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Comment prendre sa retraite : C’est la fin du monde tel que nous le connaissons (et je me sens bien)

21 avril 2020

La fin du monde tel que nous le connaissons ? Pas pour les investisseurs. Source de l’image.

C’est cette vision du paysage actuel qu’offre le contributeur de longue date de Seeking Alpha, Regarded Solutions :

Je me risquerais à dire que les meilleurs traders de la planète aiment cette volatilité et que certains gagnent des tonnes d’argent. Il semble que ce soit toujours ainsi que cela fonctionne de toute façon. Pour nous, qui sommes des gens ordinaires essayant de gagner quelques dollars et de garder la tête hors de l’eau, je suggère de laisser tomber « leur » jeu pour le moment.

Et puis il y a cette ligne de pensée de Goldman Sachs qui considère que 2020 est un lavage avec tous les regards tournés vers 2021 :

Malgré le flux constant probable de rapports sur les bénéfices faibles, la saison des bénéfices du premier trimestre ne représentera pas un catalyseur négatif majeur pour la performance du marché des actions. Si la saison des bénéfices est toujours synonyme de données rétrospectives, il est rare que les informations contenues dans les rapports trimestriels sur les bénéfices soient aussi dépassées que les chiffres que les entreprises américaines publieront à partir de cette semaine. Nous pensons que les investisseurs vont surtout « regarder » les résultats du premier trimestre, qui ne prendront en compte que le début des fermetures qui ont commencé à la fin du trimestre. En fait, de nombreux investisseurs avec lesquels nous nous sommes entretenus ont escompté les résultats de 2020 et se concentrent plutôt sur les perspectives pour 2021.

Et, bien sûr, tout peut changer demain, puis le lendemain, et le jour d’après. Personnellement, nous ne sommes mariés à aucun des deux points de vue. Ils se sentent tous les deux extrêmes. Et les points de vue extrêmes ont tendance à ne pas bien s’accorder avec les moments extrêmes. Elles soulèvent souvent des niveaux d’anxiété déjà élevés et instaurent des mentalités « soit/ou » et « tout ou rien ». Il est difficile d’envisager le succès en tant qu’investisseur opérant sur ces marges.

C’est pourquoi nous avons abordé le commerce et l’investissement à l’ère de la pandémie de coronavirus d’un point de vue beaucoup plus mesuré. C’est effrayant, sans aucun doute. Cependant, des opportunités existent toujours. Il vous faudra peut-être sortir un peu de votre zone de confort pour les saisir, mais elles sont là. Si vous n’êtes pas prêt à le faire, vous avez (espérons-le) fait le choix d’être un investisseur défensif, axé sur le revenu, pour une raison. La raison étant qu’il offre un niveau de confort relatif pendant les périodes d’incertitude où l’on a l’impression que tout le monde va à l’extrême.

Chérie, je ne sais pas pourquoi je vais jusqu’au bout

Trop haut ou trop bas, il n’y a pas d’entre-deux

Et si je reste debout, je tombe

C’est tout ou rien du tout

Chérie, je ne sais pas pourquoi je vais jusqu’au bout

–Billy Joel, je vais aux extrêmes

Alors, comment procéder ? Ou bien devez-vous procéder de manière significative tout court ?

Ce n’est pas la fin du monde

En fait, c’est faux. C’est absolument la fin du monde tel que nous le connaissions (depuis un certain temps). Mais ce n’est pas la fin du monde pour les investisseurs. Ce n’est jamais la fin du monde pour les investisseurs. Il y a toujours un moyen de gagner de l’argent. Si quelqu’un vous assurait, sans le moindre doute, que la bourse va baisser, en ligne droite, pendant les dix prochaines années garanties, que feriez-vous ?

