Dans notre récent article “Le cash-flow est roi”, nous avons mis en évidence tous les grands secteurs de la propriété afin de séparer le bon grain de l’ivraie. Nous avons réduit notre liste de FPI à 20 sociétés que nous recommandons pour le moment. Sur ces 20 sociétés, six sont des sociétés à bail net :

  • Four Corners Property (FCPT)
  • Commerce de détail national (NNN)
  • Revenus immobiliers (O)
  • Capital magasin (STOR)
  • W.P. Carey (WPC)
  • Propriétés essentielles (EPRT)

Il est important de reconnaître que toutes les FPI de Net Lease ne sont pas les mêmes et, pendant cette pandémie COVID-19, les investisseurs devraient être très attentifs aux sources de revenus sous-jacentes. Comme je l’ai expliqué dans le récent article,

“…nous nous attendons à ce que toutes les sociétés de placement immobilier à bail net accordent des reports de loyer aux locataires et que les sociétés de placement immobilier plus exposées aux locataires de qualité et aux services essentiels voient moins de reports de loyer”.

Nous avons récemment mené des entretiens avec un certain nombre de PDG de sociétés de placement immobilier à bail net, notamment Sumit Roy de Realty Income, Chris Volk de Store Capital et Jackson Hsieh de Spirit Realty. Dans chacune de ces interviews, nous avons posé des questions sur l’exposition aux théâtres et aux salles de sport (catégorie bien-être). Comme nous le verrons plus loin, ces sociétés de placement immobilier ont une exposition variable à ces sous-secteurs à haut risque (de location nette) :

Source : iREIT

L’un des premiers échanges de COVID-19 que nous avons fait est celui de Four Corners, une société de placement immobilier à bail net qui a eu une exposition démesurée à Darden Restaurants (DRI). Le portefeuille de locataires est à 72% de qualité investissement (par loyer de base annualisé) avec des tendances d’exploitation positives, avec le deuxième plus fort EBITDAR locataire à la couverture des loyers (de 4,8x) dans le secteur des REIT à bail net. Comme expliqué à l’iREIT sur les membres Alpha, “nos principales raisons d’inclure dans le portefeuille “Cash Is King” sont

  • Un effet de levier très faible
  • Une couverture élevée
  • Faible taux de redistribution
  • Pas d’actifs à New York ou à San Francisco (la plupart sont sur les marchés de banlieue)
  • Des biens immobiliers “génériques” de haute qualité
  • Des baux de 11 ans soutenus par de solides sources de revenus”.

Source : Yahoo Finance

Depuis que nous avons ajouté des actions au portefeuille de Cash is King, les parts de FCPT ont augmenté de ~35% (nous sommes passés depuis d’un achat fort à un achat). Cependant, nous reconnaissons que nous sommes loin du compte, car la plupart des personnes qui lisent cet article pratiquent une certaine forme de distanciation physique.

Bien que les sociétés de placement immobilier à bail net soient connues pour leurs sources de revenus prévisibles, le risque de réduction des dividendes est plus élevé pour les sociétés de placement immobilier qui sont plus exposées à ces sous-secteurs comme les théâtres, les salles de sport et les restaurants.

Aujourd’hui, nous ajoutons à notre spectre de couverture une nouvelle société de location nette appelée REIT :

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

L’essentiel

En novembre dernier Alpine Income Property Trust (PINE) a déposé une demande pour lever 150 millions de dollars lors d’une introduction en bourse de ses actions ordinaires, selon une déclaration d’enregistrement S-11/A avec un portefeuille de 20 propriétés essentiellement à locataire unique. La société est gérée en externe par Terre consolidée de Tomoka (CTO), une société basée en Floride que nous avons couverte dans le passé (voir l’article ici).

Comme on peut le voir ci-dessous, la société a été introduite en bourse à 19 dollars par action et a vu depuis lors le cours de son action chuter d’environ 44 % pour s’établir récemment à 10,64 dollars.

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

Le principal locataire de PINE est Wells Fargo (WFC), dont la direction a obtenu un score de crédit “A+” de S&P Global Ratings et qui représente 25,1% du CABR de PINE. PINE possède maintenant 24 actifs occupés par 19 locataires sur 18 marchés dans 14 secteurs d’activité dans 12 États. Voici un instantané comparant le portefeuille de PINE avec ses pairs directs :

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

Comme vous pouvez le voir, PINE a quelques locataires à haut risque dans son portefeuille (que j’ai ombré en jaune) tels que Hilton Grand Vacations, LA Fitness et The Container Store. J’ai décidé d’examiner de plus près le 10-K afin de déterminer les locataires les plus à risque pendant la pandémie COVID-19 :

Source

Nous avons mis en évidence les locataires suivants :

  • LA Fitness 957 887 $ de loyer annuel
  • A la maison 722 117 $ de loyer annuel
  • Century Theater 685 675 $ de loyer annuel
  • Jo-Ann Fabric 468 014 $ de loyer annuel
  • Magasin de conteneurs 725 502 $ de loyer annuel

À des fins de modélisation, nous supposons que ces entreprises reporteront le loyer d’un trimestre complet ou de 890 000 dollars pour les cinq propriétés. J’ai également examiné le théâtre de Reno et les données démographiques semblent solides, mais j’ai décidé d’inclure deux trimestres complets de réduction de loyer étant donné les perturbations probables prévues dans le sous-secteur du théâtre.

