Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 29 avril 2020 10:00 AM ET
Entreprises participantes
Sara Buda – Vice-présidente des relations avec les investisseurs
Owen Thomas – Directeur général
Doug Linde – Président
Mike LaBelle – Directeur financier
Rob Pester – Vice-président exécutif de la région de San Francisco
John Powers – Vice-président exécutif de la région de New York
Participants à la conférence téléphonique
Jamie Feldman – Bank of America
Vikram Malhotra – Morgan Stanley
Steve Sakwa – Evercore ISI
Craig Mailman – KeyBanc Capital Markets
Rich Anderson – SMBC.
Alexandra Goldfarb – Piper Sandler
Derek Johnston – Deutsche Bank.
Michael Bilerman – Citi
Blaine Heck – Wells Fargo
John Kim – BMO Marchés des capitaux
Omotayo Okusanya – Mizuho
Peter Abramowitz – Jefferies
Daniel Ismail – Conseillers de la rue verte
Nick Yulico – Banque Scotia
Opérateur
Bonjour et bienvenue au Boston Properties’s First Quarter Earnings Call. Cet appel est en cours d’enregistrement. Toutes les lignes du public sont actuellement en mode écoute seulement. Nos intervenants répondront à vos questions à la fin de la présentation lors de la séance de questions-réponses.
J’aimerais maintenant passer la parole à Mme Sara Buda, vice-présidente des relations avec les investisseurs, pour Boston Properties. Je vous en prie, allez-y.
Sara Buda
Bonjour, merci. Bienvenue à tous à la conférence téléphonique sur les bénéfices du premier trimestre 2020 de Boston Properties. Le communiqué de presse et le dossier complémentaire ont été distribués hier soir et fournis sur le formulaire 8-K. Dans le dossier complémentaire, la société a procédé au rapprochement de toutes les mesures financières non conformes aux PCGR avec la mesure conforme aux PCGR la plus directement comparable, conformément au Reg G. Si vous n’avez pas reçu d’exemplaire, ces documents sont disponibles dans la section « Investor Relations » de notre site web à l’adresse investors.bxp.com. Une webdiffusion de cet appel sera disponible pendant 12 mois.
Nous tenons à vous informer que certaines déclarations faites au cours de cette conférence téléphonique qui ne sont pas historiques peuvent constituer des déclarations prospectives au sens du Private Securities Litigation Reform Act. Ces déclarations impliquent des risques et des incertitudes connus et inconnus et bien que Boston Properties estime que les attentes reflétées dans les déclarations prospectives sont basées sur des hypothèses raisonnables. Nous ne pouvons pas vous garantir que ces attentes seront atteintes.
Les risques et les incertitudes qui pourraient entraîner des résultats réels sensiblement différents de ceux exprimés ou suggérés par les déclarations prévisionnelles ont été détaillés dans le communiqué de presse d’hier et de temps en temps dans le dépôt de la société auprès de la SEC. Il existe notamment des risques et incertitudes importants liés à l’étendue, la gravité et la durée de la pandémie de COVID-19, aux mesures prises pour contenir la pandémie qui en atténueront l’impact, puis aux effets économiques directs et indirects de la pandémie et des mesures de confinement sur les propriétés de Boston et sur nos locataires. Boston Properties ne s’engage pas à mettre à jour les déclarations prévisionnelles.
J’aimerais souhaiter la bienvenue à Owen Thomas, directeur général, Doug Linde, président, et Mike LaBelle, directeur financier. Au cours de la partie questions-réponses de notre appel, Ray Ritchey, premier vice-président exécutif, et nos équipes de gestion régionales seront disponibles pour répondre à toutes les questions.
J’aimerais maintenant passer la parole à Owen Thomas pour ses remarques officielles.
Owen Thomas
Merci, Sara, et bonjour à tous. J’appelle du comté de Westchester à New York. Je vous ferais normalement remarquer, au début de notre appel sur les bénéfices, que nous avons une fois de plus dépassé nos estimations et je vous expliquerais nos bons résultats au premier trimestre ainsi que nos prévisions de croissance pour 2020.
Cependant, nous avons reconnu que notre monde a changé en mars et nous nous concentrerons ce matin sur l’état de la pandémie COVID-19, l’impact sur les marchés et les activités de Boston Properties, ce que nous faisons en réponse et comment nous voyons l’avenir se dérouler. Malgré les défis à court terme de la crise, que je m’apprête à décrire, je suis optimiste quant à l’avenir et je reste confiant dans la capacité de Boston Properties à faire face à l’incertitude actuelle et à venir du marché, ainsi qu’à poursuivre dans le temps de nouvelles opportunités qui se présenteront sans aucun doute du fait de la crise.
La pandémie COVID-19 a pris le monde entier, les États-Unis, le monde des affaires et le secteur immobilier par surprise. C’est une bonne leçon sur la difficulté de prévoir les ralentissements et l’importance de toujours s’y préparer. La récession COVID-19 est différente des ralentissements passés et le fait qu’elle ait été déclenchée et qu’elle soit motivée par la science, et non par l’économie, rend son évolution future plus difficile à prévoir. La chute précipitée de l’activité économique mondiale a eu un impact négatif important sur de nombreuses industries telles que l’énergie, le commerce de détail et les voyages, et 26 millions d’emplois américains ont été perdus, du moins à court terme.
Alors, comment se déroule ce ralentissement économique à partir de là ? La réponse est basée sur la science et entièrement motivée par la lutte contre le virus. Notre économie ne peut pas revenir pleinement à la normale tant que les individus ne se sentent pas en sécurité, ce qui ne peut se faire qu’avec la mise au point d’un vaccin, de thérapies, de tests et/ou une meilleure compréhension du danger que représente le virus. Avec ces solutions qui ne seront probablement pas appliquées avant plusieurs mois, nos élus au niveau fédéral et au niveau des États sont confrontés à des décisions très difficiles, car ils doivent analyser des données imparfaites et trouver un équilibre entre la nécessité de prolonger le verrouillage pour des raisons de sécurité sanitaire et celle de rouvrir l’économie en risquant de nouvelles épidémies.
La stratégie visant à fermer l’économie par le travail à distance a donc réussi jusqu’à présent à réduire le taux d’infection. Le processus est lent et représente un défi économique pour de nombreuses industries. Si un équilibre adéquat est atteint, l’économie sera probablement ouverte lentement au cours des prochains mois. Mais une nouvelle normalité ne peut être atteinte avant qu’une solution médicale ne soit découverte et distribuée, probablement en 2021.
Le revers de la médaille serait que l’économie s’est ouverte trop rapidement et que nous avons une nouvelle flambée d’infection qui provoquera de nouvelles fermetures plus tard en 2020. L’avantage est qu’une solution médicale pourra être trouvée plus rapidement cette année. Enfin, la nouvelle économie normale sera probablement ramenée en dessous du niveau pré-pandémique en raison du chômage élevé et de la restructuration de nombreux facteurs. Ces scénarios scientifiques, qui sont difficiles à prévoir, créent un large éventail de résultats macroéconomiques et d’environnement opérationnel pour Boston Properties en 2020.
Enfin, en ce qui concerne l’économie, l’intervention rapide de la Fed et du Trésor avec des mesures de relance monétaire et fiscale agressives a été impressionnante, importante et très utile pour atténuer l’impact de la crise, tout comme la santé relative du système bancaire américain.
La Fed a rapidement réduit le taux des fonds fédéraux à zéro et a fourni d’importantes liquidités par le biais d’un certain nombre de mesures visant à garantir le fonctionnement des marchés sur l’ensemble du spectre des marchés financiers. Les mesures de relance budgétaire, notamment la loi CARES, qui relève du Trésor, ont permis jusqu’à présent d’apporter plus de 2 000 milliards de dollars de soutien financier nécessaire aux petites entreprises, aux particuliers et aux secteurs les plus touchés par la crise.
Passons maintenant à l’impact sur les marchés. Permettez-moi de commencer par le bail au niveau de la propriété. Comme les récessions passées et le ralentissement économique ont créé de l’incertitude, ce qui réduit le besoin d’espace de certains utilisateurs, les chefs d’entreprise peuvent devenir plus prudents et hésiter à investir des capitaux dans de nouveaux bureaux. La croissance progressive ralentit, ce qui exerce une pression sur les loyers du marché, les probabilités de renouvellement pour les locataires arrivant à échéance seront probablement élevées. Il est actuellement très difficile de déterminer où se situent les loyers du marché aujourd’hui ou où ils se situeront en raison de la crise, car les volumes de location ont ralenti et très peu de nouveaux baux dont le prix a été fixé après le début de la pandémie ont été conclus.
La bonne nouvelle, c’est que la majorité de nos marchés principaux étaient sains au début de la pandémie. En outre, tous les marchés ne seront pas touchés de la même manière et les régions dont les industries sont moins touchées par la crise, comme les sciences de la vie, les pouvoirs publics et la technologie, devraient obtenir de meilleurs résultats.
En ce qui concerne les marchés de capitaux privés pour l’immobilier, un certain nombre de ventes d’immeubles de bureaux de classe A ont été réalisées au cours du premier trimestre sur nos principaux marchés et les prix sont conformes au niveau de 2019. Mais ces transactions ne sont pas particulièrement pertinentes pour la réflexion sur l’évaluation actuelle. À la fin du mois de mars, les ventes d’immeubles ont pour l’essentiel cessé ; les offres ont été retirées et la plupart des acheteurs pour les transactions conclues avant la fin du mois de mars ont soit marché sur le dépôt de contrat, soit trié les réductions de prix ; les fermetures sont retardées pour rechercher un financement. Avec la perspective d’une baisse des loyers, les prévisions de flux de trésorerie futurs de l’immobilier seront réduites et, avec un accès réduit au financement garanti et des acheteurs nerveux, les valeurs du marché privé pour les actifs présentant des risques de crédit-bail ont probablement chuté.
Nous en sommes encore à un stade très précoce de la correction ; les vendeurs sont probablement encore en phase de refus et les transactions post-pandémie sont limitées pour fournir un nouveau guide de tarification. Les écarts entre les taux d’intérêt bas et les taux plafonds historiquement élevés ont sans aucun doute été poussés dans le gant. Les valeurs de rachat des offices publics pourraient fournir un repère, bien que l’ampleur de la réduction des prix due à la pandémie soit très importante pour les flux de trésorerie potentiels.
Passons maintenant à l’impact sur les activités de Boston Properties, laissez-moi commencer par les opérations. Le changement le plus notable pour la majorité d’entre nous travaillant à distance depuis six semaines et demie, bien que l’arrangement soit clairement moins efficace et que nous soyons tous impatients de retrouver la camaraderie de nos bureaux. Nous avons été en mesure d’exploiter efficacement notre entreprise et d’atteindre un objectif important.
Nos bâtiments sont restés rapides et ouverts pendant toute la crise pour les clients qui ont besoin d’y accéder. Je tiens à remercier le personnel essentiel de Boston Properties et nos héros de la crise COVID-19, notre organisation de gestion immobilière, pour leur attitude et leur vigilance dans des conditions stressantes.
Notre activité la plus importante en ce moment est la planification de la sécurité et de la santé de nos clients et de nos employés lorsqu’ils retourneront travailler dans notre bâtiment, probablement au cours des prochains mois. Nous avons formé une équipe spéciale interne interrégionale de sécurité sanitaire qui veille aux meilleures pratiques, dont Doug s’occupera.
En ce qui concerne la location, à partir de la fin mars, les nouvelles exigences et l’activité de tournée ont largement disparu. Mais nous continuons à conclure de nombreux accords que nous avions négociés avant la crise. D’importants contrats de location sont en cours, en particulier pour notre portefeuille Reston.
L’autre activité importante en matière de leasing a été la restructuration des besoins de paiement en espèces à court terme pour nos clients connaissant des difficultés financières, principalement dans notre portefeuille de détail. Ces opérations consistent généralement à reporter plusieurs mois du loyer de 2020 en 2021 et au-delà ou à réduire le loyer en échange d’une prolongation du bail.
L’activité de construction non essentielle a été arrêtée par ordre du gouvernement sur tous nos marchés, à l’exception de Washington DC. Si les commandes sont levées dans les deux prochains mois, ce retard compensera une partie de l’amortissement du calendrier de construction réalisé sur nos projets de construction de base en dehors de la région de Washington DC. Mais nous avons encore suffisamment de réserves dans notre calendrier de projet pour respecter le jour de livraison au client. L’impact le plus important de l’arrêt de la construction concerne les travaux des locataires pour les clients qui prévoient d’occuper ou de quitter notre portefeuille au cours du mois prochain. Cela entraînera des retards et la reconnaissance de revenus pour plusieurs nouveaux locataires et retardera les possibilités de location pour les locataires qui ont retardé leur départ.
En ce qui concerne l’impact financier, Boston Properties a l’envergure, la diversité du marché, la stabilité des revenus, le crédit et l’accès aux liquidités nécessaires pour faire face aux turbulences de la tempête actuelle. Tout d’abord, nous disposons d’un portefeuille d’immeubles de très haute qualité dans les villes les plus dynamiques des États-Unis, avec des locataires de premier plan. Cela est démontré par le fait que, depuis hier, nous avons collecté 95 % des loyers d’avril dus dans notre portefeuille de bureaux. Et les locataires de bureaux représentent 86 % de notre chiffre d’affaires total. De plus, seuls 5 % de notre portefeuille roulent d’ici la fin de l’année.
Le solde de nos recettes provient de la vente au détail et de la location résidentielle, du stationnement, des frais de service et d’un hôtel, qui sont plus sensibles sur le plan économique. Doug et Mike fourniront des éléments de base plus détaillés pour notre flux de revenus.
Notre accès aux liquidités est également très solide, avec plus de 2 milliards de dollars, dont 661 millions de dollars de liquidités dans notre bilan, 151 millions de dollars sur un compte séquestre de 1031, et un milliard et quart de dollars de financement disponible dans notre facilité de crédit. En termes de besoins, il nous reste 1,2 milliard de dollars à financer sur notre pipeline de développement au cours des trois prochaines années et l’échéance de notre prochaine dette non garantie de 850 millions de dollars n’est pas avant mai 2021. Le marché de la dette non garantie est également disponible pour émettre des aperçus à des taux de coupon bas.
