seau. Ce sont les locataires qui sont touchés par la pandémie, je dirais que la plus grande difficulté que nous avons à prévoir les pertes de crédit pour l’année est la relance et son impact sur nos locataires. Au début, lorsque la pandémie a frappé, quelques locataires sont venus nous voir en toute confiance, puis quelques semaines plus tard, ils nous ont contactés pour nous dire qu’ils pouvaient bénéficier de mesures de relance et qu’ils n’avaient plus besoin d’une réduction de loyer. Nous évaluons donc ce seau, nous évaluons tous nos locataires qui ont demandé une aide au loyer et nous passons par ce processus. Et comme je l’ai mentionné dans les remarques préparées, nous prévoyons qu’environ 40 bips seront accordés pour l’allègement du loyer, et cela devrait être d’un à trois mois et remboursé dans les 12 prochains mois.
Michael Carroll
Je ne sais pas si vous avez dit cela ou si j’ai raté ce projet de loi, mais nous avez-vous donné un nombre de locataires dans le portefeuille, je dirais même une date de libération de loyer ?
Bill Crooker
Il y avait 64 locataires qui ont demandé une libération de loyer. Mais à ce jour, nous attendons que vous ne soyez pas libéré de votre locataire environ.
Ben Butcher
Et il est logique que le portefeuille de plus de 400 locataires ait un sens.
Michael Carroll
Ok, super. Et ensuite, très rapidement sur la propriété de la GSA. Je sais que vous avez en quelque sorte mis l’accent sur ce point et ensuite sur les questions-réponses déjà un peu. Mais comment devrions-nous y réfléchir ? Je veux dire, il semble que la prise de décision en ce moment, si vous êtes en mesure de donner des visites a tendance à prendre des décisions, mais cela semble aussi être une décision beaucoup plus complexe étant donné toutes les options que vous avez sur un site potentiel. Alors, est-ce que cette activité pourrait être résolue au plus tôt au début de 2021, ou est-ce trop difficile à dire étant donné toutes les options qui pourraient se présenter.
Ben Butcher
Et c’est un peu vide en fait, mais nous continuons à percevoir un loyer. Le bail de la GSA court jusqu’en juillet. Il fait donc toujours partie de nos revenus. Il est un peu tôt pour dire à quelle vitesse le — je suis désolé pour la fin décembre, je suppose qu’un million de pieds carrés est mélangé. Ce n’est donc pas vraiment un problème pour 2020 en termes de flux de revenus. Nous avons besoin que la crise se règle un peu pour le genre d’événement qui consiste à faire un retour complet de la composante de développement des intérêts. C’est un marché très, très fort. Il continue à y avoir un intérêt de développement dans et autour de ce marché. Ainsi, le jour de la sortie du Jersey turn pipe, qui est un point central de l’activité de commerce électronique sur la côte est. Nous sommes donc très satisfaits de cette situation.
Nos attentes pour les années à venir continueront à percevoir des loyers. Devrions-nous avoir des locataires qui s’intéressent à l’immeuble aujourd’hui ? S’ils doivent occuper l’immeuble avant la fin de l’année, nous pouvons négocier un rachat avec un locataire actuel et obtenir une occupation avant la fin de l’année.
Nous avons donc beaucoup de flexibilité. Nous disposons d’un flux de revenus constant tout au long de l’année. Et les options restent vraiment positives pour nous. Il est juste un peu flou quant à moins – je devrais dire moins clair quant au moment où nous exécuterons ces options.
Michael Carroll
D’accord. Et enfin pour moi sur les deux utilisateurs du bâtiment complet intéressés par l’espace sur la Solo Cup. C’est-à-dire, à quel point ces transactions de location sont-elles proches ? Et si l’un de ces utilisateurs veut cet espace, quand pourra-t-il l’occuper ? Est-ce que cela pourrait se produire vers la fin de cette année ? Ou quand cela pourrait être plus long que cela ?
