Il n’est pas raisonnable d’essayer d’analyser en détail chaque titre d’une grande catégorie, donc d’une manière ou d’une autre, il est pratique de filtrer une longue liste en une liste plus courte de candidats potentiellement intéressants.

Cette note s’adresse à l’investisseur bricoleur qui préfère ne pas prendre les recommandations des autres sans faire également ses propres recherches, ou qui préfère simplement faire ses propres recherches – point final. Pour ceux qui veulent simplement une recommandation d’achat sans avoir à faire leur propre travail, cette note ne sera pas satisfaisante.

Approches de filtrage

Nous avons effectué le filtrage en utilisant des sources de données qui sont soit gratuites, soit disponibles par abonnement à prix modéré, de sorte que cette approche est totalement accessible à la plupart des investisseurs bricoleurs. Sinon, il est frustrant de voir quelqu’un utiliser un service de données d’un coût prohibitif, comme un terminal Bloomberg, auquel la plupart des bricoleurs ne peuvent raisonnablement pas accéder. Nous voulions nous assurer qu’il n’y a rien à ce sujet qui soit hors de portée de la plupart des investisseurs bricoleurs.

Les seules données de cette note que vous ne pouvez probablement pas trouver gratuitement ici ou là sont la possibilité de créer puis de sélectionner en ligne les tableaux ci-dessous, et ce pour un coût annuel inférieur à 500 $ – ce qui permet de faire autant d’exercices de filtrage que nécessaire tout au long de l’année.

En tant que bricoleur, vous pourriez faire votre premier filtre de réduction d’univers sur la base de

  • Données d’évaluation (multiples de prix)
  • Données fondamentales (telles que l’effet de levier, la rentabilité et la croissance)
  • Données sur le rendement (telles que le rendement actuel, le rendement par rapport au secteur ou à sa propre histoire)
  • Les classifications des secteurs, des industries et des sous-industries (puis les descriptions spécifiques des entreprises)
  • Données “techniques” (modèles de graphiques et indicateurs traditionnellement utiles)
  • Reconnaissance visuelle des formes (balayage des graphiques par l’œil pour capturer les détails granulaires)

L’approche de filtrage que nous avons utilisée

La liste filtrée des sociétés de placement immobilier figurant dans cette note a été élaborée selon la dernière méthode de filtrage, à savoir la reconnaissance visuelle globale des schémas graphiques historiques ajustés en fonction des dividendes et des schémas de distribution. C’est une façon d’obtenir une liste qui pourrait contenir des opportunités intéressantes. Dans notre filtre, nous avons réduit près de 180 sociétés de placement immobilier à 18. Il n’y avait pas de nombre cible. Les 18 sont simplement ceux qui semblaient bons à l’examen visuel des graphiques.

Nous avons examiné les graphiques de performance mensuels ajustés des dividendes sur 20 ans qui contenaient également les distributions pour cette période. Nous voulions un schéma de tendance générale à la hausse à la fois du rendement total et des dividendes, en éliminant ceux qui présentent des prélèvements importants et ceux qui présentent des réductions historiques des distributions ou des distributions généralement stables. Nous n’avons pas éliminé les graphiques qui sont tombés d’une falaise au cours des derniers mois parce que c’est un problème systématique, et qu’en fait, les plus grands tirages pourraient présenter une opportunité de gain significative.

Les graphiques proviennent d’un service d’abonnement à stockcharts.com

Cet ensemble de critères ne semble pas beaucoup, mais il était suffisant pour éliminer 90 % des sociétés de placement immobilier.

Graphiques mensuels sur 20 ans

Voici les graphiques des survivants du filtre visuel sur 20 ans. Le panneau supérieur en noir contient la performance du prix ajusté au dividende plutôt que la performance du montant en dollars, de sorte que la performance est normalisée pour toutes les FPI. La ligne dorée dans le panneau supérieur est la moyenne mobile sur trois ans. Le panneau inférieur en vert présente les distributions périodiques effectuées par les FPI.

Graphiques mensuels sur trois ans

Les images ci-dessous montrent la performance normalisée sur trois ans en noir, avec une moyenne mobile sur 10 mois en or ; et les distributions dans le panneau inférieur en vert.

