Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE:ARE) Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 28 avril 2020 15h00

Entreprises participantes

Paula Schwartz – Rx Communications Group

Joel Marcus – Fondateur et président exécutif

Jenna Foger – Directrice principale des sciences et de la technologie

Stephen Richardson – Co-PDG

Peter Moglia – co-PDG et co-PDG

Dean Shigenaga – Coprésident et directeur financier

Participants à la conférence téléphonique

Sheila McGrath – Evercore ISI

Anthony Paolone – JPMorgan Chase & Co.

William Catherwood – BTIG

Emmanuel Korchman – Citigroup

James Feldman – Bank of America Merrill Lynch

Richard Anderson – SMBC

Michael Carroll – RBC Marchés des capitaux

David Rodgers – Robert W. Baird & Co.

Omotayo Okusanya – Mizuho Securities États-Unis

Michael Bilerman – Citigroup

Opérateur

Bon après-midi. Bienvenue à la conférence téléphonique sur les actions immobilières du premier trimestre 2020 d’Alexandria. [Operator Instructions]. Veuillez noter que cet événement est en cours d’enregistrement. J’aimerais maintenant céder la parole à Paula Schwartz, du service des relations avec les investisseurs. Je vous remercie de votre attention.

Paula Schwartz

Merci, et bonjour à tous. Cette conférence téléphonique contient des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les résultats réels de la société peuvent différer sensiblement de ceux prévus dans les déclarations prospectives. Des informations supplémentaires concernant les facteurs qui pourraient entraîner une différence significative entre les résultats réels et ceux prévus dans les déclarations prévisionnelles sont contenues dans les rapports périodiques de la société déposés auprès de la Securities and Exchange Commission. Et maintenant, je voudrais passer la parole à Joel Marcus, président exécutif et fondateur. Je vous en prie, allez-y, Joel.

Joel Marcus

Merci, Paula, et bienvenue à tous. Et avec moi aujourd’hui, virtuellement, je pense, notre premier appel trimestriel virtuel. Dans l’ordre de présentation sont Jenna Foger, Steve Richardson, Peter Moglia et Dean Shigenaga. Et nous sommes heureux de vous présenter l’appel aux résultats du premier trimestre. Il sera à jamais connu sous le nom de COVID-19 trimestre pour toutes les entreprises publiques. Et comme je le fais toujours, je tiens à remercier toute notre équipe pour un premier trimestre 2020 vraiment excellent sur le plan opérationnel, dans des circonstances extraordinaires et difficiles pour COVID-19. Notre situation opérationnelle et financière actuelle et future est excellente. Lors de l’appel des résultats du quatrième trimestre et de la fin de l’année 2019, le 4 février, j’ai commenté l’urgence sanitaire mondiale du nouveau coronavirus et ce sur quoi Alexandrie et nos locataires clients, nous travaillons déjà de manière étonnante, ce n’est que le 11 mars 2020 que l’Organisation mondiale de la santé a déclaré que COVID-19 était une pandémie. Le virus COVID-19 est une minuscule particule de 120 nanomètres, soit à peu près la longueur d’onde de la lumière ultraviolette qui s’est propagée et reproduite à travers le monde avec une violence extrême. Et plus de 3 millions de cas dans le monde à ce jour.

Les petites choses ont un impact immense, surtout lorsque tout et tous sont si interconnectés et vulnérables. Et certains ont en quelque sorte surnommé cette Chine “Tchernobyl”. Dans quelques minutes, je demanderai à Jenna de vous tenir au courant de la lutte contre le COVID-19 concernant les tests de thérapies et de vaccins, qui progresse à un rythme rapide littéralement chaque jour. Nous avons fait appel au laser d’Alexandrie et nous sommes extrêmement fiers de nos réalisations collectives au cours de ce premier trimestre très difficile, qu’aucun d’entre nous n’oubliera jamais.

Notre équipe est infatigable et ses performances sont vraiment exceptionnelles à tous points de vue, et nous restons minces, méchants et concentrés sur notre mission sans ego. Nos équipes ont acquis et livré plus de 35 000 pièces individuelles d’EPI, principalement des masques N95, et les ont livrées à des hôpitaux dans 6 villes, New York, Boston et Seattle étant nos principales priorités. Nous les avons également livrés aux hôpitaux de Dayton, San Diego et Los Angeles. Nous considérons qu’il s’agit là d’une exécution vraiment remarquable de notre responsabilité d’entreprise.

Alexandrie est l’un des leaders du secteur en matière de rendement total pour les actionnaires. Alexandrie a les meilleurs locataires de sa catégorie. Alexandrie dispose des meilleurs actifs de sa catégorie et d’une présence puissante et inspirante sur le marché des grappes d’entreprises ; la conception et la mise en place de ces grappes sont vraiment secondaires. Nous avons des relations de confiance de classe mondiale. Et surtout, notre bilan de forteresse nous donne une grande flexibilité et une grande liberté d’action pour l’avenir.

Nous, dans l’industrie des sciences de la vie, sommes à l’avant-garde de cette lutte multiforme contre le COVID-19, tout en continuant à innover chaque jour de nouvelles technologies et de nouveaux produits pour traiter également le cancer, les maladies cardiovasculaires, métaboliques, neurologiques et d’autres maladies graves et sérieuses. Alors que la plupart des FPI comparent leur activité actuelle, la pandémie de COVID-19 à la grande crise financière de 2008 et 2009. Je pense que pour nous, nous aimons bien regarder 4 ans après cette période, vraiment en 2013. Cette industrie et son innovation ont réellement catapulté leurs capacités et leur impact à partir de 2013, qui a vraiment été le début de la grande crise de cette industrie. Et alors que nous sommes assis ici aujourd’hui, l’industrie des sciences de la vie est vraiment la vraie solution pour gagner la bataille contre la pandémie de COVID-19. Un retour à l’époque où Merck et son PDG de l’époque, Ray Vagelos, étaient la société la plus admirée et le PDG le plus admiré en Amérique.

Le premier trimestre de 2020 a établi un record trimestriel de 8,1 milliards de dollars investis dans des entreprises des sciences de la vie financées par le capital-risque, un niveau très élevé et un rythme accéléré, plus de 80 des collaborations de R&D biopharmaceutique ont eu lieu au cours du premier trimestre, y compris la superproduction, 483 millions de dollars Moderna et BARDA financement gouvernemental à – et Moderna étant l’un de nos locataires importants pour faire avancer et étendre les essais cliniques et le fabricant pour un nouveau vaccin COVID-19 vraiment la clé de la solution ici.

La biopharmacie continue de surpasser le marché au premier trimestre dans le contexte de la réalité du COVID-19. Alors que la plupart des industries sont affectées par les changements aigus de la demande des consommateurs, ce n’est pas le cas de la biopharmacie. Car le besoin de nouveaux médicaments est fondamental pour notre condition humaine. Cet écart est l’une des raisons pour lesquelles la biopharma a surpassé les autres secteurs pendant la grande crise financière et le krach de la bulle technologique de 2001. Le soutien financier des NIH reste très fort avec une augmentation de 7 % du budget pour l’exercice 2020, jusqu’à 41,7 milliards de dollars, un environnement réglementaire très favorable se poursuit avec la FDA, en particulier à la lumière de COVID-19 et 11 nouvelles approbations de produits ont été obtenues au cours du premier trimestre.

La philanthropie dans le domaine de la recherche médicale a également atteint un niveau record. Je pense qu’il est juste de dire que les choses ne seront plus jamais tout à fait comme avant et après le 11 septembre, c’est-à-dire avant la COVID-19 et la pandémie internationale. La rapidité avec laquelle nous reviendrons à ce qui sera une nouvelle normalité dépend de la manière dont nous résoudrons la situation de santé publique, restaurerons la confiance et la sécurité du public. Jim Collins, le célèbre auteur et écrivain spécialisé dans les affaires. La recherche a clairement démontré qu’il faut construire pour durer, il faut construire pour changer. Et plus important encore, dans l’introduction de son livre “Construire pour durer”, Jim met l’accent sur le fait qu’il s’agit vraiment de construire quelque chose qui mérite d’être durable. Il s’agit de construire une entreprise d’une telle excellence intrinsèque que le monde perdrait quelque chose d’important si cette organisation cessait d’exister.

Jim Collins a ajouté : “Nous sommes plus convaincus que jamais que la construction d’une grande entreprise durable, 1 vraiment digne de durer, est une noble cause. Et notre mission à Alexandrie est aujourd’hui plus importante que jamais, et nous nous battons chaque jour. Nous avons un impact tangible et positif. Et nous sommes formidables – Jim Collins nous a fait l’honneur d’apparaître sur la couverture de notre rapport annuel 2016, où il indique qu’Alexandrie a atteint les trois résultats qui définissent une grande entreprise : des résultats supérieurs, un impact distinctif et une endurance durable. Sur ce, permettez-moi de passer la parole à Jenna Foger.

Jenna Foger

Merci beaucoup, Joel, et bonjour à tous. Dans ce contexte et compte tenu de l’impact économique, sanitaire et social sans précédent de cette pandémie mondiale de coronavirus. Comme Joel l’a élégamment décrit, les fondements des sciences de la vie restent solides car l’industrie biopharmaceutique représente la lueur d’espoir dans la lutte contre le COVID-19. Des diagnostics, des thérapies et des vaccins efficaces sont absolument essentiels pour résoudre cette crise, et nous avons une dette de gratitude envers le travail héroïque mené par tant de nos locataires pour aider à tester, traiter et prévenir COVID-19. Les innombrables efforts que nous suivons, sans parler des nombreuses initiatives philanthropiques à travers les communautés de notre cluster de campus, en fournissant des fournitures médicales et des équipements de protection aux hôpitaux voisins, sont profonds et inspirants. Nous suivons actuellement plus de 60 locataires sur les marchés de nos grappes d’entreprises grâce à des programmes COVID-19 rendus publics et à des dizaines de collaborations interentreprises et public-privé qui transparaissent dans notre portefeuille.