Ben Butcher
Eh bien, nous espérons que ce sera le cas cette année. Cela dépend de l’ampleur des travaux à réaliser pour préparer le bâtiment aux besoins spécifiques des locataires. Mais, je veux dire, nous sommes très encouragés par le fait que les deux utilisateurs complets du bâtiment ont un intérêt dans cette propriété. Et nous sommes très intéressés par le fait que les deux utilisateurs du bâtiment ont un intérêt dans cette propriété. Et un intérêt fort si le niveau de commencer à faire circuler du papier en termes de définition des exigences et de la documentation. Nous sommes donc très encouragés par le niveau d’intérêt que suscite ce bâtiment. Et c’est quelque chose que les choses avancent toujours plus lentement pendant cette période. Et je pense qu’il est très probable que vous aurez une résolution sur ce bâtiment d’ici la fin de l’année.
Opérateur
Notre prochaine question vient de la réplique de Mike Muller avec JPMorgan. Veuillez poursuivre avec votre question.
Mike Muller
Bonjour, en ce qui concerne les orientations pour 2020. Je me demandais si vous pouviez nous donner le taux d’occupation de votre portefeuille de NOI dans les mêmes magasins, soit 962 à la fin du trimestre. Où pensez-vous que cela va se terminer ?
Ben Butcher
Cela dépend vraiment de — je vais passer ça à Dave dans une seconde. Mais cela dépend vraiment de ce que nous vivons par défaut. Je pense que la plus grande partie de la variabilité et de l’occupation prévue à ce stade est due à l’inoccupation inattendue due aux défauts. Nous avons une assez bonne visibilité en ce qui concerne les renouvellements. Dave, voulez-vous ajouter quelque chose à cela ?
Dave King
Je dirais que les espaces qui roulent en 2020 que nous prévoyons de renouveler. Nous sommes près de 90 % à travers cette documentation. Il n’y a donc pas beaucoup de mystère. Nous attendons des résultats positifs sur le reste. La question est vraiment sur le nouveau leasing et l’activité sur le marché du nouveau leasing reste forte. La logistique pour montrer l’espace et obtenir les documents nécessaires a tendance à — cela va être un obstacle et il faut aller de l’avant rapidement. L’incertitude porte donc sur le calendrier de la nouvelle location. Je m’attends donc à ce que ce facteur soit pris en compte un peu, mais pas énormément.
Mike Muller
Donc, si vous regardez le bas de la fourchette, je veux dire, y a-t-il quelque chose là-dedans, que vous dites, 100 points de base, 200 points de base au bas de la fourchette ou c’est une sorte d’ampleur ou pas si extrême ?
Ben Butcher
Je pense que notre scénario de base n’est pas très éloigné de notre situation actuelle et nous avons fait une analyse de scénario autour de cela, mais cela ne vous éloigne pas beaucoup.
Opérateur
Notre prochaine question vient de la réplique de Dave Rodgers avec Robert W. Baird. Veuillez poursuivre avec votre question.
Analyste non identifié
Les gars, c’est Nick pour Dave. Les conversations que vous avez eues sur la location pour le premier trimestre, quel est le ton et quelles sont les industries qui les animent ? Et puis, où en étaient-elles aujourd’hui ?
Ben Butcher
J’ai donc manqué la première partie de la question, mon buzz Internet, au mauvais endroit. Pourriez-vous répéter la question, s’il vous plaît ?
Rick Schiller
Alors, les conversations que vous avez eues sur le front de la location et comme au premier trimestre, quel genre de ton a été adopté ? Quels sont les secteurs d’activité qui alimentent ces discussions ? Et quel est le statut de ces baux aujourd’hui ou de ces discussions ?
Ben Butcher
Oui, donc je veux dire que nous avons déjà mentionné certains des domaines dans le scénario. Certains des domaines dans lesquels nous constatons une force dans le domaine pharmaceutique, le commerce électronique, etc. Il y a en quelque sorte l’affiche des enfants pour savoir qui va bien faire et pendant cette période. Mais la demande est assez répandue. Dave, voulez-vous ajouter quelque chose à cela ?
Dave King
Je pense que la demande tend probablement à être plus élevée avec une forte proportion de locataires du commerce électronique aujourd’hui que nous pourrions voir un jour normal. Mais c’est assez répandu, nous avons quelques produits pharmaceutiques de base, etc. Et même certaines utilisations automobiles. La demande est donc très diversifiée.