En ce qui concerne l’activité d’investissement de Boston Properties, nous avons levé 254 millions de dollars grâce à la vente du nouveau parc technologique Dominion en février. Nous avons l’intention de réaliser un échange à vie avec cet actif pour les 880 et 890 Winter Street que nous avons achetés l’année dernière et le site sous-jacent au 4th and Harrison Development à San Francisco qui a bénéficié d’un gain fiscal substantiel.
Nous négocions également la vente d’un petit nombre d’actifs supplémentaires qui, s’ils étaient réalisés, rapporteraient plus de 250 millions de dollars en produit net de la vente, les activités de cession supplémentaires étant essentiellement suspendues compte tenu des conditions du marché.
En ce qui concerne les nouveaux investissements, nous nous concentrons actuellement sur la préservation des ressources et la gestion de nos bâtiments pour assurer la sécurité sanitaire. Nous avons limité les nouveaux investissements à l’étude. Je m’attends donc à ce que cela change plus tard en 2020, car la crise créera probablement des opportunités d’acquisition intéressantes qui remettront le niveau des prix à zéro. Nous continuons à formaliser nos relations avec des partenaires de capital-investissement pour aider à capitaliser de nouveaux investissements à l’avenir.
Notre pipeline de développement actuel, qui compte actuellement 11 projets, 5,2 millions de pieds carrés, 2,9 milliards de dollars d’investissements totaux et 73 % de prélocation, continuera à être un moteur de croissance important pour Boston Properties. Nous venons de mettre en service au dernier trimestre 1750 President, un immeuble de bureaux de 276 000 pieds carrés situé à Reston et loué à 100 % à Leidos avec un rendement initial en espèces de plus de 7 %.
En raison de la pandémie, nous suspendons l’investissement dans les nouveaux développements verticaux pour les projets comportant du matériel [indiscernible]. Comme vous le savez, nous avons deux projets importants que nous prévoyons de lancer en 2020, sous réserve des conditions du marché. Le premier est notre projet 4th and Harrison de 835 000 pieds carrés dans le centre de Sonoma, où nous avons achevé les droits et les plans pour la première phase et prévoyons d’acheter le site plus tard cette année. Nous avons répondu aux appels d’offres de locataires clés potentiels, mais nous n’entamerons pas de développement vertical sans un engagement préloué important. Nous avons répondu à des appels d’offres de locataires clés potentiels, mais nous ne commencerons pas le développement vertical sans un engagement important de prélocation.
Nous avons donc terminé les travaux de préparation du site en consultation avec notre partenaire, nous avons interrompu les activités de construction et nous reverrons nos plans une fois que nous aurons passé la phase actuelle de la crise.
Enfin, beaucoup d’écrits et de spéculations sont en cours sur l’utilisation et les besoins futurs en matière d’espace de bureau à la suite de la pandémie. Plusieurs chefs d’entreprise ont commenté leur succès et leur fonctionnement à distance et ont affirmé réévaluer leurs besoins futurs en matière d’espace de bureau. La poursuite de l’urbanisation ainsi que la densification des bureaux ont été remises en question, étant donné l’impératif d’espacement pendant une pandémie virale. Bien que personne, y compris moi-même, ne connaisse les réponses à ces questions à long terme, il est instructif de se concentrer sur ce que nous savons aujourd’hui.
L’impact le plus important sur le marché des bureaux à court terme est la récession, qui, comme je l’ai déjà dit, entraînera un ajustement du loyer et de la valeur du capital. La faiblesse des taux d’intérêt y contribuera certainement. Deuxièmement, nos clients dont l’aménagement est dense, notamment Boston Properties, suppriment leur poste de travail et retourneront travailler dans un environnement moins dense. Certains de ces utilisateurs auront une partie de leur personnel qui continuera à travailler à distance et d’autres auront besoin de plus d’espace.
Troisièmement, un bâtiment moderne, sain et bien géré, doté d’une sécurité sanitaire de pointe, sera plus que jamais à la hauteur.
Enfin, et de manière anecdotique, cette pratique a donc amélioré notre capacité à utiliser des outils et des procédures de travail à distance. Elle a également fait apparaître que la collaboration, la productivité et les avantages culturels du travail avec d’autres personnes dans un environnement de bureau.
En résumé, la correction du marché largement spéculée est arrivée, bien que sous une forme que peu de gens avaient prévue. Comme nous vous l’avons communiqué au fil des ans, il est difficile de prévoir les baisses et vous devez toujours être prêts. C’est pourquoi Boston Properties est prête à affronter la récession COVID-19 grâce à la qualité de ses locations, ses baux à long terme, son faible endettement, son accès aux liquidités et son pipeline de projets de développement préloués.
Permettez-moi de céder la parole à Doug dans Western Mass.
Doug Linde
Merci Owen. Bonjour à tous. Je suis dans la banlieue de Boston. Si vous entendez du bruit derrière moi, c’est le Robin qui n’arrête pas de taper contre la fenêtre de mon bureau.
Je voudrais faire quelques commentaires sur ce que nous faisons pour renforcer nos activités de sécurité sanitaire alors que nos bâtiments commencent à se remplir et que notre activité de location actuelle se poursuit, mais je vais axer mes remarques ce matin sur le contexte qui sous-tend notre décision de retirer nos orientations pour 2020.
La santé et la sécurité de nos employés, locataires, prestataires de services et visiteurs sont au premier plan de nos préoccupations. Il y a plus d’un mois, nous avons créé une task force interne de sécurité sanitaire composée d’employés de Boston Properties issus de toute l’entreprise, ainsi que d’experts externes en matière d’hygiène industrielle, de nettoyage et de sécurité. Nous avons conçu des procédures d’exploitation standard qui incluront, sans s’y limiter, la filtration de l’air, la qualité de l’eau, les produits et procédures de nettoyage, la séparation sociale lors de l’accès aux bâtiments et l’utilisation du transport vertical, l’utilisation des EPI, la signalisation et la gestion des activités de construction dans notre bâtiment de service. Toutes ces activités sont actuellement en cours de validation par des experts externes.
Il est possible que certaines de nos procédures soient assouplies au fil du temps. Comme nous sommes guidés par les experts sanitaires et médicaux et que nous agissons avec une grande prudence. Au cours de la semaine prochaine, nous communiquerons notre plan à l’ensemble de notre communauté.
L’activité de location pour le premier trimestre devrait être comme avant la COVID-19. Nous avons terminé l’année avec un peu moins de 93 % d’occupation et, d’un point de vue saisonnier, le premier trimestre est généralement notre période la plus calme. Compte tenu de nos niveaux d’occupation, la location à Boston s’est concentrée sur le renouvellement de notre actif à Walton. À San Francisco, nous avons également eu un certain nombre de renouvellements et une modeste reprise et libération où le loyer a augmenté de 50 % sur une base nette, ceci a été négocié fin 2019.
À New York, nous avons achevé notre bail à terme au 399 Park Avenue à l’expiration d’octobre 2021, avec une augmentation de 8 % sur une base brute, là encore négociée fin 2019. À Washington DC, plus de 50 % de nos baux ont été renouvelés par la GSA. Je pense qu’une perspective un peu plus intéressante est vraiment ce qui se passe en ce moment. Comme l’a expliqué Owen, nous savons que l’économie est en récession et que de nombreuses organisations ont licencié ou mis à pied leur personnel. Il n’y a pas de visites en personne de l’espace et les implications de la distanciation sociale sur la planification et l’utilisation de l’espace sont incertaines.
Malgré cela, au cours du mois d’avril, nous avons signé un autre bail au 399 Park Avenue avec un fonds spéculatif. Les bureaux du 399 sont maintenant loués à 100 %. Nous avons également signé un nouveau bail pour un étage complet à la Time Square Tower avec un cabinet d’avocats. Nous avons terminé l’extension et l’agrandissement de 20 000 pieds carrés avec une banque d’investissement au Embarcadero Center.
Nous avons réalisé un déménagement de 135 000 pieds carrés et une extension de 11 ans dans le centre ville de Reston avec un entrepreneur de la défense. Et nous avons capturé 120 000 pieds carrés d’espace dans la banlieue de Boston avec une expiration fin 2022 et avons fait un nouveau bail de 12 ans avec une entreprise de technologie à partir de juin 2020.
Nous travaillons activement pour trouver les baux en cours. Ainsi, le journal fait des allers-retours, sur 50 000 pieds carrés de baux à New York, 40 000 pieds carrés à San Francisco, 235 000 pieds carrés à Boston, 200 000 pieds carrés à Los Angeles et près de 900 000 pieds carrés en Virginie du Nord, y compris des remblais pour des portions importantes de nos Leidos arrivés à expiration dans le Reston Town Center et un occupant supplémentaire dans notre développement Reston mix.
Séparément, environ 300 000 pieds carrés de lettres d’intention signées sont actuellement en pause dans ce que nous appelons COVID-19 dans nos régions.
Parlons donc de nos recettes pour 2020. Nous disposons d’une base de revenus très solide, mais l’incertitude économique décrite par Owen, associée à la variabilité qui s’est créée dans certains domaines de nos revenus, est tout simplement trop inconnue pour que nous puissions fournir des prévisions serrées pour le moment. Et comme vous le savez, les orientations trimestrielles et annuelles sont toutes à la marge. Je pense que si nous vous fournissons les données pour l’année 19, vous serez en mesure de porter des jugements individuels sur les impacts de COVID-19 en 2020 et, plus important encore, d’avoir une visibilité sur 2021.
Si vous commencez par notre divulgation complémentaire, nous répartissons les revenus en quatre catégories : location, stationnement, hôtel, développement et services de gestion. Je vais commenter ces trois premières catégories.
En 2019, la catégorie des baux représentait la majorité de nos revenus, soit 93 % du total. Et si vous décomposez un peu plus, 92 % de ces 93 % sont des bureaux et des commerces de détail, et 1 % sont nos appartements. En résumé, les revenus des bureaux représentent 83 % de notre chiffre d’affaires total, y compris nos entreprises communes non consolidées.
Concentrons-nous donc quelques minutes sur ce portefeuille de bureaux. Je vais utiliser les données de notre facturation d’avril 2020 pour vous donner une nouvelle perspective de la segmentation, c’est une perspective basée sur ce dernier mois de recouvrement et de facturation.
Ainsi, les services financiers représentent environ 25 %, les entreprises de technologie et des sciences de la vie environ 24 %, la profession juridique 22,5 %, les autres services professionnels, à savoir les cabinets comptables, les grandes sociétés de conseil et les autres entreprises d’ingénierie environ 8,5 %, les entreprises manufacturières et de détail environ 4,6 %, l’immobilier et les assurances 4,2 %, les médias et les télécommunications ou les fournisseurs de bureaux flexibles 2,5 %, les pouvoirs publics 2,5 % et l’éducation. [0.3%] [ph]. C’est donc une bonne idée de la provenance de notre argent du point de vue des recettes.
En 2019, les recettes provenant de la location de bureaux, y compris notre part des JV non consolidées, se sont élevées à plus de 2,657 milliards de dollars. Le portefeuille de bureaux a terminé le premier trimestre 2020 à 92,9 % et est resté pratiquement inchangé jusqu’à la fin de 2019.
Owen vous a donné nos collections de base d’avril pour la société. Nous avons perçu les loyers de 95 à 100 % de tous les immeubles de bureaux que je viens de décrire dans ces catégories, à l’exception de nos opérateurs d’espaces flexibles et de la fabrication/vente au détail. La catégorie fabrication/vente au détail comprend les locataires de vente au détail et de produits de consommation ayant des baux de bureaux. Il s’agit donc d’entreprises comme Aramis and Taylor, Macy’s.com, Saucony Clark Jewel et JAKKS Pacific, qui est une entreprise de jouets, qui sont en quelque sorte les plus importantes de cette catégorie, ainsi que d’industries aussi diverses que le secteur de la défense et la fabrication de batteries électriques. C’est donc une base assez large.
Notre part du solde rouge cumulé des locataires du secteur manufacturier/du commerce de détail qui n’ont pas bénéficié d’une subvention et qui sont tous des entreprises orientées vers le commerce de détail s’élevait à 7,6 millions de dollars à la fin du trimestre.
En ce qui concerne notre part d’opérateur d’espace flexible non rémunéré, les loyers cumulés s’élevaient à 4,5 millions. 29 jours après le début du trimestre, il n’est pas évident que ces locataires ne paient pas, mais nous allons rattraper le retard, nous avons un problème de liquidité à court terme pour un défi commercial plus important.
Nous avons passé en revue nos soldes de loyers à payer et nos comptes à recevoir, mais l’impact de la fermeture de COVID-19 sur de nombreuses entreprises n’est pas encore complet. Et bien que nous ayons augmenté nos réserves ce trimestre et que nous ayons fait des provisions, nous avons des réserves supplémentaires que nous prévoyons de prendre au cours du prochain trimestre et que nous ne pouvons pas vraiment identifier aujourd’hui. Et ces décisions ont un impact sur notre revenu net et nos fonds d’exploitation. Mais en fin de compte, nous avons un ensemble de locataires très solide, et nous avons perçu la grande majorité de notre loyer en espèces en avril 2020.
Je tiens à répéter que la base des revenus et de la trésorerie de Boston Properties est notre contrat de location de bureaux, dont la durée moyenne est d’environ 8 ans. L’un des défis que pose la prévision des revenus à court terme de nos baux de bureaux est de connaître la base de reconnaissance des revenus de nombreux baux nouvellement signés. Actuellement, nous avons plus de 500 000 pieds carrés de sciences avec des revenus annualisés de 37 millions de dollars sur des espaces que nous avons livrés en état de vente et qui sont en cours de construction d’ici le 10e jour. Nous recevons un loyer en espèces pour une partie de cette phase, mais nous ne comptabilisons pas de revenus GAAP. Il n’est donc pas encore « occupé ».
Comme l’a mentionné Owen, la construction a été arrêtée à New York, Boston et San Francisco et nous ne savons pas clairement quand les autorités locales autoriseront un redémarrage. Combien de temps faudra-t-il avant que les entrepreneurs puissent se mobiliser pleinement sur les travaux d’équipement et d’actifs en service et, surtout, quand ces locataires achèveront leurs travaux et que nous pourrons commencer à comptabiliser les recettes. Là encore, sur une base annualisée, il y a une incertitude d’environ 37 millions de dollars.
