Coproduit avec Beyond Saving

Chaque marché à la baisse est unique. Il y a quelques éléments qui distingueront ce marché baissier des précédents et probablement des futurs.

La première est la vitesse incroyable à laquelle il s’est développé. Lorsque les économies américaine et mondiale sont passées de 100 à 30 MPH en un instant, le choc s’est répercuté sur l’ensemble du marché.

La seconde est la ruée vers l’argent liquide, qui a semé la panique. De nombreuses entreprises ont tiré sur leurs lignes de crédit pour conserver des liquidités dans leur bilan. Les banques, les compagnies d’assurance et les autres prêteurs se sont alors empressés de réunir des liquidités. Cela signifiait qu’ils devaient vendre n’importe quoi, même des titres notés AAA, à n’importe quel prix pour s’assurer d’avoir les liquidités dont ils avaient besoin.

La troisième a été la réaction rapide de la Réserve fédérale et des gouvernements pour injecter des liquidités. Nous avons vu des variantes de tout ce qui a été fait auparavant – la Fed achetant des bons du Trésor, des agences MBS et CMBS, réduisant le taux cible, et fournissant un financement par mise en pension – le gouvernement offrant des prêts, effectuant des distributions de liquidités aux particuliers, prolongeant les allocations de chômage, et bien plus encore. Ce que nous n’avons pas vu, c’est que toutes ces choses ont été faites en un mois, à une échelle plus grande et plus agressive que tout ce que nous avons vu auparavant.

Chez High Dividend Opportunities, nous avons une exposition importante aux actions privilégiées. Un secteur normalement moins volatil que les actions ordinaires, avec une moindre volatilité des prix et des dividendes fixes qui ont la priorité sur les dividendes ordinaires.

Comme tous les titres à revenu fixe, les actions privilégiées ont connu une forte baisse, les institutions et les investisseurs recherchant des liquidités à tout prix. Pour les investisseurs à revenu, c’est une occasion d’acheter.

Aujourd’hui, nous examinons trois actions privilégiées qui n’ont normalement pas un rendement assez élevé pour atteindre notre objectif. Pourtant, grâce à la vente, ces trois actions privilégiées ont un rendement de 5 à 8 %, qui ne devrait pas durer longtemps. Ce sont des choix très conservateurs qui se caractérisent par des bilans très solides et des flux de trésorerie importants pour survivre à une récession.

PSA

Stockage public (PSA) est une entreprise qui résiste à la récession – des propriétés de stockage – combinée à un bilan incroyablement solide. La demande de biens de stockage pourrait même augmenter si les jeunes adultes commencent à revenir vivre en famille ou si les familles se regroupent et ont besoin de stocker des choses.

En général, les sociétés de placement immobilier de stockage ont été des choix défensifs forts. PSA est la société de placement immobilier dominante dans le secteur, avec une capitalisation boursière supérieure à celle de tous ses pairs réunis.

Une marque forte et reconnaissable, une activité défensive, un bilan de forteresse et une échelle importante font de PSA la “puce bleue” du secteur. PSA possède plus de 2 400 sites dans le monde entier et a été transformée en société de placement immobilier en 1995.

En tant qu’entreprise, PSA a résisté à l’épreuve du temps, survivant et prospérant malgré plusieurs récessions.

GraphiqueDonnées par YCharts

PSA s’est fortement appuyé sur les actions privilégiées, avec 11 émissions en cours. En fait, PSA se trouve dans une position inhabituelle où l’encours des actions privilégiées dépasse leur dette totale.

Source : PSA 10-K

Depuis la fin de l’année, PSA a émis 555 millions de dollars de billets de premier rang supplémentaires, portant ainsi sa dette totale à environ 2,45 milliards de dollars. Pour une FPI, le niveau d’endettement de PSA est extraordinairement bas, avec seulement 21 % des actifs. Si l’on exclut la dépréciation des biens immobiliers, PSA a plus de 17 milliards de dollars d’actifs, ce qui place sa dette en dessous de 15 % des actifs dépréciés.

L’EBITDA annuel de PSA s’élève à environ 2,05 milliards de dollars, ce qui représente seulement 1,2 fois le ratio dette/EBITDA. En bref, en tant qu’actionnaires privilégiés, nous sommes dans la ligne de la dette, mais la ligne de la dette est incroyablement courte par rapport à leurs actifs.

