Dernièrement, avec REIT La chute des cours des actions nous a offert de nombreuses possibilités d’investissement très intéressantes. La plupart des sociétés de placement immobilier sont des “achats” à ce stade, mais certaines sont beaucoup plus “fortes” que d’autres.

Simon Bowler a récemment partagé un tableau intéressant montrant que les sociétés de placement immobilier (REIT) sont maintenant cotées avec une réduction moyenne de 31% par rapport à la valeur nette d’inventaire :

Les petites sociétés de placement immobilier, moins connues, ont un chiffre d’affaires pouvant atteindre 40 à 60% de réduction sur la VNI. Cela signifie essentiellement que l’on vous offre la possibilité d’acheter des biens immobiliers à 50 cents par dollar sur le marché public des biens immobiliers. Pour chaque dollar investi, vous obtenez deux dollars de biens immobiliers, avec en plus les avantages d’une gestion professionnelle, de la diversification et de la liquidité.

Nous pensons que cela offre une énorme marge de sécurité dans l’environnement incertain d’aujourd’hui. L’achat de biens immobiliers de qualité à quelques centimes de dollar est une stratégie d’investissement simple qui a toujours été très rentable à long terme.

La clé de la crise actuelle est de se concentrer sur les sociétés de placement immobilier qui partagent trois caractéristiques principales :

  1. Disposer d’un bilan solide et de liquidités suffisantes.
  2. Possède des propriétés essentielles et résistantes.
  3. Avoir une évaluation fortement actualisée.

La combinaison de ces trois éléments permet d’obtenir marge de sécurité. Vous voulez que le FPI soit fondamentalement solide, mais vous voulez aussi l’obtenir à un prix réduit, au cas où vous seriez trop optimiste quant à sa valeur intrinsèque :

Qu'est-ce qu'une marge de sécurité - Croissance avec valeur

source

Nous discutons ci-dessous de deux sociétés de placement immobilier à éviter parce qu’elles manquent de marge de sécurité, puis nous présentons enfin une opportunité dans laquelle nous investissons actuellement chez High Yield Landlord.

Easterly Government Properties (DEA) : Aucune marge de sécurité

La DEA est l’une des rares sociétés de placement immobilier qui se négocie encore à son plus haut niveau depuis 52 semaines. Elle a d’abord un peu baissé lors de la panique initiale, mais elle a rapidement récupéré toutes les pertes et même plus.

La particularité de la DEA est qu’elle est spécialisée dans la propriété des biens loués au gouvernement. Par conséquent, il est très peu probable qu’elle subisse des retards de paiement de loyer, contrairement à de nombreuses autres sociétés de placement immobilier. C’est un havre de paix en ces temps d’incertitude, avec un flux de trésorerie régulier et un minimum de perturbations dans les affaires.

Bâtiment du FBI appartenant à la FPI :

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Bien que tout cela soit très bien, le marché a fait monter le prix de l’action bien trop haut. L’action DEA a atteint de nouveaux sommets historiques et est désormais cotée à 24x le FFO, soit une prime de 50 % par rapport à la VNI, et un petit rendement de 3,5 % sur les dividendes.

Prix historique de l’ANV depuis l’introduction en bourse :

Source : thetikr.com, données de SNL Financial

C’est la plus haute évaluation jamais réalisée pour le FPI. Et cela se produit en plein krach boursier, alors que d’autres sociétés de placement immobilier sont évaluées à la valeur la plus basse depuis dix ans.

Nous ne pensons pas que cette prime massive par rapport aux autres sociétés de placement immobilier soit durable. Par conséquent, les actionnaires de la DEA sont prêts à faire face à une sous-performance à l’avenir, lorsque le prix de l’action reviendra à des niveaux plus raisonnables et/ou que les autres sociétés de placement immobilier se rapprocheront de leurs évaluations normales. Ce n’est pas une vente claire, mais nous n’achèterions pas non plus.

Safehold (SAFE) : Aucune marge de sécurité

De même, le SAFE se négocie actuellement à son prix le plus élevé jamais atteint. Il s’agit d’une société de placement immobilier relativement nouvelle qui se spécialise dans la propriété de baux fonciers.

Un bail foncier est un investissement dans le terrain situé sous une propriété. Le propriétaire d’un bâtiment vend le terrain, mais conserve la propriété du bâtiment, puis loue le terrain à long terme. Il permet au propriétaire de débloquer un capital à un coût raisonnable tout en restant propriétaire des améliorations et en gardant le contrôle jusqu’à 99 ans selon la durée du bail.

À l’expiration du bail, le propriétaire du terrain reçoit gratuitement toutes les améliorations.