Vous sentiriez-vous désespéré ? Mettriez-vous tout votre argent à la banque ? Vous plaindriez-vous de la fin de vos espoirs, de vos rêves et de votre retraite ? Serait-ce la fin du monde tel que vous le connaissez ? Cela représenterait-il même une nouvelle normalité ? Bien sûr que non, vous court-circuiteriez le Dow et le S&P 500 et gagneriez une tonne d’argent. En d’autres termes, vous vous adapteriez, comme vous l’avez fait en réponse à tous les autres obstacles que la vie vous a dressés.

Cela dit, s’adapter peut signifier ne rien faire d’autre que de maintenir le cap, de surmonter la tempête. Vous examinez votre portefeuille, vous évaluez les dégâts, vous réfléchissez à l’opportunité d’investir en votre nom et vous continuez à le faire. Vous pouvez mettre de l’argent de côté et acheter progressivement les actions qui restent vos préférées. Une approche basée sur la moyenne des coûts en dollars. Ou peut-être accumulez-vous des liquidités en attendant le bon moment pour vous lancer dans ce que vous considérez comme des opportunités attrayantes à long terme. C’est quelque chose de significatif et de réalisable. Et c’est le contraire de l’impuissance.

Ou, dans ce contexte, peut-être que vous ne considérez pas le commerce comme un gros mot. Peut-être le considérez-vous comme une occasion de plus de faire vos devoirs (ou de nous laisser le faire pour vous) et de rechercher des opportunités dans cet environnement incertain. Comme nous l’avons fait remarquer l’autre jour dans un article sur la mi-avril, les cours sont plus élevés dans de nombreuses sociétés de placement immobilier :

Les rabais par rapport à la valeur comptable ont atteint des niveaux stupéfiants. Dans certains cas, les ratios prix/valeur comptable étaient même inférieurs à 0,20. Cela signifie que l’investisseur ne payait qu’environ 20 % de la valeur comptable. Lorsque l’investisseur peut dépenser 20 $ pour obtenir plus de 100 $ de valeur comptable, il y a beaucoup d’avantages…

Les annonces que nous avons entendues jusqu’à présent concernant la valeur des livres récents sont variées. Les plus petites pertes ont été d’un peu moins de 20 %. Les pertes les plus importantes se situaient entre 55 % et 60 % au début de la semaine dernière.

Ces estimations proviennent de la direction, nous pouvons donc être extrêmement sûrs qu’elles sont raisonnables. Les investisseurs qui pensent que ces entreprises sont mortes ne doivent pas entendre la direction.

Nous sommes optimistes sur une grande partie du secteur, mais je vais en souligner plusieurs :

AGNC Investment Corp (AGNC)
ARMOUR Résidentiel (ARR)
Cherry Hill Mortgage Investment (CHMI)
Capstead Mortgage Corporation (CMO)
Annaly Capital Management (NLY)
Hypothèque Anworth (ANH)
Chimera Investment Corporation (CIM)
AMF financière (AMF)
New York Mortgage Trust (NYMT)
Nouvelles résidences (NRZ)

Chacune de ces FPI hypothécaires se négocie avec une très forte décote par rapport aux estimations récentes de la valeur de leurs actifs nets. Malgré les importants rallyes qui ont déjà eu lieu, il reste encore beaucoup de points positifs. Nous n’entrons pas dans les objectifs précis de rachat de chaque action ni dans nos dernières estimations de la valeur comptable par action.

Scott Kennedy modélise régulièrement les variations de la valeur comptable afin de créer de nouvelles estimations en utilisant les dernières informations sur les prix des MBS et les taux de couverture. La plupart des annonces étaient proches de ses valeurs projetées, ce qui reflète l’intérêt de modéliser régulièrement ces portefeuilles. Le fait de disposer de ces estimations nous donne plus de confiance pour choisir nos opportunités d’achat ou de vente d’actions.

Des valeurs plus profondes

Nous allons couvrir quelques-unes de ces actions avec nos fiches, qui contiennent beaucoup plus de détails :

Source : Le Forum REIT

NRZ est une société de placement immobilier qui possède un portefeuille diversifié. Elle a déjà vendu une partie importante de son portefeuille hors agence et la direction a indiqué que la baisse de sa valeur comptable pour le premier trimestre 2020 n’était pas aussi importante que certains investisseurs l’avaient prévu.