Si l’on compte les privilégiés comme levier, le PSA a encore des niveaux de levier très modestes et la dette+préféré/EBITDA à 3,18x et moins de 40% de sous-estimée actifs.

En ce qui concerne les flux de trésorerie, les chiffres sont tout aussi élevés. Les charges d’intérêts de PSA ne s’élèvent qu’à 45 millions de dollars par an, alors que les distributions préférentielles sont d’environ 210 millions de dollars par an. L’EBITDA couvre la dette + les paiements préférentiels 8.2x.

Il est très rare qu’une société de placement immobilier ait une cote de crédit A. Non seulement PSA bénéficie d’une notation familiale A2 de Moody’s, mais ses actions privilégiées bénéficient d’une notation A3.

Aujourd’hui, nous avons l’occasion d’acheter ces actions privilégiées de qualité proche du pair. PSA a beaucoup de bons choix d’actions privilégiées, le nôtre est Stockage public, 5,15 % Actions privilégiées à dividende cumulatif, série F (OTC:PSA.PF) qui rapporte 5,15% et qui s’échangeait au-dessus de 27 en février.

REXR

Rexford Industrial Realty (REXR) est une société de placement immobilier industrielle qui possède des propriétés dans le sud de la Californie, de Los Angeles à San Diego. Leur objectif principal est de construire des bâtiments industriels dans des zones de remplissage qui répondent aux besoins d’expédition internationale et d’entreposage.

Le port de Los Angeles et le port de Long Beach sont les deux ports les plus fréquentés des États-Unis. Cela signifie qu’une très grande quantité de marchandises y sont amenées et exportées. Il en résulte une demande très élevée et très stable d’entrepôts industriels capables de stocker des marchandises qui viennent d’arriver ou qui attendent d’être expédiées.

En outre, la Californie du Sud est l’un des endroits les plus populaires et les plus chers des États-Unis, en particulier à une distance raisonnable de la côte, ce qui fait augmenter la valeur des biens immobiliers à usage non industriel.

Il en résulte une forte demande d’espace d’entreposage et une offre très limitée. Économie 101, une demande élevée inélastique combinée à une offre faible et inélastique est une recette pour augmenter les prix et le loyer.

Le REXR a tiré parti de ces conditions, en constituant un portefeuille de 213 propriétés industrielles qui peuvent demander un loyer moyen de 9,61 dollars tout en connaissant une croissance de 3 à 4 % par an du NOI des mêmes propriétés.

Ces propriétés continueront très probablement à prendre de la valeur. En matière d’immobilier, tout est question d’emplacement, d’emplacement, d’emplacement – et ces propriétés sont situées dans un endroit de premier choix. Le commerce international va continuer à se développer, ces ports continueront à être les plus grands des États-Unis et le besoin d’espace d’entreposage supplémentaire pour gérer la logistique ne fera que s’accentuer.

Le meilleur, c’est que le REXR a constitué ce portefeuille avec très peu de dettes.

Source : REXR

Avec seulement 22 % de l’actif total, le niveau d’endettement est très faible pour une société de placement immobilier. Il est particulièrement intéressant de noter l’exigence de valeur nette corporelle minimale, qui correspond aux actifs corporels pouvant être convertis en espèces moins le passif. La valeur nominale des actions privilégiées en circulation est de 242 millions de dollars, ce qui signifie que les actions privilégiées sont couvertes près de 12x par des actifs corporels après le remboursement de la dette.

Nous constatons une couverture tout aussi forte avec le cash-flow, qui est mesuré par la couverture des charges fixes, c’est-à-dire les intérêts + les dividendes privilégiés/ EBITDA ajusté. À 4,4x, le cash-flow de REXR couvre facilement les intérêts et les dividendes privilégiés, avec un surplus important pour les actionnaires ordinaires.

En fin de compte, c’est ce que le REXR a :

  • Des emplacements de premier choix dans un marché où la dynamique de l’offre et de la demande est fondamentalement forte.
  • Augmentation de la valeur des propriétés et des flux de trésorerie provenant des loyers.
  • Un niveau d’endettement très faible.
  • Actions privilégiées avec une très forte couverture des actifs et des flux de trésorerie.

Le dividende actuel pour tout cela ? Il s’agit d’un +6% de rendement.

Nous suggérons Rexford Industrial Realty, 5,875 % d’actions privilégiées rachetables de série B à dividende cumulatif (REXR.PB). Cette action privilégiée cumulative n’est pas rachetable avant novembre 2022.