N’oubliez pas que nous ne disons pas qu’aucune de ces sociétés de placement immobilier ne vous convient, mais simplement qu’elles présentent les graphiques les plus attrayants du point de vue de l’inspection visuelle et qu’elles peuvent donc justifier des recherches supplémentaires.

Qui sont-ils et que font-ils ?

Une fois que nous avons eu un ensemble de graphiques visuellement satisfaisants, la question suivante était “qui sont-ils et que font-ils ?

Ce tableau identifie le secteur des sociétés de placement immobilier en actions pour chacune d’entre elles, tel que classifié par NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), ainsi que la classification sectorielle quelque peu différente utilisée par CenterSquare. Il s’agit d’une société immobilière qui gère l’allocation publique des REIT dans le cadre de notre investissement dans Griffin Capital Institutional Real Estate Fund (GRIFX), un fonds d’intervalle dans lequel nous détenons des positions immobilières importantes ; et son volet “private real estate equity” gère une société en commandite à valeur ajoutée dans laquelle nous sommes également investis. Nous sommes impressionnés par le sérieux de la recherche immobilière publique de CenterSquare et nous pensons qu’il est utile de prendre en compte à la fois la classification NAREIT et les autres classifications de CenterSquare. Les classifications sectorielles pour les sociétés de placement immobilier sont une ressource gratuite sur le site web de NAREIT.

Descriptions des entreprises

L’un de nos mantras est de toujours savoir ce que l’on possède et pourquoi on le possède. Nous sommes régulièrement surpris par le nombre d’investisseurs qui possèdent des actions ou des fonds et qui n’ont aucune idée de ce qu’ils font, et la seule raison pour laquelle ils les possèdent est que soit le prix a augmenté, soit quelqu’un leur a dit de les acheter. Pour vous, en tant qu’investisseur bricoleur, cette approche ne fonctionne pas.

Pour avoir une première idée de ce que fait chaque société de placement immobilier, voici les descriptions des activités disponibles chez Yahoo Finance sous la page de profil (exemple de lien pour AMT).

ESS

Essex Property Trust, Inc, une société du S&P 500, est un fonds d’investissement immobilier (REIT) entièrement intégré qui acquiert, développe, réaménage et gère des propriétés résidentielles multifamiliales sur certains marchés de la côte ouest. Essex possède actuellement des participations dans 250 communautés d’appartements comprenant environ 60 000 appartements et 7 autres propriétés à divers stades de développement actif.

MAA

Mid-America Apartment Communities, une société du S&P 500, est un fonds d’investissement immobilier, ou REIT, dont l’objectif est d’offrir aux actionnaires un cycle complet et des performances d’investissement supérieures grâce à la propriété, la gestion, l’acquisition, le développement et le redéveloppement de communautés d’appartements de qualité dans les régions du sud-est, du sud-ouest et du centre-atlantique des États-Unis. Au 31 décembre 2019, MAA détenait une participation dans 102 104 appartements, y compris des communautés en cours de développement, dans 16 États et le district de Columbia.

DLR

Digital Realty soutient le centre de données, la colocation et les stratégies d’interconnexion des clients à travers les Amériques, l’EMEA et l’APAC, allant des services de technologies de l’information et de l’informatique en nuage, des communications et des réseaux sociaux aux services financiers, à l’industrie manufacturière, à l’énergie, aux soins de santé et aux produits de consommation

CONE

CyrusOne est une société de placement immobilier (REIT) spécialisée dans les centres de données de classe entreprise, hautement fiables et neutres. La société fournit des installations de centres de données critiques qui protègent et assurent le fonctionnement continu de l’infrastructure informatique pour environ 1 000 clients, dont plus de 200 entreprises du Fortune 1000. Avec un historique de satisfaction et de dépassement des demandes agressives de vitesse de mise sur le marché des fournisseurs de cloud computing à grande échelle, ainsi que des exigences croissantes de l’entreprise en matière d’infrastructure informatique, CyrusOne fournit la flexibilité, la fiabilité, la sécurité et la connectivité qui favorisent la croissance des entreprises. CyrusOne offre une plate-forme sur mesure, axée sur le service à la clientèle, et s’engage à une transparence totale en matière de communication, de gestion et de prestation de services dans ses quelque 50 centres de données à travers le monde.