Rick Schiller
D’accord, merci. Et puis pour les taux plafonds sur les ventes cumulées depuis le début de l’année, je ne sais pas si vous en avez donné un mais pouvez-vous me mettre au courant ? Et ensuite, une sorte de calendrier et de taux plafond pour les actifs restants. Maintenant, vous supposez que la vente de l’immeuble de la GSA pourrait avoir lieu dans ce contexte ?
Ben Butcher
Donc, les taux plafonds sur l’acquisition — les dispositions, oui. Les partisans des cessions étaient donc les deux immeubles de Camarillo que nous avons vendus. Il s’agissait de plafonds de 4,9 % sur les loyers du marché. Ils font le temps que nous les vendons, mais ce serait un taux plafond de 4,9 sur les loyers du marché. La GSA n’est pas actuellement dans nos prévisions de disposition pour l’année. Il est évident que nous avons des loyers pour le reste de l’année et beaucoup d’options. Il faut donc un certain temps pour le déterminer. Le haut de notre fourchette de 250 millions engloberait probablement la vente de l’une d’entre elles, soit la GSA, soit la Solo Cup. Mais à ce stade, nous ne pensons pas que cela puisse se produire.
Rick Schiller
Merci. Et puis la dernière pour moi. Vous avez parlé au trimestre dernier de la réduction des frais généraux et administratifs pour cette année, mais compte tenu des circonstances actuelles, quelle part des réductions que vous avez effectuées et de la mise à jour des orientations, diriez-vous que vous avez réduit cette réduction ?
Ben Butcher
Je pense que c’est ce que je veux dire, nous avons donné — Bill a donné certains des éléments de la réduction était je pense, la mise à l’échelle du personnel en est certainement une grande partie, ainsi que la réduction des voyages d’affaires. Le personnel reviendra probablement presque certainement au fur et à mesure que les marchés reviendront. Je pense que la plupart des gens pensent que les voyages d’affaires pourraient être réduits pendant une période plus importante. Mais ce sont là les deux grandes composantes.
Rick Schiller
D’accord, donc vous verriez peut-être plutôt un pas en avant en 2021 contre…
Ben Butcher
Oui, ils peuvent revenir à nos activités normales. Ainsi, plus nous nous déplaçons, plus nous nous impliquons activement dans des acquisitions.
Opérateur
Notre prochaine question provient de la réplique de Bill Crow avec Raymond James. Veuillez poursuivre avec votre question.
Bill Crow
Bonjour, les gars. Quelques questions. Quel est le pourcentage de vos immeubles occupés qui ne sont pas ouverts ? Je sais que nous avons abordé le sujet, mais je voulais juste avoir un pourcentage.
Ben Butcher
Bill, je suis surpris qu’ils n’aient pas commencé [Indiscernible] sur Brady et les bronches. Je vous laisse glisser sur ce point. C’est à – au moins nous y avons fait allusion avant. Les bâtiments qui sont fermés en raison de la fermeture de l’usine automobile et quelques autres bâtiments pour des raisons de sécurité des travailleurs. Je crois donc qu’il s’agit de 18 bâtiments au total sur nos 425.
Bill Crow
Et quel pourcentage de vos demandes de réduction de loyer sont représentées par ces 18 constructeurs.
Ben Butcher
Dave, tu peux aller en chercher ?
Dave King
En fait, il n’y a pas une très forte corrélation entre les deux. Évidemment, si vous avez un — nous avons quelques petits locataires, ce qui était un élément de détail. Ceux-ci sont souvent fermés et cherchent à se soulager. Mais en général, ceux qui sont liés à l’automobile sont les plus importants. Il y a juste un genre de travail à travers des plans pour changer les opérations afin d’assurer la sécurité des travailleurs. Il y a donc de grandes organisations qui ne parlent pas particulièrement d’allègement des loyers.
Bill Crow
Et puis c’est fini pour moi. Ben beaucoup de gens parlent de la façon dont cet événement COVID-19 va se dérouler sur le passage au commerce électronique. Et je me demande comment cela influence vos réflexions sur les actifs dont vous pourriez vous défaire ? Des vents contraires supplémentaires sur l’achat d’actifs dont les locataires pourraient être de l’ancienne économie de ligne ? En quoi cela change-t-il votre perception en matière de gestion de portefeuille ?