Cependant, la valorisation de NRZ est toujours supprimée par la possession de MSR (droits de gestion des hypothèques) qui sont perçus négativement sur le marché actuel. Pourquoi ? Parce que le gouvernement a permis aux propriétaires de cesser de faire des paiements, a interdit la saisie et n’a pas abordé la question de l’industrie chargée de gérer ces paiements. Plusieurs groupes se sont réunis pour encourager le gouvernement à s’attaquer aux problèmes engendrés par cette politique.

La question est assez simple. Le service des hypothèques est censé transmettre les paiements aux propriétaires. Ces paiements sont censés être envoyés aux groupes concernés (investisseurs en obligations, impôts locaux, compagnies d’assurance) même si le paiement du prêt hypothécaire n’a pas été effectué. Comment les agents immobiliers traitent-ils cette exigence ? Ils conservent une importante somme d’argent en caisse et se tiennent prêts à saisir un bien si un propriétaire refuse d’effectuer des paiements.

Lorsque le gouvernement interdit la saisie sans autre changement, il exige que le prestataire crée l’argent nécessaire pour effectuer les paiements. L’option que la plupart des groupes approuvent est que la Réserve fédérale et le Trésor travaillent ensemble pour fournir les liquidités nécessaires à la couverture de ces paiements.

CHMI est une autre société de fiducie hypothécaire qui possède des RMS. Ils figurent également sur notre liste de sociétés de placement immobilier, où nous avons des perspectives optimistes :

Le prix de la VNA est plus élevé pour le CHMI, mais il reste extrêmement bas. Les investisseurs qui parient aujourd’hui contre ces sociétés de placement immobilier prédisent des dommages nettement plus importants sur les marchés obligataires ou les marchés des pensions. Les sociétés de placement immobilier ont déjà fait état de la baisse de leur valeur comptable par action. La chute du prix de l’action est nettement plus importante que la baisse de la valeur comptable par action.

Nous utilisons les actions ordinaires comme un investissement commercial car de nombreux investisseurs du secteur ne savent pas comment projeter les valeurs comptables actuelles ou comment évaluer les écarts entre les taux hypothécaires et les taux de couverture. Nos perspectives sur les actions ordinaires doivent être considérées comme un point de vue sur le potentiel d’opportunités commerciales.

Autrement dit, vous ne faites que vivre une crise mondiale, mais cela ne vous rend pas et ne devrait pas vous rendre impuissant. Jour après jour, nous cherchons des opportunités au milieu des extrêmes que la panique crée.

Actions pour l’investisseur « Buy and Hold

Peut-être qu’investir dans ce secteur ne vous convient pas ? Pourquoi pas une autre option ?

Les grandes sociétés de placement immobilier à capital fixe sont rarement mises en vente, surtout ces dernières années (avant COVID-19). C’est le moment idéal pour mettre en évidence ce qui rend les meilleures sociétés de placement immobilier dans un secteur unique. Nous commencerons par notre fiche pour les parcs d’activité économique PS (PSB) :

Source : Le Forum REIT

Note : L’allocation du CWMF indiquée à 1,3 % est avant l’ajout des actions les plus récentes dans notre outil. Lorsque nous les ajoutons, l’allocation double.

C’est un rendement solide de 3,14 % avec une couverture importante. Nous nous attendons à ce que la forte croissance se poursuive au cours de la prochaine décennie.

Le PSB a régulièrement été négocié avec une prime par rapport à la VNI (valeur nette d’inventaire) :

Source:TIKR.com

Le cours de l’action a connu une hausse spectaculaire au fil des ans, mais vous pouvez voir que la valeur nette d’inventaire a également augmenté rapidement. Il s’agissait d’une combinaison de l’appréciation de la propriété (la valeur des propriétés industrielles a grimpé) et du réinvestissement de la PSB dans son portefeuille. Nous aimerions voir PSB émettre de nouvelles actions de manière plus agressive lorsque les prix sont favorables. Ils ne veulent pas surpayer pour l’immobilier, mais s’ils sont capables d’émettre au bon prix, cela profite quand même aux actionnaires à long terme.

