Les sociétés de placement immobilier ont connu des ventes massives en mars et de fortes reprises depuis lors, mais de nombreuses actions se négocient toujours à des prix très intéressants malgré l’absence apparente d’impact négatif significatif de la pandémie sur les entreprises.
L’un d’entre eux est le triple net-lease REIT W. P. Carey (WPC) qui a chuté de 88 à 38,62 dollars avant de se redresser brusquement à son niveau de prix actuel de 66 dollars. Ce même type de chute brutale et de rebondissement brutal peut également être observé chez ses pairs STORE Capital (STOR), STAG Industrial (STAG), Realty Income (O) et National Retail Properties (NNN).
Source : Seeking Alpha – W. P. Carey Performance du cours de l’action par rapport à ses pairs
Les craintes concernant la capacité de WPC à percevoir les loyers en avril et mai ont fait monter le prix de l’action sur ce parcours en dents de scie. Pourtant, malgré des taux de perception des loyers impressionnants de 96% et 94% en avril et mai, l’action est toujours en baisse de 17% sur l’année et de 27% sur les 9 derniers mois.
Source : finance.yahoo.com
À mon avis, il s’agit là d’une excellente opportunité pour les investisseurs à long terme, compte tenu de la diversification de leur portefeuille et de la prédominance de locataires très solides.
Que se passe-t-il chez W. P. Carey ?
Généralement, les sociétés de placement immobilier à bail net sont considérées comme résistantes à la récession en raison de leur modèle commercial général qui vise un faible risque. Elles louent principalement leurs propres propriétés à des locataires uniques qui, à leur tour, sont responsables de la gestion de ces propriétés et, évidemment, du paiement du bail. En général, ces baux sont conclus pour le long terme, ce qui rend les flux de trésorerie fiables et prévisibles car ils augmentent avec le temps en raison des indexations de loyer qui sont souvent intégrées dans ces contrats.
Il s’agit en fait d’un des modèles commerciaux les plus simples que l’on puisse imaginer. Des entreprises comme W. P. Carey financent l’achat de propriétés lucratives et attrayantes et les louent ensuite à des locataires du secteur de la vente au détail. Quelle que soit la différence entre le coût de financement et les revenus locatifs, la FPI comptabilise un bénéfice (moins les autres dépenses). Les loyers augmentant au fil du temps en raison des indexateurs de loyers intégrés et le coût de financement restant stable, du moins s’il s’agit d’un contrat à taux fixe, les revenus, les fonds d’exploitation (FFO), augmenteront progressivement au fil du temps.
Données par YCharts
Le moment idéal était évidemment d’acheter l’action à la mi/fin mars 2020, mais même aujourd’hui, avec un titre qui n’a « que » baissé de 17 % en cumul annuel et de plus de 25 % par rapport à son niveau record, le CPA offre une opportunité d’investissement très intéressante.
WPC est une société de placement immobilier de grande qualité qui possède 1 215 propriétés à bail net avec 352 locataires répartis aux États-Unis (63,7 %), en Europe (34,2 %) ainsi que dans d’autres régions (2,1 %) en Amérique du Nord et au Japon.
Source : W. P. Carey Investor Relations
Son taux d’occupation est très élevé avec 98,8% mais inférieur à celui de STORE Capital par exemple qui affiche un taux de 99,5%.
W. P. Carey n’est ni un commerce de détail, ni un bureau, ni un entrepôt, ni une société de placement immobilier de détail, mais il est largement diversifié dans de nombreux types de biens immobiliers et de secteurs de location, ce qui le met à l’abri des perturbations du marché local. En fait, ces quatre types de biens sont presque également pondérés à environ 17-23%, la section industrielle et d’entrepôt représentant 46% au total. Le secteur du commerce de détail, qui est actuellement le plus touché par la pandémie, ne représente « que » 17 %, mais il convient de noter que les secteurs locatifs sensibles au COVID-19, tels que le commerce de détail (22,3 %), l’automobile (6,8 %) et l’hôtellerie, les jeux et les loisirs (3,9 %) ont une pondération plus élevée.
À la lumière de cela, les résultats financiers de W. P. Carey pour le premier trimestre et surtout les collectes de loyers en cours en avril et mai sont encore plus impressionnants.
Au cours du dernier trimestre, WPC a facilement battu les estimations enregistrant des FFO de 1,25 $ (représentant une croissance annuelle de 0,04 $) et est resté bien financé avec plus de 1,7 milliard de dollars de capacité disponible sur sa facilité de crédit de premier rang non garantie, ce qui est nettement supérieur à son loyer de base annualisé (ABR) de 1,1 milliard de dollars. Le revolver combiné à l’encaisse apporte des liquidités disponibles à un montant sûr de 1,95 milliard de dollars.
Le degré d’échéance de la dette est relativement limité au cours des prochaines années, avec 111 millions de dollars en 2020 et 239 millions de dollars en 2021. D’autres dettes viendront à échéance entre 2023 et 2025, mais étant donné que, d’une part, les prêts revolver et les prêts à terme n’arrivent à échéance qu’en 2025 et que, d’autre part, la collecte des loyers de WPC est en mode « bête », les investisseurs n’ont guère à s’inquiéter pour le moment.
Source : Relations avec les investisseurs W. P. Carey – COVID-19 Update
En avril, elle a perçu 96 % des loyers dus, le seul type de propriété présentant des problèmes étant le centre de remise en forme, le théâtre et la restauration, où le recouvrement des loyers s’élevait à 10 %. Étant donné que ce type de propriété ne représente que 2 % du total du RAS, l’impact est tout à fait négligeable. Ce que j’ai trouvé encore plus révélateur, c’est que dans le secteur du commerce de détail, qui représente 17 % du RAS, le recouvrement des loyers a atteint 97 % en avril et en mai, ce qui souligne la très forte base de locataires de WPC.
