CAMDEN Apartments, situé à Selma et Vine à Hollywood, CA. (Source : L’image est celle de l’auteur). Dans un récent article de Seeking Alpha – How To Retire : C’est la fin du monde tel que nous le connaissons (et je me sens bien) – nous avons plaidé la cause de Camden Property Trust (CPT) avant le rapport sur les bénéfices de la société.

Outlook

Le 20 avril 2020, nous avions une forte cote d’achat sur CPT. L’action a clôturé à 83,34 dollars ce jour-là. Au moment où nous écrivons ces lignes, juste après la clôture du 11 mai 2020, CPT se négocie à 87,27 $. C’est bon pour un gain de 4,7 %. Au moment où nous écrivons cet article, le 12 mai 2020, CPT a fait un plongeon intrajournalier à 84,57 $. C’est le monde volatile dans lequel nous vivons aujourd’hui. Notre dernière évaluation et plusieurs détails sont présentés ci-dessous :

Source : Le Forum REIT

Note : Les principaux indices d’actions de sociétés de placement immobilier et la quasi-totalité des sociétés de placement immobilier dans le secteur du logement ont également connu une forte baisse le 12/5/2020.

Nos trois principales positions dans les “housing REITs” proviennent de Sun Communities (SUI) avec 8,89% du portefeuille, Essex Property Trust (ESS) avec 2,11% du portefeuille, et Equity Residential (EQR) avec 2,07%. CPT répond également à nos critères d’investissement, mais nous l’avons souvent repoussé au profit d’une remise plus importante de la part d’un de leurs pairs.

Pour vous faciliter la tâche, nous avons inclus nos fiches dans l’ESS :

Source : Le Forum REIT

Nous incluons également la fiche de l’EQR :

Source : Le Forum REIT

Une note sur l’évaluation

Les principales sociétés de placement immobilier d’appartements, toutes, se négocient à des prix très inférieurs aux estimations consensuelles des analystes pour la valeur nette d’inventaire (VNI). Si les investisseurs envisagent d’investir dans des FPI non cotées, ils envisagent une idée très douloureuse. Ces grandes sociétés de placement immobilier d’appartements offrent aux investisseurs beaucoup plus de liquidités, une meilleure transparence, une meilleure qualité de gestion, et les investisseurs peuvent obtenir 1,00 $ de valeur nette d’inventaire pour 0,70 à 0,85 $ de liquidités.

Les sociétés de placement immobilier non cotées en bourse ont constamment surpassé les sociétés de placement immobilier cotées en bourse, mais l’écart se creuse encore davantage lorsqu’il y a une énorme disparité dans l’évaluation. Ces FPI d’appartements ont tendance à se négocier au moins approximativement autour de la VNI (les ratios prix/VNI de 0,90 à 1,10 ne sont pas inhabituels).

SUI est un REIT de parc de maisons préfabriquées. Elles se négocient régulièrement à un prix nettement supérieur à la VNI. Ils utilisent cette prime pour émettre de nouvelles actions, puis utilisent les liquidités pour acheter des biens immobiliers supplémentaires. Le résultat est un niveau incroyable de croissance des FFO par action. Leur notation, ainsi que la prime par rapport à la valeur nette d’inventaire, sont indiquées ci-dessous :

Source : Le Forum REIT

Vue à long terme

Notre couverture de CPT à l’époque et aujourd’hui porte moins sur le mouvement quotidien ou hebdomadaire que sur la façon dont l’entreprise se positionne à plus long terme. Nous avons couvert une grande partie de ce domaine dans l’article ci-dessus.

Nous aimerions ici nous pencher sur une partie de l’appel de gains de CPT qui nous a paru particulièrement intéressant. Nous pensons qu’il s’agit d’un élément important à prendre en compte, car la FPI de la côte ouest, du sud-ouest et du sud-est s’occupe des retombées des pertes de salaire, du chômage élevé, des choix comportementaux de certains de ses locataires et du désordre général de la coronavirus La pandémie continue de se manifester.

Propriétaires proactifs

La réaction proactive et ciblée du CPT aux problèmes potentiels avec les locataires constitue également un addendum important à notre article du 8 mai 2020, Seeking Alpha – Renters Go On Strike. Vous pouvez déplorer la politique gouvernementale – réelle et souhaitée – et la réaction des locataires au paiement du loyer (le feront-ils ou non ?), ou vous pouvez prendre des mesures pour anticiper le problème. Dans certains cas, il vous suffit d’accepter la situation telle qu’elle est dans le contexte actuel. C’est ce que fait le CPT et nous pensons qu’il aura de solides résultats à court et à long terme.

Tout d’abord, voyons comment les choses se sont déroulées pour le CPT en avril :

Source : Communiqué de presse sur les résultats du CPT pour le premier trimestre 2020

Comme toujours, nous ne voulons pas que cela prenne une direction politique. Nous voulons plutôt mettre en lumière une action du CPT que nous pensons que les investisseurs – quelle que soit leur affiliation politique – pourraient adopter. Nous pensons que CPT a non seulement pris une décision socialement responsable, mais aussi une bonne décision commerciale qui favorisera la bonne volonté et peut-être même la loyauté de ses locataires.