Qu’est-ce qui pèse sur le prix de la radiotélévision de service public (en dehors de COVID-19) ? Il semble que les analystes n’aient pas aimé les derniers appels de fonds, mais nous ne sommes pas inquiets. FFO croissance devrait être inférieur pour 2020 par rapport aux dernières années (nos estimations, la direction ne donne pas d’indications). Il est rare que nous ayons un avis favorable sur une équipe qui ne donne pas d’orientation, mais nous en avons un. A partir de l’appel de résultats du PSB pour le T4 2019 :

Source : À la recherche de l’alpha

Pourquoi s’attendons-nous à ce qu’il soit plus bas ? Parce qu’ils remplacent quelques locataires. C’est un excellent bien immobilier et nous pensons qu’ils n’auront pas de difficultés à libérer la propriété à des taux de location plus élevés. Cependant, la propriété peut être inoccupée pendant un court laps de temps, car la FPI modifie la propriété pour l’adapter au nouveau locataire. Pendant ce temps, ils n’enregistreront pas de recettes, ce qui réduit les recettes fiscales pour l’année. Examinons l’une de ces situations :

Source : À la recherche de l’alpha

Cela ne nous effraie pas. Les taux de location en espèces sur leurs baux se portent plutôt bien :

Source : PSB

En hausse de 8,3 % ? Oui, c’est une FPI qui peut louer l’espace. Ils ont un petit bureau dans le portefeuille. C’est moins de 7 % du portefeuille total. C’est comme ça qu’on aime notre allocation de bureaux, petits.

Si le poste vacant peut créer un petit vent contraire en 2020, il crée un vent arrière en 2021. Mon objectif est d’investir sur une période de plus d’un an, ce qui n’est pas un gros problème.

La radiotélévision de service public a connu une forte croissance au cours des dernières années :

Source:REITBase.com

Cette croissance est due à la forte progression de l’INO sur les biens immobiliers identiques :

Source:REITBase.com

La forte croissance du NOI est le résultat d’un environnement de location solide (et d’une bonne gestion).

N’oubliez pas que les sociétés de placement immobilier industrielles sont à l’origine d’une croissance rapide des loyers. La demande est déjà écrasante pour ce type de biens. Les résultats de PSB le montrent :

Source : PSB

Lorsque nous sommes prêts à payer matériellement plus de 20 fois les FFO pour une FPI, nous devons nous attendre à une croissance solide pendant plusieurs années. Cette croissance des loyers peut être démontrée de plusieurs façons. Une autre façon de l’envisager est le loyer par pied carré :

Source : PSB

Si vous remarquez la ligne qui monte et qui va vers la droite, vous pourriez penser que PSB est l’exact opposé de CBL Properties (CBL) à tous égards.

Lorsque nous choisissons une société de placement immobilier, elle doit avoir un bon dossier. Si elles sont nouvelles, nous pouvons regarder au-delà de cela, mais si elles ont existé pendant quelques décennies, montrez-nous des performances. La PSB a tenu ses promesses :

Source : PSB

Certains investisseurs peuvent se demander pourquoi nous envisagerions de détenir une FPI industrielle alors qu’il existe un risque élevé de récession. Eh bien, PSB a le meilleur bilan du secteur. Pour être juste, ils sont en train de se battre pour le meilleur bilan de toutes les FPI, point final.

Source : PSB

Qui a besoin de dettes ? Il suffit d’ajouter un peu de capitaux propres privilégiés à l’ordinaire et d’appeler ça bien. Les actions privilégiées sont très bien ici. Lorsque les taux baissent, cela donne à la PSB la possibilité de les refinancer à un taux plus bas. Si les taux montent, la PSB laisse simplement les actions privilégiées en circulation indéfiniment. Comme ils n’ont pas de dettes, ils obtiennent un taux d’intérêt nominal très bas sur ces actions privilégiées.