Notre chiffre d’affaires de base actuel pour 2020 ne suppose pratiquement aucune location supplémentaire autre que les volumes que j’ai décrits précédemment, les accords sur lesquels nous travaillons et aucune contribution de ces 500 000 pieds carrés d’espace qui ont été livrés en état de vente. L’occupation à la fin de l’année est supposée être légèrement inférieure à notre niveau actuel.
Les revenus fixes, y compris la contribution annualisée des propriétés qui ont été mises en service en 19, ainsi que 8 mois de contribution à partir de 1750 à Reston, la contribution de base des revenus de location de bureaux consolidés, y compris notre part et les JV consolidées, est d’environ 2,683 milliards de dollars. L’année 2020 est donc supérieure d’environ 1 % à l’année 2019, ce qui constitue en quelque sorte notre base de référence pour les revenus de la société.
Ok, donc c’est le côté bureau.
Après avoir séparé les institutions financières, les locataires des télécommunications et de la technologie des opérations de détail, notre exposition résiduelle aux opérations de détail est d’environ 144 millions de dollars par an et de 108 millions de dollars pour le reste de l’année 2020. Ce sont 275 locataires qui représentent plus de 40 % des revenus dans les secteurs de la restauration rapide et des restaurants assis. Logiquement, nous avons beaucoup d’immeubles urbains avec des commerces de détail au niveau de la rue et la majorité de ces commerces se trouvent dans les services de restauration.
En avril, nous avons perçu 23% du loyer de son [men’s ] [ph] Le groupe de détail, encore une fois, après avoir fait éclater toutes les banques et les sociétés de télécommunications et de technologie, alias les Pommes et les Microsofts, les Verizons et les AT&T. Donc, avec ce groupe de locataires où nous avons perçu les 23 % de loyer, nous avons un solde courant de loyer accumulé d’environ 30 millions de dollars pour ces espaces de vente au détail.
Maintenant, si vous ajoutez toutes les autres catégories de vente au détail, nos collections atteignent entre 35 et 40 % selon le jour où nous avons collecté plus d’argent hier. Nous travaillons de manière proactive avec bon nombre de ces locataires sur des modifications de bail afin d’assurer la continuité de leur exploitation lorsque nous reviendrons à la nouvelle normalité.
Nous avons également gagné des pourcentages de loyer dans certains des baux d’horloge que nous avons conclus avec des locataires très performants. Nous ne prévoyons pas de percevoir de pourcentage de loyer en 2020. D’accord, j’ai donc parlé des revenus des bureaux, puis des revenus de la vente au détail, et ensuite du stationnement.
Les recettes totales du stationnement en 2019 s’élevaient à 113,5 millions de dollars. Nous avons deux composantes principales des recettes de stationnement : les laissez-passer mensuels et les recettes de stationnement quotidiennes, transitoires ou horaires. Le stationnement transitoire consolidé en 2019 s’est élevé à 40 millions de dollars. En avril et mai, avec les commandes de stationnement à domicile et les fermetures d’entreprises, nous prévoyons que nos revenus transitoires seront inexistants. Certains de nos revenus mensuels de stationnement sont des accords contractuels, des baux d’investissement, et certains sont des accords individuels à volonté.
À court terme, nous avons également vu certains accords mensuels annulés. Nous ne savons pas si l’augmentation progressive du nombre d’occupants des bureaux coïncidera avec une lente montée en puissance du stationnement de passage et du stationnement mensuel ou si elle pourrait être beaucoup plus rapide car nos clients choisissent de se rendre au travail en voiture plutôt que de prendre les transports publics.
Nos appartements, notre portefeuille d’appartements n’a contribué qu’à hauteur de 35 millions de revenus consolidés en 19. Là encore, 1 % du total des revenus locatifs. La location virtuelle est présente dans l’ensemble du portefeuille, mais pas au rythme de la location en personne que nous avons connu au début de 2020 ou en 19 et nous sommes dans la location initiale de la maison pivot et avions espéré commencer la location au Skyline à Oakland en mai. L’arrêt de la construction de ces nouveaux développements aura un impact sur le leasing et le retardera, ainsi que la contribution supplémentaire de ce portefeuille que nous avions prévue en 2020.
Enfin, nous avons un hôtel en pleine propriété qui a contribué à hauteur de 14 millions de dollars au résultat d’exploitation net en 2019. L’hôtel a fermé début mars et il est déficitaire chaque mois. On ne sait pas quand il rouvrira. Et quelle sera l’accélération des voyages d’affaires, des voyages de loisirs et du tourisme en 2020.
Mike discutera dans quelques minutes de nos engagements en matière de liquidités et de capitaux. Mais il suffit de dire que nos dépenses en capital de développement ont ralenti à New York, Boston et San Francisco. Les activités de construction se sont poursuivies comme l’a dit Owen dans le grand Washington DC, bien qu’avec des précautions importantes en matière de santé et de sécurité et des arrêts de travail intermittents nécessaires pour nettoyer les sites en raison de l’impact du COVID-19 sur les travailleurs.
Je pense donc vous avoir donné les éléments de base qui vous permettront de vous faire votre propre opinion sur l’impact économique de COVID-19 et de vous fournir des estimations de nos revenus en 2020 si vous le souhaitez, ainsi que de vous donner une idée de la base de référence pour 2021.
Je vais m’arrêter ici et passer l’appel à Mike qui se trouve à Medfield, Massachusetts, où se déroule le célèbre film de Disney, The Computer Wore Tennis Shoes, mis en scène en 1969 avec Kurt Russell dans le rôle d’un étudiant du Medfield College. Mike lui retire l’appel.
Mike LaBelle
Merci. Merci, Doug.
Je pensais vraiment que tu irais avec le Shaggy Dog. Mais je suis juste heureux de voir que tu passes ton temps à la maison, à rattraper ton retard sur tes Disney Classics.
Bonjour à tous. Tout d’abord, nous espérons sincèrement que vous et vos familles êtes tous en sécurité et en bonne santé pendant cette période très difficile.
Ce matin, je vais aborder trois sujets. Nos résultats du premier trimestre, plus de détails sur les changements par rapport à nos orientations antérieures et sur notre bilan et l’accès aux liquidités.
Nous avons eu un bon premier trimestre en déclarant des FFO de 1,83 $ par action, ce qui est 0,02 $ de plus que le point médian de nos prévisions, qui sont d’environ 3 millions de dollars. Le portefeuille de bureaux a dépassé nos hypothèses d’environ 6 millions de dollars, soit 0,03 $ par action. Environ 0,02 $ de ce montant provient de la baisse des dépenses, principalement des services publics en raison de l’hiver plus doux et de la baisse des dépenses de R&M, et 0,01 $ par action provient de la hausse des revenus locatifs. Cette baisse a été compensée par une perte de revenus de 3 millions de dollars liée aux commandes de logements en place de COVID-19, qui a eu un impact de 2 millions de dollars sur les revenus de stationnement et nous a amenés à fermer notre hôtel Cambridge, ce qui nous a coûté un million de dollars par rapport à notre budget pour le trimestre.
Doug a fait un excellent travail en décrivant notre profil de revenus. Nos secteurs d’exposition actuels pendant cette crise sont principalement les parkings de détail et notre hôtel, qui, au premier trimestre, représentait 11 % de notre chiffre d’affaires consolidé pour le premier trimestre.
Pour vous aider à élaborer votre modèle, je voudrais résumer l’impact que nous attendons de ces domaines d’exposition sur notre taux de rotation trimestriel, afin que vous puissiez vous faire une idée de l’évolution par rapport à nos prévisions du trimestre dernier. Ce qui n’est pas clair, c’est la durée de la fermeture des entreprises. Mais ces informations vous aideront à calculer l’impact sur nous en fonction de votre propre opinion.
Le commerce de détail représente environ 7 % des recettes. Comme l’a décrit Doug, certains segments de notre portefeuille de vente au détail dont les locataires ont des besoins financiers justifiables travaillent activement à la modification des baux. Il existe un certain nombre de structures alternatives, mais dans la plupart des cas, il y aura une pause loyer en espèces suivie d’une augmentation du loyer, de la durée ou des deux.
Il en résultera une perte de revenus monétaires à court terme. Mais l’impact sur les revenus GAAP sera plus modeste, car nous linéarisons le loyer pour les locataires qui, selon nous, reprendront leurs activités. Nous estimons que l’impact sur nos revenus GAAP trimestriels liés à notre exposition au détail sera de 3 à 5 millions de dollars par trimestre.
Le stationnement représente généralement environ 4 % de nos revenus, soit 28 millions de dollars par trimestre ; sur ce montant, environ 17 millions de dollars sont constitués de baux d’entreprise à long terme et de baux au mois, dont l’impact est aujourd’hui modeste. Le reste des recettes de stationnement est constitué par les déplacements quotidiens, qui sont plus fortement touchés et qui totalisent environ 10 millions de dollars par trimestre.
Notre hôtel est actuellement fermé, l’impact trimestriel négatif sur nos FFO est d’environ 7 millions de dollars par rapport à notre hypothèse précédente.
En ce qui concerne la location de bureaux, Doug a également décrit l’impact de l’environnement actuel sur l’activité des tournées qui affecte le rythme des nouveaux baux pour les espaces vacants et ceux qui arrivent à expiration. De plus, il a décrit que les retards de construction sont susceptibles d’avoir un impact sur la reconnaissance de nos revenus liés aux locataires qui construisent actuellement des espaces. Nous prévoyons une réduction de 25 à 35 millions de dollars de revenus pour l’année 2020. Le ralentissement du rythme des nouvelles locations et les retards de construction de TI se combinent. Ceci est comparé à nos hypothèses antérieures pour 2020.
Du côté positif, la baisse des taux d’intérêt devrait entraîner une réduction des charges d’intérêt sur notre dette à taux variable. La grande majorité de notre dette est à taux fixe, mais nous avons 750 millions de dollars de dette d’entreprise à taux flottant, et environ 200 millions de dollars dans notre part, la dette de coentreprise à taux flottant où les intérêts ne sont pas capitalisés. La baisse du LIBOR à un mois à environ 50 points de base devrait réduire notre hypothèse de frais d’intérêt, mais de 7 à 10 millions de dollars par rapport à nos hypothèses précédentes pour l’année.
Ces chiffres n’incluent pas le risque de réserves que nous pouvons prendre en rapport avec les loyers accumulés par les locataires, lorsque nous constatons un changement radical de leurs perspectives commerciales ou des défaillances réelles que nous pouvons rencontrer en raison de l’impact économique de l’environnement auquel nos locataires sont confrontés.
Nous espérons que les informations que nous avons fournies sur la collecte, la location et le développement des locataires donnent un aperçu de l’impact actuel de COVID-19 sur nos activités. Dans l’ensemble, je dirais que nous sommes chanceux. BXP a été construit pour résister à de telles situations. Nous avons toujours maintenu un bilan conservateur, une base de locataires solides et solvables et un niveau de prélocation approprié pour atténuer le risque de développement.
Compte tenu de l’incertitude liée au moment et au rythme du retour au travail et de la profondeur inconnue de la récession économique, nous pensons qu’il y a trop de variables pour fournir une orientation prudente pour 2020 à l’heure actuelle. En conséquence, nous retirons nos orientations pour 2020 et nous reviendrons sur cette décision au cours des prochains trimestres, à mesure que nous préciserons la trajectoire économique de la pandémie.
Je tiens également à vous rappeler la tendance de nos performances en matière de biens immobiliers. Au premier trimestre, la croissance de notre revenu net d’intérêts des biens immobiliers comparables a augmenté de 4,8 % par rapport à 2019, ce qui est légèrement supérieur à nos prévisions. Comme nous l’avons décrit au dernier trimestre, nous avons connu des déménagements au deuxième trimestre, dont 250 000 pieds carrés dans le Reston Town Center, et 85 000 pieds carrés dans l’immeuble GM. Ceci, combiné aux pertes liées à COVID-19, devrait rendre négative la croissance de notre NOI pour les mêmes biens au cours du deuxième trimestre.
La dernière chose que je souhaite aborder est la solidité de notre bilan et de nos liquidités. Notre philosophie de base est de préparer notre bilan pour financer de nouveaux investissements en période de prospérité, mais aussi pour être prêts en cas de perturbation économique, afin de ne pas être contraints de lever des capitaux sur un marché malmené.
Comme on peut le constater, nous avons levé 2,2 milliards de dollars de capitaux d’emprunt en 2019 pour refinancer nos dettes non garanties arrivant à échéance en 2020 et mettre des liquidités dans notre bilan pour financer nos futurs investissements de développement. Nous disposons actuellement de 661 millions de dollars de liquidités et de 1,25 milliard de dollars au titre de notre ligne de crédit. Nous disposons également de 151 millions de dollars provenant de la vente de notre [indiscernible] les biens se trouvant sur le compte séquestre 1031. Ainsi, au total, nos liquidités actuelles dépassent les 2 milliards de dollars.
Nous travaillons également sur la disposition qu’Owen a décrite : elle peut lever 250 millions de dollars supplémentaires. Et nos besoins de financement externe pour le reste de l’année 2020 comprennent environ 500 millions de dollars pour le développement que nous avons actuellement dans notre pipeline et 130 millions de dollars pour l’acquisition de terrains dans la 4e et Harrison à San Francisco que nous espérons financer avec le compte séquestre 1031.
Les échéances de notre dette pour 2020 sont modestes, avec seulement 200 millions de dollars représentant notre part des cinq prêts hypothécaires de la coentreprise que nous prévoyons de faire prolonger ou refinancer. La prochaine échéance importante de notre dette n’est pas avant mai 2021. Lorsque nous aurons 850 millions de dollars d’obligations non garanties arrivant à échéance et ayant un taux d’intérêt GAAP de 4,3 %. Le marché des obligations non garanties de qualité investissement a été l’un des marchés de capitaux les plus résistants pendant cette crise. Le marché est resté ouvert tout au long de la fourniture de liquidités aux entreprises. Et tandis que les écarts de crédit à 10 ans se sont élargis pour nous, passant des 100 points les plus bas d’avant la crise à un large point d’environ 400 points de base. Ils sont maintenant descendus dans les 200 plus hauts. Sur la base de la situation actuelle des bons du Trésor, nous pourrions fixer le prix de l’obligation à 10 ans à moins de 3,5 %, ce qui reste proche des plus bas historiques et inférieur au rendement d’une obligation à 10 ans que nous avons émise à la mi-2019. Nous continuerons à surveiller le marché et la possibilité d’apporter des liquidités supplémentaires en 2020.