La position de nos locataires à l’avant-garde de la lutte contre le COVID-19 reflète la force, la qualité et la force d’âme de notre base de locataires. Comme vous le savez tous, nous sommes extrêmement fiers des locataires que nous attirons, chacun d’entre eux étant stratégiquement soutenu par notre équipe scientifique et technologique, dont j’ai le grand honneur de faire partie aux côtés de 20 de nos collègues ayant une grande expérience de la science et des affaires. J’aimerais donc souligner brièvement le travail essentiel de nos locataires dans trois grandes catégories : premièrement, l’amélioration des tests, de la qualité et de la capacité, deuxièmement, la mise au point de nouveaux traitements et la reconversion des traitements existants, et troisièmement, la mise au point de vaccins préventifs. Ainsi, dans le domaine de l’amélioration des tests, de la qualité et des capacités, les sociétés locataires, dont Abbott labs, LabCorp, Roche, Quest Diagnostics, Thermo Fisher, UCSS color genomics et plusieurs autres, s’efforcent d’améliorer la qualité et les capacités de tests rapides et accessibles pour déterminer qui est activement porteur du virus, qui a été exposé et qui a développé une immunité contre celui-ci. La disponibilité d’un dépistage et de tests sérologiques à grande échelle de cette nature sera déterminante pour les initiatives de suivi et de traçabilité et, bien entendu, pour la réouverture saine et sûre de la société et la reprise du travail.

En termes de thérapies et de vaccins, plus de 180 traitements médicamenteux et vaccins potentiels sont étudiés dans le cadre de plus de 250 essais cliniques dans le monde, avec plus de 100 programmes en phase préclinique en cours de développement. Comme vous pouvez l’imaginer, un nombre important de ces programmes sont parrainés par nos locataires. Parmi les efforts les plus importants, on peut citer le Remdesivir de Gilead sciences, qui fait l’objet d’études en phase finale pour le traitement des patients atteints de COVID-19 modérés et sévères. Si ces études sont positives, elles constitueront probablement la base du premier traitement approuvé par la FDA pour le COVID-19.

L’entreprise Adaptive Biotechnologies est partenaire d’Amgen pour identifier et développer des thérapies à partir du sang de patients COVID-19 malades ou récemment guéris. L’autre société de biotechnologie locataire a annoncé des partenariats avec d’autres locataires, Alnylam, Biogen, GSK et d’autres, pour développer des anticorps nouveaux et existants qui pourraient être utilisés comme options thérapeutiques ou préventives pour le retour du COVID-19 et d’autres coronavirus. Plusieurs autres locataires, dont AbbVie, Eli Lilly, Fiber et Novartis, s’efforcent également de développer de nouvelles thérapies et de réutiliser des médicaments existants pour fournir des traitements à court terme aux patients atteints de COVID-19 modérés et graves et à ceux qui sont le plus à risque.

Et enfin, les vaccins. Il est donc clair qu’un vaccin prophylactique représente la fin effective de cette pandémie mondiale de COVID-19. Nos locataires Moderna et l’Institut national des allergies et des maladies infectieuses (NIAD) se sont associés le mois dernier pour introduire le vaccin à base d’ARNm de Moderna dans la clinique. Par la suite, comme Joel l’a mentionné, BARDA a engagé jusqu’à 483 millions de dollars pour soutenir le développement clinique et la mise à l’échelle de la fabrication du vaccin candidat de Moderna. Pour aider à accélérer l’approbation de la FDA au cours des 9 à 12 prochains mois, un rythme sans précédent pour ce type d’activité et faciliter la fourniture de dizaines de millions de doses de ce vaccin pendant un mois par la suite.

D’autres locataires, dont Johnson & Johnson, Medicago, Novavax, Fiber, PS, Sanofi, mettent à profit leur expertise en matière de développement de vaccins et leurs plateformes technologiques dans le but d’accélérer la mise à disposition du public d’un vaccin sûr et efficace en 2021. Ces efforts nobles et opportuns dans l’ensemble de notre base de locataires sont en grande partie dus au fait qu’au moment où le nouveau coronavirus s’est fait connaître dans le monde, ces sociétés étaient déjà bien équipées avec l’infrastructure de R&D, les ressources et les talents en place, de sorte qu’elles ont pu se mobiliser à presque l’instant même pour combattre cette urgence sanitaire mondiale sans précédent.

Et avec cela, je vais le remettre à Steve.

Stephen Richardson

Merci, Jenna. Bon après-midi à tous. Ici Steve. Nous avons discuté de la nature critique des installations de nos bureaux de laboratoire depuis notre création il y a 26 ans. Il est clair, aujourd’hui plus que jamais, qu’Alexandrie est le leader avéré pour ce qui est de fournir une infrastructure sanitaire nationale stratégique indispensable dans ces installations uniques. Comme Joel et Jenna l’ont souligné précédemment, nous avons 60 entreprises directement engagées dans la lutte contre COVID-19. Notre plate-forme unique permet une activité saine dans les laboratoires de classe A d’Alexandrie. Au cours du premier trimestre, nous avons loué 700 000 pieds carrés à des taux de location très élevés. En fait, la plus forte au cours des dix dernières années avec 22,3 % sur la base de la trésorerie et 46,3 % sur la base des GAAP, avec en tête un bail important dans notre campus phare de Tech Square à Cambridge. Notre évaluation à la valeur du marché reste forte, avec 15,8 % en GAAP et 14,3 % en espèces.

Les contraintes d’approvisionnement des laboratoires se poursuivent avec près de 0 sous-location de laboratoire mise sur le marché depuis le début de la pandémie et une forte occupation continue à 97,5 % dans nos campus si l’on exclut la vacance des campus récemment acquis à San Diego et au sud de San Francisco qui offriront des possibilités de croissance future. Les baux signés pour le mois d’avril sont en phase avec la vitesse de location du premier trimestre. Et il est important de noter que nous avons une demande continue sous la forme d’un intérêt sérieux et de négociations avec les locataires sur les renouvellements et les expansions ainsi que sur nos nouveaux développements et projets de redéveloppement. Il est également important de souligner qu’Alexandrie a longtemps été un pionnier, un adoptant précoce dans la discipline de la conception et de la construction d’installations saines de pointe. Nous avons actuellement 39 initiatives de certification en matière de santé, dont 12 projets sont terminés et 27 autres sont en cours. L’une de ces installations à Cambridge a d’ailleurs reçu la note la plus élevée jamais attribuée pour le programme “Fit well”. Nos installations critiques disposent déjà de nombreuses caractéristiques mécaniques et de filtration de pointe et sont facilement adaptables en fonction des besoins, guidées par nos équipes opérationnelles compétentes qui connaissent bien les types de mesures nécessaires pour améliorer l’environnement.

Enfin, Alexandrie est parfaitement préparée et bien positionnée à tous les niveaux stratégiques et opérationnels pour protéger la valeur inhérente de nos installations uniques de classe A et continuer à se développer en tant que partenaire de confiance de l’industrie des sciences de la vie pour vaincre cette pandémie.

Sur ce, je vais le remettre à Peter.

Peter Moglia

Merci, Steve. Je vais vous mettre rapidement au courant de notre pipeline de développement. Les acquisitions ont été clôturées au premier trimestre et concernent certaines activités sur les marchés des capitaux. En 2010, nous avons 11 projets de développement et de réaménagement dans notre pipeline qui sont loués à 61%, avec 7% supplémentaires en cours de négociation. L’une des nombreuses choses que nous aimons dans notre pipeline est qu’il est réparti sur 6 marchés et 9 sous-marchés, ce qui montre bien que les écosystèmes que nous avons construits dans tous nos pôles contribuent à notre croissance et que notre histoire ne concerne pas une région en particulier. Malgré les commandes d’abris en place, qui réduisent notre capacité à faire visiter les locataires potentiels, il y a une bonne activité sur les actifs partiellement loués qui progressent à différents niveaux, des présentations initiales en ligne au papier échangé. Comme Steve l’a mentionné, nous constatons toujours une activité saine sur nos marchés. Et ces pourcentages de location devraient s’accélérer compte tenu de la demande refoulée et des nouvelles exigences liées à la COVID-19.

Comme vous l’avez peut-être remarqué, en regardant à la page 38 du supplément, 7 projets ont connu une pause temporaire dans la construction, mais 3 d’entre eux ont redémarré car ils ont été jugés essentiels. Les retards liés aux commandes de logements en place ou que j’appellerai SIP, ne se produisent pas jour après jour. Ils se situent probablement entre le jour pour jour et 2 jours par jour de retard, selon le temps qu’il faut pour remobiliser les sous-traitants sur le site et l’endroit où nous en étions dans la mise en place des travaux. Nous ne prévoyons aucun problème dans la chaîne d’approvisionnement des matériaux. L’ampleur du retard va réellement dépendre de la main-d’œuvre du sous-traitant et des autres travaux qu’il effectue ailleurs. En général, nous prévoyons environ un quart de retard en moyenne pour les projets qui sont temporairement interrompus en raison de commandes SIP et en supposant que la construction reprendra dès la levée des commandes en cours, et qu’ils ne seront pas prolongés davantage. Nous ne prévoyons pas pour l’instant de variation importante des rendements en raison de ces retards. En ce qui concerne les acquisitions, au cours du premier trimestre, nous avons clôturé deux projets, dont nous avons discuté lors de l’appel d’offres du dernier trimestre, à savoir 275 bosquets dans le corridor de la route 128 et la JV avec les propriétés de Boston dans le sud de San Francisco.