Source : Relations avec les investisseurs W. P. Carey – COVID-19 Update
Il s’agit d’une performance remarquable dans une période économique des plus difficiles, qui témoigne de la solidité de la base de locataires de WPC. Ses principaux locataires, qui comptent des locataires solides tels que U-Haul International, Hellweg, Metro et Extra Space Storage, représentent 22 % de l’ABR et sont solides comme le roc.
Nous nous concentrons sur les grandes entreprises qui sont généralement mieux équipées pour faire face aux ralentissements. Les grandes entreprises ont un meilleur accès aux liquidités et, dans le pire des cas, sont plus susceptibles de se restructurer et de continuer à exercer leurs activités dans des propriétés essentielles, par opposition aux petites entreprises qui sont plus susceptibles de se liquider. 97 % de notre loyer de base annualisé ou RBA provient de locataires dont le revenu annuel, ou celui de leur société mère, dépasse 100 millions de dollars ou de nos entités gouvernementales
Source : W. P. Carey T1/2020 Appel de salaire
La durée moyenne des baux est d’environ 10 ans pour l’ensemble du portefeuille et même plus, avec 13,1 ans parmi les 10 premiers locataires.
Ce qui est encore mieux, c’est que malgré l’énorme degré d’incertitude quant à la perception future des loyers, le taux presque égal de perception des loyers en avril et mai est très rassurant. En particulier, le taux de 97 % de recouvrement des loyers dans le commerce de détail est stupéfiant, étant donné que la direction elle-même a mis en garde contre ce type de biens lors de sa dernière annonce de revenus :
Nous prévoyons que les loyers perçus en mai pourraient être un peu moins élevés dans l’ensemble et particulièrement dans le commerce de détail, ce qui reflète l’impact que les fermetures régionales sont susceptibles d’avoir sur l’activité économique et la confiance des consommateurs
Source : W. P. Carey T1/2020 Appel de salaire
Source : gabot.de (marché du bricolage Hellweg en Allemagne)
Quels sont les avantages pour les investisseurs en dividendes ?
W. P. Carey a une longue histoire de génération de revenus, avec plus de 20 ans d’augmentation consécutive des dividendes depuis son introduction en bourse en 1998. Ces dernières années, la croissance des dividendes a sensiblement ralenti, passant d’une moyenne sur 10 ans de 6,16 % à une moyenne sur 5 ans de 2,36 % et un taux de croissance annuel des dividendes légèrement supérieur à 1 %. Il est peu probable que le rythme de croissance des dividendes soit actuellement positif, mais en même temps, le dividende actuel est relativement sûr. Le ratio de distribution des fonds propres de base pour le premier trimestre de 2020 s’élève à 83 % (= 1,04 $/1,25 $), ce qui représente une mesure solide pour une société de placement immobilier.
Source : W. P. Carey Fiche d’information T1 2020
Il n’y a pas eu de mot prudent sur le dividende dans le dernier appel, étant donné que la direction s’attend à ce que les bénéfices « fassent plus que couvrir » le dividende. Cette nouvelle encourageante, combinée à un rendement actuel d’environ 6,2 %, incite fortement les investisseurs à regarder au-delà de la croissance anémique du dividende ces dernières années. En ces temps, il est plus important de disposer de revenus stables et fiables que de devoir faire face à des réductions ou des suspensions de dividendes.
J’ai été ravi de pouvoir enfin créer un poste à W. P. Carey à partir du mois de mars et de l’étoffer presque toutes les deux semaines par la suite grâce à des plans d’épargne automatisés ainsi qu’à des achats manuels opportunistes. C’est encore une petite position, mais il est encourageant pour moi de voir que j’ai pu acheter 11,4 actions à des prix avantageux en plus de tous les autres achats que j’ai effectués depuis les jours fous du mois de mars.
L’action a actuellement un rendement de 6,2 % et n’a pas encore déclaré sa prochaine date de détachement du dividende. Selon le calendrier habituel, le dividende devrait être détaché le 30 juin 2020 et le paiement devrait être effectué le 15 juillet 2020. L’image ci-dessous est tirée de mon nouveau calendrier des dividendes (suivez les instructions de la vidéo) et montre ces dates et les paiements prévus pour WPC.
(Source : Mon calendrier des dividendes)
Investisseurs à emporter
En conclusion, les investisseurs devraient oublier la frustration qu’ils éprouveraient s’ils ne parvenaient pas à augmenter la valeur de ce titre alors qu’il se situait dans les 40 et 50 dollars, et considérer que même après un fort rallye, le CPM est nettement en baisse par rapport au niveau de l’année précédente, malgré une très bonne performance en matière de recouvrement des loyers.
Il n’est pas trop tard pour acheter cette vache à lait d’un titre, mais je ne construirais pas une position complète immédiatement étant donné le degré d’incertitude restant et les marchés apparemment euphoriques qui s’attendent à une forte reprise en V au deuxième et au troisième trimestre.
Je considère cela comme un investissement à long terme et j’ai l’intention de le gérer comme un plan d’investissement mensuel pendant de nombreuses années.
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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s WPC, O, STAG, STOR. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.
Divulgation supplémentaire : Je n’offre pas de conseils financiers, mais seulement mon opinion personnelle. Les investisseurs peuvent prendre en considération d’autres aspects et leur propre diligence avant de prendre une décision.