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

La plupart du portefeuille de PINE a des locataires de qualité et la durée moyenne des baux (pour le portefeuille) est de 8,5 ans. 83% des RBA proviennent de locataires situés dans des MSA de plus d’un million d’habitants, comme indiqué ci-dessous :

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

Voici un aperçu de la diversification géographique de PINE :

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

PINE maintient un faible effet de levier et a récemment utilisé 20 millions de dollars de capacité disponible sur sa facilité de crédit de 100 millions de dollars par mesure de précaution, ce qui a permis de disposer de 20 millions de dollars de liquidités et d’un encours de 57 millions de dollars sur sa facilité de crédit. La société a également déclaré qu’elle cherchait à obtenir un allègement des loyers par le biais d’éventuels reports de loyers à court terme.

Alpine “pense que certains programmes dans le cadre de la loi CARES peuvent fournir aux locataires des fonds pour payer le loyer à court terme, mais ne peut pas être sûr que les locataires demanderont ou obtiendront de tels fonds.

L’allégement des loyers de 40 % ou moins est conforme à notre modèle et la société a également déclaré qu’elle avait retiré ses orientations pour 2020 “étant donné l’incertitude résultant de la pandémie COVID-19 et de ses effets sur les marchés financiers”.

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

Le pin est tentant à ces niveaux

Avant d’aborder la question de l’évaluation, je voudrais vous présenter quelques risques notables :

  1. Gestion externe : J’ai lu le 10-K et la section sur les conflits d’intérêts vaut la peine d’être lue (page 24). Je reconnais que PINE est trop petit pour rémunérer une équipe de gestion dédiée, mais il est important d’étudier attentivement les dispositions relatives aux commissions d’encouragement (c’est une structure de commissions d’encouragement avec un filigrane),

“Notre gestionnaire a la possibilité de percevoir des commissions d’incitation en fonction de notre rendement total pour les actionnaires dépassant un taux annuel cumulé de 8 %, ce qui peut inciter notre Le gestionnaire doit investir dans des biens dont le prix d’achat reflète un rendement potentiel plus élevé, qui peut être plus risqué ou plus spéculatif, ou vendre prématurément un investissement pour réaliser un gain, dans le but d’augmenter nos gains à court terme et donc d’accroître le cours de notre action et les frais d’incitation auxquels elle a droit.

Si nos intérêts et ceux de notre gestionnaire ne sont pas alignés, l’exécution de notre plan d’entreprise et nos résultats d’exploitation pourraient être affectés, ce qui pourrait avoir un effet négatif important sur le prix du marché de nos actions ordinaires et sur notre capacité à effectuer des distributions à nos actionnaires”.

2. PINE est un FPI à petite capitalisation (84 mm de capitalisation boursière), ce qui signifie que les actions peuvent devenir volatiles. Toutefois, l’éternel gérant détient environ 10 % de PINE, ce qui lui procure un certain confort (un alignement des intérêts).

PINE a récemment déclaré un dividende trimestriel de 0,20 $ par action payable le Le 31 mars. TCela se traduit par un dividende annuel de 0,80 dollar par action. Comme indiqué ci-dessus, les orientations “précédentes” (avant COVID-19) étaient des fonds provenant de l’exploitation ajustés annuels par action de 1,20 $ au point médian ou un taux de distribution de 67 %.

Sur la base de notre analyse et de la récente mise à jour de PINE, nous pensons que PINE pourrait voir une réduction de loyer de 40% au T2-20 et peut-être de 20% au T3-20. Cela signifie que la couverture pourrait atteindre 100% au T2-20 et revenir à 80% au T3-20. La seule préoccupation à plus long terme est la propriété du théâtre qui pourrait voir son loyer diminuer à plus long terme.

Compte tenu de la clarté dont nous disposons aujourd’hui, nous pensons que le PINE est en mesure de verser son dividende, car il offre un allègement des loyers aux locataires qui n’ont pas la qualité d’investisseur. Les deux propriétés de Hilton sont des bureaux et constituent une mission essentielle pour Hilton dans le monde entier (notés BB+).

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

Source : Présentation aux investisseurs de PINE

En conclusion…

Nous lançons une Strong Spec Buy sur PINE. Les actions se négocient à 10,64 dollars par action avec un P/FFO de 9,5x. Le dividende est bien couvert et nous conforte dans l’idée que la société sera en mesure de gérer avec succès le recouvrement des loyers afin de revenir à un ratio de distribution normalisé de 70 %. Nous incluons également PINE dans notre portefeuille Small Cap REIT.

Celle-ci a certainement été passée inaperçue et nous voyons un excellent potentiel de rendement total alors que les actions reviennent vers 20,00 $ par action avec un beau dividende en cours de route. C’est certainement payant d’exploiter l’or en leasing net !

Source : Graphiques FAST

Note de l’auteur : Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu’il n’est pas toujours en accord avec ses prédictions ou ses recommandations. Comme cela s’applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : Rédigé et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en offrant un forum pour la réflexion de second niveau.

Restez calme, cela aussi passera (notre tout nouveau Vodcast)

Comme le dit le co-fondateur de Dividend Kings, Chuck Carnevale, sur notre tout nouveau vodcast (vidéo + podcast), cette dernière crise “va probablement avoir un effet à court terme”. En attendant, “il y a une grande opportunité” de profiter de… s’abonner à iREIT sur Alpha (essai gratuit de 2 semaines).

Le LA CROISSANCE LA PLUS RAPIDE Service REIT sur la recherche de l’Alpha !

Divulgation : Je suis/nous sommes long O, FCPT, STOR, EPRT, PINE ET WPC. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


Commencer à trader avec eToro