Le personnage aux longues oreilles, au rythme rapide et au pied souple de la fable d’Esope sur la tortue et le lièvre a mauvaise presse.

Comme beaucoup. Il n’y a jamais une évaluation où il (ou elle, selon la version) ne se fait pas insulter.

J’ai compris, pour information. Je ne dis pas qu’il faut le présenter comme un modèle de vertu ou un modèle quelconque.

Loin de là.

Il est évident que le lièvre était inexcusablement arrogant. Il pensait qu’il n’y avait absolument aucune chance qu’il puisse perdre.

Il n’avait donc pas l’état d’esprit adéquat.

Il n’a donc pas mis les efforts nécessaires dans la course.

Par conséquent, il a perdu.

En d’autres termes, La fierté avant la chute. Et il ne faut pas être trop grand pour nos pantalons. Nous connaissons tous les dictons – et ces dictons existent pour une raison.

Parce qu’ils sont vrais.

Certains pourraient dire qu’il y a beaucoup d’individus qui vivent toute leur vie en s’en tirant avec une fierté détestable. Et je sais que c’est ce qu’il semble trop souvent.

Mais pensez-vous vraiment que le style de vie mène à la paix… ou à la paranoïa ?

Pensez-vous que cela se termine par une revitalisation… ou un épuisement ?

Pensez-vous qu’elle mène à une retraite agréable… ou remplie de regrets ?

Dans les trois cas, je dirais que c’est le dernier.

Source

Faits fascinants sur les tortues et les lièvres

Dans “La tortue et le lièvre”, le lièvre a des capacités incroyables de son côté. Il n’est pas arrogant de le reconnaître.

Ce n’est qu’un fait.

Certaines sources affirment que les lièvres peuvent courir jusqu’à 44 miles à l’heure. Et National Geographic (une référence beaucoup plus fiable que “certaines sources”) dit que les lièvres arctiques en particulier “peuvent se lier à des vitesses allant jusqu’à 40 miles à l’heure”.

Les tortues, selon le musée de la nature de Chicago, sont une histoire “légèrement” différente :

“Le Livre Guinness des records du monde détient le record de la tortue la plus rapide : La tortue a couru à une vitesse moyenne de 0,63 miles par heure. Cependant, les tortues sont notoirement lentes, même pour les tortues”.

Soit dit en passant – et complètement hors sujet. Une piste de lapin, pourrait-on dire – la même page poursuit en notant comment des tortues “ont été lancées dans l’espace” plus d’une fois “pour tester les effets de l’espace sur les êtres vivants”. Ce qui signifie que les tortues qui se déplacent le plus rapidement le sont en réalité :

“… deux tortues russes qui ont été lancées à bord du vaisseau spatial Zond 5 en 1968. Ce vaisseau spatial s’est rendu sur la lune (il n’a pas atterri, bien sûr…) et est revenu sur terre en toute sécurité”.

Mais même ces créatures ne peuvent pas être complètement fières étant donné qu’elles n’ont pas compté sur leurs propres capacités. Si c’était le cas, elles travailleraient sans doute encore à la mise au point de la fusée aujourd’hui, 52 ans plus tard.

Mon but dans tout cela n’est pas de faire preuve d’arrogance dans le choix des positions de votre portefeuille. Pas maintenant, pendant la crise du coronavirus. Jamais.

Un autre point est que nous ne voulons pas non plus nous aligner sur les entreprises qui sont arrogantes. Pas maintenant, pendant la crise des coronavirus.

Jamais.

Mais peut-être surtout en ce moment.

Tous les lièvres ne sont pas fiers, toutes les tortues ne gagnent pas

Certes, il y a aujourd’hui beaucoup d’entreprises en difficulté qui n’ont pas été arrogantes. Elles étaient simplement mal placées, sans que ce soit leur faute.

Comme je l’ai écrit dans “I’ll Huff and I’ll Puff, and I’ll Blow Your REIT Down !” il y a quelques jours :

“… la raison pour laquelle (le Grand Méchant Loup) a pu atteindre les deux premiers cochons était que leurs maisons étaient faites de matériaux insensés assemblés au hasard. Le troisième cochon, en revanche, a construit sa maison en briques – un choix très judicieux qui ne pouvait pas être détruit par le plus puissant des loups, même avec le plus fort des souffles.

“Ce n’est malheureusement pas le cas avec une tornade, comme nous l’avons si tragiquement rappelé cette semaine. Quand une tornade souffle et qu’elle souffle, elle peut détruire des briques, de l’acier, du béton, ou à peu près tout ce qu’elle veut.

Faible ou fort, si quelque chose se trouve sur son chemin, il va être affecté négativement. Peut-être même dévastée.

“De la même manière, le coronavirus ne vise pas seulement les organisations qui ont été construites au hasard.”

C’est pourquoi nous ne voulons pas seulement éviter les lièvres hautains. Nous ne voulons pas non plus soutenir une vieille tortue.

Encore une fois, au cas où vous l’auriez oublié, les tortues sont lentes. Et nous ne voudrions pas nous retrouver coincés à en chevaucher une pendant des semaines, des mois ou des années, pour nous rendre compte qu’elle ne va nulle part rapidement.

