À quoi pensez-vous en premier lieu lorsque vous entendez le mot “citron” ?

Pensez-vous au fruit lui-même, tout jaune vif et de forme ovale ? Si vous êtes du type littéral, c’est probablement là que va votre cerveau.

Si vous êtes plus créatif, en particulier en cuisine, vous pourriez plutôt imaginer tous les délicieux plats que vous pouvez préparer, comme le poulet au citron et au romarin et les carrés au citron.

Mais vous pouvez tout aussi bien vous lancer dans des associations, imaginer des vacances d’été et de plage, et vous demander comment vous devez vraiment commencer à vous entraîner pour enfiler les maillots de bain de l’année dernière.

Ou peut-être, vu les circonstances actuelles, ce n’est rien de tout cela. Peut-être essayez-vous plutôt de retrouver un peu d’espoir en transformant votre cerveau socialement distancié et agité en adages liés au citron.

Du genre : “Quand la vie vous donne des citrons, assurez-vous de les thésauriser parce que vous ne savez pas quand l’épicerie va les réapprovisionner”.

Ou, peut-être plus mature, “Quand la vie vous donne des citrons, faites de la limonade”.

Pour ma part, les circonstances actuelles sont également très favorables. Donc, même si je fais de mon mieux pour respecter cet adage (le deuxième, pas le premier), je dois encore écrire sur les citrons de manière négative aujourd’hui.

J’aimerais bien que ce ne soit pas le cas. J’aimerais que nous soyons encore dans un environnement économique de type 2019 où nos seuls soucis sont ces corps de plage que nous continuons à dire que nous aurons.

Mais comme ce n’est pas le cas, tirons le meilleur parti possible de ce que nous avons.

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Le bon, le mauvais et le réalisable

Il y a deux façons de tirer le meilleur parti de la vie :

  • Reconnaître et saisir les bonnes opportunités offertes
  • Reconnaître et éviter les mauvaises opportunités disponibles.

Cet article porte sur ce dernier.

Pour ceux d’entre vous qui sont naturellement fatigués d’entendre parler de ce sujet, je vous écoute. Ou, pour être plus précis, je vous lis. Fort et clair.

Bien que je ne puisse pas promettre de voir tous les commentaires que les lecteurs laissent sur mes articles, j’essaie d’en regarder et d’en aborder le plus possible. C’est pourquoi je suis bien conscient que certains d’entre vous ont envie d’acheter des actions fortes, et pas seulement d’éviter les mauvaises.

C’est aussi pourquoi j’ai récemment écrit “Le cash-flow est roi” et “La lenteur et la régularité font gagner la course”. Et soyez assurés que d’autres sont en préparation.

Mais pour chaque verre de limonade disponible en ce moment, il y a au moins quelques citrons. Et par citrons, je veux dire produits défectueux.

Compte tenu de la saveur des citrons, l’association semble injuste. Il y a beaucoup moins de choses à échanger avec un objet de valeur nouvellement acheté, si ce n’est la façon dont vous pouvez probablement récupérer votre argent.

Selon le California Lemon Law Center :

“La loi sur le citron a vu le jour en 1984, lorsque le gouvernement des États-Unis a créé un moyen de protéger les droits des consommateurs contre la fraude des constructeurs et des concessionnaires automobiles par le biais de la loi sur la garantie Song-Beverly, communément appelée “loi sur le citron”. Désormais régie par l’État, la loi sur le citron fait référence aux lois individuelles de l’État instituées pour protéger les droits des consommateurs partout dans le monde en ce qui concerne les automobiles, les camions, les motocyclettes, les véhicules récréatifs, les bateaux et autres produits qui continuent à présenter des dysfonctionnements importants après de multiples tentatives de réparation”.

Ainsi, si les citrons sont bien meilleurs que les produits défectueux… les produits défectueux sont bien meilleurs que les stocks défectueux.

La bourse, un coup de pied au cul

Sauf dans des cas extrêmes, le marché boursier fonctionne selon le principe du caveat emptor. Cela signifie que l’acheteur assume toute la responsabilité.

Si l’actif en question augmente, merveilleux ! Le propriétaire de l’actif est entièrement récompensé comme promis (moins les impôts que le gouvernement prélèvera inévitablement).

C’est merveilleux et c’est la principale raison pour laquelle les gens achètent des actions au départ : Le potentiel de profits que vous ne pouvez pas réaliser aussi rapidement ou de manière aussi constante ailleurs.

Mais il y a un revers de la médaille. Bien sûr. Si l’actif en question tombe, personne ne vous renflouera. À part vos pertes financières et votre fierté blessée, vous êtes seul.

Il n’y a pas de loi sur le citron quand il s’agit de racheter les mauvaises entreprises les mauvais jours. Alors, attention aux acheteurs.