Avant d’en arriver à ce que CPT a fait pour ses résidents, examinons ce que l’entreprise a fait pour ses employés. Voici le vice-président exécutif de CPT, Keith Oden, qui en parle lors de la conférence téléphonique sur les bénéfices de l’entreprise la semaine dernière :

Tout d’abord, nous avons ajouté un million de dollars à notre fonds d’aide d’urgence aux employés, qui existe depuis longtemps. Sur ce montant, 750 000 dollars provenaient de Camden et 250 000 dollars ont été versés par les dirigeants de Camden.

Nous avons accordé des subventions allant jusqu’à 3 000 dollars qui ont été mises à la disposition de nos employés dont les revenus familiaux avaient été réduits ou dont les frais de subsistance avaient augmenté en raison de l’impact de la COVID-19. À ce jour, nous avons accordé à 350 employés des subventions totalisant plus d’un million de dollars.

Deuxièmement, la semaine dernière, nous avons annoncé une prime exclusivement destinée à nos employés de première ligne, tant pour les opérations sur site que pour les équipes de construction sur site, de 2 000 dollars pour chaque employé à temps plein, soit un total d’environ 3 millions de dollars (c’est nous qui soulignons).

Un quart de million de dollars a été versé par les dirigeants de l’entreprise, qui ont accepté de réduire les primes pour le moment.

Ce qui est encore plus impressionnant, c’est ce que le CPT a fait pour ses résidents. Voici Oden à ce sujet :

En avril, nous avons annoncé un fonds de secours de 5 millions de dollars pour les habitants de Camden qui subissaient des pertes financières dues à la pandémie COVID-19…

Nous avons par la suite approuvé et fourni des fonds de secours à près de 2 400 habitants de Camden, pour un montant total de plus de 4,5 millions de dollars. Nous n’avons pas distribué la totalité des 5 millions de dollars…

Ainsi, afin de respecter notre engagement de distribuer la totalité des 5 millions de dollars de financement, nous avons permis à des résidents supplémentaires de soumettre des demandes le 20 avril. Tous les résidents qui ont présenté une demande qualifiée démontrant une perte de revenu due à COVID-19 ont pu partager les 460 000 dollars restants…

Lors du deuxième tour de l’aide aux résidents, nous avons examiné et approuvé plus de 5 800 demandes supplémentaires, ce qui aurait représenté 79 dollars par personne si nous avions respecté le plan initial de répartition des 460 000 dollars restants (SIC). En conséquence, nous avons décidé d’augmenter notre engagement initial de 5 millions de dollars à 10,4 millions de dollars, permettant à tous les candidats approuvés de recevoir des subventions de 1 000 dollars chacun.

Cela porte à environ 8 200 le nombre total de résidents de Camden bénéficiant de l’aide du fonds de secours (c’est nous qui soulignons).

C’est socialement responsable, comme le comprend certainement l’équipe de direction du CPT. Cependant, c’est aussi une décision commerciale solide pour plusieurs raisons.

D’une part, il positionne CPT comme un propriétaire fantastique aux yeux de ses résidents. Cela ne peut que renforcer la relation entre le locataire et le propriétaire. Cela montre que le CPT se soucie de ses résidents et, on pourrait penser, les incite à payer le loyer. Allez-vous vous défiler devant un propriétaire qui vous a fait un chèque de 1 000 dollars ? Pour un nombre important de locataires, nous pensons que cela empêche le désir de participer à une grève des loyers.

Deuxièmement, cela ne peut qu’accroître le bouche à oreille pour les propriétés de la société. Si vous êtes locataire et que vous cherchez à déménager, vous demandez l’avis de vos amis. Comment trouvez-vous votre appartement ? Comment est votre immeuble ? Comment va votre propriétaire ? Le CPT s’est positionné pour déclencher des réponses positives à ces questions. Il fournit à ses résidents un service qui va au-delà de ce qu’ils attendent. Les locataires voudront raconter cette histoire, ce qui améliorera l’image du CPT dans le processus.

Deux points à cet effet.

Tout d’abord, le CPT ne s’est pas contenté de donner de l’argent à ses résidents. D’après la conférence téléphonique et le PDG de CPT, Ric Campo :

Un habitant de la tour d’habitation de Camden à Saint-Pétersbourg, en Floride, voulait faire quelque chose de spécial pour l’anniversaire de sa femme, et ce malgré l’ordre de rester à la maison. Il a demandé s’il pouvait utiliser le toit du parking de la communauté pour organiser un concert pour sa femme. Bien sûr, nous avons accepté.