WPC

W.P. Carey se classe parmi les plus grandes sociétés de placement immobilier à bail net, avec une valeur d’entreprise d’environ 20 milliards de dollars et un portefeuille diversifié de biens immobiliers commerciaux critiques sur le plan opérationnel qui comprend 1 214 propriétés à bail net couvrant environ 140 millions de pieds carrés. Depuis plus de quatre décennies, la société a investi dans des propriétés industrielles, des entrepôts, des bureaux, des commerces de détail et des entrepôts libre-service de haute qualité, à locataire unique, faisant l’objet de baux nets à long terme avec indexation des loyers intégrée. Son portefeuille est principalement situé aux États-Unis et en Europe du Nord et de l’Ouest et est bien diversifié par locataire, type de propriété, emplacement géographique et secteur d’activité des locataires.

NNN

National Retail Properties investit principalement dans des immeubles commerciaux de haute qualité, généralement soumis à des baux nets à long terme. Au 31 décembre 2019, la société possédait 3 118 propriétés dans 48 États, avec une surface louable brute d’environ 32,5 millions de pieds carrés et une durée moyenne pondérée des baux restants de 11,2 ans.

O

Realty Income, The Monthly Dividend Company, est une société du S&P 500 dont l’objectif est de fournir aux actionnaires un revenu mensuel fiable. La société est structurée comme un REIT, et ses dividendes mensuels sont soutenus par le flux de trésorerie de plus de 6 400 biens immobiliers détenus dans le cadre de contrats de location à long terme avec des locataires commerciaux. À ce jour, la société a déclaré 596 dividendes mensuels consécutifs sur les actions ordinaires au cours de ses 51 années d’existence et a augmenté le dividende 105 fois depuis l’introduction en bourse de Realty Income en 1994. La société est membre de l’indice S&P 500 Dividend Aristocrats.

OHI

Omega est un fonds d’investissement immobilier qui investit dans le secteur des soins de santé à long terme, principalement dans des établissements de soins infirmiers et d’aide à la vie autonome. Son portefeuille d’actifs est exploité par un groupe diversifié de sociétés de soins de santé, principalement dans le cadre d’une structure de location triple net. Les actifs couvrent toutes les régions des États-Unis, ainsi que le Royaume-Uni.

NHI

Constituée en 1991, National Health Investors, Inc. est une société d’investissement immobilier spécialisée dans le financement par cession-bail, joint-venture, hypothèque et mezzanine de logements pour personnes âgées et d’investissements médicaux discrétionnaires et axés sur les besoins. Le portefeuille de NHI se compose de communautés de soins indépendants, assistés et de mémoire, de communautés de retraités payants, d’installations de soins infirmiers qualifiés, de bâtiments de bureaux médicaux et d’hôpitaux spécialisés.

UHT

Universal Health Realty Income Trust, un fonds de placement immobilier, investit dans des établissements de soins de santé et de services à la personne, notamment des hôpitaux de soins aigus, des hôpitaux de soins de santé comportementale, des hôpitaux spécialisés, des bâtiments médicaux/bureaux, des services d’urgence autonomes et des centres de garde d’enfants. Nous avons des investissements dans 71 propriétés situées dans 20 États, dont deux sont actuellement en construction.

TRNO

Terreno Realty Corporation acquiert, possède et exploite des biens immobiliers industriels sur six grands marchés côtiers des États-Unis : Los Angeles, le nord du New Jersey/New York City, la baie de San Francisco, Seattle, Miami et Washington D.C.

PSB

PS Business Parks, Inc, membre du S&P MidCap 400, est une société de placement immobilier qui acquiert, développe, possède et exploite des propriétés commerciales, principalement des espaces industriels, flexibles et de bureaux à locataires multiples. Au 22 octobre 2019, la société détenait la totalité de 27,5 millions de pieds carrés louables avec environ 4 900 clients commerciaux dans six États et détenait une participation de 95,0 % dans un complexe de 395 appartements. (Californie, Texas, Virginie, Floride, Maryland et Washington).

REXR

Rexford Industrial, un fonds d’investissement immobilier qui se concentre sur la propriété et l’exploitation de propriétés industrielles sur les marchés d’appoint du sud de la Californie, possède 213 propriétés d’une superficie d’environ 26,6 millions de pieds carrés louables et gère 19 autres propriétés d’une superficie d’environ 1,0 million de pieds carrés louables.