La PSB crée déjà de la valeur en réaménageant l’immobilier. Vous vous souvenez qu’ils avaient un certain nombre de bureaux dans leur portefeuille ? Voyons s’ils peuvent en faire quelque chose :

Source : PSB

Quoi de mieux qu’un bureau de classe B ? Le réaménager en 3 100 logements multifamiliaux dans un quartier très demandé. S’agit-il simplement d’un projet chanceux ? Non, la direction semble choisir des projets qui génèrent de la richesse pour les actionnaires. Voici le prochain :

Source : PSB

Ils n’ont donc pratiquement pas de perturbation de l’INO des propriétés existantes et veulent construire 411 unités multifamiliales. Cela semble bien. Ils ont un autre projet qui vient de se terminer :

Source : PSB

Cela a aussi l’air attrayant. La plupart des projets multifamiliaux construits ces dernières années sont très rentables par rapport à leur coût de construction initial.

Nous avons ici un grand REIT en PSB. Ils possèdent surtout des biens immobiliers industriels. Ils ont investi un peu de capital dans le développement de quelques appartements parce qu’ils avaient le bon terrain et qu’ils ont vu une opportunité. Ils sont dans la bonne partie de l’économie, les taux de location connaissent une croissance exceptionnelle. Ils ont construit une incroyable forteresse dans leur bilan en n’utilisant aucune dette et juste un peu de capitaux propres privilégiés. C’est agréable de voir des actions en vente.

Un autre grand choix

Peut-être que la propriété industrielle ne vous convient pas ? Déjà, que diriez-vous d’appartements ?

Le Camden Property Trust (CPT) se situe dans le haut de notre gamme neutre (près de la gamme surévaluée) :

Source : Le Forum REIT

On dirait que c’est dépassé. Cela vient d’un article qui a été envoyé aux abonnés à l’époque où CPT se situait dans le haut de la fourchette des justes valeurs (le 2/20/2020, juste avant le crash). Pouvons-nous mettre à jour ce tableau ?

Source : Le Forum REIT

C’est beaucoup mieux. Les projections des FFO ont en fait augmenté alors que les analystes ont fini d’examiner les résultats du quatrième trimestre et ont commencé à intégrer leurs projections pour 2020. Bien sûr, ces projections seront probablement réduites au fur et à mesure que les résultats du premier trimestre arriveront. Ce n’est pas grave, le dividende devrait toujours être couvert et le FPI se négocie toujours avec une décote substantielle par rapport à la valeur d’actif net.

CPT est l’une des sept grandes sociétés de placement immobilier d’appartements.

Source : CPT

Les sept grandes sociétés de placement immobilier ont plusieurs choses en commun :

Ils ont tous une gestion au moins bonne (souvent excellente).
Ils sont tous gérés en interne.
Ils ont tous un excellent historique de croissance des dividendes et prévoient une croissance future des dividendes.
Ils ont tous au moins un bilan décent.

Le bilan le plus faible du secteur revient à l’AIMCO (AIV). Toutefois, leur bilan reste nettement meilleur que celui de la majorité des sociétés de placement immobilier dans la plupart des autres secteurs.

Nous voulons mettre en lumière certains des aspects uniques du CPT.

La première est qu’il s’agit de l’une des plus petites des sept grandes sociétés de placement immobilier. Nous avons tendance à favoriser les grandes sociétés de placement immobilier parce qu’elles sont plus efficaces en matière de dépenses de fonctionnement. Cependant, la CPT se débrouille plutôt bien dans cette catégorie. Elles sont seulement surpassées parce que Essex Property Trust (ESS), AvalonBay (AVB) et Equity Residential (EQR) sont trois des sociétés de placement immobilier les plus efficaces parmi toutes les sociétés de placement immobilier à capital fixe.

Le portefeuille contient des bâtiments plus récents et se concentre sur les États du sud.