En plus de cela, nous avons fermé les routes 9808 et 9868 Scranton Road à Sereno Mesa. Et 3330 et 3412 Hill view dans le Stanford Research Park. Les actifs de Scranton Road totalisent 220 000 pieds carrés et sont situés directement en face de notre campus de technologie du développement durable et seront intégrés à celui-ci. Ils sont actuellement loués à 88%, les principaux locataires étant des sociétés de premier ordre. Les actifs nous offrent la possibilité d’obtenir un solide rendement en espèces stabilisé de 6,8 % en louant l’espace vacant et des possibilités de création de valeur future car ils sont convertibles en laboratoire. Une participation de 50 % dans ces actifs a ensuite été vendue à une coentreprise, et nous avons reçu 51,1 millions de dollars de la vente d’actifs nets.

Comme mentionné, nous avons en outre fermé les 3330 et 3412 Hillview dans le parc de recherche de Stanford pour 105 millions de dollars. Ces deux immeubles de bureaux de classe A de grande qualité totalisent environ 106 000 pieds carrés et sont entièrement loués à des locataires à crédit. Les loyers sont considérablement inférieurs à ceux du marché et offrent une création de valeur à court terme dans un lieu irremplaçable. Les bâtiments sont également convertibles en laboratoires, ce qui nous offre une option à long terme et d’autres possibilités de création de valeur à l’avenir.

Après la fin du trimestre, nous avons fermé le 975 à 1075 Commercial Street et le 915 à 1063 Old County Road, un site de 12,7 acres qui est la quatrième et dernière pièce de notre assemblage de 25 acres qui porte la marque du district d’Alexandrie à St. Ce campus est situé à proximité de la gare de Caltrain et atteindra une superficie de 2 millions de pieds carrés lorsqu’il sera pleinement développé. La première phase d’un peu plus de 500 000 pieds carrés est actuellement en construction et a été bien accueillie comme le seul campus de laboratoires de classe A spécialement construit dans le Grand Stanford, comme en témoigne le fait qu’il est préloué à 56 % et que 9 % sont en cours de négociation.

Je conclurai en mentionnant que les conversations avec un certain nombre de courtiers indiquent qu’il existe toujours un fort intérêt pour les actifs des bureaux de laboratoires de la part d’un ensemble diversifié d’investisseurs. À cet effet, le campus de Waltham, dans le Massachusetts, a fermé le 2 avril avec un taux de capitalisation de 5,1 %, le plus bas taux de capitalisation de banlieue que nous connaissions. Et une source fiable nous a dit qu’une autre transaction dans le domaine des sciences de la vie dans la région de Boston a été mise sous contrat pendant la fermeture. Avec un éclairage positif sur l’industrie, il n’est pas surprenant que la demande pour notre type de produit reste robuste.

Et avec cela, je vais le transmettre à Dean.

Doyen Shigenaga

Merci, Peter. Ici le doyen Shigenaga. Bonjour à tous. Je vais juste vous faire part de mon commentaire, en commençant par des résultats vraiment exceptionnels pour le premier trimestre. Les revenus ont augmenté de 22,6 % par rapport au premier trimestre de 19. Le revenu net d’intérêts a également augmenté de 22,9 % par rapport au premier trimestre. La marge EBITDA ajustée a été très forte, à 68%. Les augmentations de loyer contractuelles et annuelles atteignent en moyenne près de 3 % aujourd’hui. Notre pipeline de création de valeur est loué à 61 % et générera des revenus et des flux de trésorerie importants, et je reviendrai sur ce sujet dans un instant. Nous avons également environ 37 millions de dollars de revenu net d’exploitation annuel en espèces qui commenceront à être utilisés, car les loyers gratuits brûlent principalement au cours des quatre prochains trimestres. En rapport avec les projets de développement et de réaménagement récemment mis en service. La croissance du revenu net d’exploitation des mêmes biens immobiliers a été très solide, à 2,4 % et 6,1 % sur une base de trésorerie. La croissance des taux de location, comme vous l’avez entendu de Steve plus tôt, sur les renouvellements de bail et la libération de l’espace a été très forte, en hausse de 46% et de 22% sur une base de trésorerie. Et nos propriétés sont ouvertes et fonctionnent aujourd’hui et dans cet environnement. Notre entreprise n’est pas absolument à l’abri de cet environnement inhabituel et sans précédent. Mais elle se porte très bien sur une base relative. L’indice NASDAQ des biotechnologies, comme certains d’entre vous l’ont peut-être remarqué, était en hausse de 5,8 % depuis le début de l’année, hier. Et notre titre a surperformé sur une base relative, avec une baisse d’environ 7 % depuis le début de l’année, toujours à partir d’hier.

Notre équipe travaille avec diligence sur notre rapport annuel sur la responsabilité d’entreprise, que nous prévoyons de publier vers le milieu de l’année. Comme l’a souligné Joel, notre bilan reste vraiment le plus solide de l’histoire de l’entreprise. Nous disposions d’environ 4 milliards de dollars de liquidités. Nous avons un excellent profil de maturité, avec aucune échéance de dette avant 2023. Et notre profil de crédit nous place à peu près dans les 10 % supérieurs en termes de classement relatif par rapport à l’ensemble des sociétés de placement immobilier cotées en bourse. Nous disposons d’une véritable liste de locataires de grande qualité, etc. Ce ne sont là que quelques-unes des meilleures statistiques du secteur des sociétés de placement immobilier aujourd’hui. Et nous restons attachés à notre profil de crédit solide et en amélioration. Notre dividende est bien couvert avec un ratio de distribution des FFO légèrement inférieur à 60 % aujourd’hui. Cela nous permet d’utiliser stratégiquement une partie de nos flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation après dividendes, qui est juste au-dessus de 200 millions de dollars aujourd’hui. Pour l’investissement dans nos projets de développement de base de création de valeur.

Maintenant, brièvement sur les reports de loyers et une mise à jour sur la perception des loyers, nous n’avons reçu qu’une poignée de demandes de report de loyer, qui concerne principalement le côté commercial de notre location. Et nous avons vraiment pris ces demandes une par une, et nous les examinerons un mois à la fois. Le total des reports de loyer était de l’ordre de 600 000 dollars pour le mois d’avril. Nous sommes maintenant très fiers de nos équipes de recherche et de gestion immobilière, qui ont vraiment établi une liste de locataires exceptionnelle et de grande qualité et qui ont vraiment pris soin de ces relations à long terme. Nous avons recouvré 98,4 % de nos loyers et dépenses du mois d’avril, ce qui est tout simplement remarquable.

Le solde de notre RA au vendredi 24 avril était de 7,3 millions de dollars, ce qui représente le solde le plus faible depuis 2012. Et notre équipe a réussi à réduire notre solde de RB, à la fois lorsque nous regardons la profondeur de la grande crise financière. Notre objectif était donc clair dès le début du mois d’avril : nous continuerions à en faire une priorité chaque mois. Nous nous sentons vraiment bien maintenant que nous sommes à la fin du mois d’avril. Nous avons recouvré la quasi-totalité de nos créances ; notre entreprise se porte très bien, encore une fois, par rapport aux autres sociétés de placement immobilier. Toutefois, il s’agit d’un environnement sans précédent, et nous avons prévu un impact relativement mineur sur nos perspectives pour les trois derniers trimestres de 2020. Nous prévoyons une réduction de 0,08 $ ou 1 % des FFO par action, après ajustement au milieu de la fourchette de nos prévisions. Et cela est vraiment lié à la location très limitée de nos locaux commerciaux ainsi qu’au stationnement temporaire et de courte durée de 0,08 $, dont 60 % sont liés au commerce de détail, et le reste est principalement lié au stationnement temporaire et de courte durée. Pour mettre les choses en perspective, ces 0,08 $ représentent environ 60 à 70 points de base de nos revenus locatifs annuels, et nous pensons que cela ne représentera qu’une baisse d’environ 50 points de base de notre taux d’occupation en fin d’année.

Au 31 mars, nos revenus annuels de location au détail s’élevaient à environ 10,4 millions de dollars. Nous avons comptabilisé une provision d’environ 3,8 millions de dollars liée au NOI pour les deuxième, troisième et quatrième trimestres de 2020, et l’essentiel de l’impact sur les revenus de la vente au détail se fera réellement au deuxième trimestre puisque les GAAP exigent la comptabilisation des revenus en base de caisse liés à ces baux qui ont maintenant des provisions ou des réserves spécifiques. Et les baisses d’occupation liées à la vente au détail, qui devraient être très mineures, pourraient ne pas se produire tout de suite puisque ces baux sont toujours en vigueur aujourd’hui. Et n’oubliez pas que le commerce de détail représente une part très mineure de nos résultats d’exploitation, mais nous espérons que ces détails seront utiles.

Les revenus de stationnement de l’ARE proviennent principalement des marchés urbains ou des CBD. Et ces marchés ont très peu de places de stationnement pour desservir les locataires et les besoins quotidiens de stationnement. Par exemple, Juno Therapeutics à Seattle compte environ 600 employés, mais ils ne disposent de places de stationnement que pour environ 50 % de cette base d’employés. Ainsi, ces sous-marchés urbains très denses des quartiers d’affaires risquent généralement moins de connaître une baisse importante des revenus du stationnement en raison de l’offre très limitée de places de stationnement sur ces marchés.

Nos perspectives pour 2020 concernant les performances des biens immobiliers comparables restent très solides, avec une baisse de seulement 50 points de base environ. Les 0,08 $ de FFO par action sont liés aux revenus de la vente au détail et du stationnement. Cela correspond à environ 60 à 70 points de base des résultats pour les mêmes biens. Et cette baisse a été compensée par nos résultats pour les mêmes biens immobiliers dans nos prévisions qui se situaient dans la partie supérieure de la fourchette avant l’ajustement de cette orientation.