EGP

EastGroup Properties, Inc, une société du S&P MidCap 400, est un fonds de placement immobilier autogéré axé sur le développement, l’acquisition et l’exploitation de propriétés industrielles sur les principaux marchés de la Sunbelt dans l’ensemble des États-Unis, en particulier dans les États de Floride, du Texas, de l’Arizona, de la Californie et de la Caroline du Nord. L’objectif de la société est de maximiser la valeur actionnariale en étant un fournisseur de premier plan sur ses marchés d’espaces de distribution commerciaux fonctionnels, flexibles et de qualité pour les clients sensibles à l’emplacement (principalement dans la fourchette de 15 000 à 70 000 pieds carrés). La stratégie de croissance de l’entreprise repose sur la propriété d’installations de distribution de premier plan, généralement regroupées à proximité des principaux moyens de transport dans des sous-marchés où l’offre est limitée. Le portefeuille d’EastGroup, qui comprend des projets de développement et des acquisitions à valeur ajoutée en location et en construction, comprend actuellement environ 45,6 millions de pieds carrés.

AMT

American Tower, l’une des plus grandes sociétés de placement immobilier au monde, est l’un des principaux propriétaires, exploitants et promoteurs indépendants de biens immobiliers à usage multiple dans le domaine des communications, avec un portefeuille d’environ 180 000 sites de communication.

CCI

Crown Castle possède, exploite et loue plus de 40 000 tours de téléphonie cellulaire et environ 80 000 kilomètres de fibres optiques supportant de petites cellules et des solutions de fibres sur tous les grands marchés américains. Ce portefeuille national d’infrastructures de communication relie les villes et les communautés aux données, technologies et services sans fil essentiels, apportant ainsi des informations, des idées et des innovations aux personnes et aux entreprises qui en ont besoin.

EXR

Extra Space Storage Inc, dont le siège est à Salt Lake City, dans l’Utah, est une société de placement immobilier autogérée et autogérée et est membre du S&P 500. Au 31 décembre 2019, la société possédait et/ou exploitait 1 817 magasins de self-stockage dans 40 États, à Washington D.C. et à Porto Rico. Les magasins de la société comprennent environ 1,3 million d’unités et environ 140,0 millions de pieds carrés de surface louable. La société offre à ses clients une large sélection d’unités de stockage sécurisées et bien situées dans tout le pays, y compris des unités de stockage pour bateaux, véhicules de plaisance et entreprises. La société est le deuxième plus grand propriétaire et/ou exploitant de magasins de self-stockage aux États-Unis et est la plus grande société de gestion de self-stockage aux États-Unis.

UBA

Urstadt Biddle Properties Inc. est un fonds de placement immobilier autogéré qui possède ou a des participations dans 81 propriétés d’une superficie d’environ 5,3 millions de pieds carrés. Cotée à la bourse de New York depuis 1970, elle offre aux investisseurs un moyen de participer à la propriété de biens immobiliers productifs. Il a versé 200 trimestres consécutifs de dividendes ininterrompus à ses actionnaires depuis sa création et a augmenté le total des dividendes versés à ses actionnaires au cours des 26 dernières années consécutives.

Données fondamentales sur la distribution

Le tableau est trié par secteur NAREIT, puis par secteur CenterSquare, et indique la capitalisation boursière en millions dans la colonne de droite.

C’est une coïncidence qu’il y ait un équilibre apparent entre les secteurs. Il n’y a eu aucune considération de qui ils sont ou de ce qu’ils font dans le filtre graphique visuel.

Le tableau suivant fournit des informations sur le rendement :

# années de distributions payées et augmentées sans interruption (à partir de Drip Investing), rendement actuel de chaque FPI (à partir de la version d’abonnement à la base de données AAII), et rendement moyen sur 3 ans, 5 ans et 7 ans (à partir de la base de données AAII).

Un rendement actuel supérieur aux moyennes pourrait indiquer une décote qui pourrait être saisie comme un gain à l’avenir si le rendement revient à son niveau moyen historique par l’action de la hausse du prix par opposition à la réduction de la distribution.