En conclusion, je tiens à répéter que, si nous ne sommes certainement pas à l’abri des répercussions économiques de COVID-19, les loyers des bureaux représentent 86 % de nos revenus totaux et proviennent d’un éventail de sociétés de crédit matures, principalement des sociétés de crédit, qui ont des baux à long terme dans divers groupes industriels. Les recouvrements d’avril auprès de ces clients ont dépassé 95 %. Et la liquidité de notre bilan et notre accès au capital restent une force de l’entreprise qui nous apporte le confort et la capacité de surmonter une période difficile et d’être prêts à faire des investissements opportunistes lorsque les nuages s’éclaircissent.
Je vous remercie. Cela complète nos remarques formelles. Opérateur, pouvez-vous ouvrir la ligne pour les questions et réponses ?
Séance de questions-réponses
Opérateur
[Operator Instructions] Votre première question s’inspire de la ligne de Jamie Feldman à la Bank of America.
Jamie Feldman
Super. Merci et nous apprécions tous les détails et les réflexions. Je suppose que pour commencer, comme vous y pensez, vous pourriez voir plus de réserves à l’avenir, vous pourriez voir des faillites de locataires à l’avenir, vous avez tiré vos conseils. Comment pensez-vous que vos locataires seront sur cette liste, cette liste de surveillance, avant que vous ne commenciez vraiment à voir la vague, ou je ne devrais pas dire la vague, mais peut-être juste pour augmenter le nombre de faillites et les réserves de votre côté.
Doug Linde
Alors Jamie, voici Doug. Je pense que nous ne sommes pas optimistes quant à ce qui va probablement se passer. Nous nous attendons à ce qu’il y ait une certaine restructuration chez certains des locataires que j’ai décrits. Mais nous pensons aussi que les bureaux qu’ils ont dans nos locaux peuvent être essentiels à leur restructuration en cours dans la mesure où ils sont capables de le faire, et nous pensons donc que nous allons voir une partie de cela au cours des deux prochains mois ou trimestres, à mesure que les gens comprendront la gravité de la situation. Mais il est difficile pour nous de vous dire d’une manière ou d’une autre si la restructuration de certains locataires va entraîner une perturbation majeure de leur utilisation des espaces de bureaux à ce stade parce qu’ils les utilisent alors que tout le monde s’occupe effectivement de l’abri et de l’espace – les flux de travail de l’abri en place et donc ils n’utilisent pas cet espace actuellement, mais nous nous attendons à ce qu’ils y retournent.
Jamie Feldman
Et qu’en est-il du commerce de détail ?
Doug Linde
Donc, notre côté vente au détail est, je dirais en termes d’où nous avons collecté ou n’avons pas collecté. Encore une fois, nous avons un nombre impressionnant de services et/ou de restaurants qui sont assis ou rapides, décontractés. Et nous reconnaissons que cela va être un retour lent. Nous essayons donc de travailler de manière réfléchie et constructive avec ces organisations pour nous assurer que nous ne sommes pas le problème qui les place dans une situation financière plus difficile. Et je pense que nos sites, du point de vue commercial, sont bons pour les entreprises qui se portaient très bien. Et je pense que la question est de savoir combien de temps il faudra pour que les gens se sentent à l’aise de retourner dans des endroits plus fréquentés pour manger et se procurer des plats à emporter.
Et donc je pense que la route sera plus longue pour ces entreprises pour savoir si leurs activités seront ou non « durables » à l’intérieur, elles vont juste décider que ce n’est pas suffisant pour elles d’aller de l’avant. Mais, encore une fois, nous avons des conversations très constructives avec ces opérateurs et nous savons qu’ils veulent, dans presque tous les cas, revenir.
Jamie Feldman
D’accord. C’est utile. Et ensuite, je suppose, en second lieu pour moi, Owen, vous aviez fait un commentaire au début, vous pensez que les locataires reviennent avec des aménagements beaucoup moins denses ? Pouvez-vous simplement donner plus de couleur aux conversations que vous avez en termes d’espace dont ils ont besoin par employé ? Et juste, il semble que le pendule soit allé trop loin ici en matière de densité, juste ce que les discussions initiales sont sur ce point et même du travail à domicile sur le long terme.
Owen Thomas
Oui. Donc, Jamie, je pense qu’il y a des spéculations dans certaines de ces questions. Et la façon dont j’ai essayé d’orienter mes remarques est de reconnaître les questions qui se posent et de me concentrer sur ce que nous savons aujourd’hui. Et je pense qu’il y a des réponses à court et à long terme.
Donc d’abord, sur la densification. La distanciation sociale va se poursuivre sur nos marchés principaux, même après notre retour au travail. Les employés vont donc devoir travailler à plus moins six pieds de distance les uns des autres. Donc, même dans nos propres espaces de travail, nous examinons cela et nous essayons de trouver comment nous allons configurer l’espace, ou comment nous allons faire venir nos travailleurs au bureau pour que cette distanciation puisse être réalisée.
Et, encore une fois, je pense qu’il est encore tôt, je pense que les propriétaires et les clients s’en rendent compte en ce moment même, parce que le retour au travail est en cours. Mais nous avons vu que certains clients vont littéralement sortir des chaises, ils ne vont pas reconstruire leur espace, ils vont sortir des chaises, ou dans certains cas, ils peuvent prendre plus d’espace, ou résoudre des problèmes temporaires.
C’est donc ce que nous savons aujourd’hui. À plus long terme, en supposant que le virus disparaisse, nous disposons d’un vaccin et nous sommes dans une véritable période post-pandémique. Je pense que la distance de 1,80 m ne sera pas aussi importante. Ils seront toujours sensibles au virus pour nous aider. Je pense que tout le monde se concentrera davantage sur la sécurité sanitaire, mais je doute que l’exigence d’une distance sociale de 1,80 m subsiste. Et je ne pense pas qu’en général, les entreprises vont chercher à se densifier davantage par rapport à ce qu’elles étaient en février 2020. Et franchement, comme nous l’avons déjà dit lors de ces appels, nous pensions que cette tendance était en quelque sorte à la baisse de toute façon.
Et je pense que votre dernière question portait sur le travail à domicile et sur l’impact que cela aura ? Encore une fois, nous ne savons pas s’il y a beaucoup de spéculations à ce sujet. Je pense qu’il ne fait aucun doute que nous sommes tous meilleurs dans ce domaine. Nous avons les outils, nous comprenons sa valeur. Mais je pense aussi qu’il ne fait aucun doute que tous – anecdotiquement, tous ceux avec qui je parle veulent retourner à leur bureau. Ils regrettent l’efficacité de ce système, la camaraderie qu’il suscite. Je ne pense donc pas que le besoin d’espace de bureau ne disparaîtra pas.
Mais je pense que le travail à domicile va accélérer une tendance, peut-être que vous ne vous rendrez pas à cette prochaine réunion, si vous pouvez le faire sur Zoom. Si quelqu’un doit travailler à domicile pour une raison personnelle, ou autre, un jour par semaine, cela sera désormais plus facile à réaliser. Je pense donc qu’il y aura des tendances de ce genre, par opposition à une évolution globale de la demande au bureau.
Jamie Feldman
D’accord, mais vous n’avez pas encore vraiment eu ces premières discussions avec les locataires sur la façon dont ils pensent au monde. C’est juste trop tôt, à mon avis.
Owen Thomas
Eh bien, le court terme est celui que nous avons maintenant. C’est pourquoi nous avons pénétré par effraction – nous connaissons absolument des clients qui prennent les propriétés de Boston et [lease] [ph]. Et nous en avons aussi, pas un nombre énorme pour l’instant. Mais nous avons des conversations avec des clients qui veulent plus d’espace pour faire face aux distances. Nous le savons donc.
Et Jamie, nous avons eu des conversations avec certains de nos locataires technologiques, et il ne fait aucun doute que les locataires technologiques cherchent à augmenter la quantité d’espace par employé. Et ils envisagent clairement de réduire les « domaines de collaboration » et d’augmenter ce que vous appelleriez l’espace personnel.
Mon opinion personnelle est qu’il y a un problème à court terme et un problème à beaucoup plus long terme. Je pense que le problème à plus long terme est moins préoccupant parce que je crois qu’une fois que nous aurons vaincu ce virus particulier, les gens reviendront, pourraient être à l’aise, ne pas porter de masque dans leur bureau et pouvoir être à proximité les uns des autres. Mais je pense que la crise a fait prendre conscience qu’il faut se préparer à ce que ce genre de chose se produise à l’avenir. Et donc je pense que cela aura un impact plus significatif sur les densités parce que je pense que les gens vont regarder et dire, d’accord, je sais que nous n’avons pas de problèmes maintenant, mais que se passera-t-il si nous avons un autre problème de ce genre ? Nous voulons être en mesure de nous en remettre beaucoup plus rapidement.
Opérateur
Et votre prochaine question est de Vikram Malhotra avec Morgan Stanley.
Vikram Malhotra
Merci de répondre aux questions. Et encore une fois, merci pour tous les détails « coordination ». Peut-être que le simple fait de revenir à l’un des commentaires originaux, qui parlait de certains marchés et secteurs, fera probablement mieux que d’autres. Je pense que la technologie et le gouvernement ont été mentionnés. Je sais pourquoi il est difficile de commenter les types de croissance des loyers, comment ils vont évoluer, peut-être nous donner une couleur relative. Pouvez-vous nous dire comment vous considérez vos marchés sur une base relative aujourd’hui, du point de vue de la croissance des loyers et de la valeur ?
Owen Thomas
Oui. Je pense… Vikram, c’est Owen. C’est difficile de les classer sur la base d’un état futur qui dépend d’un grand nombre de facteurs différents que j’ai exposés dans ma remarque. Mais comme vous le suggérez, je pense qu’il est instructif d’examiner chaque région et de comprendre quels sont les moteurs de la demande dans ces régions. Et comme je l’ai suggéré dans mes remarques, je pense qu’il y a des industries comme les sciences de la vie, comme la technologie, comme le gouvernement qui vont probablement surperformer parce qu’elles ont été renforcées ou moins fortement touchées par cette crise.
A l’inverse, c’est également vrai. Il y a des secteurs comme l’énergie, les voyages, le commerce de détail qui sont, je pense, plus fortement touchés. Et je pense que les villes qui ont des pourcentages plus ou moins élevés de ces industries, je pense qu’il sera instructif de réfléchir à la façon dont les marchés des bureaux vont se comporter au fil du temps.
Doug, [indiscernible] Vous souhaitez en ajouter d’autres ?
Doug Linde
Oui, j’ajouterais simplement que vous devez également examiner l’état actuel de ces marchés du point de vue de l’offre. Ainsi, des marchés comme San Francisco, Boston et Cambridge, qui sont évidemment très tendus aujourd’hui, auront moins d’impact sur la récession qu’un marché comme le CBD Washington DC du point de vue de l’immobilier.
D’autre part, les gens considèrent généralement Washington DC comme un meilleur marché du point de vue de la demande en période de récession. Et il sera intéressant de voir si la réaction du gouvernement face à ce qui s’est passé sera d’investir dans des infrastructures qui seront utiles aux États-Unis et au monde entier à l’avenir. Et cela signifierait des espaces de bureaux et une croissance de l’emploi. Et la question est de savoir où cela pourrait être si c’est dans la région de Washington DC. Mais je vous dirai que nous continuons à recevoir des demandes de renseignements de la part d’entreprises de technologie et de sciences de la vie et, fait intéressant, de Reston, de Boston et, dans une certaine mesure, de la Silicon Valley, concernant des besoins supplémentaires en espace, mais aucune d’entre elles n’avance rapidement. Mais il y a des locataires qui pensent à la croissance.
En même temps, il y a aussi des locataires qui sont dans les « économies du Nouvel Âge » comme, dans l’industrie du voyage ou dans l’industrie alimentaire qui sont des entreprises « Techno » orientées vers la technologie qui vont évidemment dans l’autre direction en fonction de leurs secteurs industriels.
Vikram Malhotra
C’est vraiment utile. Et puis, peut-être en s’appuyant sur les enquêtes. Pouvez-vous nous donner un peu plus de détails sur le type de pipeline de développement, qui mène à la trajectoire à partir d’ici et, compte tenu des demandes, pouvez-vous nous donner un peu plus de détails sur – comment vous pensiez aux nouveaux départs juste avant cela. Et ce que nous devrions voir lorsque nous pensons à 2021 et à 22.
Doug Linde
Laissez-moi répondre à la première question et ensuite Owen, vous pouvez prendre la deuxième, je vais juste donner les détails. Ainsi, dans nos plates-formes de développement existantes, le seul endroit où nous disposons aujourd’hui d’un « espace disponible » de quelque importance est le dock 72, qui se trouve dans le chantier naval de Brooklyn. Et si vous avez remarqué notre supplément, notre occupation s’est réduite à Reston parce que Fannie Mae nous a rendu quelques étages. Il est intéressant de noter que nous sommes en train de négocier un bail pour un locataire qui prendrait cet espace plus la quasi-totalité des parties restantes de Reston Mex. À part cela, la seule autre exposition que nous ayons est celle de notre propriété de CityPoint, où nous avons deux étages ou 60 000 pieds carrés d’espace. Notre pipeline de développement existant est donc complet ou presque engagé, à l’exception du dock 72.
Owen Thomas
Oui. Et puis, Vikram, juste pour ajouter à cela pour penser à l’avenir, il y a trois projets que je voudrais mentionner. Et je dirais simplement, comme je l’ai mentionné dans mes remarques en guise de superposition, que, de manière compréhensible, étant donné la crise, nous sommes beaucoup plus réticents à prendre des risques de développement spéculatifs. Et donc, lorsque vous regardez notre pipeline, lors de l’appel du dernier trimestre, nous avons mentionné deux projets : le 4e et Harrison et notre projet de la plate-forme 16 à San Jose, que nous envisagions de lancer, du moins dans le cas de la première phase de la plate-forme 16 sans locataire. Et nous avons mis cela sur pause, parce que nous voulons voir comment ce marché se développe avant de faire avancer l’un ou l’autre de ces projets. Nous allons acheter le site sous 4th and Harrison, nous avons tous les plans et le droit pour la première phase. Nous possédons le terrain sous la plate-forme 16, nous sommes prêts à y aller, mais nous allons attendre – dans ce contexte de marché – une prélocation importante.