Cela étant fermement établi, cela ne veut pas dire que les actionnaires ne peuvent pas apprendre une chose ou deux de la comparaison. Par exemple, Consumer Reports propose une liste de “13 trucs à essayer” avant d’acheter une voiture pour éviter les tracas liés au retour d’un nouvel achat :

  1. Vérifiez la fiche de fiabilité.
  2. Lisez l’autocollant de la fenêtre.
  3. Vérifiez l’extérieur.
  4. Vérifiez l’intérieur.
  5. Vérifiez sous le capot.
  6. Vérifiez les pneus.
  7. Vérifiez la direction.
  8. Vérifiez la suspension.
  9. Vérifiez le tuyau d’échappement.
  10. Mettez les gaz.
  11. Vérifiez les rappels et les TSB (bulletins de service technique).
  12. Vérifiez l’historique du véhicule.
  13. Visitez un mécanicien.

En d’autres termes, faire preuve de diligence. Vérifiez tout ce que vous pouvez. Obtenez des conseils d’experts. Et prenez ensuite une décision en conséquence.

Comme je le dis toujours avec prudence, il n’y a pas de garanties. Mais vous aurez beaucoup, beaucoup, beaucoup plus de chances de rentrer chez vous heureux, sans parler des coups de pied dans le dos et de la limonade que vous pourrez siroter lors de vos prochaines vacances à la plage.

C’est le potentiel que je vois dans les stocks ci-dessous.

3 FPI à éviter

Bien qu’historiquement je passe beaucoup de temps à orienter les investisseurs vers des fonds de placement immobilier (REIT) de haute qualité …

Je me tiens également pour responsable de signaler les entreprises à éviter.

Cela comprend Le Premier ministre de Washington (WPG), un centre commercial qui a récemment retiré son revolver de 130 millions de dollars et suspendu son dividende trimestriel. La société a déclaré qu’elle pourrait avoir besoin d’actualiser le paiement au quatrième et au vingtième trimestre pour se conformer aux exigences en matière de revenu imposable des FPI.

Il est certain que le recouvrement des loyers dans le secteur des centres commerciaux est devenu de plus en plus difficile. Comme le rapporte Green Street Advisors, “les propriétaires de plus de 30 000 centres commerciaux linéaires aux États-Unis n’ont été payés qu’entre 30 et 50 % du loyer d’avril”.

D’après ce que je peux voir, elle se situera dans la partie supérieure de cette cible pour les centres commerciaux.

Plus troublante encore est la nouvelle selon laquelle le secteur des grands magasins connaît une crise de liquidités. Comme l’explique Lauren Thomas (ma fille) de CNBC :

“… maintenant Penney, Macy’s, Nordstrom, et Kohl’s tirent les leviers financiers uniquement pour se maintenir à flot, qualifiant la situation de totalement inédite. Au fur et à mesure, leurs actions ont pris une raclée à Wall Street. Au total, 12,3 milliards de dollars ont été effacés de la capitalisation boursière de ces quatre détaillants depuis le début de l’année 2020”.

Heureusement, j’ai été baissier sur Washington Prime, Macerich (MAC), et PREIT (IPE) pendant un certain temps. Mais j’ai certainement ressenti ma part de douleur en tenant Simon Property (SPG) et Tanger (SKT).

Compte tenu des dernières implications de la COVID-19, je ne vois pas de reprise rapide du tout. Et je suis d’accord avec Cathy Leonhardt, directrice générale et codirectrice de la vente au détail pour les consommateurs chez PJ Solomon, qui a déclaré

“Les meilleurs et les plus brillants vont survivre et même prospérer par la suite. Mais si vous êtes marginaux, il sera plus difficile d’obtenir le capital nécessaire pour survivre”.

Source : Graphiques FAST

Préféré ? Nous ne préférons pas…

Un autre nom que nous détournons est Communautés d’appartements privilégiés (APTS). A première vue, cette société de placement immobilier basée à Atlanta semble être une opération décente avec un portefeuille de :

  • Appartements (36%)
  • Centres commerciaux (23%)
  • Bureau (22%)
  • Logements pour étudiants (11%)
  • Prêts (8%).

Quant aux 50 commerces de détail, ils sont composés d’épiceries et de petits commerces, dont des franchises, des salles de sport et des restaurants. Cependant, je crains que COVID-19 ne mette la pression sur ses capacités de prise de fonds et de dons, obligeant la société à suspendre ou à réduire son dividende.

Le taux de redistribution de l’APT est déjà élevé à 95 % sur la base du consensus de 2020. Compte tenu de ce fait – et en ajoutant les reports de loyer probables – il semble que la FPI aura du mal à verser son dividende.

En outre, l’APT dispose d’un capital moins traditionnel. Il se compose d’environ 38 % d’actions privilégiées non négociées, qui viennent en priorité sur les dividendes ordinaires lorsqu’il s’agit de dettes.