Passons maintenant à l’immobilier. Nous avons passé pas mal de temps à analyser les options pour l’une de nos entreprises communes de vente au détail non consolidées. Pour mettre les choses en perspective, cet accord a été conclu en 2015, alors que nous cherchions des possibilités de monétiser certains actifs, dont cette parcelle de terrain. Dans le cas présent, nous avons trouvé l’occasion d’apporter notre terrain dans une coentreprise avec un promoteur commercial local du Maryland. Et ce projet était vraiment en bonne voie pour obtenir un avis d’intention solide et stabilisé, jusqu’à ce que COVID-19 arrive et que presque tous les locataires soient tenus de se conformer aux décrets et de fermer leur entreprise. Nous avons maintenant conclu que nous n’allions pas récupérer nos bases et avons amorti notre investissement d’environ 7,6 millions de dollars.

Passons maintenant à notre portefeuille d’investissements à risque. Le portefeuille a très bien fonctionné jusqu’à présent. Par exemple, nos investissements en capital-risque s’élèvent à environ 1,1 milliard de dollars. Mais cela inclut des gains non réalisés de 384 millions de dollars. Au cours du premier trimestre, nous avons enregistré des dépréciations d’un montant total d’environ 19,8 millions de dollars, principalement liées à trois investissements privés. L’un d’entre eux est axé sur la maladie de Parkinson et la SLA, un autre dans le domaine de la dermatologie. Et le troisième est une société liée à la technologie du verre intelligent. Chacune de ces entreprises dispose d’une innovation et d’une technologie de pointe. Cependant, nous ne nous attendons pas à récupérer la totalité de notre investissement.

Sur une note plus positive, les gains réalisés au premier trimestre se sont élevés à 15,1 millions de dollars. Les gains trimestriels récents ont été mis en place – pour 2020, ils sont vraiment en voie de dépasser les 50,3 millions de dollars de gains réalisés reconnus en 2019.

Passons maintenant à notre pipeline de création de valeur. Nous sommes particulièrement bien placés pour faire preuve de prudence en cette période sans précédent, et nous sommes également très bien placés pour répondre à la demande future. Aujourd’hui, la construction a été touchée sur les marchés urbains, un plus grand nombre de nos marchés de banlieue n’ayant eu qu’un impact limité, voire nul. COVID-19 et d’autres projets se poursuivent tout en suivant les lignes directrices appropriées.

Nous avons estimé qu’il était prudent de réduire considérablement notre plan d’investissement pour 2020, avec une réduction de 640 millions de dollars des dépenses de construction et de 300 millions de dollars des acquisitions, tous deux à mi-parcours de nos prévisions. Désormais, le reste de nos dépenses de construction pour 2020 est principalement axé sur la construction qui s’engage auprès des locataires. Mais surtout, nous restons dans une position privilégiée pour saisir les opportunités, projet par projet, afin de répondre à la demande de notre pipeline bien situé de futurs projets de développement. Nous avons maintenant mis à jour nos prévisions pour 2020 en fixant une fourchette de 1,69 à 1,79 $ pour le BPA dilué et de 7,25 à 7,35 $ pour les FFO par action dilués, comme d’habitude. Veuillez vous reporter aux hypothèses sous-jacentes détaillées incluses dans nos prévisions pour 2020, à partir de la page 9 de notre dossier complémentaire.

Laissez-moi faire une pause et revenir à Joel.

Joel Marcus

Opérateur, ouvrons la session pour les questions-réponses, s’il vous plaît.

Séance de questions-réponses

Opérateur

[Operator Instructions]. Notre première question est de Sheila McGrath d’Evercore ISI.

Sheila McGrath

Joel, je me demandais si vous pouviez nous donner une vue d’ensemble, vos réflexions sur le financement de la recherche pour les locataires des sciences de la vie dans la course au remède, pensez-vous que le laser aura un effet positif sur le financement de la R&D pour vos locataires ? Et vous avez également mentionné 60 locataires qui travaillent sur les réponses au COVID. Sont-ils dominés dans un ou deux marchés uniques ou dans l’ensemble du portefeuille ?

Joel Marcus

Sheila, bienvenue à l’appel. Donc, le — j’ai parlé du NIH qui a augmenté de 7% cette année, qui sait où le Congrès pourrait décider de se concentrer en plus, il y avait 25 milliards de dollars dans le récent projet de loi sur les soins de santé ; ceci, je pense, est le deuxième ajout axé sur les tests. En fait, j’étais en ligne l’autre jour, où il va y avoir le lancement de nouveaux tests assez étonnants. Beaucoup d’argent va donc être consacré à ce secteur. En fait, il se peut que le prélèvement nasal soit en fait une vieille technologie à un moment donné, et les gens utiliseront des recherches pratiques de Rutgers et de Yale, qui indiquent qu’il est possible de trouver des virus dans les crachats. Et si vous pouviez imaginer, vous pourriez le faire simplement au quotidien. Et être averti sur votre smartphone que vous ne pouvez pas aller travailler, ce serait une solution assez unique. Nous voyons donc beaucoup d’argent, à la fois de la part de l’industrie pharmaceutique, de la biotechnologie, de l’entreprise, évidemment, de la philanthropie et du gouvernement. Je pense que l’accord BARDA dont j’ai parlé et que Jenna a mentionné, près de 500 millions de dollars pour essayer d’accélérer les tests et le vaccin avec Moderna est un exemple, je pense, d’une concentration extraordinaire dans ce domaine. Je pense donc qu’il s’agit d’un projet de grande envergure, qui concerne plusieurs régions.

Sheila McGrath

D’accord. Super. Et puis, en ce qui concerne les écarts de crédit-bail pour le trimestre, je pense que Steve a mentionné qu’ils sont les plus élevés depuis 10 ans. Je me demandais si vous pouviez nous donner plus de détails sur la répartition géographique des augmentations ? Et s’il y a eu un bail bien en dessous du marché qui aurait pu avoir un impact sur les chiffres ?

Joel Marcus

Oui, je vais demander à Steve de commenter. C’était un peu large. L’un des baux importants était un renouvellement dans le Tech Square. Je ne veux pas entrer dans les détails, mais c’était certainement une partie importante de la conduite. Mais Steve, d’autres commentaires ?

Stephen Richardson

Sheila, c’est Steve. Non, c’est exactement ça. Nous avons, comme nous l’avons dit, une forte valorisation du marché dans la plupart des régions, et elle est typiquement large pour ce trimestre particulier, nous avons eu ce bail à Tech Square qui a été un moteur particulier. Mais en général, nous avons de belles opportunités d’évaluation à la valeur du marché.

Sheila McGrath

Dernière question. Sur la tour Nord, votre 10-Q a mentionné que, ce projet serait reporté. Je me demande juste si cela — à York, est-ce indéfiniment reporté ? Ou quel est le statut de ce développement futur ?

Joel Marcus

C’est vrai, comme vous l’avez peut-être même vu à la télévision lorsque certains reportages des médias se sont rendus sur ce site, qui se trouve juste à côté de nos deux tours, l’emplacement où se trouvait l’OCME, le bureau du médecin légiste du comté a été occupé pendant de très nombreuses années. Donc la tente blanche avec les restes non identifiés des victimes du World Trade Center. Ils ont quitté ce site, et nous avons commencé à y faire des recherches. Ils ont récupéré ce site pour une période temporaire il y a quelques semaines seulement, ils ont des morgues mobiles sur place en raison du nombre de personnes qui meurent dans la région de New York. Nous nous attendons à ce qu’ils le libèrent probablement d’ici l’été ou l’automne, et nous verrons ensuite où nous en sommes dans l’économie, etc. Mais je ne pense pas que ce sera un report indéfini dans le sens de la durée de leur séjour. Nous ne le savons pas encore.

Opérateur

Notre prochaine question est d’Anthony Paolone de JPMorgan.

Anthony Paolone

Vous avez simplement parlé de la demande continue d’espace de la part de vos entreprises de sciences de la vie. Et en lisant ces gros titres sur Google, vous avez peut-être modifié certains de leurs plans spatiaux. Et donc je me demandais si vous pouviez nous parler du moment où vous mettez tout cela en ligne, peut-être de ce qui se passe sur Tech et sur les sciences de la vie ensemble, de ce qui se passe, selon vous, avec vos loyers ? Et que pensez-vous qu’il va se passer avec l’occupation du sol dans certains de vos marchés ?

Joel Marcus

Eh bien, je vais demander à Steve de venir dans une minute. Mais je pense qu’en général, nous sommes une entreprise principalement axée sur les sciences de la vie. Comme vous le savez, Tony, depuis très, très longtemps. Nous avons un certain nombre de bâtiments importants à locataire unique où nous avons des entreprises comme Google. Ils ont le campus d’origine. Ils ont commencé sur Facebook, etc. Nous n’avons généralement pas d’immeubles de bureaux à locataires multiples qui ont beaucoup de locataires différents et beaucoup de bureaux différents. Nous ne pensons donc pas que cela aura un impact particulier sur nous. Cela pourrait — de manière plus générale. Mais Steve, vous pourriez commenter ce que vous voyez sur le terrain ?

Stephen Richardson

Tony, c’est Steve. Oui. En gros, si l’on considère uniquement le taux d’inoccupation global de ces marchés, il est généralement à un chiffre moyen et même à un chiffre bas. Regardez Cambridge, 1,8 % de postes vacants, San Francisco, 2,2 % de disponibilité et d’autres régions encore. Et puis mon commentaire aussi, il n’y a pas vraiment eu de sous-location importante de locaux qui ont été mis sur le marché depuis la pandémie. Il y a donc à nouveau une situation d’offre limitée. Nous pensons que le pouvoir de fixation des prix sera maintenu si la demande reste forte. Encore une fois, l’activité d’avril a été conforme à ce que nous avons vu au cours du premier trimestre et de cette année. Les marchés sont donc, en fait, sains à ce stade, et nous sommes très, très proches d’eux aussi avec notre base de locataires installée.