L’autre projet sur lequel quelqu’un va sûrement s’informer est celui du 3 Hudson Boulevard à New York. Et je dirais que cela n’a pas autant changé parce que nous avons dit que pour ce projet, nous avions besoin d’un pré-bail important pour aller de l’avant. Et cela continue d’être le cas.
Opérateur
Votre prochaine question est tirée de la réplique de Steve Sakwa avec Evercore ISI.
Steve Sakwa
Merci. Bonjour. Je suppose qu’en ce qui concerne la collaboration, je me rends compte que ce n’est pas une grande partie – pas nécessairement une grande partie du portefeuille. Mais pourriez-vous nous parler de la collaboration en général et de la façon dont vous y pensez sur le marché, de l’espace qui pourrait revenir sur le marché, de l’impact que cela pourrait avoir sur certains de vos marchés clés.
Doug Linde
Owen, tu veux y aller en premier ?
Owen Thomas
Oui, bien sûr. Je pense que Steve, désolé, nous sommes dans un endroit différent. Donc je ne savais pas si Doug ou moi allions aborder ce sujet. Alors, écoutez, je pense qu’il ne fait aucun doute que cet environnement est stimulant pour le travail en commun. Et parce que, avant la crise, il y avait toujours un débat sur la façon dont le travail en commun pourrait résister à une récession économique. Mais ce à quoi aucun d’entre nous n’a vraiment pensé, c’est à la façon dont le travail en commun pourrait fonctionner non seulement en période de récession économique, mais aussi en période de récession qui exige une distanciation sociale, ce qui est certainement contraire à l’approche du travail en commun. Je pense donc qu’il ne fait aucun doute que ce secteur sera mis à rude épreuve pendant la durée de cette récession. Cela étant dit, je pense qu’à long terme, il y a un rôle et une place pour l’espace de travail partagé dans le marché immobilier.
Certaines petites entreprises apprécient la flexibilité et la rapidité de mise sur le marché de ce produit. Je ne pense pas que cela va disparaître. Et je pense qu’il y a des réductions, il y a des entreprises clientes, des grandes entreprises qui continueront à vouloir se procurer un petit pourcentage de leur espace à court terme. Je ne pense donc pas que ces moteurs de la demande vont disparaître. Je pense donc que l’industrie à long terme sera toujours là. Mais à court terme, elle est en difficulté et il est clair qu’il y a une croissance limitée, probablement une contraction, parmi les opérateurs qui travaillent en collaboration. Et il se peut qu’il y ait une certaine consolidation dans le secteur, et ce ne sera pas une source d’absorption nette pour les marchés des bureaux dans un avenir prévisible.
Doug Linde
Et Steve, par rapport à l’offre, je pense que c’est une question juste. Il ne fait aucun doute que certains opérateurs vont probablement réduire le nombre de sites qu’ils louent actuellement. Et comme vous le savez, ils ont la possibilité de le faire en laissant leurs LLC sur place et en continuant à exploiter leur « navire-mère ». Et cet espace, dans de nombreux cas, ne l’est probablement pas, car il est actuellement configuré de manière à pouvoir accueillir une nouvelle installation. Cela ne veut pas dire qu’il ne peut pas être réaménagé, avec les montants raisonnables de capitaux investis pour le rendre très fonctionnel.
Mais les propriétaires vont devoir décider s’ils veulent ou non dépenser de l’argent pour refaire ce type d’espaces, parce qu’il est évident qu’ils ont été construits à partir d’un autre type d’utilité. Je pense donc qu’il y aura une partie de ces espaces dans les principaux marchés qui reviendront et que nous devrons traiter cette question du point de vue de l’offre. La bonne nouvelle est que je pense que nous en avons déjà parlé dans le passé.
Sur des marchés comme Boston et San Francisco, la quantité relative de ces produits par rapport au marché global n’était pas si importante, car les marchés étaient très serrés. Je pense que la ville de New York va évidemment avoir plus de problèmes avec le nombre d’installations qui s’y trouvent. Et puis, il est clair que certains des autres marchés où la flexibilité de la coopération en tant qu’opérateurs a eu une plus grande proportion de l’absorption vont avoir un impact.
Steve Sakwa
D’accord. Et peut-être qu’à la suite de cela, dans la mesure où vous vous êtes remis à travailler dans un espace de travail commun, auriez-vous l’intention, je suppose, de le reconfigurer en une sorte de produit flex by BXP, ou pensez-vous qu’il faudrait le reconvertir en un simple espace de bureau traditionnel et le commercialiser ?
Doug Linde
Je pense que cela dépendra de ce que c’est et où c’est et si, en fait, nous étions dans une position où nous pourrions récupérer certains de ces espaces. Je veux dire que nous sommes relativement peu exposés et que les espaces que nous avons sont relativement petits, il y a une sorte de plancher ici et un plancher là. Je vous dirai qu’aujourd’hui, je ne suis pas tout à fait sûr de la bonne configuration pour un nouvel espace et nous allons devoir la déterminer au fil du temps en fonction de la façon dont les clients considèrent ce qu’ils veulent et ce dont ils ont besoin. Et donc, nous serions probablement quelque peu réticents à reprendre un de ces espaces et à le mettre dans la configuration « sélectionnée » par BXP à court terme.
Steve Sakwa
D’accord. Et puis juste une question pour Mike, je suppose sur le — merci d’avoir exposé certains des commerces dont vous avez parlé et certains des opérateurs en difficulté à surveiller. Je suis juste curieux de savoir dans quelle mesure vous restructurez les baux, je veux dire, comment vous pensez — en quelque sorte, à ce que sont les bons niveaux de vente pour ces restaurants ou autres détaillants ? Et est-ce que vous les structurez plutôt en termes de pourcentage des loyers ? Le nouvel avantage est donc l’amélioration des ventes pour eux ? Ou essayez-vous simplement de réduire les ventes à un niveau beaucoup plus bas ? Et nous réinitialisons les loyers au rythme de la croissance ? Je suis juste curieux de savoir comment vous pensez à l’impact des détaillants et quelle flexibilité ils ont sur les nouvelles conditions de bail à l’avenir ?
Doug Linde
Oui. Alors Steve, voici Doug. Nous n’avons pas ce genre de conversation avec Sephora, ni avec un BonoBos, ni avec aucun autre détaillant de produits alimentaires non alcoolisés. En ce qui concerne nos détaillants en restauration, nous pensons qu’il est très judicieux de s’assurer qu’ils ne paient pas trop lorsqu’ils commencent à opérer. C’est pourquoi nous orientons nos contrats vers des clauses de type loyer proportionnel pour des périodes de temps, en espérant que si nous nous sentons bien jusqu’à un certain niveau, nous commencerons à être remboursés.
Opérateur
Votre prochaine question provient de la ligne de Craig Mailman de KeyBanc Capital Markets.
Craig Mailman
Salut, les gars. Je retourne à la densité. Et je suis juste curieux de savoir ce que cela signifie, peut-être en ce qui concerne le développement, la demande et les prix. La capacité à regrouper plus de personnes dans moins d’espace a clairement fait baisser les coûts d’occupation et a permis de proposer de nouveaux loyers plus élevés. Je suis donc curieux de savoir ce que vous pensez des premières réflexions et de l’impact qu’elles pourraient avoir alors que vous envisagez de lancer la 4e et Harrison ou la plate-forme 16, comment vous concevez et comment vous atteignez un rendement potentiel.
Owen Thomas
Je pense qu’il est trop tôt pour aborder cette question. Je pense qu’il y a – comme je l’ai mentionné, il y a une poignée d’endroits où nous parlons aux clients et répondons aux appels d’offres. Pour les besoins majeurs, la 4e et Harrison, 3 Hudson Boulevard sont deux exemples. Mais je ne sais pas si nous avons eu ce genre d’impact dans ces discussions. Je pense donc qu’il est tout simplement trop tôt pour suggérer que les loyers sont moins abordables en raison d’une densité moindre. Nous n’avons certainement pas encore vu cet impact.
Craig Mailman
D’accord. Et puis, je ne sais pas si vous avez ces chiffres sous la main, mais je suis juste curieux de savoir ce qu’il en est de votre portefeuille, en particulier, de la densité moyenne des locataires au cours de ce cycle, sachant peut-être que vous avez plus de cabinets d’avocats dans votre portefeuille que le simple fait de vous débarrasser des bibliothèques de droit ferait naturellement baisser la densité de toute façon. Il est juste curieux de savoir quel pourrait être, selon vous, l’impact sur votre portefeuille, sachant où se trouvent les locataires aujourd’hui.
Doug Linde
Nous avons donc réalisé une étude pour notre conseil d’administration au milieu de l’année dernière. Et je pense qu’il était étonnamment intéressant de constater que si la densité a diminué au fil du temps, elle n’a pas diminué dans la mesure où les gens pensaient qu’elle allait diminuer. Il existe des niveaux de densité très différents pour des types d’industries très différents. Et le plus intéressant, je pense, c’est que nous nous sommes rendu compte que la densité est une définition difficile à comprendre parce qu’il y a deux types de travailleurs différents. Il y a ceux que vous appelleriez les travailleurs traditionnels, qui sont censés « venir dans leur espace chaque jour et travailler dans le même espace ». Et puis il y a ce que vous appelleriez des travailleurs dynamiques, qui sont des personnes qui ne sont pas très souvent au bureau, ou lorsqu’ils sont au bureau, ils utilisent différents types d’espaces pour différents types de besoins.
La vraie question sera donc de savoir comment, comme l’a dit Owen tout à l’heure, ainsi que certaines des autres questions qui ont été soulevées, à savoir comment le travail à domicile et/ou à distance peut avoir un impact sur la densité globale, car nous nous attendons à ce qu’il y ait en fait beaucoup plus de personnes affectées à un espace particulier, mais la façon dont l’espace est aménagé peut être beaucoup plus ouverte, et non pas en termes de bureaux ouverts. Mais pour ce qui est de donner de l’espace aux gens et cet espace aura une plus grande densité de personnes qui l’utilisent d’une manière différente, pas nécessairement au jour le jour. Il est donc très difficile de comprendre comment ces relations vont fonctionner à l’avenir.
Mais nous pouvons vous dire qu’avant COVID-19, nous voyions un nombre important de personnes qui étaient affectées à des espaces et que nous n’utilisons pas ces espaces fréquemment, mais qui se considéraient comme ayant « un bureau à un endroit particulier ».
Owen Thomas
Je résumerais cela en disant que, et nous le disions avant COVID-19, la densification physique était probablement terminée avant que la densification COVID-19 ne provienne de l’augmentation du taux d’occupation. Je pense donc que cela va s’accélérer, je pense que la densification physique peut en fait aller dans l’autre sens et s’étaler davantage. Et je pense qu’ils continueront à se concentrer sur l’occupation, ce qui sera en partie facilité par tout le travail des outils domestiques que nous utilisons tous.
Craig Mailman
C’est utile. Alors, juste une petite pour Mike. Quand on pense aux créances douteuses, vous n’avez pas vraiment mis un numéro. Juste des pensées sur où cela pourrait déclencher ce cycle. Peut-être regardez-vous ce qui est arrivé à la crise financière, et à tous les locataires importants qui ne sont pas comptabilisés et dont nous devons nous préoccuper avec votre comptabilité de caisse par rapport aux GAAP ?
Mike LaBelle
Nous le faisons au cas par cas et, dans ses remarques, Doug a vraiment essayé de donner des repères aux industries qui, selon nous, risquaient de connaître plus de difficultés. Je pense que Doug a trouvé des soldes de loyers accumulés de l’ordre de 40 millions pour les secteurs sur lesquels nous nous sommes concentrés. C’est donc un peu le chiffre auquel nous pensons. Je veux dire qu’à ce stade, il est un peu tôt pour le déterminer. Dans l’ensemble, nous sommes très, très satisfaits de la solvabilité du portefeuille global. Et Doug a essayé d’en parler et vous regardez les meilleurs locataires que nous avons, ils sont tous très, très forts, encore une fois, des entreprises matures et à long terme, pour la plupart. Cela ne veut pas dire que quelque chose ne va pas se produire, n’est-ce pas ?
Je veux dire, si vous regardez le dernier cycle, le dernier ralentissement, qui était un type de ralentissement différent, c’était certainement un ralentissement financier. Et je pense que la communauté financière est en bien meilleure forme cette fois-ci. Mais nous n’avons pas subi de pertes de crédit dans des endroits où l’on ne s’y attendait pas forcément, comme chez Lehman Brothers, par exemple. Mais, dans l’ensemble, je pense que nous sommes bien positionnés. Et il y a juste quelques domaines que nous surveillons de près. Et nous voulions vous donner cet aperçu, c’était le but de vous fournir certains de ces chiffres pour vous donner un aperçu.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la réplique de Rich Anderson avec SMBC.
Rich Anderson
Merci. Bonjour. Juste un peu plus loin sur ce coup-là, Mike. Les 40 millions de loyers accumulés que Doug a en quelque sorte encaissés dans les bureaux et puis vous avez eu ces 25 à 35 millions de dollars, sa fourchette pour le secteur des bureaux que vous avez encaissés, cela s’ajoute au point de départ, j’essaie simplement de concilier ces deux observations.
Mike LaBelle
Je veux donc dire qu’ils sont séparés, parce que les 25 à 35 millions de dollars que j’ai décrits sont essentiellement une réduction des recettes par rapport aux prévisions du dernier trimestre que nous vous avons données et que nous pensons avoir parce que le rythme de la location est plus lent. Ainsi, nous nous attendions à ce que les locataires viennent dans les espaces vacants ou dans les espaces expirés où aucun locataire ne part, nous nous attendions peut-être à ce que ces espaces soient remplis et à ce que les revenus commencent en 2020. Et avec ce qui se passe et le manque de capacité à faire des visites et nos attentes, beaucoup de choses vont être repoussées. Je pense qu’ils seront toujours loués, mais cela pourrait ne pas se faire avant 2021.