En bref, et au risque d’être répétitif, je ne vois pas en quoi le dividende est durable.

Certes, j’ai toujours été préoccupé par l’ingénierie financière créative de l’APT. Mais l’événement du cygne noir connu sous le nom de COVID-19 pourrait devenir problématique étant donné son effet de levier important et sa grande exposition au détail.

Source : Graphiques FAST

Es-tu “Mada” à moi ?

L’entreprise “finale” (pour l’instant) à éviter est Armada Hoffler (AHH), une société de placement immobilier diversifiée qui possède de l’expérience dans le développement, la construction, la possession et la gestion de propriétés commerciales et multifamiliales sur des marchés attrayants dans l’ensemble des États-Unis du centre du littoral atlantique.

C’est une bouche impressionnante, je sais. Mais ne vous laissez pas influencer aussi facilement.

Au quatrième trimestre 2019, la société était propriétaire :

  • 39 immeubles commerciaux d’une superficie de 3,645 millions de pieds carrés SF
  • Quatre immeubles de bureaux d’une superficie de 769 000 pieds carrés
  • Cinq propriétés multifamiliales comprenant 1 230 unités

Pourtant, plusieurs choses nous préoccupent en ce qui concerne l’AHH dans ce monde COVID-19. Cela commence par la façon dont le commerce de détail d’AHH inclut l’exposition aux cinémas Regal (1,2 % de son loyer de base annuel).

J’ai récemment publié un article détaillé intitulé “The Retail Apocalypse” dans lequel j’explique que “Nous nous attendons à une réduction drastique des écrans sur les marchés américains et internationaux également.”

L’entreprise a également des bureaux dans trois sites de WeWork d’une superficie de 246 000 pieds carrés. Dans l’état actuel des choses, WeWork “a cessé de payer des loyers dans certains sites américains” et “essaie agressivement de réduire ses coûts”.

AHH était déjà fortement endettée à son entrée dans l’ère actuelle avec les prêts mezzanine spéculatifs qu’elle a accordés, les prêts à la construction qui ajouteront de la dette à son bilan, et des mesures de crédit déconcertantes qui s’élèvent à un ratio de couverture du service de la dette de 2,7x et une capitalisation boursière de 39%.

Essentiellement, le taux de distribution est élevé et l’entreprise risque de voir ses dividendes diminuer.

Alors, attention aux acheteurs.

Source : Graphiques FAST

En conclusion

Je sais que j’ai promis trois FPI. Mais je ne peux pas terminer cet article sans mentionner Propriétés de l’EPR (EPR) et Propriétés de l’UMH (UMH). Heureusement, j’ai récemment écrit sur les deux, alors je vais juste récapituler quelques phrases ci-dessous…

“L’EPR a une marge de sécurité très faible avec son dividende, et il est plus que certain que l’entreprise sera obligée de réduire son dividende”.

Avec 15 % des loyers perçus en avril, l’EPR va probablement suspendre son dividende jusqu’à ce qu’il puisse en faire profiter son locataire principal, AMC (AMC), pour devenir autre chose qu’une entreprise qui paie des loyers.

Je peux argumenter sur la viabilité du modèle commercial au fur et à mesure de la reprise. Mais pour l’instant, je ne vois pas comment son rendement en dividendes de 19,6 % pourrait être durable.

Source : Graphiques FAST

Il est vrai que la collecte des loyers d’UMH pour le mois d’avril a été bien meilleure. La FPI des logements manufacturés a collecté 91 % du total des loyers prévus pour les sites et les logements. Elle s’attend également à ce que tout manque à gagner soit collecté au cours des semaines et des mois à venir.

La plupart des taureaux anticipent une croissance de l’UMH en 2020, avec un consensus de 17 % sur les pré-coronavirus. Ce serait plus que suffisant pour couvrir le dividende et même peut-être le faire croître.

Toutefois, les fermetures seront retardées en 2020, car la plupart des sociétés de placement immobilier ont complètement retiré leurs directives. (Cela comprend Mode de vie équitable (ELS), qui vient d’annoncer les revenus du 1er au 20e trimestre).

Compte tenu du marché de l’emploi et des demandes de chômage record, je soupçonne que l’UMH verra sa situation se dégrader dans les mois à venir. En outre, plusieurs sociétés de placement immobilier de son portefeuille de titres – telles que WPG – ont réduit ou suspendu leurs dividendes.

Cela mettra encore plus de pression sur le rendement de 6,43% de l’UMH.

Source : Graphiques FAST

Sur ce, pour ceux d’entre vous qui en ont assez de voir des nouvelles négatives, restez à l’écoute de ma prochaine leçon de latin : “Carpe Diem”…

Note de l’auteur : Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu’il n’est pas toujours en accord avec ses prédictions ou ses recommandations. Comme cela s’applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : Rédigé et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en offrant un forum pour la réflexion de second niveau.

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s SKT, SPG. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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