Joel Marcus

Oui, je pense que la grande question, Tony, que vous vous posez peut-être aussi, est de savoir si ces entreprises vont décider d’une manière ou d’une autre de placer les gens dans des endroits plus éloignés ou même chez eux. Et c’est quelque chose que nous ne savons pas encore. Il y a évidemment un certain nombre de locataires de bureaux qui ont indiqué qu’ils auront une nouvelle façon de travailler, peut-être en équipes ou, en fait, qu’ils attendront et feront du télétravail jusqu’à ce qu’il y ait une thérapie efficace ou, espérons-le, un vaccin efficace également. Nous n’avons donc pas encore vu cette solution se concrétiser. Mais là encore, dans le monde des bureaux, la plupart de nos baux sont en fait des baux à construction complète avec les grandes entreprises technologiques. Nous n’avons pas beaucoup d’espaces roulants et de plus petits espaces à gérer. C’est donc une bonne chose du côté des bureaux.

Anthony Paolone

D’accord. Et puis, pour ce qui est de l’acquisition, vous avez quitté le quartier. Pouvez-vous nous donner une idée de sa taille ? Et qu’est-ce qui a changé ou qu’est-ce qui a changé dans votre vision de la valeur, et qu’est-ce qui va peut-être changer maintenant, en laissant les 10 millions de dollars sur la table ?

Joel Marcus

Oui, alors peut-être que je vais demander à Dean de commenter et peut-être aussi à Steve.

Doyen Shigenaga

Tony, ici Dean. La taille de l’opération se situe donc entre 150 et 160 millions de dollars dans cette fourchette. Et c’est vraiment une question d’économie au bout du compte, pendant la période de diligence, Tony. Nous revoyons constamment l’analyse des flux de trésorerie et notre point de vue sur les performances de la holding à court terme était sensiblement différent. Et quand nous l’avons prise en compte dans la totalité de notre activité aujourd’hui, et là où nous voulons déployer le capital. C’était une décision assez simple, même si nous ne prenons pas ces décisions à la légère, car vous parlez de 10 millions de dollars. Mais c’est la seule transaction à laquelle j’ai pensé dans l’histoire de l’entreprise où nous avons dû faire cela. Et elle a été bien réfléchie, et je pense que la décision prudente pour nous comme pour nos investisseurs est de faire une pause et de mettre fin à l’opération.

Joel Marcus

C’était – gardez à l’esprit, c’était un atout de bureau dans la ville de San Francisco. Steve, tu veux ajouter quelque chose ?

Stephen Richardson

Non, Dean l’a vraiment couvert là.

Anthony Paolone

D’accord, mais juste pour nous faire comprendre, est-ce que vous avez plutôt vu votre capital mieux situé ailleurs en donnant ce qui s’est déroulé ? Ou bien y avait-il un… il ne s’agissait pas d’un problème de locataire qui a merdé ou autre chose ?

Joel Marcus

Eh bien, je pense que dans ce – souvenez-vous de ce que j’ai dit, c’était un actif de bureau, un actif de bureau à locataires multiples. Vous pouvez donc imaginer que votre première question est allée au cœur du problème, car nous avons vu les choses se dérouler dans le secteur des bureaux. Notre souscription a changé. Et donc, ce genre d’alerte que vous avez lancé, est-ce que vous voudriez déployer votre capital dans ce genre d’environnement particulier ? La réponse a été négative.

Opérateur

Notre prochaine question est de Tom Catherwood de BTIG.

William Catherwood

Peter, vos commentaires sur les sept projets de construction actifs qui ont été retardés dans les trois qui ont été relancés ont été utiles. Mais vous avez également 2,1 millions de pieds carrés supplémentaires de possibilités de développement à court terme. Vos plans de dépenses en capital ont-ils eu un impact sur ces projets ? Et y en a-t-il certains que vous privilégiez par rapport à d’autres à ce stade ?

Peter Moglia

Oui. Alors peut-être que je vais demander à Dean d’être le premier à tenter sa chance.

Doyen Shigenaga

Donc Tom, la façon dont nous avons pensé à notre capital, et cela est vrai depuis de nombreuses années maintenant. La grande partie de nos dépenses en capital se situe dans la catégorie que nous avons toujours la possibilité de modérer, comme nous venons de le faire avec la publication de nos résultats. Il s’agit de futurs projets en cours qui n’ont pas encore commencé la construction verticale et qui ne sont pas encore engagés auprès des locataires. Nous les faisons avancer pour réduire le délai de livraison, ce qui signifie tout, du droit aux travaux sur le site. Nous pourrions faire n’importe quoi en dessous du niveau du sol, ce qui pourrait inclure une infrastructure, bien sûr, mais un parking, si nécessaire, juste la force du temps pour livrer. Maintenant, il y a encore des coûts importants qui continuent, mais la majeure partie des dépenses a été temporairement interrompue parce que nous pensons que c’est la chose la plus prudente à faire dans cet environnement. Et je pense qu’au fur et à mesure que nous clarifierons la situation pour le nettoyage COVID et que les choses se rapprocheront de la normale. Je suis assez confiant dans le fait que nous allons voir des opportunités qui se présenteront, c’est-à-dire des locataires à la recherche d’une capacité d’expansion au sein de ce portefeuille de propriétés foncières que nous avons. Et nous pourrions faire ces transactions une à la fois, Tom. Je pense que c’est la beauté de la situation dans laquelle nous nous trouvons. Nous pouvons modérer les dépenses comme nous l’avons fait, mais nous pouvons aussi être opportunistes lorsque c’est approprié. Et je pense que c’est ce que nous voulons vraiment faire passer. Les projets, dans l’ensemble, restent prioritaires, tels qu’ils ont été présentés à court, moyen et futur terme. Et c’est ainsi que nous les classons en général. Mais les projets spécifiques qui tireront la balle au bond seront davantage axés sur la demande.

Joel Marcus

Et n’oubliez pas, comme nous l’avons dit dans nos conseils, Tom, que l’un de nos objectifs primordiaux, après avoir vécu la grande crise financière, était de nous donner un maximum d’options afin d’ajuster nos dépenses et notre plan d’entreprise presque sur un centime, en pivotant très rapidement pour que nous n’ayons pas besoin de plus – de lever d’autres capitaux cette année pour accomplir ce que nous avons présenté ici dans l’appel.

William Catherwood

J’ai compris. C’est tout à fait logique. Je suppose que le type de suivi serait alors — donc je suppose que vous obtenez alors ces projets qui sont à court terme à un niveau où il n’y a pas de démarrage — des coûts de démarrage importants à nouveau. Je suppose que nous pensons à plus long terme pour les impacts sur le rendement, et il est évidemment très tôt pour pouvoir en juger. Mais j’imagine qu’en cas de fermeture en cours de route sans droits complets ou sans approbation complète, il y aurait une sorte de coûts de redémarrage ou des retards. Tout cela fait donc partie du calcul ?

Joel Marcus

Oui. Oui. Et je veux dire, nous – dans une certaine mesure, faire quelque chose de similaire était différent, mais pourtant il y a une sorte de similitude pendant la grande crise financière quand nous continuons à construire la tour Est à New York et que nous avons fermé la tour Ouest après avoir terminé les fondations, mais nous ne sommes pas allés à la verticale, et cela s’est avéré être un très bon appel.

William Catherwood

Compris. Passons aux acquisitions. Il est évident que les acquisitions ont été plus importantes que prévu au cours des deux dernières années. La baisse des prévisions pour 2020 est logique, car elle s’inscrit dans le cadre de vos plans d’allocation de capital. Mais je veux mettre plus de couleur sur le marché des transactions en général. La baisse des prévisions s’explique en partie par le fait que les vendeurs retirent leurs propriétés parce qu’ils n’obtiennent pas le prix qu’ils souhaitent et, à l’inverse, — désolé, continuez, Joel.

Joel Marcus

J’allais dire, laissez-moi juste répondre rapidement. Je pense que cela fait partie intégrante de la volonté de nous donner le maximum d’options lorsque nous ne prenons pas en charge autant d’acquisitions qu’auparavant, de manière à ne pas avoir à faire appel aux marchés de la dette ou des actions, ni même à lever des fonds par le biais de ventes partielles d’intérêts ou autres. Donc, une partie de cela n’avait rien à voir avec l’état extérieur du marché. Il s’agissait de nous donner une option totale et maximale. C’était la force motrice.

William Catherwood

J’ai compris. Je l’ai. Je me demandais s’il y avait des opportunités que vous aimeriez voir rater à cause d’une orientation plus faible, mais il ne semble pas que ce soit le moteur.

Joel Marcus

Non. Bien qu’étant donné notre situation actuelle et notre bilan, comme l’a dit Dean, nous avons la possibilité de faire beaucoup de choses que nous n’aurions peut-être pas eu à faire dans un autre environnement. Cela nous place donc vraiment dans une position unique et, je pense, excellente, qui est celle où vous voulez être si vous pouvez l’être.

Opérateur

Notre prochaine question est de Manny Korchman de la Citi.

Emmanuel Korchman

Dans votre communiqué de presse, vous avez dit qu’une grande partie des nouveaux développements de base dans votre pipeline soutiennent la recherche COVID-19. Cela impliquerait évidemment que, c’est un changement quant au travail qui se fait dans ces installations. D’abord, est-ce simplement un chevauchement avec les locataires qui étaient déjà inscrits et qui vont maintenant faire ce type de travail dans ces installations ? Et deuxièmement, cela signifie-t-il qu’il devrait y avoir une plus grande demande d’ombre pour toutes les autres choses qu’ils pensaient faire dans ces espaces pré-couverts ?