Et puis, du point de vue de TI, nous avons une interruption de construction de 30 à 90 jours pour les locataires, que nous devons attendre jusqu’à ce qu’ils aient terminé leurs espaces. Jusqu’à ce que nous puissions commencer à percevoir des revenus, nous devons repousser ces dates. Un si grand nombre de ces locataires devaient terminer leurs travaux à la fin de l’année, et maintenant ils sont repoussés en 2021. Il s’agissait donc en réalité de 25 à 35 millions de dollars, alors que le loyer couru est un poste distinct qui, à ce stade, nous permet de savoir où se situe notre solde couru dans notre bilan. Mais comme je l’ai dit, nous surveillons certains secteurs industriels qui, selon nous, sont un peu plus exposés.
Rich Anderson
Ok, compris. Merci. Quand vous pensez au projet de développement du dock 72, mentionné plus tôt, mais y a-t-il des projets en cours que vous envisagez de mettre en œuvre, peut-être pas maintenant, mais peut-être plus tard, si ce projet s’éternise et ne fonctionne pas, vous pourriez envisager un arrêt et une sortie de projet, ou avez-vous l’impression que tout ce que vous avez sur le dock en ce moment finira par redémarrer, d’une manière ou d’une autre, selon la durée de ce projet ?
Mike LaBelle
Nous sommes très confiants que les développements en cours sur les marchés de Virginie du Nord et du Maryland et sur les marchés du Grand Boston avec les crédits en place vont être terminés et que ces locataires vont continuer à payer un loyer. Il est évident qu’ils n’ont pas commencé leur construction à partir de leur amélioration locative.
La construction, oui, donc il se peut très bien que la façon dont ils abordent l’installation de leurs propres espaces, cela va changer. Donc l’utilisation ne fonctionne pas. Je ne sais pas trop à quoi vous faites allusion. D’un point de vue financier, ils vont fonctionner. Je m’attends à ce qu’ils tirent des leçons de la façon dont ils construisent leurs espaces et à ce qu’il y ait une pause et un examen de ce type d’améliorations afin qu’ils puissent s’assurer qu’ils sont prêts pour aujourd’hui comme pour demain. Mais nous n’avons aucune inquiétude quant à la faisabilité financière des locataires avec lesquels nous avons conclu des baux pour tout autre développement.
Rich Anderson
Ok, super.
Owen Thomas
Et aussi, je pense qu’une partie de votre question portait sur le pipeline potentiel. Comme je l’ai décrit, nous suspendons les investissements importants dans le futur gazoduc, à moins que nous n’obtenions un pré-bail important, de sorte que le projet aurait les mêmes caractéristiques que celles décrites par Doug, donc elles auraient été, je cite, le risque. Nous disposons à présent d’une très importante banque foncière de plus de 10 millions de droits. Et comme nous l’avons décrit précédemment, nous contrôlons une grande partie de ces terres non pas par le biais – pas dans tous les cas, mais nous essayons de minimiser notre investissement en espèces dans ce portefeuille et essayons de le contrôler davantage par le biais d’options ou de jeux de terres couvertes.
Donc, je ne pense pas que nous puissions à ce stade passer en revue chacun de ces projets et vous dire, oui, c’est viable, ce ne l’est pas. Mais, encore une fois, je reste optimiste quant au long terme, à cette récession, nous allons nous en sortir. Et je pense que ces projets seront viables à l’avenir. Encore une fois, ils sont soumis à une planification des droits et à une prélocation.
Rich Anderson
D’accord. Dernière question pour moi, le célèbre pont NOI de ces dernières années. Et je me demande si vous avez l’impression d’être passé sous le fil du rasoir en ce qui concerne l’achèvement de ce pont ou s’il y aura des problèmes persistants, peut-être au 399 Park, qui pourraient être résolus un peu plus longtemps ? Ou avez-vous l’impression d’avoir bien bouclé les neuf actifs ?
Doug Linde
Chaque espace et chacun de ces baux sont réalisés. Et la seule question que nous avons devant nous est de savoir quand les locataires de certains des espaces occuperont effectivement leur espace ou auront terminé leur IT. Ainsi, du point de vue de la reconnaissance des revenus, nous pourrons commencer à réserver le loyer.
Il est intéressant de noter que nous commencerons – dans de nombreux cas, nous commencerons à voir – nous pourrions même commencer à voir des loyers en espèces comme c’est le cas actuellement dans certains cas avant que cette affaire ne soit réglée. Donc, d’un point de vue économique, nous avons dépassé ces problèmes depuis deux ans.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la réplique d’Alexandra Goldfarb avec Piper Sandler.
Alexandra Goldfarb
Bonjour. Donc, quelques questions d’abord, Doug, en réponse à votre question sur le développement, vous avez spécifiquement dit Maryland. Je suppose donc que vous êtes à l’aise avec le Marriott et le fait que leur siège de développement se trouve à Bethesda. Mais peut-être pourriez-vous parler un peu d’Under Armour. Je ne sais pas si cela, si cela fait partie des 40 millions de loyers accumulés. Mais, est-ce le bail de GM, est-ce l’un des baux qui, dans le cadre des discussions pour la restructuration ou, pour autant que vous le sachiez, ils sont à jour sur leurs attentes de commencer à payer un loyer en espèces à la fin de l’année.
Doug Linde
Ainsi, nous n’avons pas ajouté de conversations supplémentaires avec Under Armour depuis leur dernier appel trimestriel. Et bien, nous nous attendons à ce que, de toute évidence, ils ne le fassent pas – il n’y a pas de loyer en espèces en ce moment. Il n’y a donc pas de « problème de recouvrement ». Et nous nous attendons à ce qu’ils continuent à être un détaillant prospère et nous serons en mesure de respecter tous leurs engagements.
Alexandra Goldfarb
D’accord. La deuxième question est de Mike LaBelle. Mike, vous les gars, vous passez en revue l’orientation, et vous passez en revue toutes les variables et pourquoi vous avez choisi de l’annuler. En même temps, si nous regardons vos dépenses de développement et le fait que vous n’avez tiré qu’un peu sur votre ligne de crédit, il semble que vous ayez beaucoup plus confiance en votre capacité à financer le développement et le marché du crédit qu’en la variabilité des comptes de résultats. Vous pourriez donc peut-être juxtaposer ces deux éléments, car beaucoup d’entreprises semblent très prudentes dans leur bilan à la lumière de COVID, alors que vous semblez avoir beaucoup plus confiance dans votre bilan. Et votre financement n’a pas besoin de prélèvements importants ont une ligne de crédit, par rapport aux variables que vous avez décrites sur le recouvrement des loyers.
Mike LaBelle
Alex, je pense, comme je l’ai dit, que nous avons l’impression d’être entrés dans cette période en pleine forme du point de vue du bilan. Parce que nous avons levé beaucoup de capitaux l’année dernière, cela ne veut pas dire que nous n’allons pas continuer à réfléchir aux moyens de lever des capitaux, parce que dans des périodes comme celle-ci, je ne pense pas qu’on puisse avoir trop de liquidités en soi. Nous allons donc évaluer tout cela pour nous assurer que nous avons autant de liquidités que possible pour traverser cet événement et être prêts pour ce qui se passera de l’autre côté.
Je veux dire qu’il y a une minute, on parlait des débuts du développement et on se demandait si nous commencerions à développer pendant ou après une récession. Et si vous regardez notre histoire, notre histoire est que nous ne commençons pas vraiment beaucoup de développements dans un environnement de récession que nous tenons ces parcelles de terrain que nous pensons – jusqu’à ce que les choses s’améliorent, mais il y a d’autres possibilités pour l’entreprise d’investir des capitaux parce qu’il y a certaines situations où nous pouvons être opportunistes.
Je pense donc que nous voulons nous assurer que nous avons des capitaux disponibles pour cela. Nous nous sentons vraiment bien là où nous sommes, et nous nous sentons vraiment bien en ce qui concerne notre accès. Nous sommes donc très satisfaits de nos partenaires qui travaillent avec nous sur ces questions.
Doug Linde
Voici Doug. Vous ne devez pas interpréter notre décision de ne pas fournir de conseils, avec un quelconque malaise concernant nos revenus, notre encaissement et notre capacité – notre capacité à prévoir. Vous devriez considérer cela comme suit. Dans un environnement traditionnel, sans COVID-19, nous donnerions des conseils qui ont une portée assez étroite. Et les choses auxquelles nous pensons à la marge sont les suivantes : allons-nous pouvoir louer un peu plus d’espace ce trimestre ou cette année, lorsque les sept ou huit projets en cours de construction seront terminés ? Et quand pourrons-nous commencer à comptabiliser les recettes ? Combien de conversations sur le renouvellement qui sont actuellement en place vont avoir lieu ce mois-ci par rapport au mois prochain, afin que nous puissions commencer à reconnaître l’augmentation du solde des loyers accumulés ou des choses de ce genre, n’est-ce pas ? C’est le genre de choses dont nous nous occupons lorsque nous établissons nos chiffres. Nous ne traitons pas – nous avons eu 40 millions de dollars de transitoires – des revenus du stationnement. Et au mois d’avril et de mai, les chiffres sont devenus négligeables parce que les gens se sont fait dire qu’ils n’avaient pas le droit d’aller travailler. Ou bien nous avions un hôtel qui fonctionnait au lieu de ces 14, 13 ou 12 millions de dollars et nous avons soudainement fermé l’hôtel, n’est-ce pas ? Donc les incertitudes économiques associées à ce qui se passe, ou à ce qui nous fait réfléchir pour fournir « un niveau d’orientation ». Et je pense que vous ne devriez pas considérer cela comme une réflexion sur notre niveau de confort avec nos revenus sur une base relative par rapport à notre bilan. Nous sommes donc — ce sont en quelque sorte deux questions distinctes.
Alexandra Goldfarb
D’accord. Merci.
Owen Thomas
Et j’ajouterais à la remarque de Doug. L’autre chose que j’essayais de faire valoir dans mes remarques, c’est que l’avenir est également axé sur la science. Il y a des rumeurs sur une nouvelle thérapie ou un nouveau médicament pour le COVID-19 et les marchés se redressent et tout le monde s’enthousiasme. Et puis il y a de nouvelles nouvelles nouvelles, mais ça n’a pas marché. Ce sont des facteurs qui vont déterminer les résultats économiques, mais qui ne sont pas d’ordre économique, ils sont d’ordre scientifique et il nous est plus difficile d’en estimer le moment et l’impact. C’était donc certainement le moteur de la décision.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la réplique de Derek Johnston à la Deutsche Bank.
Derek Johnston
Bonjour à tous. Merci. Quelles sont donc les dépenses accrues, y compris les nouveaux systèmes technologiques que vous prévoyez d’engager à partir, disons, de nouvelles pratiques ou procédures, que vous mettez en place pour une réouverture complète ? Pouvez-vous nous donner des détails sur ces dépenses et systèmes et sur les options qui permettraient de réduire les frais généraux et administratifs et de les compenser éventuellement ?
Doug Linde
Voici donc Doug. Laissez-moi vous faire part de mes commentaires. Une grande partie de ce que nous allons faire sera des procédures opérationnelles standard et l’utilisation de différents matériaux et de différents processus, pour accéder à nos bâtiments, les nettoyer et faire circuler l’air dans nos bâtiments. La grande majorité de ces mesures se traduiront par des changements dans les dépenses de fonctionnement.
Il n’y a donc pas beaucoup de « nouvelles technologies » associées à cela. Mais le seul domaine que nous examinons et sur lequel nous n’avons pas encore pris de décision finale est celui des contrôles de température et de l’efficacité des écrans thermiques. Nous n’envisageons pas d’effectuer des contrôles thermiques en comparaison avec les types d’écrans que l’on trouve dans les aéroports chinois et d’autres choses de ce genre, parce que, très franchement, ils ne sont pas disponibles. Et la technologie n’est pas encore au point où nous sommes à l’aise pour l’installer.
Je pense donc qu’à court terme, l’augmentation des coûts disparaîtra – elle sera visible dans la partie de notre compte de résultat consacrée aux dépenses d’exploitation, et non dans la partie consacrée aux dépenses en capital. Et nous devons nous assurer que nous faisons le bon travail en matière de santé et de sécurité et ne pas nous préoccuper des coûts tant que nous ne sommes pas vraiment convaincus que nous offrons aux gens le meilleur environnement de travail possible.
Ils sont également maintenus, comme vous l’avez suggéré dans votre question, en économisant sur les frais de fonctionnement en période de crise car, évidemment, les bâtiments sont moins occupés. Ainsi, les utilisateurs de la tour sont juste en bas, certains locataires voulaient avoir moins de conciergerie pour que les dépenses diminuent. Il y a donc eu des économies sur l’OpEx liées à la baisse du taux d’occupation.
Derek Johnston
Ok, super. Et pouvez-vous nous dire à quoi ressemble votre pipeline aujourd’hui par rapport à ce qu’il était avant le projet COVID ? Pensez-vous que la demande reviendra à ses niveaux antérieurs peut-être vers la fin de 2020 ou qu’elle aura tendance à être repoussée jusqu’en 2021 ou qu’il y aura peut-être encore un décalage ?
Doug Linde
Comme je l’ai dit dans mes remarques, lorsque je suppose que vous parlez de demande, vous parlez de crédit-bail. Depuis le début de la crise, comme je l’ai mentionné, les nouvelles exigences, à l’exception de quelques développements sur lesquels nous travaillons, sont peu nombreuses et l’activité de tournée est très limitée. Nous réussissons à conclure des baux qui fonctionnent avant la pandémie. Donc, je pense que pour que les volumes de location reviennent, il faut décider quel scénario économique va se dérouler au cours de l’année prochaine. J’en ai donc décrit trois dans ma remarque, le scénario de base étant que nous avons un lent retour au travail au cours des deux prochains mois, et qu’il y a ensuite une sorte de solution médicale ou une sorte de solution où les gens se sentent en sécurité d’ici 2021. Et je pense que si la sécurité est assurée, oui, je pense que nous pouvons revenir à un niveau de location pré-pandémique dans le courant de l’année prochaine. Mais il y a d’autres résultats qui pourraient ralentir ou accélérer le processus.