Ben Butcher
Oui, je dirais donc que nous cherchons à appeler du portefeuille des actifs qui, selon nous, ne fonctionnent pas dans l’environnement actuel. Et le plus grand exemple de cela se trouve dans les bâtiments que nous avons apportés il y a plus de 10 ans avant d’être une société publique dans le domaine des centres d’appel, ce qui n’est certainement pas un domaine. Mais la plupart de nos bâtiments ne sont pas fongibles. La vaste composante de la subvention construit des bâtiments de distribution fongibles situés autour des centres de population. Nous pensons que ces bâtiments resteront une partie active de la chaîne d’approvisionnement et seront en effet avantagés par le fait que les chaînes d’approvisionnement s’engraissent par rapport aux redondances qui s’y établissent.
Je ne pense donc pas qu’il y ait nécessairement un changement de stratégie et de ce à quoi peut ressembler une nouvelle normalité. Cela dit, au fur et à mesure que la nouvelle normalité se mettra en place, notre équipe chargée des marchés évaluera le potentiel d’augmentation des taux de location spécifique aux marchés et aux sous-marchés et aux bâtiments qui étaient les aspects des bâtiments que nous examinons. Je pense donc que notre style d’exécution, et non pas notre stratégie, nous permet de nous adapter à la nouvelle normalité et d’être fluides et de trouver des opportunités à mesure que nous avançons.
Opérateur
Notre prochaine question concerne la ligne de Chris Lucas avec Capital One Securities. Veuillez poursuivre avec votre question
Chris Lucas
Bonjour, les gars. Quelques questions rapides pour vous. En ce qui concerne le déclin de l’orientation en matière de rétention des locataires, y a-t-il quelque chose de spécifiquement programmé ou s’agissait-il plutôt d’un domaine général de service ?
Ben Butcher
Et je vais laisser ça à Dave. Je pense qu’il s’agit d’un petit écart d’échantillon.
Dave King
Eh bien, c’est la, je pense qu’une des principales mesures prises est que nous ne prévoyons pas de vendre le combiné. Donc, le million de pieds qui aurait pu être vendu aurait disparu des statistiques de rétention. Et maintenant, nous allons profiter de l’événement de non-rétention, bien que nous soyons assez satisfaits de l’activité d’aujourd’hui.
Chris Lucas
D’accord. Et puis pour les dépenses d’exploitation, le contexte actuel change-t-il vos perspectives pour les dépenses d’exploitation non remboursées ou les coûts de nettoyage des services publics, quels qu’ils soient ?
Ben Butcher
Oui, c’est évidemment spécifique à notre poste. Pour la plupart, nous sommes sur une base triple net. Donc, nous ne sommes pas directement concernés, sauf pour notre poste vacant. Dave, avez-vous quelque chose à ajouter à cela ?
Dave King
Notre exposition aux coûts de fonctionnement est assez faible. Comme Ben l’a mentionné, 95 % de nos propriétés sont occupées et 96. Ils n’ont pas vraiment d’exposition du tout.
Chris Lucas
Et puis la dernière question, Ben, juste une vue d’ensemble, un peu comme celle que nous avons aujourd’hui. Votre acquisition a-t-elle changé du tout au tout, que ce soit en termes de secteur d’activité, de géographie, de durée du bail ou de qualité du crédit ?
Ben Butcher
Je pense que, d’abord, c’est une excellente question. Je pense que ce que nous recherchons et avons toujours recherché, c’est de trouver les endroits où nous pouvons obtenir le – un langage d’intégration, nous pouvons obtenir la superposition la plus ouverte. Nous sommes donc les mieux payés pour le risque que nous prenons. Il est évident que nous n’achetons pas 50 à bail au gouvernement fédéral. Nous achetons une combinaison de crédits aux locataires à l’endroit où se trouve le bâtiment et de conditions de construction de qualité. Et nous essayons de nous assurer qu’en analysant cela, nous sommes surpayés pour les risques que nous prenons. Donc, si l’ensemble du marché des loyers se précipite et dit que nous ne voulons acheter que des baux de 15 ans à des crédits de qualité, sur cinq ou six marchés, il est assez clair que nous n’allons pas acheter ces actifs, parce qu’ils le feront, nous pensons qu’ils seront mal évalués. Nous restons donc fluides. Maintenant, si le contraire est vrai, et que les gens reviennent en arrière et disent ensuite que les marchés secondaires et les baux à court terme sont là où nous devons être, vous verrez une dislocation des prix vers le haut et peut-être que nous opérerons à plus long terme. Nous devons donc rester souples en réponse à l’opportunité qui se présente et continuer à nous renseigner sur les endroits où cette opportunité pourrait éventuellement se présenter.