Joel Marcus

Eh bien, peut-être que la première question, les exigences de type COVID-19 ou les exigences d’infrastructure de type COVID-19, je devrais dire, dans les bâtiments. Ce sont des entreprises qui se concentrent déjà sur les besoins thérapeutiques dans les domaines des antiviraux et de certains tests, de certaines maladies infectieuses. Je veux dire que Vera est un bon exemple. C’était leur activité avant. Et il n’est pas très difficile de passer d’une concentration particulière sur les maladies infectieuses ou les thérapies dans le domaine des antiviraux à COVID-19. Parce que les capacités, la technologie et la main-d’œuvre de base sont déjà là. Il n’y a donc pas beaucoup de grands pivots parmi les locataires qui travaillaient à Je veux dire, le développement d’East Lake pour l’Adaptive. Je veux dire qu’ils sont partout dans la zone COVID-19, mais c’était une progression naturelle à partir de là où ils étaient. Mais la deuxième partie de votre question, oui, nous avons déjà été contactés. Je pense personnellement à une demi-douzaine de courriers électroniques, que j’ai reçus de personnes appartenant à des entreprises qui recherchent des capacités supplémentaires pour leur montée en puissance de COVID-19, qu’il s’agisse de vaccins, de produits thérapeutiques ou, en fait, d’essais. Nous pensons donc qu’il y aura une demande refoulée dans ce domaine.

Emmanuel Korchman

Super. Et ensuite, en ce qui concerne votre commentaire sur l’environnement de vente au détail au sein de vos actifs, à quoi ressemble cette vente au détail de l’autre côté de la médaille ? Est-ce que ce sera un mélange différent de vente au détail ? Ne sera-t-il pas du tout du commerce de détail ? Aidez-nous à comprendre, tout d’abord, à quoi ressembleront ces espaces de vente au détail ?

Joel Marcus

Oui, c’est très difficile à dire. J’ai l’impression qu’étant donné que nous ne sommes pas un développeur et un exploitant fortement axé sur la vente au détail. Nous pensons qu’un par un, nous allons examiner les opérations de vente au détail et voir si cela a un sens dans un nouvel environnement, les gens vont vouloir des produits propres, préemballés, probablement pas si vite pour s’asseoir. Je pense donc qu’il va y avoir un certain changement. Certains opérateurs pourront le faire assez facilement. Et d’autres ne le seront probablement pas. Et je pense que cela se fera juste un par un. Heureusement, comme cela a été dit, nous n’avons pas un nombre immense de locataires de détail. Donc pour nous, nous serons assez méthodiques pour essayer de faire cette analyse. Mais je pense qu’il est juste de dire que tant qu’il n’y aura pas de vaccin vraiment efficace, les gens ne vont pas se socialiser et manger comme ils l’ont fait.

Opérateur

Notre prochaine question est de Jamie Feldman de la Bank of America.

James Feldman

J’espérais que vous pourriez parler de votre base de locataires dans le domaine des sciences de la vie qui ne participent pas à COVID-19. Je veux dire, ces locataires sont-ils toujours en activité ?

Joel Marcus

Ils le sont.

James Feldman

Et les pressions en faveur d’une réduction des loyers ou toute autre question relative aux revenus ?

Joel Marcus

Non. Je pense que ce qui se passe, c’est que beaucoup de personnes de type bureautique travaillent virtuellement. Parce qu’il y a une composante dans chaque entreprise qui dépend de la taille des personnes qui ne sont que des utilisateurs de bureau. Et puis les gens dans les laboratoires, les laboratoires, par leur nature même, sont essentiellement, vous avez un bon espacement entre les gens. En fait, lorsque nous avons fait des visites dans le passé, en particulier un membre de San Diego, les gens disaient : “Oh, mon Dieu, y a-t-il quelqu’un qui travaille dans les laboratoires ? Alors parce que par une belle journée, bien souvent, les gens travaillaient la nuit plutôt que le jour. Mais ils — je pense que les gens se sont assez bien adaptés, donc ils ont des équipes essentielles qui vont continuer les expériences et les travaux critiques dans ces laboratoires — et ils se déplacent sur des jours et des semaines, et puis ceux qui n’ont pas besoin d’être là n’y sont pas jusqu’à ce que les ordres de rester en place soient levés. Mais tout est essentiellement ouvert et fonctionne. Mais en vertu de nouvelles règles et de nouveaux règlements, si vous voulez.

James Feldman

D’accord. Et puis, lorsque vous pensez à la conception des bâtiments à long terme, pensez-vous que l’on parle beaucoup de ce qui pourrait être différent dans le secteur des bureaux. Mais si vous pensez au secteur des laboratoires, pensez-vous qu’il s’agit d’un catalyseur pour tout changement dans la conception des espaces ?

Joel Marcus

Oui. Alors Peter, tu veux peut-être faire un commentaire ?

Peter Moglia

Alors Jamie, l’une des questions que l’on nous posait était la tendance à la densification des bureaux qui allait affecter le laboratoire, et la réponse était toujours négative parce que, d’une part, les espaces de laboratoire concernent autant les équipements que les personnes. La réponse a toujours été négative, car les laboratoires sont autant des lieux d’équipement que des lieux de travail. Ainsi, la façon dont la recherche se déroule actuellement avec des gens, un peu comme un banc sur deux avec des équipements qui se remplissent, la distance sociale est déjà prise en compte dans la conception. Il y a peut-être des choses qui peuvent être faites avec la circulation dans un laboratoire et qui seront examinées pour rendre les choses encore plus sûres. Mais dans l’ensemble, nous avons déjà étudié la question. Notre produit de laboratoire traditionnel est probablement déjà sûr dans cet environnement. Nous examinons certains de nos produits propriétaires qui pourraient être un peu plus denses, et nous avons déjà des plans pour quelques reconfigurations pratiques qui ne seront pas coûteuses, mais nous créerons juste un peu plus de sécurité.

James Feldman

D’accord. Et on parle beaucoup de la qualité de l’air juste pour les bureaux traditionnels. En d’autres termes, y a-t-il des éléments dans votre activité de développement de laboratoires qui, selon vous, constituent des atouts stratégiques ou des connaissances qui pourraient vous aider encore plus dans le domaine des bureaux ? Ou que si vous pensez à la façon dont cette conception pourrait changer à l’avenir ?

Joel Marcus

Eh bien, que vous vous précipitez, si vous n’y voyez pas d’inconvénient, vous répondez vraiment. Oui, vous soulevez un très bon point. Nous avons même un de nos grands locataires technologiques, que je ne nommerai pas parce que je ne suis pas sûr qu’ils voudraient cette publicité. Mais il est venu nous voir, il a été installé dans l’un de nos grands laboratoires et, en tant que seul locataire sans laboratoire, il est vraiment tombé amoureux de la hauteur du plafond et de l’air frais à 100 %. C’est avant la visite de l’équipe, d’ailleurs, qu’ils ont eu une telle expérience et un tel retour d’information de la part de leurs employés que lorsqu’ils sortent maintenant avec des appels d’offres pour de nouveaux locaux, ils demandent les mêmes étages et la même filtration de l’air, des changements d’air que nous fournissons. Alors, écoutez, tout ce que nous avons comme bureau, à quelques petites exceptions près, est construit pour le laboratoire. Et donc, il y a des plafonds élevés. Il est possible que la conception des députés européens soit un peu plus efficace pour les bureaux, mais nous avons réfléchi et mis en place une infrastructure qui permettrait de le transformer en laboratoire à l’avenir.

Nous avons donc la capacité de fournir une atmosphère d’un point de vue mécanique, qui reflète le laboratoire. Et je pense que dans la mesure où les locataires de bureaux se développent et s’agrandissent. Nous verrons bien quand cela se produira. Mais qu’ils regarderont des bâtiments comme le nôtre, comme ils l’ont fait parce que nous avons cet avantage. Et Steve a même mentionné les normes d’adaptation et de richesse, qui tiennent compte de facteurs tels que la quantité de lumière naturelle qui entre dans l’espace, la quantité d’espace réel que les gens doivent utiliser pour se déplacer dans le bâtiment, l’espace extérieur dans lequel les gens doivent travailler. Toutes ces choses dans cet environnement vont être très importantes lorsque les gens décideront où ils veulent travailler. Et donc, notre idée de nous conformer à ces normes bien conçues et bien conçues va être payante non seulement dans notre activité de laboratoire, mais aussi pour tous ceux qui nous louent des bureaux.

James Feldman

D’accord. C’est utile. Et enfin, pour moi, lorsque vous regardez le paysage concurrentiel, y a-t-il des immeubles appartenant à des propriétaires dont le bilan n’est pas aussi solide ? Et vous voyez en quelque sorte — vous pourriez voir quelques opportunités en difficulté ? Ou pensez-vous que les immeubles de meilleure qualité qui correspondraient à votre portefeuille sont plutôt bien possédés à l’heure actuelle ?

Joel Marcus

Je dirais que c’est possible. Alors restez à l’écoute.

Opérateur

Notre prochaine question est de Rick Anderson de SMBC.

Richard Anderson

Cette question a donc été en quelque sorte posée et a reçu une réponse, mais pas tout à fait. Et je voulais la poser d’une manière différente. Les 60 locataires, d’une manière ou d’une autre, participent au processus ici et font des choses géniales pour essayer de faire avancer les choses. Mais y a-t-il un impact potentiel à court terme sur leur propre rentabilité, puisqu’une partie des ressources est redirigée vers COVID-19 et que leur propre activité de recherche sur les médicaments prend peut-être un peu de retard ? Est-ce une façon raisonnable d’envisager la situation ? Ou est-ce que je suis complètement à côté de la plaque ?