En bref, je dis ce que je dis toujours, coronavirus ou pas : Examinons les fondamentaux. C’est exactement ce que j’ai fait avec les cinq FPI ci-dessous.

Je ne peux pas garantir qu’ils surpasseront les lapins là-bas, qu’ils soient arrogants ou non. Mais d’après toutes les évaluations, ils vont finir la course de toute façon.

Heureusement pour nous, la bourse est une compétition qui est plus que disposée à distribuer de multiples prix à ceux qui y participent.

Commençons donc déjà à participer.

Un choix de haute qualité que nous achetons

Il y a quelques semaines, nous avons lancé une nouvelle collection de FPI appelée “Cash Is King”. Son objectif est de capitaliser sur des sociétés de placement immobilier de qualité dont les prix sont actuellement mal évalués, certains d’entre eux étant même fortement sous-évalués.

Nous reconnaissons que COVID-19 a mis la pression sur de nombreuses actions de haute qualité et que iREIT est parfaitement positionné pour naviguer dans la volatilité en filtrant sélectivement les gagnants et les perdants.

Bien sûr, cela signifie que nous restons à l’écart des secteurs immobiliers à haut risque comme l’hébergement, les jeux et les centres commerciaux – en insistant sur le fait que les sociétés de placement immobilier ayant des sources de revenus plus durables non seulement survivront, mais prospéreront réellement. Nous sommes convaincus que notre mentalité à long terme nous permettra d’obtenir des résultats supérieurs en ces temps chaotiques.

Une société de placement immobilier que nous avons récemment ajoutée à la liste “Cash Is King” est Revenus immobiliers (O). Récemment, nous avons interviewé son PDG, Sumit Roy, qui nous a expliqué :

“… nous avons construit ce portefeuille, et nous en parlons aussi, pour faire face, en gros, à toutes sortes de perturbations économiques. Nous avons créé une très forte position de liquidité en tirant 1,2 milliard de dollars en espèces de notre bilan. Et nous avons encore environ 2,2 milliards de dollars disponibles sur notre facilité de crédit renouvelable… Nous sommes très bien placés pour faire face à ce à quoi nous allons être confrontés et à ce à quoi nous sommes confrontés actuellement”.

Pour être clair, les revenus immobiliers ne sont pas à l’abri des risques liés à la COVID-19. En fait, deux de ses catégories sont durement touchées. La société est exposée à environ 7 % dans les salles de cinéma et à environ 3 % dans les salles de sport. Mais M. Roy a ajouté que l’aide aux cinémas :

“… survivre va être un résultat mutuellement bénéfique pour nous, en tant que propriétaires, et pour ces entreprises.”

Nous pensons que le ratio de distribution de Realty Income – qui se situe actuellement dans le bas des années 80 – est suffisant pour faire face au choc à court terme sur les revenus. Nous sommes d’accord avec l’optimisme de Roy lorsqu’il dit cela, “Nous sommes très satisfaits de notre situation de liquidité : notre capacité à continuer à verser le dividende et à le faire croître”.

Nous avons récemment acheté des actions en dessous de 50 dollars. Et nous pensons que c’est un point d’entrée intéressant compte tenu du rendement de 5,43% sur les dividendes et de son multiple de 15,4 sur les fonds d’exploitation (P/FFO).

Exposition risquée ou non, nous pensons que la direction est bien positionnée pour continuer à faire croître son dividende. C’est pourquoi nous avons récemment relevé le niveau de O à un Strong Buy, ce qui signifie que nous pensons que les actions pourraient rapporter 25 % par an.

Source : Graphiques FAST

Un autre record qui vaut la peine d’être acheté

Notre deuxième FPI de haute qualité est W.P. Carey (WPC), une autre société de placement immobilier à bail net qui a enregistré une forte croissance de ses dividendes.

Bien que l’entreprise ait une exposition modeste dans le secteur de la vente au détail, elle présente un risque lié à Pendragon, un concessionnaire automobile britannique. Et elle a récemment acquis une propriété louée par Bass Pro aux États-Unis.

Nous suivons de près la situation de Pendragon. Pourtant, nous ne prévoyons aucune perte de revenus significative. Il s’agit de baux à long terme (10 ans), et la concession a un bilan sain.

En 2020, WPC devait générer un total de fonds opérationnels ajustés (AFFO) compris entre 4,86 et 5,01 dollars par action. Et il supposait un volume d’investissement compris entre 750 millions et 1,25 milliard de dollars.

Compte tenu des derniers risques liés à la COVID-19, nous pensons que la croissance sera faible, voire nulle, au cours des deuxième et troisième trimestres. Et nous ne prévoyons qu’une croissance modeste au cours des premier et quatrième trimestres.

Cependant, nous constatons que les allégements de loyer (par rapport aux revenus immobiliers) sont moins nombreux. Et la société dispose d’une réserve suffisante pour son dividende, avec un taux de distribution de 82 % au quatrième trimestre.