NLY

Annaly Capital Management (NLY) a été l’une de nos opportunités d’achat préférées au cours du mois dernier, alors que le marché a paniqué et vendu les mREITs à tous les niveaux.

NLY investit principalement dans des titres adossés à des créances hypothécaires d’agences. La partie “agence” signifie que les paiements du principal sont garantis par les EGE (entreprises publiques).

L’agence MBS n’a pas été épargnée par les turbulences provoquées par la course aux liquidités, mais la Réserve fédérale est rapidement entrée sur le marché et a commencé à acheter. Cela a créé une stabilité, mais les prix des actions ont continué à baisser.

Aujourd’hui, nous découvrons que le marché était en fait extrêmement mauvais. NLY a fait état d’une baisse de la valeur comptable de 21 à 23 %, alors que le cours de son action a chuté de plus de 60 %.

Les actions privilégiées ont également connu une baisse, Annaly Capital Management, 6,50 % d’actions privilégiées rachetables à dividende fixe ou variable de série G (NLY.PG), qui s’échangeait à près de 26 dollars il y a quelques mois à peine, s’échange maintenant à près de 21,50 dollars avec un 7,5% de rendement.

Grâce à la garantie du GSE, l’agence MBS ne supporte aucun risque de crédit. Le type de risque qu’elle supporte est le risque de taux d’intérêt. Ils empruntent de l’argent à court terme et achètent des titres à long terme. Si le coût de la dette à court terme augmente, leur rentabilité diminue. Si le coût de la dette à court terme diminue, il augmente.

Les actions ordinaires verront leur valeur comptable évoluer avec la volatilité du Trésor. Comme nous l’avons vu le mois dernier, cela peut être une évolution très rapide. Pour ceux qui veulent réduire le risque, les actions privilégiées sont l’endroit où il faut être.

Les actions privilégiées de NLY représentent 1,98 milliard de dollars en valeur nominale. La NLY dispose de 4,6 milliards de dollars en espèces et d’actifs non grevés de l’agence. Les Agency MBS sont extrêmement liquides et peuvent être vendus facilement, même avec la volatilité du mois dernier, leur valeur a baissé de moins de 5% à leur point le plus bas. La totalité de la dette de la NLY est sans recours, de sorte qu’en cas de liquidation, les capitaux propres privilégiés sont en tête de liste pour les actifs non grevés et les liquidités.

Si l’on considère également les capitaux propres de leurs actifs grevés, la NLY dispose de plus de 12 milliards de dollars de capitaux propres, ce qui signifie que les actions privilégiées bénéficient d’une couverture d’actifs de plus de 6,2x.

En termes de couverture des flux de trésorerie, la NLY produit plus d’un milliard de dollars par an en revenus d’intérêts nets. La couverture de leurs 136 millions de dollars en dividendes privilégiés plus de 7,3x. En 2020, grâce à la baisse des coûts d’emprunt, nous prévoyons que la NLY améliorera ses marges et que la couverture des flux de trésorerie s’améliorera sensiblement.

En bref, NLY-G offre aux investisseurs la possibilité d’obtenir un rendement de 8 % avec une couverture substantielle des actifs par les liquidités et les agences MBS. Même sur les marchés MBS et du trésor les plus volatils de l’histoire le mois dernier, les actions privilégiées n’ont jamais été exposées à un risque sérieux de ne pas pouvoir recevoir leur dividende ou d’être facilement couvertes par des actifs en cas de liquidation de la NLY.

Conclusion

Ces trois sociétés de placement immobilier ont plusieurs points communs : elles disposent d’actifs substantiels et peu risqués qui soutiennent l’investissement privilégié. Elles sont toutes trois gérées de manière prudente par rapport à leurs pairs, disposent de flux de trésorerie importants et d’actifs non grevés qui serviraient à protéger les intérêts des actionnaires privilégiés, même dans les scénarios les plus extrêmes.

Il ne s’agit pas des choix les plus rentables du marché actuel, mais de trois actions privilégiées très prudentes pour les investisseurs à long terme. Il s’agit d’actions qui, dans des conditions normales, se négocient bien au-dessus du pair, mais qui, grâce à une panique aveugle, peuvent être prises au rabais par les investisseurs.

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s NLY, NLY.PG, PSA-PF, REXR.PB. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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