Joel Marcus

Eh bien, je pense que pour ceux qui – certainement pour les grandes entreprises pharmaceutiques et biotechnologiques, qui déclarent des bénéfices trimestriels, je pense que c’est une possibilité. J’ai vu un peu de cela dans le rapport de Merck aujourd’hui, où il est assez clair que lorsque les gens ne peuvent pas se rendre à l’hôpital, le médecin ne peut pas y aller pour les procédures normales et vous êtes en quelque sorte coincé chez vous, votre accès aux soins médicaux. Et en fait, les produits pharmaceutiques sont un peu plus problématiques. Je pense que pour les biotechnologies privées ou les entreprises de biotechnologie qui n’ont pas atteint la rentabilité, ce n’est pas un problème si important parce que c’est le pipeline et sa valeur qui comptent vraiment. Je ne sais pas, Jenna, voulez-vous faire d’autres commentaires ?

Jenna Foger

Oui, je pense que l’autre chose que je voudrais ajouter, Rich, c’est que les plateformes elles-mêmes sont optimisées. Donc, dans le cas de Moderna, les enseignements et l’intelligence pure qu’ils obtiennent en optimisant la plate-forme dans cette notion de rapidité et de rapidité sont en fait incroyablement précieux pour l’entreprise dans son ensemble. Il faut espérer qu’ils auront du succès. Mais même si ce n’est pas le cas. Je pense donc que c’est la bonne façon d’y penser. Et je pense, comme Joel l’a mentionné, qu’il est clair que les grandes entreprises pharmaceutiques auront leurs propres problèmes en ce qui concerne les essais cliniques et les progrès. Mais pour ce qui est de recentrer les efforts sur COVID, cela ne leur coûte en fait pas très cher. Donc, s’ils réussissent, je pense que c’est formidable et je reviendrai vers eux. Et si ce n’est pas le cas, ce n’est vraiment pas grand-chose, parce que c’est en grande partie en collaboration avec d’autres entreprises de biotechnologie qu’ils font le travail ou qu’ils utilisent de vieux médicaments. Je pense donc que ce n’est qu’une vue d’ensemble.

Richard Anderson

D’accord. Super. Et puis l’autre référence, plus tôt dans l’appel, était une sorte d’utilisation différente de l’espace de bureau à plus long terme suite à tout cela. Mais quand je pense à vos bâtiments de laboratoire, peut-être qu’il s’agit de bureaux et de laboratoires à parts égales. Pensez-vous que pour ces 50 m² de bureaux, vos locataires pourraient commencer à envisager une stratégie de travail à domicile ? Ou bien est-il trop tôt pour faire appel même à la composante “sciences de la vie” de votre entreprise, et non au bureau proprement dit ?

Joel Marcus

Eh bien, je pense qu’à l’heure actuelle et lorsqu’ils réintégreront le — quelle que soit la nouvelle ouverture et ce sera différent ville par ville, état par état et même entreprise par entreprise. Je pense que vous trouverez des gens qui travailleront peut-être en équipe pour commencer. Ceux qui peuvent travailler à domicile au fil du temps seront probablement réintégrés dans le système parce que je pense qu’il est assez clair que vous — il est difficile de construire une culture lorsque vous avez des gens ou de maintenir une culture lorsque vous avez des gens qui travaillent à domicile de façon constante. Et surtout, un certain nombre de ces personnes sont des cadres supérieurs de beaucoup de ces entreprises. Je ne pense donc pas que ce sera un gros problème, mais je pense que ce sera un problème de calendrier. Mais il y a une lumière au bout du tunnel parce qu’une fois qu’il y aura un — si c’est le cas, et nous pensons qu’il y aura probablement un vaccin efficace. Espérons que cela disparaîtra, bien que l’habitude séculaire de serrer la main, de s’étreindre, d’être proche des gens sera probablement beaucoup repensée par les gens et cela ne changera peut-être jamais, sauf dans le cadre familial ou des choses comme ça. Il y aura donc des changements à long terme. Mais comme je l’ai décrit, je pense que c’est probablement ce qui se passerait du côté du bureau.

Richard Anderson

C’est vrai. Enfin. Bien sûr. Peter ?

Peter Moglia

Si cela ne vous dérange pas. C’est Peter. Oui. Les gens — une grande partie de cet espace de bureau est en fait l’espace de bureau pour les gens qui travaillent dans le laboratoire. Ils font donc leurs expériences dans le laboratoire, puis retournent à leur bureau pour écrire et communiquer sur ces choses. Vous ne pouvez donc pas travailler à la maison. Ce bureau doit être situé à côté du laboratoire, car vous y entrez et en sortez. Et la majorité de nos locaux sont des locaux à revenus. C’est de la recherche et du développement. Cela n’a rien à voir avec le back office. Je suis sûr que certaines de nos entreprises ont des bureaux à l’intérieur. Mais dans l’ensemble, la majorité de ces bureaux sont occupés par des personnes qui travaillent dans le laboratoire. On ne peut donc pas les ramener chez eux.

Richard Anderson

La prochaine question qui me sera posée concerne la CV. Évidemment, un peu de bruit, pour ne pas être inattendu ce trimestre. Mais cela vous a-t-il amené à repenser ou à modifier cette stratégie ? Et la réponse pourrait être complètement non ou peut-être…

Joel Marcus

Légèrement, non. D’accord. Oui, les trois points que Dean a mentionnés sont tous des situations très particulières. L’une d’entre elles concerne uniquement le marché. Il s’agit plutôt d’un produit de consommation. Une autre concerne – en fait, les deux autres sont principalement dues à des problèmes de gestion, et non à des problèmes commerciaux fondamentaux sous-jacents. Ainsi, dans tout portefeuille de risque, vous vous attendrez à ce que certains ne soient pas performants. Et oui, il n’y a aucun changement.

Opérateur

Notre prochaine question est posée par Michael Carroll de RBC Capital Markets.

Michael Carroll

Je voulais voir si nous pouvions parler un peu du méga-bloc Mercer. Il semble que cet actif ait été retardé. Je ne suis pas sûr qu’il ait été retardé à cause de l’environnement COVID actuel ou s’il y a quelque chose d’unique qui se passe juste là. Comment se passe cette acquisition en ce moment ? Et y a-t-il des changements dans les attentes ?

Joel Marcus

Oui, je ne pense pas qu’il y ait d’autres retards que ceux de COVID. C’est juste difficile à obtenir — nous sommes en diligence. Et c’est difficile de faire avancer les choses. Parfois, lorsque des villes sont fermées, lorsque nous sommes fermés dans la mesure où nous devons l’être et lorsque vous travaillez de façon virtuelle et mobile, alors je ne vois pas de – nous étions – l’anticipation est de fermer cela soit vers la fin de l’année ou au début de l’année 21. Et je ne pense pas que cela ait changé de manière significative.

Michael Carroll

D’accord. Super. Et ensuite, pouvons-nous parler un peu de l’activité de location ? Et je sais que vous avez fait plusieurs commentaires tout au long de cet appel, et il semble que les tendances du leasing soient toujours très saines. Mais est-ce que cela a changé, je suppose, dans l’environnement actuel par rapport à il y a trois mois ? Est-il plus difficile pour les gens de voir certains biens ? Et est-ce que cela peut retarder les transactions, mais pas les arrêter ? Je suppose qu’il faut réfléchir à cela.

Joel Marcus

Oui, Steve, vous pouvez prendre ça, mais je ne pense pas qu’il y ait d’énormes retards et les gens regardent virtuellement les actifs.

Stephen Richardson

Michael, c’est Steve. Non, c’est bien ça. Je veux dire que la demande continue, le besoin d’espace de laboratoire, comme Peter l’a souligné, est qualitativement différent de l’espace de bureau. Au fur et à mesure que les programmes des gens et le financement que Joel a mis en avant au début, se concrétisent. Ils veulent continuer à aller de l’avant. Ils veulent fermer les laboratoires. Les marchés sont très serrés. Encore une fois, aucune sous-location importante n’a été conclue sur le marché. Les gens agissent donc toujours avec le sentiment de la nécessité d’aller de l’avant, et c’est délibérément et avec diligence que nous avons pu entrer sur le marché. Ce sont tous des bâtiments de services essentiels. Dans les commandes, ils sont très clairement et explicitement définis comme des bâtiments de biotechnologie et de pharmacie en tant que services essentiels. Ils sont donc ouverts, de sorte que nous continuons à constater une demande saine.

Joel Marcus

Oui. Et comme vous l’avez vu dans le communiqué de presse et le supplément, nous avons annoncé que nous avions considérablement augmenté notre actif à 325 in et c’est un bon exemple au cours de ce dernier mois ou deux de fermeture de COVID, nous avons encore vu un intérêt remarquable pour ce développement comme un bon exemple.

Michael Carroll

D’accord. Et puis juste le dernier pour moi, je suppose. Je sais qu’il semble qu’il y a eu beaucoup de financement dans l’espace. Je veux dire, dans l’environnement post-COVID, pensez-vous qu’il soit logique de supposer qu’il y aura plus de financement dans le domaine de la biotechnologie qui pourrait stimuler, je suppose, une demande supplémentaire ? Ou est-ce que la demande que vous avez constatée est déjà à des niveaux records ? Et c’est un bon rythme.

Joel Marcus

Je pense qu’il y en aura d’autres, et je ne sais pas comment les choses vont s’arranger avec la Chine, si elles s’ouvrent vraiment au… que s’est-il vraiment passé à Wuhan ? Je veux dire, il y a beaucoup de théories différentes, comme vous le savez. Mais si c’était de la recherche pure, si c’était peut-être une arme biologique. Je ne pense pas que les marchés du web en soient nécessairement la cause exacte, mais je ne suis pas l’expert. Mais je pense qu’il va y avoir un effort beaucoup plus intense au niveau fédéral, étatique et local pour essayer de stocker des médicaments, des thérapies, des capacités d’essai, des vaccins. Et n’oubliez pas qu’il existe plus d’une souche du coronavirus. Et nous ne savons pas quelles sont les autres souches qui existent et celles qui sont à venir. Je pense donc que nous sommes là pour l’histoire de l’humanité.