Nous avons récemment ajouté des actions au portefeuille de “Cash Is King” à un prix de 61 dollars avec un rendement initial de 6,8%.

Maintenant que Carey a éliminé ses activités de fonds de placement immobilier non cotés, les investisseurs institutionnels se sont habitués à cette nouvelle activité. Nous pensons donc que les actions vont augmenter à partir de maintenant, à mesure que les craintes de COVID-19 se dissiperont.

Nous ne voyons aucun effet durable aux politiques d'”éloignement physique” mises en place actuellement. Et nous maintenons une politique d’achat (visant un rendement total annualisé de 18 à 22 %).

Source : Graphiques FAST

Proche, cher, et prêt à rouler

Mon dernier choix de qualité a été fait depuis que ma fille a obtenu son diplôme universitaire en mai et que mon fils a terminé ses études secondaires. En raison de la COVID-19, ma fille a quitté son dortoir il y a quelques semaines et devrait obtenir un remboursement de ce loyer.

Mon fils, quant à lui, devrait commencer l’université en août si la Caroline du Sud lève à temps ses politiques actuelles.

Cette semaine, le président Trump a dévoilé des lignes directrices pour aider les États à assouplir leurs restrictions en matière de distance sociale. Il dit maintenant que c’est à la discrétion des gouverneurs, donc le sort des REIT sur les campus sera déterminé état par état.

Communautés universitaires américaines (ACC) en est le seul exemple pur et simple, et ses pratiques de gestion du capital sont impressionnantes.

Au 24 mars, l’entreprise se vantait :

  • Environ 150 millions de dollars en espèces
  • Plus de 390 millions de dollars disponibles sur sa facilité de crédit renouvelable non garantie
  • Aucune échéance de dette restante en 2020
  • Environ 230 millions de dollars de dépenses de développement prévues pour le reste de l’année.

L’ACC s’attend à “une vitesse de location plus lente jusqu’à ce que les commandes de logements en place soient levées”. Et elle offre beaucoup de clémence à ses locataires, notamment en renonçant à tous les frais de retard et en passant d’autres appels au cas par cas.

Cependant, étant donné qu’elle se concentre sur les grands collèges et universités, nous constatons un impact global modeste. Comme mon fils, beaucoup d’étudiants seront très prêts à quitter leur mère et leur père après avoir été si longtemps coincés avec eux.

C’est pourquoi nous pensons que le CAC est mal évalué à 32,71 $ (avec un rendement de dividende de 5,75 %) . Bien qu’il n’ait pas l’historique impressionnant de O et WPC en matière de dividendes, il n’a jamais réduit son dividende. En fait, il l’a augmenté pendant sept années consécutives.

Nous aimons son bilan classé BBB et son taux de distribution de 77 %, qui est bien couvert. Nous avons maintenant un Achats importants sur les actions et prévoient un rendement total annualisé de 25%.

Source : Graphiques FAST

La morale de l’histoire

Avant de terminer, je voudrais mettre en garde ceux qui cherchent à obtenir des rendements dans les secteurs des prêts hypothécaires résidentiels, de l’hébergement et des centres commerciaux. Je suis étonné de voir le nombre d’articles qui font de ce secteur le principal centre d’intérêt.

Chaque fois que je vois des rendements à deux chiffres, cela me rappelle que la plupart du temps, les flux de trésorerie sous-jacents qui les soutiennent sont extrêmement spéculatifs.

Comme mon professeur d’université m’a prévenu, les chances s’améliorent quand on fait ses devoirs. Et, en tant qu’analyste de FPI, cela signifie qu’il faut faire très attention aux ratios de rentabilité, aux ratios de revenus et aux ratios de liquidité.

Comme COVID-19 continue à punir les secteurs qui dépendent fortement de l’interaction sociale, nous sommes devenus plus sensibles aux facteurs de revenu des actions, en nous demandant si elles sont susceptibles de souffrir d’un manque de liquidité. En bref, nous testons constamment les modèles économiques sous-jacents afin de donner des avertissements bien à l’avance.

Nous assistons à une dynamique sans précédent dans laquelle la création de richesse passe rapidement de modèles commerciaux spéculatifs à des sources de revenus plus durables. Nous invitons donc tous les investisseurs à agir comme la tortue proverbiale pour l’instant, et non comme le lièvre, et à privilégier la qualité plutôt que la quantité.

Ce n’est pas le moment d’être l’investisseur REIT à haut rendement… La lenteur et la régularité font gagner la course !

Source

Note de l’auteur : Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu’il n’est pas toujours en accord avec ses prédictions ou ses recommandations. Comme cela s’applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : Rédigé et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en offrant un forum pour la réflexion de second niveau.

Restez calme, cela aussi passera (notre tout nouveau Vodcast)

Comme le dit le co-fondateur de Dividend Kings, Chuck Carnevale, sur notre tout nouveau vodcast (vidéo + podcast), cette dernière crise “va probablement avoir un effet à court terme”. En attendant, “il y a une grande opportunité” de profiter de… s’abonner à iREIT sur Alpha (essai gratuit de 2 semaines).

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s O, WPC, ACC. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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