Opérateur
[Operator Instructions] Notre prochaine question s’inscrit dans la lignée de Brendan Finn avec Wells Fargo. Veuillez poursuivre avec votre question.
Brendan Finn
J’imagine que lorsque vous pourrez reprendre vos activités d’acquisition, vous serez en mesure de le faire ? Je suppose que vous attendez quels changements du pool de vendeurs ? Par exemple, vous attendez-vous à voir davantage de vendeurs de type « maman et papa » par opposition aux vendeurs institutionnels qui ont pu être contraints de vendre certains actifs en raison de la crise ?
Ben Butcher
Je veux dire que j’y ai fait allusion un peu plus tôt. Ce n’est pas sûr à 100 %, comme cela aurait été le cas pendant la crise du crédit ou dans d’autres professions où la détresse va venir. Donc, pour la vente ou les tentatives accrues de vente, il n’est pas aussi clair d’où cela vient, ni d’où pourraient venir les opportunités. Je pense que plus les petits vendeurs ont la capacité d’attendre ou la prédilection pour l’attente, plus ils sont susceptibles de le faire. Leur désir d’attendre sera plus faible dans ce cas. Donc notre activité normale, qui est largement axée sur les petits vendeurs, continuera probablement de cette manière.
Brendan Finn
Et puis je m’excuse si j’ai manqué ça. Mais dans le communiqué de presse, vous avez parlé des locataires, une petite partie des locataires qui sont confrontés à des problèmes de paiement difficiles. Pouvez-vous nous expliquer en quoi consistent ces problèmes ? Et si vous pensez qu’ils seront résolus pour les paiements de mai ?
Ben Butcher
Oui, laissez-moi passer la parole à Bill.
Bill Crooker
Oui, merci Ben. Ce sont juste des problèmes à double sens. Certains ne sont que des entreprises qui entrent et envoient des chèques. L’autre, c’est que nous avons mis en place un nouveau logiciel de paiement. Il est intéressant de noter que nous l’avons mis en œuvre en direct avec les loyers d’avril et le paiement express. Cela a donc créé des problèmes logistiques de paiement avec certains de nos locataires bien capitalisés, que nous aurions autrement attendus pour le paiement des loyers. Nous travaillons donc à résoudre ces problèmes.
Et à partir d’aujourd’hui, nous prévoyons de percevoir ces loyers en mai. Mais ce sont les deux types de problèmes logistiques que nous recevons de nos locataires.
Opérateur
Il n’y a pas d’autres questions en attente. J’aimerais la remettre à Ben Butcher pour les remarques finales.
Ben Butcher
Merci beaucoup, opérateur. Et merci à tous de vous joindre à nous aujourd’hui. Cela va sans dire, mais cela a été dit à maintes reprises. Nous vivons une époque sans précédent. La STAG est extrêmement bien placée pour survivre et peut-être même prospérer après cette période, alors que nous nous remettons en selle, quel que soit le type de reprise que nous ayons. De toute évidence, les choses restent fluides. Mais nous avons une base de locataires très solide et une équipe très forte pour la gérer. Nous sommes donc très encouragés quant au potentiel de la société pour l’avenir. Nous vous remercions pour le temps que vous nous avez consacré ce matin et nous nous réjouissons de vous rencontrer dans les mois à venir. Nous vous remercions.
Opérateur
Mesdames et Messieurs, ceci conclut la téléconférence d’aujourd’hui. Je vous remercie de votre participation. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Et passez une merveilleuse journée.