Opérateur

Notre prochaine question est de Dave Rogers de Baird.

David Rodgers

Et peut-être pour donner suite à la question de Mike et à certaines choses que Steve et Peter ont toutes deux mentionnées plus tôt. Vous avez parlé de l’activité dans la proposition en accord avec les trimestres précédents, et c’est assez cohérent avec ce dont nous avons parlé sur le marché privé également. Mais la location, la nouvelle activité de location au premier trimestre a été plus lente. Alors peut-être que — vous pourriez juste aborder ce point de manière spécifique, est-ce que cela allait toujours être un peu plus lent juste au moment où le pipeline se matérialisait ? Et puis peut-être que vous pourriez poser cette question à l’avenir et dire, au deuxième trimestre, est-ce que nous voyons un pic dans les baux COVID, au troisième trimestre, peut-être le portefeuille de base, au quatrième trimestre, nous commençons à voir des gens s’engager dans des sortes de développements pluriannuels ? Ou pensez-vous que cela se produise plus rapidement que cela ? Pouvez-vous nous donner un peu plus de détails sur ce que vous ressentez aujourd’hui quant au calendrier de ces développements ?

Joel Marcus

Oui, je ne suis pas sûr que quelqu’un le sache vraiment, étant donné le grand nombre de localités et même de commentaires sur ce qu’il faut faire dans différents endroits. Mais Steve, vous pourriez essayer ?

Stephen Richardson

Dave, c’est Steve. Oui, encore une fois, l’activité reste constante. Elle est cohérente dans toutes les régions. Je pense donc que nous sommes très bien placés pour répondre à cette demande. Nous devons juste voir exactement l’intensité de la vitesse et son ampleur. Il s’agit d’une demande de haute qualité, mais je pense qu’elle est encore un peu à déterminer, mais néanmoins, une fois de plus, le mois d’avril a été très encourageant. Nous sommes en plein cœur de la pandémie, et cela correspond à ce que nous avons vu au cours du premier trimestre.

David Rodgers

En ce qui concerne la location COVID ou l’activité que vous y voyez, serait-ce un pic notable que nous verrons venir ? Ou est-ce simplement une sorte d’augmentation de la demande que vous avez déjà constatée ?

Joel Marcus

Je pense que c’est difficile à dire. Je pense qu’il est possible que lorsque vous dites “pic”, je veux dire, s’il y a un bâtiment supplémentaire ou 2 exigences, ou une demi-douzaine ? Je veux dire, je ne sais pas si cela est considéré comme un pic ou comme une évolution naturelle de la réponse à la pandémie. Mais on peut s’attendre à ce qu’il y ait toute une série de besoins, étant donné les sommes d’argent investies dans les tests de thérapies et de vaccins. Je pense qu’il faut croire qu’on ne sait pas si c’est un tsunami ou une vague, mais ça va arriver.

David Rodgers

C’est le dernier pour moi. Dean, je pense que votre commentaire, si j’ai bien entendu, était que vous pensiez que les gains de cette année, les gains réalisés sur vos investissements en actions seraient supérieurs aux 50,3 millions de dollars de l’année dernière. Parlez-nous de la confiance et de la liquidité qui les entourent ? Est-ce qu’il s’agit en grande partie de ventes sur le marché public déjà identifiées et susceptibles d’être réalisées, ce qui vous donne une sorte de confiance dans la liquidité de ce marché. Toute réflexion serait utile.

Doyen Shigenaga

Bien sûr, Dave. Mon commentaire est donc simplement motivé par la tendance historique des gains réalisés. Ainsi, si vous regardez les derniers trimestres, vous constaterez qu’au cours de ce trimestre, les gains réalisés ont été de l’ordre de 14 millions de dollars par trimestre, soit environ 15 %. Et donc je pense qu’au cours des derniers trimestres, comme je l’ai toujours dit, la meilleure façon de penser est de regarder la tendance historique de notre évolution. Et à ce rythme de 15 par trimestre, juste à titre d’exemple, nous sommes déjà en avance sur une base annualisée par rapport aux 50 millions de dollars que nous avons reconnus en 2019. Il y a une quantité énorme de gains non réalisés aujourd’hui dans le portefeuille, 384 millions de dollars aujourd’hui. Il reste donc une bonne valeur à exploiter.

Opérateur

Notre prochaine question est de Tayo Okusanya de Mizuho Securities.

Omotayo Okusanya

Juste une petite question. J’étais curieux de savoir si l’intérêt pour d’autres marchés que vous ne connaissez pas actuellement, s’il y avait plus d’intérêt pour certains de ces marchés ou moins ? Je pense que lors de la Journée des investisseurs, il y a eu des discussions sur certains marchés que vous pourriez potentiellement examiner en dehors de vos pôles d’activité actuels ?

Joel Marcus

Eh bien, je pense que dans cet environnement, ce n’est pas quelque chose à quoi nous pensons en ce moment. Mais je pense qu’à long terme, il y aura probablement d’autres marchés, mais probablement rien que nous ne puissions commenter à ce stade.

Opérateur

Notre prochaine question est de Manny Korchman de la Citi.

Michael Bilerman

C’est Michael Bilerman. J’avais deux questions. La première, et vous avez parlé un peu de cet accord selon lequel vous vous éloignez de l’immeuble de bureaux technologiques à plusieurs locataires. Avez-vous une perspective plus large sur la façon dont vous envisagez votre investissement en capital pour l’avenir, si vous considérez que 100 % des investissements sont destinés aux laboratoires et aux sciences de la vie, où une grande partie des opportunités de bureaux auxquelles vous avez participé sont le résultat des marchés sur lesquels vous avez travaillé et des relations que vous avez développées, est-ce que toute cette pandémie change le type de bureau à usage unique, que ce soit pour un seul utilisateur ou pour un immeuble à locataires multiples, où vous pourriez voir l’entreprise revenir à se concentrer exclusivement sur les sciences de la vie et les laboratoires ?

Joel Marcus

Eh bien, je pense, Michael, qu’une chose est sûre, nous avons toujours mis le capital que nous avons toujours alloué à notre cœur, qui ne changera jamais, à savoir l’industrie des sciences de la vie. Mais comme vous le savez, l’intersection des sciences de la vie et de tout ce que vous pourriez appeler le monde des technologies de l’information est vraiment en plein essor. Et donc, je veux dire que la télémédecine est passée de quelque chose que les millénaires ou la Génération Z ou X utiliseraient occasionnellement parce qu’ils sont aussi assez sains. En ce moment, c’est — je pense, j’ai une note parce que nous sommes impliqués avec la société qui est en quelque sorte au premier plan qu’elle a fait un bond de 85% par rapport à ce qu’elle était il y a 2 mois. Je pense donc qu’il ne faut jamais oublier nos locataires, Google, Verily, Microsoft, d’autres qui sont très, très impliqués dans le secteur de la santé. Les deux se chevauchent donc d’une manière assez fondamentale. Ce sera donc toujours d’un grand intérêt. Je ne pense pas que nous aurons autant d’intérêt pour les immeubles de bureaux purement technologiques. Mais je pense que là où nous voyons un bâtiment, comme Peter l’a décrit, qui peut être un locataire de bureaux aujourd’hui, mais qui est dans un endroit formidable que nous pouvons convertir à l’avenir. Cela — cela serait toujours intéressant. Et je pense que nous n’avons jamais vraiment eu d’intérêt à posséder de nombreux immeubles de bureaux, des immeubles de bureaux à plusieurs locataires. En soi. Cela n’a jamais vraiment été un de nos centres d’intérêt. Je pense donc que nous continuons à nous concentrer sur ce point.

Michael Bilerman

Et puis vous avez parlé un peu de l’importance accordée à COVID-19 par vos locataires et du fait que d’autres activités peuvent avoir des effets qui ne se produisent pas pour ces locataires. Comment pensez-vous au côté académique avec les écoles qui pourraient ne pas ouvrir à l’automne ? Il est clair que beaucoup de vos bâtiments sont à proximité d’institutions académiques clés, qu’il s’agisse du MIT ou de l’UCFS. Comment pensez-vous à cet aspect et à ce qui pourrait résulter de la non-réouverture physique des écoles ?

Joel Marcus

Oui. Eh bien, je pense que le premier, c’est que ces cours sont principalement destinés aux étudiants de premier cycle. Si vous regardez le MIT, beaucoup de professeurs et de laboratoires sont encore ouverts. Ils sont passés à des opérations liées à COVID où les gens viennent à vélo, pas du tout en même temps. Mais les laboratoires et beaucoup d’étudiants diplômés et de professeurs travaillent toujours. Donc, dans ce sens, nous ne sommes pas si liés aux populations de premier cycle. Nous ne sommes pas seulement à proximité des campus universitaires, ce n’est pas notre modèle d’entreprise. Mais ce sur quoi nous nous concentrons, c’est d’être proches des institutions fondamentales des États-Unis qui ont des compétences assez fortes en informatique, en biologie, en chimie, tous les bons types de domaines où ils vont continuer à travailler et où les gens continueront à visiter les laboratoires et à travailler dans les laboratoires. Je ne pense donc pas que cela change quoi que ce soit à ce que nous faisons.

Opérateur

Ceci conclut notre session de questions-réponses. Je voudrais maintenant laisser la parole à Joel Marcus pour ses remarques de clôture.

Joel Marcus

D’accord. L’appel a été long, je suis désolé. Merci à tous et j’ai hâte de vous parler lors de l’appel du deuxième trimestre et surtout, restez en sécurité.

Opérateur

La conférence est maintenant terminée. Je vous remercie d’avoir assisté à la présentation d’aujourd’hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.


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