Une façon de réfléchir à la question de savoir si la distribution sera réduite est d’examiner le taux de distribution qui est exprimé ici de quatre façons :

  • Paiement par rapport aux FFO (fonds fournis par les opérations, essentiellement l’EBITDA moins les intérêts)
  • Paiement par rapport aux fonds provenant de l’exploitation (fonds ajustés fournis par les opérations, principalement les fonds provenant de l’exploitation moins le cap-ex)
  • Paiement par rapport à l’EBITDA (bénéfice avant amortissement des intérêts et des taxes)
  • Payout versus CFO (flux de trésorerie des opérations, le premier des trois totaux du tableau des flux de trésorerie)

Nous n’avons vérifié aucune de ces données de manière indépendante, ce que nous ferions certainement en lisant les documents déposés auprès de la SEC pour toute société de placement immobilier que nous pensions pouvoir acheter. Vous devriez faire de même.

Notations fondamentales composites

Ensuite, nous avons voulu examiner un ensemble de données fondamentales sur chaque FPI. Le tableau suivant présente notre système de notation exclusif des FPI (0 à 100) et le système de notation de Standard & Poor’s Global Market Intelligence (0 à 100).

L’évaluation de Standard & Poor’s comporte quatre dimensions :

  • Valeur
  • Qualité
  • Persistance de la croissance
  • Santé financière

La méthodologie du système de notation de Standard & Poor’s qu’il applique aux actions en général lui est propre et n’est pas divulguée, mais il existe des organisations de premier ordre dont l’opinion mérite d’être prise en considération.

Le système de notation spécifique à QVM REIT est également propriétaire et n’est pas entièrement divulgué, mais nous le dirons. Il utilise 32 tests différents couvrant sept grands domaines :

  • Effet de levier
  • Évaluation
  • Distributions
  • Recettes
  • FFO
  • Anti-dilution
  • Taux de croissance durable

Ces 32 tests sont diversement évalués par rapport à la croissance par rapport à l’inflation, la croissance par rapport à la croissance des revenus de la FPI elle-même, la dimension relative à l’indice global de la FPI et la dimension relative à ses propres valeurs historiques.

Données fondamentales sur l’évaluation

Ce tableau est une liste partielle de certaines des données d’évaluation que nous utilisons dans le système de notation QVM :

Avis d’analystes à court terme et à 12 mois

Dernière étape du processus de filtrage, avant d’approfondir les états financiers, les dépôts auprès de la SEC, le site web et les présentations aux investisseurs, nous examinons l’opinion d’autres parties qui ne détermineront pas notre décision mais que nous voulons au moins comme information de base.

Le tableau suivant fournit :

  • La note de rendement à terme de 12 mois de Reuters Starmine (qui, selon elle, représente les opinions des analystes dont les avis ont eu tendance à déterminer le meilleur pour le secteur)
  • I/B/E/S (“Street”) 12 mois de taux de rendement à terme
  • Avis technique à court terme BarChart

Voilà donc une liste de sociétés de placement immobilier plausiblement intéressantes, sélectionnées par un examen visuel des prix et de l’historique de distribution à long terme, ajustés mensuellement.

Nous espérons que vous trouverez dans cette liste quelque chose qui vous plaira et nous vous suggérons fortement, quel que soit votre choix, de poursuivre l’examen approfondi de leurs états financiers, des documents déposés auprès de la SEC, des sites web et des présentations aux investisseurs.

Divulgation: QVM a des positions sur certains des titres identifiés dans cet article à la date de publication. Nous certifions que, sauf mention contraire, il s’agit de notre produit de travail. Nous n’avons reçu aucune compensation ou autre incitation de la part d’une partie quelconque pour produire cet article, et nous ne sommes pas indemnisés par Seeking Alpha de quelque manière que ce soit en rapport avec cet article.

Avis de non-responsabilité générale: Cet article fournit des opinions et des informations, mais ne contient pas de recommandations ou de conseils personnels d’investissement à une personne spécifique dans un but particulier. Faites vos propres recherches ou obtenez des conseils personnels appropriés. Vous êtes responsable de vos propres décisions d’investissement. Cet article est présenté sous réserve de notre clause de non-responsabilité complète qui se trouve sur le site de QVM disponible ici.


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