Non seulement il l’a surprise et enchantée, mais aussi tous les autres résidents dont les maisons donnaient sur les toits des garages. Ils ont pu apprécier une incroyable performance de Sean Hopper et Chris Barbosa depuis leurs balcons parfaitement distants socialement. Ce n’est là qu’un exemple des nombreuses façons dont nous et nos résidents travaillons ensemble pour nous assurer que nous tirons le meilleur parti possible de ce voyage compliqué.

Deuxièmement, même les résidents qui n’ont pas demandé ou reçu de l’argent du fonds se sont adressés au CPT pour saluer sa décision. Le directeur financier Alex Jessett a détaillé le sentiment dominant de ce groupe : Mais je comprends maintenant pourquoi, je vis vraiment à Camden. Et tant que je serai locataire, je serai avec vous. Donc, pour moi, c’est notre façon de dire à l’industrie en quelque sorte. Et au monde de l’entreprise en général, ce sont les bonnes choses à faire. Je vous dirai que de nombreuses entreprises ont suivi notre exemple.

Et j’ai parlé avec probablement dix entreprises différentes sur, comment et pourquoi nous l’avons fait, dans tout le pays, et c’était une bonne chose. Pour moi, il s’agit vraiment d’une question de long terme. Et il s’agit d’être une bonne entreprise citoyenne envers sa communauté et ses clients.

Campo a bien résumé les choses lors de l’appel :

Mais il s’agit en fait davantage d’une question de marque à long terme pour ce que Camden représente. Et je pense qu’au fur et à mesure que cela se produira, nous verrons les effets positifs des mesures que nous avons prises au nom de nos résidents et de nos employés, et nous sommes prêts à jouer le jeu à long terme. L’impact financier que vous pouvez constater en parcourant ces chiffres est correct. Tout le monde le sera – cela se produira au cours du deuxième trimestre. Et ensuite, nous reviendrons à un rythme plus normal.

Cette décision du CPT entraînera donc une perturbation temporaire de ses effectifs au cours du deuxième trimestre. Ce qui est également intéressant à noter – et qui nous donne encore plus confiance dans la décision de l’entreprise – c’est que CPT n’est pas sans savoir ce qui se passe. CPT a indiqué dans son rapport que son taux de délinquance le plus élevé se situe en Californie, aux alentours de 10 %, mais que les Californiens ne surreprésentent pas les demandes d’aide financière. Voici le point de vue direct et réaliste d’Oden à ce sujet :

Et alors – et donc une conclusion de cela est que, bien que notre portefeuille californien ne soit pas soumis à une contrainte financière disproportionnée, il est soumis à une contrainte comportementale disproportionnée. Et ce sont des choses très différentes. Et tant que les décideurs politiques continueront à s’accommoder de ce comportement, il restera sous tension. Je ne vois pas de solution, mais c’est très différent que de dire “Peuvent-ils payer ? S’ils étaient financièrement fragilisés, ils auraient fait une demande au fonds d’aide aux résidents. Et nous savons donc qu’il y a une grande partie des résidents en Californie qui n’ont pas un comportement approprié.

Cela nous amène à penser, si l’on lit entre les lignes, que le CPT traitera probablement ce segment de sa base de locataires avec moins de patience que d’autres. Si vous avez, par exemple, un résident de Los Angeles qui gagnait 160 000 dollars par an avant l’ordonnance de maintien à domicile, qui n’a pas demandé d’aide et qui, apparemment, continue à travailler ou a économisé de l’argent, vous allez chercher cet argent alors que vous y êtes légalement autorisé. Face à la menace d’une mauvaise cote de crédit ou d’un historique de location entaché d’irrégularités, on pourrait penser qu’un résident de classe moyenne d’une propriété de Camden voudrait payer ce qu’il doit plus tôt que tard ou du moins lorsque l’indulgence en matière de loyer commence à s’atténuer.

Conclusion

Le CPT n’a pas fait cela sans tenir compte du fait que certaines personnes vont absolument jouer avec le système. C’est ce que vous appelez le coût des affaires. Il s’agit de jouer le jeu à long terme. La fidélité qu’il obtient d’une grande partie de sa base de résidents pourrait contribuer à compenser les taux de délinquance plus élevés qu’il observe actuellement en Californie, notamment à Los Angeles et dans le comté d’Orange.

Ces sociétés de placement immobilier sont un excellent choix pour l’investisseur à long terme. Il est difficile de s’opposer à la croissance de leurs dividendes. Elles fonctionnent avec un très faible niveau d’endettement, ce qui leur permet de mieux résister aux ralentissements de l’économie. Les investisseurs croient-ils vraiment que les loyers seront plus bas dans cinq ans ? Dix dans quelques années ? Probablement pas. Ces loyers sont des revenus pour l’appartement REIT. Avec des dépenses relativement stables et de faibles niveaux de charges d’intérêt, la croissance des revenus se traduit rapidement par une croissance des FFO par action.

Les notations : Hausse du CPT, EQR, ESS, SUI

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s EQR, ESS, SUI. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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