Crack Open The SAFE (NYSE :<a href=

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Les baux fonciers sont généralement considérés comme les investissements immobiliers les plus sûrs. C’est pourquoi le marché n’a cessé de faire monter le prix des actions lors de la récente crise. Aujourd’hui, l’action SAFE se négocie à 35x FFO, soit une prime de 125 % par rapport à la valeur nette d’inventaire, et un minuscule rendement en dividendes de 1 %.

Prix historique de l’ANV depuis l’introduction en bourse :

Nous sommes d’accord pour dire que le flux d’argent est sûr, mais nous ne voyons pas l’intérêt de payer autant pour cela. Le marché parie sur une croissance future énorme et oublie les risques potentiels. Avec un taux de dividende de 1 %, toute variation future des taux d’intérêt pourrait avoir un impact massif sur le cours de l’action. Il n’y a absolument aucune marge de sécurité. Nous vous recommandons de l’éviter.

Independence Realty Trust (IRT) : Une grande marge de sécurité

IRT est propriétaire d’un portefeuille diversifié de communautés d’appartements de classe B sur des marchés à forte croissance. Son portefeuille a historiquement généré des taux de croissance de l’INB des mêmes biens parmi les plus élevés, avec une moyenne d’environ 4 % par an. En outre, la société est bien capitalisée avec un ratio prêt/valeur de 40 % et la direction a enregistré des performances nettement supérieures depuis son entrée en bourse (avant la crise).

Les appartements sont généralement perçus comme des investissements immobiliers défensifs, car tout le monde a besoin d’un logement, quelle que soit la situation économique. Pourtant, lors du récent krach boursier, le cours de l’action d’IRT s’est effondré pour atteindre de nouveaux planchers historiques. En conséquence, elle s’est temporairement échangée avec une décote de 50 % par rapport à la valeur liquidative, la plus faible de toute son histoire :

Nous avons fait le plein d’argent lorsqu’il s’est négocié avec une réduction de 50 % par rapport à la VNI. Depuis lors, elle s’est déjà beaucoup appréciée, mais même maintenant, avec une décote de 30 % par rapport à la VNI, les actions restent une aubaine.

Elle verse un rendement de dividende de 7,5 % entièrement couvert et, à mesure que la valorisation se normalise, elle a jusqu’à 50 % de potentiel de hausse.

Le 9 avril, la direction a annoncé que 89% de ses locataires avaient déjà payé le loyer du mois d’avril. Aujourd’hui, ce chiffre est probablement plus proche de 95 %. Il est donc clair que l’IRT n’est pas très touchée par la récente crise. Oui, certains locataires vont manquer des paiements, mais ce n’est pas un problème sérieux pour IRT. Nous parlons d’une petite minorité de ses locataires, et dans ces cas, IRT peut établir des plans de paiement pour obtenir l’argent de son loyer à une date ultérieure.

Tout le monde a besoin d’un logement et l’IRT loue des appartements de classe B à des prix abordables, dont le rapport loyer/revenu est parmi les meilleurs de l’espace IRT.

En bref, l’entreprise a un bilan solide, des actifs défensifs et une évaluation fortement actualisée. Elle dispose donc d’une bonne marge de sécurité dans cet environnement. Nous achetons.

Conclusion

Aujourd’hui, la plupart des sociétés de placement immobilier sont sous-évaluées par rapport aux normes historiques, mais toutes les sociétés de placement immobilier ne valent pas la peine d’être achetées. Il faut surtout trouver des sociétés de placement immobilier qui offrent une forte marge de sécurité grâce à leurs actifs, leur bilan et leur évaluation. Vous avez besoin de ces trois éléments pour vous épanouir dans cet environnement incertain.

L’IRT est un excellent exemple étant donné que les appartements sont très défensifs, qu’il a un faible rapport prêt/valeur de 40 % et une évaluation fortement actualisée. Enfin, la direction a l’un des meilleurs antécédents de toute l’industrie des FPI :

C’est en ciblant ce type de sociétés de placement immobilier avec une marge de sécurité supérieure que nous visons à surpasser les moyennes du marché. Notre objectif est d’acheter des propriétés à quelques centimes de dollar, bien gérées, financées de manière prudente et qui génèrent un flux de trésorerie élevé en attendant une appréciation à long terme.

Ce n’est qu’une question de temps avant que ces sociétés de placement immobilier ne retrouvent leurs sommets précédents. Au cours des dernières semaines, nous avons accumulé beaucoup d’actions à prix réduit, et nous continuerons à le faire pendant des mois à venir.

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Divulgation : Je suis/nous sommes long(e)s IRT. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que celle de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.


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