Mike LaBelle
Et dans les projections financières que j’ai passées en revue, l’hypothèse que nous avons faite était que nous n’allions pas faire de leasing supplémentaire en 2020. Cela peut donc vous donner une base de référence sur ce chiffre pour l’année 19 et, évidemment, dans la mesure où nous augmentons le taux d’occupation en 2021. Et puis, vous pouvez faire une hypothèse sur ce que cela signifie du point de vue des revenus. Mais regardez, le fait est que, comme l’a dit Owen, l’activité physique des visites est inexistante aujourd’hui. Il y a un peu de location virtuelle et cela signifie que tout va être reporté, n’est-ce pas ?
Mais il y a des explorations de baux sur le marché chaque année. Et ces expirations de bail vont nécessiter une activité de location, soit un renouvellement, soit un déménagement vers d’autres endroits. Encore une fois, comme l’a décrit Owen, il est très possible que si nous sommes en récession, de nombreuses entreprises diront : « Je préfère ne pas dépenser l’argent pour la nouvelle installation. Je ne suis pas tout à fait sûr de ce à quoi cette nouvelle installation devrait ressembler. Et je vais juste renouveler pour un an ou deux ans ou trois ans ou quelque chose de court terme. Il est donc difficile de dire comment cette activité de location se manifestera, mais elle aura lieu.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la réplique de Manny Korchman avec Citi.
Michael Bilerman
C’est Michael Bilerman, ici avec Manny. Owen, dans vos commentaires, vous avez parlé d’examiner les acquisitions potentielles et peut-être de planter quelques graines aujourd’hui pour examiner quelque chose peut-être plus tard. Et vous avez également parlé de la fixation des prix en se référant à des transactions qui ont eu lieu avant le COVID et lorsque les vendeurs doivent revoir leurs attentes ?
Vous étiez donc clairement actif après le GFC, pensez au bâtiment de GM, au portefeuille Macklowe que vous avez acheté. Que devez-vous voir pour devenir agressif, n’est-ce pas ? Quels sont donc les objectifs du point de vue des prix ? Qu’avez-vous besoin de voir sur le marché pour essayer de faire des transactions ? Et dans quelle mesure êtes-vous actif dans ce domaine aujourd’hui ?
Owen Thomas
Oui, je dirais donc qu’en général, nous entrons dans une récession et cela entraîne généralement, comme je l’ai mentionné dans mes remarques, des réductions de loyers et des réductions de valeurs pour certains types de bâtiments. Nous avons des taux d’intérêt beaucoup plus bas, ce qui est très utile. Je pense donc qu’il est probable qu’en raison de cette crise, nous identifierons une opportunité d’acquisition intéressante.
Votre question sur le timing aujourd’hui est donc trop tôt. Cela vient de commencer il y a six semaines. Il y a une période où cela — où le marché doit s’installer et où de nouveaux prix doivent être établis. Nous restons donc simplement sur le marché, en nous assurant de bien comprendre ce qui se passe, en essayant de comprendre les nouveaux baux qui sont conclus, alors que le taux de location, ce genre de choses. Mais je pense que notre désir de poursuivre quelque chose est à des mois de distance.
Je pense que les moteurs de ce projet seront d’abord Michael, lequel des scénarios économiques que j’ai décrits dans mes remarques d’ouverture. Quand saurons-nous sur lequel de ces scénarios nous nous trouvons, car cela aura un impact important sur la façon dont la reprise se déroulera. Nous allons donc vouloir plus de clarté à ce sujet. Ensuite, je pense qu’il serait utile d’avoir une nouvelle activité de leasing et peut-être une autre activité de transaction pour que nous comprenions l’évaluation. Mais nous pensons qu’il s’agira d’opportunités intéressantes et nous voulons être bien préparés pour cela.
Michael Bilerman
Vous avez parlé un peu des différents secteurs qui sont touchés par cette énergie et le pétrole est l’un d’entre eux. Le nombre de vos partenaires qui, dans le cadre d’une joint venture, sont fortement liés au marché du pétrole en termes de richesse et d’effet de dénominateur, prend évidemment un sérieux coup. Comment voyez-vous l’action de ces souverains, cela vous donne-t-il la possibilité de racheter des participations dans vos entreprises existantes à des prix attractifs, s’ils ont besoin de liquidités ? Y aura-t-il d’autres types de vendeurs en difficulté qui en sortiront et pour lesquels vous n’aurez peut-être pas toutes les réponses à la question de savoir comment tout cela va se passer ? Mais vous disposez d’un capital et d’une expérience qui vous permettront peut-être d’agir avant que tout ne soit en place, car, soit dit en passant, une fois que tout est connu, les marchés ont déjà corrigé.
Owen Thomas
Oui. Ecoutez, je suis d’accord avec votre dernière déclaration, vous ne pouvez pas attendre que ce soit parfait parce qu’il est trop tard. Ecoutez, je pense que votre question sur les différents investisseurs et leur comportement pendant cette crise est très spécifique à chaque cas. Comme vous l’avez dit, il y a certains investisseurs souverains qui sont motivés par les revenus du pétrole. Et je pense que cela aura une incidence sur leur appétit pour de nouvelles affaires ou peut-être même pour modifier la composition de leurs portefeuilles. Nous ne connaissons pas la réponse à cette question.
Je pense qu’un autre facteur est, comment est la — quelle est la performance ? Dans quoi ce souverain a-t-il investi ? À quoi ressemblait ce portefeuille ? Comment est-il performant ? Et comment cela affecte-t-il l’appétit de cet investisseur pour d’autres investissements ? Je pense que cela en fait partie. Comme je l’ai mentionné dans mes remarques, nous restons actifs sur le marché du capital-investissement en parlant avec les grands investisseurs et en comprenant leur niveau d’intérêt et je le dirais avant, la plupart du temps, il y a encore de l’enthousiasme pour investir dans l’immobilier américain et une appréciation de la dynamique du marché et des opportunités qui vont en résulter. Il est donc évident que peu de transactions se font en ce moment. Ces investisseurs n’ont donc pas été en mesure de démontrer, en termes de chèques, leur désir de le faire, mais il y a certainement beaucoup d’enthousiasme et d’intérêt à poursuivre les opportunités qui se présentent.
Michael Bilerman
Et le deuxième sujet est, juste pour revenir à l’utilisation du bureau dans son ensemble. Et j’apprécie le fait que vous l’ayez divisé en deux parties, l’une à court terme, qui est clairement touchée par un environnement de récession, et l’autre à plus long terme, avec les aspects de distanciation sociale. Je voulais donc me concentrer sur le long terme, là où je pense que vous en avez parlé : vous n’anticipez pas un changement complet dans la façon dont la demande des bureaux sera utilisée. Et je comprends que, du point de vue de Boston Properties, votre portefeuille est de très haute qualité et que, relativement, vous devriez vous en sortir mieux compte tenu des investissements que vous faites, de la qualité de l’air, de l’espace et de la gestion de vos immeubles. Mais en mettant cette partie de côté, en essayant vraiment de comprendre la dynamique du point de vue de l’utilisation des bureaux, vous avez 100 % des entreprises américaines qui passent par ces essais et ces expériences de faire travailler les gens à domicile.
Et je pense que si l’on ne revient pas à 100 % de normalité dans les bureaux, on pourrait être plus disposé à avoir des gens dans des endroits éloignés. Ainsi, l’embauche nette supplémentaire ne se traduira pas par le même niveau de superficie par employé. Encore une fois, après la vérification, c’est vrai, nous n’avons pas de distanciation sociale. Juste un niveau de volonté et peut-être qu’il y a plus de bureaux satellites parce que vous vous rendez compte que vous pouvez avoir de bons employés qui peuvent être productifs, qui n’ont pas le temps – pas le coût ou le temps de faire la navette. Peut-être qu’on s’occupera de plus de garderies et d’autres choses de ce genre. Je ne vois pas pourquoi il n’y aurait pas un changement complet dans la façon dont les bureaux seront utilisés à l’avenir.
Owen Thomas
Oui. Michael, je répondrais à votre question de la manière suivante en ce qui concerne la réflexion sur l’avenir. La première question est de savoir si nous sommes sur des marchés où il y a des industries qui se développent, c’est que la chose la plus importante que les clients font croître leurs entreprises et dont ils ont besoin — ils vont embaucher de nouvelles personnes et ils ont besoin de plus d’espace. Je pense donc que le facteur clé numéro un.
Deuxièmement, quelle est la densification de la construction ? Et je crois fermement que la désertification je franchement, nous pensions qu’elle était terminée avant la crise. Nous pensions que les occupations augmentaient, mais la densification physique a été arrêtée. Je pense qu’il ne fait aucun doute que la densification va aller dans l’autre sens du fait de cette crise et du fait de la frustration que certains de nos clients éprouvaient par rapport à leur endettement, même avant la crise. Je pense donc que c’est un changement.
Et puis la troisième est ce dont vous parlez, à savoir le travail à domicile et la possibilité pour les entreprises ou les groupes au sein des entreprises de travailler ensemble dans un lieu éloigné. Et écoutez, je suis d’accord avec vous, je pense que nous nous sommes tous améliorés, nous comprenons la puissance de l’outil. Et je pense que nous comprenons aussi ce qui n’est pas génial dans le fait d’être avec un collègue ? Pouvez-vous vraiment gérer et diriger une organisation ou un groupe à distance sur le long terme ? Une entreprise peut-elle créer une culture en n’étant pas en personne sur le long terme ? Est-il vraiment plus efficace pour tout le monde de travailler à distance ? Je pense que ce sont là les questions auxquelles les chefs d’entreprise devront répondre eux-mêmes en travaillant sur la question que vous posez.
Je ne dis donc pas que les choses ne vont pas changer, les choses changent toujours dans l’immobilier et dans l’utilisation des immeubles de bureaux. Mais encore une fois, je pense que la viabilité du bureau n’est pas remise en question, par ce que nous vivons.
Michael Bilerman
D’accord. Et puis juste à court terme, si vous regardez le pied carré par employé, pour votre empreinte aujourd’hui, lorsque vous imposez la distanciation sociale dans cet environnement, quel pourcentage de la main-d’œuvre pourrait revenir, n’est-ce pas ? Donc, croyez-vous dans la construction actuelle qu’avec une distance sociale de six pieds dans l’utilisation des actifs que vos locataires actuels ne peuvent ramener, disons, que 50% des employés et s’y élèvent, ou est-ce 75 ? Ou est-ce seulement 25 ? Dans votre planification, quel pourcentage d’employés pourrait revenir et être encore en sécurité ?
Owen Thomas
Je pense qu’il est difficile de répondre à cette question, Michael, car elle dépend fortement de l’espace de travail physique dans lequel se trouve un client. Je veux dire, nous avons des clients qui se trouvent principalement dans des bureaux individuels et qui n’ont pas du tout besoin de s’adapter. Et d’autres sont installés sur des banquettes et ne font qu’une centaine de mètres carrés par personne ou moins.
Michael Bilerman
D’accord. Merci.
Owen Thomas
D’accord. Non, je ne peux pas donner de réponse définitive. Je peux vous dire que les problèmes liés aux installations des gens, aux installations de nos clients ne sont pas nécessairement contenus uniquement dans l’endroit où ils sont physiquement assis, leur siège, n’est-ce pas ? Comment l’espace est-il aménagé ? Et y a-t-il, comment fournissez-vous les services, comment gérez-vous les salles de bain, toutes les autres sortes de zones annexes qui sont les choses auxquelles nous pensons. Je pense donc que ce sera un peu un test. Et les gens vont le découvrir au fur et à mesure. Et je m’attends à ce que les gens opèrent avec beaucoup de prudence. Ils veilleront donc à ne pas se mettre dans des situations où beaucoup de gens se rassemblent dans de petites zones fermées. Et donc, dans la mesure où cela suscite des inquiétudes, cela limitera le nombre de personnes qui reviennent à un moment donné, pas nécessairement dans la journée, mais vous pourriez voir des gens allonger l’heure et la journée de travail et/ou demander aux gens de venir à des heures différentes, sans nécessairement se déplacer, d’un étage à l’autre, si cela est possible. Et il y a toutes sortes de procédures opérationnelles que j’attends des gens et des entreprises pour permettre aux gens de revenir à l’aise, et surtout en toute sécurité, là où ils sont et de s’habituer à la situation où, jusqu’à ce qu’il y ait à nouveau un traitement médical et/ou un vaccin, les gens se retrouvent dans une perspective bien meilleure et saine.
Michael Bilerman
C’est utile. Si je peux juste vous en glisser une rapidement de LaBelle en ce qui concerne l’aspect financier d’un point de vue non directif, ou vous – devrions-nous nous attendre à une offre de dette non garantie importante pour prendre les obligations de 2021 et aussi accumuler des liquidités supplémentaires ? Et auriez-vous le sens du timing ? Vous avez parlé un peu de la situation des taux, donc je ne savais pas si vous pensiez un peu à l’émission d’une dette non garantie à partir de cela.
Mike LaBelle
Michael, comme vous le savez, presque chaque année, nous anticipons l’échéance de nos dettes avant qu’elle n’arrive. Cette année n’est donc pas différente de cela. Nous réfléchissons à ce que pourrait être la volatilité des marchés en fonction des différents résultats concernant l’environnement économique. Et le virus COVID-19, si vous avez de mauvaises nouvelles, qu’est-ce qu’il va faire avec le marché obligataire ? Qu’est-ce que cela signifie ? Nous pensons toujours à ces choses-là. Je ne peux pas dire si nous allons procéder à une quelconque levée de fonds ou non.
Mais, il n’est pas anormal que nous commencions à réfléchir, au cours du dernier semestre d’une année, si nous avons une dette arrivant à échéance au cours du premier semestre de l’année suivante, et que nous réfléchissions aux fenêtres temporelles du marché qui pourraient avoir un sens.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la réplique de Blaine Heck avec Wells Fargo.
Blaine Heck
Super. Merci. Bonjour. Il est clair qu’une position plus prudente se dessine du côté du développement, la valeur des terres est généralement la première à baisser dans ces situations. Avez-vous une idée de l’ampleur de cette baisse de la valeur des terres ? Et pensez-vous qu’il sera possible, tout au long de cette crise, de trouver des terrains offrant des réductions importantes que vous n’avez peut-être pas voulu atteindre ces dernières années, afin d’allonger cette piste de développement potentiel au moment où nous sortirons de cette situation ? Ou bien, allez-vous vous concentrer principalement sur un plus grand nombre de bâtiments existants, afin de stabiliser la valeur ajoutée ?
Owen Thomas
Je pense que vous avez raison. Je pense que la valeur des terrains utilisés en période de récession a un impact plus négatif que celle des bâtiments, ce qui est compréhensible, car ils ne génèrent pas de flux de trésorerie. Et il est possible qu’il y ait un site que nous identifions à un prix attractif pendant ce ralentissement. Je pense donc que la plupart des remarques que j’ai faites sur la recherche de nouvelles opportunités dans le cadre de ce cycle s’adressaient davantage aux bâtiments existants, ce que, comme vous le savez, nous avons été plus réticents à faire dans le cadre du marché à la hausse. Cela pourrait donc être un changement. Mais oui, nous allons également examiner les sites.
Blaine Heck
Dans de nombreux marchés spécifiques que vous pourriez cibler ?
Owen Thomas
Eh bien, nous – je pense que les possibilités de nouveaux investissements, qu’ils soient sur le site ou ce que j’appellerais de bas en haut. Elles sont très spécifiques aux opportunités. Quel est le bâtiment ? Quelle est l’opportunité ? Quelle est la vision que nous avons ? Quelle est la relation que nous avons avec le vendeur, qui a tendance à orienter les décisions autant que n’importe quoi d’autre. Mais comme, d’après notre pipeline de développement et les accords que nous avons conclus, avant la pandémie, nous nous sommes concentrés sur la Californie, nous nous sommes concentrés sur Boston, et moins sur New York et Washington DC. Et conformément à mes remarques précédentes, nous pensons que les secteurs qui seront les plus performants sont principalement les pouvoirs publics et, peut-être plus important encore, les sciences et technologies du vivant. Je pense que lorsque nous aurons davantage confiance en elles après le cycle, cela nous dictera probablement les domaines qui nous intéresseront le plus à la marge.
Blaine Heck
Très bien, super. C’est utile. Alors peut-être pour Doug. Pouvez-vous juste parler de la situation de Fannie Mae ? Et comment ont-ils pu diminuer leur engagement envers les autres dans le développement de la passerelle ? Est-ce que c’est quelque chose sur lequel vous vous êtes mis d’accord mutuellement, compte tenu de certaines des autres activités que vous avez mentionnées dans le cadre de ce projet ? Ou y avait-il une sorte de jalon de construction qui n’a peut-être pas été atteint et qui a ouvert cette option ? N’importe quelle couleur sur cette situation serait utile ?
Doug Linde
Bien sûr. Le projet est donc bien en avance sur le calendrier. Et Fannie Mae, lorsqu’elle a négocié son bail, a négocié le droit de rendre, 85 000 pieds carrés d’espace, je pense que c’est le bon chiffre. Et ils avaient donc un droit contractuel. Dans le cadre de leur discussion initiale sur le bail, il est intéressant de noter que nous sommes en pourparlers avec un autre locataire qui veut tout cet espace plus l’espace restant dans l’immeuble. Et puis, nous essayons en fait de déterminer si nous aurons assez d’espace pour accueillir la croissance de Fannie Mae à l’avenir si elle en avait besoin ainsi que d’autres locataires. Et nous travaillons sur ce genre de questions, plutôt que de nous inquiéter que Fannie Mae n’ait pas besoin de cet espace ou qu’il n’y ait pas de clauses de sortie dans le bail. Il y a donc beaucoup de choses positives qui se passent actuellement.
Owen Thomas
L’autre chose que je voudrais dire, c’est que lorsque vous concluez une affaire de cette taille, qui est l’une des plus grandes locations non gouvernementales jamais réalisées dans l’État de Virginie, mais que vous concluez une affaire de cette taille, il n’est pas rare que le client ait le droit, à un moment donné du développement, de rendre ou de prendre plus d’espace. Il s’agit généralement – évidemment d’un petit pourcentage de l’engagement total, mais il n’est pas rare de le fournir à un client lorsqu’il détermine ses besoins en espace pendant la durée du développement. Je voudrais donc ajouter cela aux remarques de Doug.
Blaine Heck
Oui. Non, c’est logique. Y a-t-il d’autres situations où vous avez un locataire qui s’est engagé à vous fournir des locaux et où soit votre pipeline de développement, soit peut-être même des baux signés n’ont pas encore commencé ? Et qu’il a la possibilité de diminuer ou d’augmenter ses exigences ?
Owen Thomas
Dans notre pipeline de développement, il n’y a pas de telles exigences comme dans notre portefeuille de 45 millions de pieds carrés ou dans les immeubles de service, beaucoup de locataires ont des droits de contraction dans leurs baux, sur la base de préavis et de délais. Et ce ne sont là que des discussions ordinaires sur les baux commerciaux qui sont négociées au cas par cas.
Opérateur
Votre prochaine question vient de la ligne de John Kim de BMO Capital Markets.
John Kim
Bonjour. Un certain nombre d’entreprises du secteur des technologies des médias ont déjà annoncé que les employés ne reviendraient pas au travail avant septembre au moins. Je me demande si vous voyez ce portefeuille. Et, que nous soyons en septembre ou non, pensez-vous que les locataires de bureaux seront plus nombreux à demander soit un abattement [indiscernible] report ?
Owen Thomas
C’est donc une question très large. Je vais essayer de donner une réponse large. Sur certains de nos marchés, certains de nos locataires ont fait ce genre de sorties, je suppose, et sur d’autres marchés, nous avons en fait des locataires qui nous disent qu’ils vont revenir plus tôt que prévu et nous faisons en fait des aménagements pour qu’ils remplissent les bâtiments avant que nous soyons en mesure de déployer vraiment toutes les choses que nous aimerions déployer. Il s’agit donc d’un facteur déterminant pour chaque marché.
Le concept de réduction ou d’ajournement n’est pas vraiment celui dont nous parlons en ce qui concerne les locataires de bureaux, sauf dans une situation très particulière où un client particulier a des difficultés financières importantes en ce moment et où nous pensons qu’il est constructif pour nous d’être utiles.
John Kim
Je me demande simplement si cela devient la norme dans l’industrie et si beaucoup d’entreprises ne retournent pas au travail dans un délai de cinq ou six mois. Combien d’entre elles peuvent en fait se tenir au courant sur le web ?
Owen Thomas
Eh bien, s’ils ne retournent pas au bureau et qu’ils travaillent réellement, on peut supposer qu’ils travaillent parce qu’ils ont des revenus et/ou des activités commerciales qui leur permettraient de continuer à travailler à distance. Je ne suis donc pas sûr que cela ait nécessairement un impact sur leur viabilité financière. Évidemment, s’il s’agit d’une organisation de vente au détail ou de produits de consommation qui aurait un canal de vente de briques et de mortier, c’est une partie importante de ce qu’ils font. C’est une situation différente. Mais je ne connais pas, par exemple, d’entreprise de médias qui dit à ses employés qu’ils ne peuvent pas retourner au travail, qu’ils ne devraient pas retourner à leur bureau qui n’est pas en situation de revenus très élevés.
John Kim
D’accord. Et les baux que vous avez signés en avril, y a-t-il eu des changements dans la durée du bail, mais c’est le COVID-19 signé sur toutes les clauses liées à la pandémie par exemple ?
Owen Thomas
Ainsi, à ce jour, nous n’avons pas vu de clauses COVID-19, nous nous attendons à ce que, à l’avenir, on se rende compte que, comme pour le terrorisme, l’assurance des risques et les questions associées à ce type de problèmes devront être traitées dans les baux et qu’il faudra trouver le bon mécanisme sectoriel pour traiter ceux qui y seront et qui, jusqu’à présent, n’ont pas eu lieu.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la ligne d’Omotayo Okusanya avec Mizuho.
Omotayo Okusanya
Oui. Bonjour. Juste deux ou trois rapides, l’appel est long. Cela n’est peut-être plus dans l’esprit des gens, étant donné tout ce qui se passe avec la pandémie, mais toute réflexion sur la division de la Prop 13 roule maintenant que nous nous rapprochons de plus en plus des élections nationales.
Owen Thomas
Rob Pester, êtes-vous en ligne ?
Rob Pester
Oui, je suis là. Oui, ce sera sur le bulletin de vote. Les sondages que nous voyons en ce moment montrent qu’il ne passera pas – je pense que les gens de Californie en ont assez de l’augmentation des taxes, donc nous ne le voyons pas passer.
Omotayo Okusanya
Je t’ai eu. C’est utile. Et puis, l’autre question que je voulais vous poser est la suivante : en ce qui concerne la comptabilité de l’entreprise commune avec Alexandria, pourriez-vous nous expliquer en quoi consiste la participation de 50 % ? Allez-vous consolider cela, est-ce qu’Alexandria va consolider cela ou comment cela va-t-il fonctionner ?
Mike LaBelle
Voici Mike. Je ne veux pas parler de ce qu’est la comptabilité d’Alexandrie, mais notre comptabilité est, nous la traiterons comme une entreprise commune non consolidée. Et c’est ainsi que nous la traiterons. Nous l’avons traitée comme une sorte d’apport de 50 % de nos propriétés dans cette entreprise et, comme vous l’avez peut-être remarqué, cet apport a généré un gain assez important pour nos actifs de la passerelle, qui est en fait un gain non monétaire parce qu’il a été directement affecté à l’acquisition de leur part – leur part de 50 % de leurs actifs. C’est donc de cette façon que la transaction est comptabilisée.
Opérateur
Votre prochaine question s’inspire de la phrase de Peter Abramowitz avec Jefferies.
Peter Abramowitz
Salut, merci. Je voudrais juste vous poser une petite question sur vos autres revenus de stationnement. Quelle est la ventilation des revenus du stationnement ? Quel est le montant mensuel et quel est le montant intégré dans les baux ?
Doug Linde
Je pense donc avoir donné un chiffre pour 2019. Et j’ai dit que nous avions 113 millions de dollars au total, dont 40 millions de dollars de stationnement transitoire ou horaire, c’est à peu près le maximum de ventilation que nous pouvons vous donner.
Opérateur
Votre prochaine question provient de la réplique de Daniel Ismail avec Green Street Advisors.
Daniel Ismail
Super, merci. À part quelques rapports immédiats récemment sur les sites du MTA, j’espérais voir si vous pouviez nous donner des informations sur l’état d’avancement de cette transaction.
Owen Thomas
John Powers, vous êtes toujours à l’antenne ?
John Powers
Je suis toujours en ligne, oui. Il semble que notre gouverneur, lorsque notre maire en plein milieu de cette affaire a décidé qu’ils iraient de l’avant et ont conclu un accord sur la manière dont les recettes fiscales seraient réparties. Et c’est ce qui nous retarde depuis quelques années. Nous allons donc de l’avant, mais nous devons passer par tout un processus unitaire. Il s’agit donc d’un projet pluriannuel.
Daniel Ismail
Ok. Donc toujours pas proche mais avancé un peu plus loin ?
John Powers
Plus avancé, oui, cela prendra plus de temps sur plusieurs années.
Daniel Ismail
Super. Et puis, juste pour faire suite à cela, les budgets des États et des collectivités locales sont clairement sous pression dans cet environnement, ce qui pourrait vous inciter à autoriser le rezonage. Y a-t-il des opportunités à court ou à long terme pour Boston Properties, par exemple dans le parc d’affaires de Santa Monica ?
Owen Thomas
Danny, je pense que c’est une question intéressante. Et je pense que vous avez raison, cela pourrait créer des opportunités dans de nombreux domaines. Je pense que la situation au MTA que John vient de traverser en est peut-être une, en d’autres termes, un projet qui, tout d’un coup, nous a permis de faire beaucoup de progrès. Je pense qu’il est trop tôt pour imaginer ce que cela pourrait être, mais je ne suis pas en désaccord avec le concept.
Opérateur
Votre prochaine question provient de la réplique de Nick Yulico avec la Banque Scotia.
Nick Yulico
Merci. Je voudrais juste vous poser une question sur les espaces de sous-location dans votre portefeuille et sur les marchés où vous êtes, peut-être en temps réel si vous voyez une reprise dans les espaces de sous-location ?
Doug Linde
Alors, Nick, voici Doug. Le seul endroit où nous avons immédiatement vu une certaine reprise a été San Francisco, où il y avait en fait quelques organisations qui prévoyaient de sous-louer des locaux et c’est arrivé sur le marché, je pense plus rapidement sur la base de COVID-19, et de leurs effectifs, mais nous n’avons pas vu de [lot] [ph] de l’espace arrivent sur le marché dans nos autres lieux jusqu’à présent. Je veux dire, encore une fois, que le fait qu’il n’y ait pas d' »activité physique de tournée », je suppose, a probablement créé une situation où il n’y a pas un besoin imminent de mettre rapidement de l’espace sur le marché et la compagnie y réfléchit, parce qu’il n’y a rien – ce n’est pas actionnable pour le moment.
Nick Yulico
D’accord, merci. Juste une remarque à ce sujet : si vous aviez des nouvelles de Macy’s au 680 Folsom, je pense qu’ils envisageaient de sous-louer cet espace.
Owen Thomas
Oui, nous nous sommes donc enregistrés et il n’y a pas encore de « bail » à notre connaissance sur l’espace Macy’s.com au 680 Folsom Street. Je pense que, encore une fois, cet espace a été mis sur le marché avant le COVID-19, car ils ont pris la décision de déplacer ces personnes dans un autre endroit d’un point de vue régional. Nous prévoyons donc que cet espace sera toujours sur le marché de la sous-location, qu’il s’agit d’un grand espace et qu’il sera loué si les conditions économiques se maintiennent pour ce que Macy’s pensait qu’ils allaient obtenir par rapport à l’endroit où ils feront finalement un marché. C’est difficile à défendre.
Opérateur
Et il n’y a pas d’autres questions pour l’instant ; souhaitez-vous poursuivre avec les remarques finales ?
Owen Thomas
Merci beaucoup, opérateur. Notre appel dure deux heures. Je vais donc limiter mes remarques de clôture et simplement remercier tout le monde d’être resté avec nous pendant toutes ces minutes et de votre intérêt pour Boston Properties. Merci à tous.
Opérateur
Ceci conclut la conférence téléphonique de Boston Properties d’aujourd’hui. Merci encore de votre participation et bonne journée.
